იტალიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასებმა ორწლიან მაქსიმუმს მიაღწია

2026 წლის ივლისში იტალიის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა ბოლო ორი წლის მაქსიმალურ მაჩვენებელს მიაღწია. 12 თვის განმავლობაში გასაყიდი ობიექტების ფასები უფრო შესამჩნევად გაიზარდა, ვიდრე ქირა; ქვეყნის ყველაზე ძვირ რეგიონებად კვლავ ჩრდილოეთი ნაწილი რჩება. ყველაზე ხელმისაწვდომი შეთავაზებები, Immobiliare.it-ის მონაცემებით, კვლავ უმეტესად სამხრეთშია კონცენტრირებული.

რა ღირს საცხოვრებელი იტალიის რეგიონებში

ფასები გაყიდვების ბაზარზე

2026 წლის ივლისში იტალიაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე შეთავაზების საშუალო ფასმა კვ. მ-ზე €2 208-ს მიაღწია, რაც 2025 წლის იმავე პერიოდის მაჩვენებელზე 4,5%-ით მეტია. ეს ბოლო ორი წლის მაქსიმალური მაჩვენებელია. წინა მინიმუმი 2024 წლის სექტემბერში დაფიქსირდა, როდესაც კვადრატული მეტრი საშუალოდ €2 061-ად ფასდებოდა.

რეგიონებს შორის სხვაობა კვლავ მნიშვნელოვანია. ყველაზე მაღალი დონე ტრენტინო-ალტო-ადიჯეში ნარჩუნდება — €3 729 კვ. მ-ზე, ხოლო მინიმუმი კალაბრიაში აღინიშნა — საშუალოდ €963. ამრიგად, ყველაზე ძვირ რეგიონში უძრავი ქონება თითქმის ოთხჯერ ძვირი ჯდება, ვიდრე ყველაზე ხელმისაწვდომში.

ზრდა ქვეყნის რეგიონების უმრავლესობაში დაფიქსირდა. ყველაზე სწრაფად ბაზარი ფრიული-ვენეცია-ჯულიაში გაიზარდა — 8,1%-ით, €1 825-მდე კვ. მ-ზე. ლომბარდიაში მაჩვენებელი 6,8%-ით გაიზარდა, ვენეტოში — 6,5%-ით, ემილია-რომანიაში — 6,2%-ით. ერთადერთი რეგიონი, სადაც მფლობელებმა მოთხოვნები შეამცირეს, ვალე-დ’აოსტა გახდა: საშუალო დონე 5,5%-ით შემცირდა, €2 542-მდე კვ. მ-ზე.

საცხოვრებლის ქირის განაკვეთები

ყველაზე მაღალი ქირის განაკვეთები ვალე-დ’აოსტაში დაფიქსირდა — €23,74 კვ. მ-ზე თვეში. ერთ წელიწადში მაჩვენებელი ერთბაშად 17,1%-ით გაიზარდა. მეორე ადგილზეა ლომბარდია — €18,68, შემდეგ მოდის ტოსკანა (€16,95) და ლაციო (€16,39).

მოიჯარეებისთვის ყველაზე ხელმისაწვდომ რეგიონად მოლიზე რჩება, სადაც მესაკუთრეები საშუალოდ €7,44-ს ითხოვენ კვ. მ-ზე თვეში. ბაზილიკატაში მაჩვენებელი €7,56-ს შეადგენს, აბრუცოში — €8,36-ს, სიცილიაში — €8,51-ს.

მაქსიმალური წლიური ზრდა კალაბრიაში დაფიქსირდა: საშუალო განაკვეთი 20,2%-ით გაიზარდა, €9,74-მდე კვ. მ-ზე. ვალე-დ’აოსტაში ქირა 17,1%-ით გაძვირდა, ტოსკანასა და ტრენტინო-ალტო-ადიჯეში — 6%-ით. ამასთან, ემილია-რომანიაში განაკვეთები 1,3%-ით შემცირდა, €13,36-მდე, ხოლო ლომბარდიაში — 0,5%-ით, €18,68-მდე კვ. მ-ზე.

ადმინისტრაციულ ცენტრებს შორის მილანი ლიდერობს

გაყიდვები. ადმინისტრაციულ ცენტრებს შორის ყველაზე ძვირ ქალაქად კვლავ მილანი რჩება, სადაც ივლისში საცხოვრებელი გასაყიდად საშუალოდ €5 661-ად იყო გამოტანილი კვ. მ-ზე. შემდეგ მოდის ფლორენცია — €4 751, რომი — €3 849 და ბოლონია — €3 835. ყველაზე დაბალი მაჩვენებლები სამხრეთის ქალაქებში დაფიქსირდა: რეჯო-დი-კალაბრია — საშუალოდ €848, კამპობასო — €1 055, პოტენცა — €1 292.

ზრდის ტემპით ტრიესტი ლიდერობდა — 10,8%-ით, €2 692-მდე კვ. მ-ზე. ტურინში ღირებულება 8,7%-ით გაიზარდა, გენუაში — 6,9%-ით, რომში — 6,1%-ით. კლება დაფიქსირდა პოტენცაში, რეჯო-დი-კალაბრიაში, კამპობასოსა და აოსტაში.

ქირაობა. საშუალო განაკვეთი მილანში ივლისში შეადგენდა €22,21-ს კვ. მ-ზე თვეში. ფლორენციაში — €21,37-ს, რომში — €18,68-ს, ბოლონიაში — €16,44-ს, ვენეციაში — €15,97-ს. რეგიონულ ცენტრებს შორის ყველაზე ხელმისაწვდომი გასაქირავებელი საცხოვრებელი პოტენცაშია შემოთავაზებული — €6,45 კვ. მ-ზე თვეში. რეჯო-დი-კალაბრიაში მაჩვენებელი შეადგენს €6,52-ს, კამპობასოში — €7,15-ს.

