מחירי הדיור באיטליה הגיעו לשיא של שנתיים

ביולי 2026 שוק הנדל״ן למגורים באיטליה הגיע לערכים הגבוהים ביותר בשנתיים האחרונות. בתוך 12 חודשים נכסים למכירה התייקרו בצורה משמעותית יותר מאשר מחירי השכירות, כאשר המחוזות הצפוניים של המדינה נותרו היקרים ביותר. ההצעות המשתלמות ביותר ממשיכות להתרכז בעיקר בדרום, לפי נתוני Immobiliare.it.

כמה עולה דיור במחוזות איטליה

מחירים בשוק המכירה

ביולי 2026 מחיר ההיצע הממוצע לנדל״ן למגורים באיטליה הגיע ל-€2 208 למ״ר, עלייה של 4,5% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. זהו הנתון הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות. השפל הקודם נרשם בספטמבר 2024, אז הוערך מ״ר בממוצע ב-€2 061.

הפער בין המחוזות נותר משמעותי. הרמה הגבוהה ביותר נשמרת בטרנטינו-אלטו אדיג׳ה — €3 729 למ״ר, בעוד שהמינימום נרשם בקלבריה — ממוצע של €963. כך, נדל״ן במחוז היקר ביותר עולה כמעט פי ארבעה מאשר במחוז הזול ביותר.

עלייה נרשמה ברוב מחוזות המדינה. השוק צמח בקצב המהיר ביותר בפריולי-ונציה ג׳וליה — ב-8,1%, ל-€1 825 למ״ר. בלומברדיה הנתון עלה ב-6,8%, בוונטו — ב-6,5%, באמיליה-רומאניה — ב-6,2%. המחוז היחיד שבו בעלי הנכסים הורידו את דרישותיהם היה ואלה ד׳אאוסטה: הרמה הממוצעת ירדה ב-5,5%, ל-€2 542 למ״ר.

מחירי שכירות למגורים

מחירי השכירות הגבוהים ביותר נרשמו בואלה ד׳אאוסטה — €23,74 למ״ר לחודש. בתוך שנה המדד זינק ב-17,1%. במקום השני נמצאת לומברדיה — €18,68, ואחריה טוסקנה (€16,95) ולאציו (€16,39).

המחוז הנגיש ביותר לשוכרים נותר מוליזה, שבו הבעלים דורשים בממוצע €7,44 למ״ר לחודש. בבזיליקטה הנתון עומד על €7,56, באברוצו — €8,36, ובסיציליה — €8,51.

העלייה השנתית המרבית נרשמה בקלבריה: דמי השכירות הממוצעים עלו ב-20,2%, ל-€9,74 למ״ר. בואלה ד׳אאוסטה השכירות התייקרה ב-17,1%, בטוסקנה ובטרנטינו-אלטו אדיג׳ה — ב-6%. במקביל, באמיליה-רומאניה המחירים ירדו ב-1,3%, ל-€13,36, ובלומברדיה — ב-0,5%, ל-€18,68 למ״ר.

מילאנו מובילה בקרב ערי הבירה המחוזיות

מכירות. בין המרכזים המנהליים, מילאנו נותרה היקרה ביותר, כאשר ביולי הוצעו בה דירות בממוצע של €5 661 למ״ר. אחריה פירנצה — €4 751, רומא — €3 849 ובולוניה — €3 835. הנתונים הנמוכים ביותר נרשמו בערי הדרום: רג׳ו די קלבריה — בממוצע €848, קמפובאסו — €1 055, ופוטנצה — €1 292.

טריאסטה הובילה בקצב הצמיחה — עם עלייה של 10,8%, ל-€2 692 למ״ר. בטורינו המחיר עלה ב-8,7%, בגנואה — ב-6,9%, וברומא — ב-6,1%. ירידות נרשמו בפוטנצה, רג׳ו די קלבריה, קמפובאסו ואאוסטה.

שכירות. שכר הדירה הממוצע במילאנו עמד ביולי על €22,21 למ״ר לחודש. בפירנצה — €21,37, ברומא — €18,68, בבולוניה — €16,44, ובוונציה — €15,97. הדיור השכור המשתלם ביותר בין ערי הבירה המחוזיות מוצע בפוטנצה — €6,45 למ״ר לחודש. ברג׳ו די קלבריה הנתון עומד על €6,52, ובקמפובאסו — €7,15.

הזינוק החד ביותר בשנה נרשם באאוסטה, שבה שכר הדירה עלה ב-30,4%, ל-€11,83 למ״ר. ברג׳ו די קלבריה הגידול הגיע ל-19%, בגנואה — 8,4%, ובטריאסטה — 7,4%. במילאנו, לעומת זאת, המחיר ירד ב-1,5%, ובפירנצה — ב-0,6%.

מחירי הדיור באיטליה לפי מודעות פרסום

מכירות. Immobiliare.it מציגה גם נתונים על היצע הדירות הנוכחי במודעות. המחיר החציוני של נכס למכירה עומד על €167 619. עבור דירות חדר שינה אחד הטווח מתחיל מ-€35 000 ומגיע ל-€218 000, עבור דירות שני חדרים — מ-€52 000 עד €289 000, ועבור שלושה חדרים — מ-€71 000 עד €357 000. נכסים של ארבעה חדרים מוצעים ב-€85 000–437 000, ודיור של חמישה חדרים ויותר — ב-€92 000–560 000.

שכירות. גודל הדירה משפיע באופן ניכר גם על הוצאות השוכרים. עבור נכס עם חדר שינה אחד התשלום החודשי נע בין €400–1 100, לשני חדרים — €465–1 300, ולשלושה חדרים — €518–1 800. דיור בן ארבעה חדרים מוצע תמורת €579–2 200 לחודש, ודירות עם חמישה חדרים ויותר — ב-€700–2 900. שכר הדירה הממוצע לפי המודעות עומד על €923 לחודש.

תשואת השכירות באיטליה ירדה

ברבעון השלישי של 2026 התשואה הגולמית הממוצעת מהשכרת דיור באיטליה ירדה מ-7,23% ל-6,61%, לפי נתוני Global Property Guide. התשואה הגבוהה ביותר מבין השווקים שנבדקו נרשמה בקטניה — 8,75%. בפלרמו המשקיעים יכולים לצפות ל-7,84%, בטורינו — ל-6,71%, ברומא — ל-6,59%, ובנאפולי — ל-6,16%.

ערכים נמוכים יותר נרשמו בפירנצה — 5,25% ובמילאנו — 4,97%. לפיכך, שווקים יקרים אינם בהכרח הרווחיים ביותר: המובילה במחירי הנדל״ן מפגרת באופן ניכר אחרי ערים נגישות יותר בדרום.

Global Property Guide מחשבת את הרווחיות הגולמית ללא חישוב מיסים, שיפוצים, עמלות והוצאות נוספות של בעל הנכס. לאחר הוצאות אלו, התוצאה נטו נמוכה בדרך כלל ב-1,5–2 נקודות אחוז.

מה זה אומר עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי הדינמיקה הנוכחית מצביעה על המשך הריבוד בשוק האיטלקי. ברוב המחוזות הדיור מתייקר, אך מחירי השכירות עולים לאט יותר, מה שכבר מתבטא בירידה בתשואה הממוצעת. עבור משקיעים המשמעות היא שקשה יותר להסתמך בו-זמנית על כניסה זולה, תזרים מזומנים גבוה ועליית ערך מהירה.

השווקים היקרים ביותר עם עלות גבוהה למ״ר עשויים להישאר אטרקטיביים לשימור הון ולמכירה חוזרת בהמשך, אך רווחיות השכירות בהם נמוכה יותר. ערי הדרום, לעומת זאת, דורשות השקעה נמוכה יותר ובמקרים מסוימים מספקות הכנסה שוטפת גבוהה יותר. בחירת הנכס תלויה יותר ויותר באסטרטגיה: בהימור על עליית ערך ההון חשובות יותר דינמיקת המחירים והנזילות של עיר ספציפית, בעוד שבמכוונות לשכירות — היחס בין עלות הרכישה להכנסות הפוטנציאליות. הירידה בתשואה הממוצעת הופכת חישוב זה לחשוב במיוחד ומעלה את חשיבות הניתוח המקומי על פני הסתמכות על נתונים כלליים של המדינה.

קבלו ייעוץ על השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment