Инвестиции в недвижимость АТР достигли рекордных $92,5 млрд

Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью Азиатско-Тихоокеанского региона достиг рекордных $92,5 млрд в первой половине 2026 года, увеличившись на 35% за год. Основной вклад внесли Япония, Сингапур и Австралия. Для Таиланда общий рост активности создает благоприятный инвестиционный фон, однако местный рынок движется неоднородно: иностранные покупки кондоминиумов в первом квартале сократились, тогда как гостиницы, промышленная недвижимость и центры обработки данных остаются среди наиболее заметных направлений для капитала.

Инвестиции в недвижимость АТР достигли исторического максимума

Во втором квартале 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость АТР составил $45,5 млрд, увеличившись на 38% по сравнению с тем же периодом прошлого года. За январь–июнь показатель достиг $92,5 млрд, прибавив 35% и установив новый максимум для первой половины года, следует из данных JLL.

Здесь важно разграничивать рынки. $92,5 млрд — это объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в методологии консультанта, а не стоимость всех приобретенных в регионе квартир, домов и земельных участков и не объем иностранного капитала, поступившего непосредственно в Таиланд. Поэтому использовать региональный показатель как доказательство аналогичного бума на тайском рынке жилья некорректно.

Япония сохранила положение крупнейшего из названных рынков: объем сделок за первое полугодие достиг $23,8 млрд, на 12% превысив прошлогодний результат. Австралия получила $14,7 млрд инвестиций, рост составил 68%. В Сингапуре объем увеличился сразу на 238%, до $18,2 млрд, а в Гонконге — на 90%, до $4,7 млрд.

Сингапурская статистика особенно хорошо показывает влияние крупных сделок на итоговые показатели. Во втором квартале CICT приобрела торговый комплекс Paragon примерно за $3 млрд, а IOI Properties — Asia Square Tower 2 примерно за $1,9 млрд. Поэтому резкий рост регионального рынка нельзя воспринимать как равномерное увеличение инвестиционного спроса во всех странах АТР.

Япония и Австралия привлекли капитал в разные сегменты

Структура сделок различалась от страны к стране. В Японии активность росла в нескольких классах недвижимости, а офисы стали крупнейшим направлением. Интерес к промышленным объектам поддерживали стратегии повышения стоимости активов, в том числе покупка недвижимости с возможностью увеличить арендный доход. Центры обработки данных также привлекали капитал благодаря развитию инфраструктуры искусственного интеллекта и требованиям к локальному размещению данных.

В Австралии результат второго квартала достиг $8,9 млрд, увеличившись на 82% год к году. Значительную роль сыграли четыре крупные портфельные сделки, а наиболее активными участниками промышленного сегмента были инвестиционные фонды недвижимости, девелоперы и частный капитал.

Общей особенностью региона остается избирательность. Инвесторы возвращаются к крупным сделкам, но предпочитают объекты с понятным денежным потоком, возможностью увеличивать арендную плату или структурным долгосрочным спросом.

Офисы вновь стали главным выбором инвесторов АТР

Изменение настроений заметно и по планам участников рынка. В опросе CBRE среди более чем 420 инвесторов 57% респондентов сообщили о намерении увеличить покупки недвижимости в 2026 году. Офисы впервые за шесть лет заняли первое место среди предпочтительных классов активов, обойдя промышленную и складскую недвижимость. Жилая недвижимость для профессиональных инвесторов заняла третью позицию, а центры обработки данных — четвертую.

Возвращение интереса к офисам не означает восстановления всех зданий одновременно. Спрос концентрируется на современных объектах с высокой заполняемостью и ограниченной конкуренцией со стороны нового строительства. В Австралии, Японии и Сингапуре инвесторы также рассчитывают на рост арендных ставок, поэтому качество конкретного здания становится важнее общей динамики сегмента.

Рынок недвижимости Таиланда растет выборочно

В Таиланде ситуация заметно отличается от общего регионального рекорда. В февральском прогнозе тайского рынка на 2026 год наиболее устойчивый спрос связывается с гостиницами, промышленной и складской недвижимостью, центрами обработки данных и качественными офисами. Рынок при этом характеризуется как более избирательный: инвесторы тщательнее оценивают стоимость земли, устойчивость арендного дохода и возможности конкретных локаций.

Гостиничный сегмент завершил сильный 2025 год с объемом инвестиционных сделок 26,4 млрд батов — почти вдвое выше среднего показателя за предыдущие десять лет. Более 75% объема пришлось на гостиницы Бангкока. На 2026 год прогноз составляет около 13 млрд батов, поэтому речь идет скорее о нормализации после особенно активного прошлого года, а не о новом двукратном росте.

Центры обработки данных выглядят более долгосрочной историей. Одобренные Советом по инвестициям Таиланда проекты цифровой отрасли в 2025 году превысили 746 млрд батов. Это не означает, что вся сумма направлена непосредственно в недвижимость: показатель охватывает инвестиции цифровой отрасли. В 2026 и 2027 годах запланировано примерно по 360 МВт новых мощностей центров обработки данных. Для девелоперов главным ограничением постепенно становятся участки с достаточной мощностью электросетей, оптоволоконными линиями и возможностями охлаждения оборудования.

Иностранные покупки кондоминиумов в Таиланде снизились

Жилая недвижимость демонстрирует другую динамику. В первом квартале 2026 года иностранцам передали в собственность 3241 квартиру в кондоминиумах, что на 17,3% меньше результата годом ранее. Совокупная стоимость сделок снизилась на 17,9%, до 13,464 млрд батов. Площадь переданных квартир сократилась на 13,8%, до 141 644 кв. м.

Иностранные покупатели обеспечили 13,6% всех переданных квартир и 23,9% их общей стоимости. Китайские граждане сохранили первое место с 906 квартирами, однако их количество сократилось на 38,8%, а стоимость сделок — на 42,9%, до 3,493 млрд батов. Россияне вышли на второе место: число переданных им квартир увеличилось на 33%, до 383, а стоимость — на 68,7%, до 1,665 млрд батов. Такие данные опубликовал Центр информации о недвижимости государственного Жилищного банка Таиланда REIC.

Таким образом, региональный рекорд инвестиционных сделок и иностранный спрос на тайские квартиры в начале 2026 года движутся в разных направлениях. Это не противоречие: статистика измеряет разные сегменты рынка и разные виды капитала.

Китайский спрос ослаб, российский вырос

Снижение иностранного рынка во многом связано с китайскими покупателями, которые остаются крупнейшей группой, но стали осторожнее из-за экономической ситуации и ограничений ликвидности. Одновременно спрос становится более разнообразным.

Рост российских сделок оказался одним из наиболее заметных в первом квартале. Покупатели из Индии также усиливали присутствие на рынке и отличались самой высокой средней стоимостью приобретаемого объекта среди основных иностранных групп.

Для курортных рынков вроде Пхукета изменение структуры покупателей может иметь большее значение, чем общий национальный показатель. Такие территории сильнее зависят от международного спроса, туризма и валютных колебаний, а предпочтения разных групп покупателей влияют на размеры квартир, формат проектов и ценовой сегмент нового предложения.

При этом статистика перехода права собственности отражает уже завершенные сделки. Она не равна числу новых бронирований и не показывает спрос на проекты, которые еще строятся.

Иностранцы могут покупать кондоминиумы с ограничениями

Правовой режим также ограничивает прямое сравнение Таиланда с некоторыми другими азиатскими рынками. Иностранные граждане могут владеть квартирами в зарегистрированном кондоминиуме, однако их совокупная доля не должна превышать 49% общей площади всех квартир в здании. Для регистрации сделки требуется подтверждение от юридического лица кондоминиума о том, что установленная иностранная квота не превышена, указывает официальный государственный портал Таиланда.

С землей действует значительно более жесткий режим. Свободно покупать участки на тех же условиях, что и граждане Таиланда, иностранцы не могут. Закон предусматривает узкое исключение для приобретения до одного рая — 1600 кв. м — под жилье при инвестициях не менее 40 млн батов и выполнении дополнительных требований, включая получение разрешения.

Поэтому статистику стоимости вилл и земельных участков нельзя автоматически воспринимать как показатели рынка объектов, доступных иностранцам в прямую собственность на тех же условиях, что и кондоминиумы.

Региональный рекорд не гарантирует роста цен в Таиланде

Рост инвестиционной активности в АТР способен улучшать доступность капитала и поддерживать интерес международных инвесторов к азиатской недвижимости, однако прямой зависимости между $92,5 млрд региональных сделок и ценой конкретной квартиры в Бангкоке, Пхукете или Паттайе нет.

Стоимость жилья в Таиланде определяется местным предложением, платежеспособным спросом, туристическим потоком, стоимостью земли и строительства, курсом бата, объемом новых проектов и законодательными ограничениями. Для инвестиционной недвижимости дополнительно имеют значение арендный доход, стоимость финансирования, загрузка объекта и возможность последующей продажи.

Поэтому утверждения о неизбежном росте стоимости тайской недвижимости на определенный процент только из-за рекорда АТР требуют отдельного подтверждения локальной статистикой. Региональный показатель сам по себе такой прогноз не обосновывает.

Рекордный объем сделок не отменяет риски

На инвестиционную активность продолжают влиять процентные ставки, инфляция, стоимость энергии, валютные колебания и геополитические риски. Даже при растущих объемах капитала участники рынка стали тщательнее проверять активы и чаще ориентируются на долгосрочный рост дохода вместо простой ставки на удорожание недвижимости.

Особенно заметно это в сегментах, связанных с цифровой инфраструктурой и гостиницами. Центр обработки данных может сталкиваться с ограничениями энергоснабжения, гостиница — зависеть от международного туристического потока, а кондоминиум — от иностранной квоты и способности объекта генерировать заявленную арендную доходность.

Как сообщают эксперты International Investment, рекордные $92,5 млрд подтверждают сильное восстановление инвестиционной активности на рынке недвижимости АТР, но переносить этот результат напрямую на Таиланд нельзя. Основная часть роста сосредоточена на крупнейших рынках региона, а тайская статистика показывает разнонаправленную динамику: иностранные покупки кондоминиумов снизились, гостиничные инвестиции после сильного 2025 года должны нормализоваться, а наиболее выраженный структурный рост наблюдается в цифровой, промышленной и логистической инфраструктуре. Для частного инвестора региональный рекорд остается индикатором настроений, но не заменяет анализа конкретного объекта, прав собственности, цены входа и реалистичной доходности.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: недвижимость АТР и Таиланда в 2026 году

Сколько инвестировали в недвижимость АТР в первой половине 2026 года?

Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью Азиатско-Тихоокеанского региона достиг $92,5 млрд. Это на 35% больше, чем годом ранее, и рекорд для первой половины года.

Входят ли все покупки квартир в показатель $92,5 млрд?

Нет. Это показатель инвестиционного рынка коммерческой недвижимости по методологии JLL, а не совокупная стоимость всех сделок с жилой недвижимостью в регионе.

Какие страны обеспечили основной рост?

Среди крупнейших рынков Япония привлекла $23,8 млрд, Сингапур — $18,2 млрд, Австралия — $14,7 млрд, Гонконг — $4,7 млрд.

Означает ли рекорд АТР бум недвижимости в Таиланде?

Нет. Тайский рынок неоднороден. В первом квартале 2026 года число кондоминиумов, переданных иностранцам, снизилось на 17,3%, хотя отдельные коммерческие сегменты продолжают привлекать капитал.

Какие виды недвижимости наиболее интересны инвесторам в Таиланде?

Среди наиболее заметных направлений находятся гостиницы, промышленная и складская недвижимость, центры обработки данных и отдельные качественные офисные объекты.

Могут ли иностранцы владеть квартирой в Таиланде?

Да. Иностранцы могут владеть квартирой в зарегистрированном кондоминиуме, если совокупная иностранная доля не превышает 49% общей площади квартир в здании и соблюдены остальные требования законодательства.

Могут ли иностранцы покупать землю в Таиланде?

В общем случае прямое владение землей иностранцами существенно ограничено. Закон предусматривает лишь отдельные исключения с жесткими инвестиционными и административными условиями.

Растет ли российский спрос на квартиры в Таиланде?

В первом квартале 2026 года количество кондоминиумов, переданных российским покупателям, выросло на 33% год к году, а стоимость этих сделок — на 68,7%.

Гарантирует ли рекорд АТР рост цен в Пхукете и Бангкоке?

Нет. Региональный приток капитала поддерживает общий инвестиционный фон, однако местные цены зависят от предложения, спроса, туризма, строительства, валютных курсов, финансирования и особенностей конкретного проекта.