წლის განმავლობაში ყველაზე მკვეთრი ზრდა აოსტაში დაფიქსირდა, სადაც საიჯარო განაკვეთი 30,4%-ით გაიზარდა, €11,83-მდე კვ. მ-ზე. რეჯო-დი-კალაბრიაში ნამატმა 19%-ს მიაღწია, გენუაში — 8,4%-ს, ტრიესტში — 7,4%-ს. მილანში კი, პირიქით, ღირებულება 1,5%-ით შემცირდა, ფლორენციაში — 0,6%-ით.

იტალიის საცხოვრებლის ფასები განცხადებებში

გაყიდვები. Immobiliare.it ასევე აქვეყნებს მონაცემებს განცხადებებში არსებული ბინების მიმდინარე შეთავაზებების შესახებ. გასაყიდი ობიექტის მედიანური ფასი €167 619-ს შეადგენს. ერთსაძინებლიანი ბინებისთვის დიაპაზონი იწყება €35 000-დან და აღწევს €218 000-ს, ოროთახიანებისთვის — €52 000-დან €289 000-მდე, სამოთახიანებისთვის — €71 000-დან €357 000-მდე. ოთხოთახიანი ობიექტები შემოთავაზებულია €85 000–437 000-ად, ხოლო ხუთ და მეტოტახიანი საცხოვრებელი — €92 000–560 000-ად.

ქირაობა. ბინის ზომა შესამჩნევად მოქმედებს მოიჯარეების ხარჯებზეც. ერთსაძინებლიანი ობიექტისთვის ყოველთვიური გადასახადი €400–1 100-ის ფარგლებშია, ოროთახიანისთვის — €465–1 300, სამოთახიანისთვის — €518–1 800. ოთხოთახიანი საცხოვრებელი შემოთავაზებულია თვეში €579–2 200-ად, ხოლო ხუთ და მეტოტახიანი ბინები — €700–2 900-ად. განცხადებების მიხედვით, საშუალო საიჯარო გადასახადი თვეში €923-ს შეადგენს.

იტალიაში გაქირავების შემოსავლიანობა შემცირდა

2026 წლის მესამე კვარტალში იტალიაში საცხოვრებლის გაქირავებიდან მიღებული საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა 7,23%-დან 6,61%-მდე შემცირდა Global Property Guide-ის მონაცემებით. განხილულ ბაზრებს შორის ყველაზე მაღალ უკუგებას კატანია უზრუნველყოფს — 8,75%-ს. პალერმოში ინვესტორებს შეუძლიათ 7,84%-ის იმედი ჰქონდეთ, ტურინში — 6,71%-ის, რომში — 6,59%-ის, ნეაპოლში — 6,16%-ის.

შედარებით დაბალი მაჩვენებლები დაფიქსირდა ფლორენციაში — 5,25% და მილანში — 4,97%. ამგვარად, ძვირადღირებული ბაზრები აუცილებლად ყველაზე მომგებიანი არ აღმოჩნდება: უძრავი ქონების ღირებულებით ლიდერი საგრძნობლად ჩამორჩება სამხრეთის უფრო ხელმისაწვდომ ქალაქებს.

Global Property Guide მთლიან რენტაბელობას ითვლის გადასახადების, რემონტის, საკომისიოებისა და მესაკუთრის სხვა ხარჯების გაუთვალისწინებლად. ასეთი ხარჯების შემდეგ წმინდა შედეგი, როგორც წესი, 1,5–2 პროცენტული პუნქტით დაბალია.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მიმდინარე დინამიკა იტალიის ბაზრის შემდგომ დიფერენციაციაზე მიუთითებს. რეგიონების უმეტესობაში საცხოვრებელი ძვირდება, თუმცა საიჯარო განაკვეთები უფრო ნელა იზრდება, რაც უკვე აისახება საშუალო შემოსავლიანობის შემცირებაზე. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ ერთდროულად იაფ შესვლაზე, მაღალ ფულად ნაკადსა და ღირებულების სწრაფ ზრდაზე გათვლა უფრო რთული ხდება.

ყველაზე ძვირადღირებული ბაზრები კვადრატული მეტრის მაღალი ღირებულებით შესაძლოა კვლავ მიმზიდველი დარჩეს კაპიტალის შესანარჩუნებლად და შემდგომი გადაყიდვისთვის, თუმცა იქ გაქირავების რენტაბელობა უფრო დაბალია. სამხრეთის ქალაქები კი, პირიქით, ნაკლებ ინვესტიციებს მოითხოვს და რიგ შემთხვევებში უფრო მაღალ მიმდინარე შემოსავალს უზრუნველყოფს. ობიექტის შერჩევა სულ უფრო მეტად ხდება დამოკიდებული სტრატეგიაზე: კაპიტალის ზრდაზე გათვლისას უფრო მნიშვნელოვანია კონკრეტული ქალაქის ფასების დინამიკა და ლიკვიდურობა, ხოლო გაქირავებაზე ორიენტაციისას — შესყიდვის ღირებულებისა და პოტენციური შემოსავლების თანაფარდობა. საშუალო შემოსავლიანობის შემცირება ასეთ გათვლას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის და ზრდის ლოკალური ანალიზის როლს ქვეყნის საერთო მაჩვენებლებზე ორიენტირების ნაცვლად.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან