Цены на жилье в Италии достигли максимума за два года

В июле 2026 года рынок жилой недвижимости Италии достиг максимальных значений за последние пару лет. За 12 месяцев объекты на продажу прибавили в цене заметнее, чем аренда, наиболее дорогими остаются северные регионы страны. Самые доступные предложения по-прежнему сосредоточены преимущественно на юге, по данным Immobiliare.it.

Сколько стоит жилье в регионах Италии

Цены на рынке продаж

В июле 2026 года средняя цена предложения на жилую недвижимость в Италии достигла €2 208 за кв. м, что на 4,5% выше уровня такого же периода 2025-го. Это максимальный показатель за последние пару лет. Предыдущий минимум был зафиксирован в сентябре 2024-го, когда квадратный метр в среднем оценивался в €2 061.

Разрыв между регионами остается значительным. Самый высокий уровень сохраняется в Трентино-Альто-Адидже — €3 729 за кв. м, а минимум отмечен в Калабрии — в среднем €963. Таким образом, недвижимость в наиболее дорогом регионе обходится почти в четыре раза дороже, чем в самом доступном.

Рост зафиксирован в большинстве регионов страны. Быстрее всего рынок прибавил во Фриули-Венеции-Джулии — на 8,1%, до €1 825 за кв. м. В Ломбардии показатель увеличился на 6,8%, в Венето — на 6,5%, в Эмилии-Романье — на 6,2%. Единственным регионом, где владельцы снизили запросы, стала Валле-д’Аоста: средний уровень сократился на 5,5%, до €2 542 за кв. м.

Ставки на аренду жилья

Самые высокие ставки аренды зарегистрированы в Валле-д’Аоста — €23,74 за кв. м в месяц. За год показатель вырос сразу на 17,1%. Второе место занимает Ломбардия — €18,68, далее идут Тоскана (€16,95) и Лацио (€16,39).

Самым доступным регионом для арендаторов остается Молизе, где собственники запрашивают в среднем €7,44 за кв. м в месяц. В Базиликате показатель составляет €7,56, в Абруццо — €8,36, на Сицилии — €8,51.

Максимальный годовой рост зафиксирован в Калабрии: средняя ставка увеличилась на 20,2%, до €9,74 за кв. м. В Валле-д’Аоста аренда подорожала на 17,1%, в Тоскане и Трентино-Альто-Адидже — на 6%. При этом в Эмилии-Романье ставки снизились на 1,3%, до €13,36, а в Ломбардии — на 0,5%, до €18,68 за кв. м.

Среди столиц лидирует Милан

Продажи. Среди административные центров самым дорогим остается Милан, где в июле жилье выставляли в среднем по €5 661 за кв. м. Далее следуют Флоренция — €4 751, Рим — €3 849 и Болонья — €3 835. Самые низкие показатели зафиксированы в южных городах: Реджо-ди-Калабрия — в среднем €848, Кампобассо — €1 055, Потенца — в €1 292.

По темпам роста лидировал Триест — на 10,8%, до €2 692 за кв. м. В Турине стоимость увеличилась на 8,7%, в Генуе — на 6,9%, в Риме — на 6,1%. Снижение зарегистрировано в Потенце, Реджо-ди-Калабрим, Кампобассо и Аосте.

Аренда. Средняя ставка в Милане составляла в июле €22,21 за кв. м в месяц. Во Флоренции —€21,37, в Риме — €18,68, в Болонье — €16,44, в Венеции — €15,97. Самое доступное съемное жилье среди региональных столиц предлагается в Потенце — €6,45 за кв. м в месяц. В Реджо-ди-Калабрия показатель составляет €6,52, в Кампобассо — €7,15.

Самый резкий рост за год зафиксирован в Аосте, где арендная ставка увеличилась на 30,4%, до €11,83 за кв. м. В Реджо-ди-Калабрия прирост достиг 19%, в Генуе — 8,4%, в Триесте — 7,4%. В Милане, напротив, стоимость снизилась на 1,5%, во Флоренции — на 0,6%.

Цены на жилье Италии в объявлениях

Продажи. Immobiliare.it также приводит данные по текущему предложению квартир в объявлениях. Медианная цена объекта на продажу составляет €167 619. Для квартир с одной спальней диапазон начинается от €35 000 и достигает €218 000, для двухкомнатных — от €52 000 до €289 000, трехкомнатных — от €71 000 до €357 000. Четырехкомнатные объекты предлагаются за €85 000–437 000, жилье с пятью и более комнатами — за €92 000–560 000.

Аренда. Размер квартиры заметно влияет и на расходы арендаторов. Для объекта с одной спальней месячная плата находится в пределах €400–1 100, двухкомнатного — €465–1 300, трехкомнатного — €518–1 800. Четырехкомнатное жилье предлагается за €579–2 200 в месяц, а квартиры с пятью и более комнатами — за €700–2 900. Средняя арендная плата по объявлениям составляет €923 в месяц.

Доходность аренды в Италии снизилась

В третьем квартале 2026 года средняя валовая доходность от сдачи жилья в Италии снизилась с 7,23% до 6,61%, по данным Global Property Guide. Наиболее высокую отдачу среди рассмотренных рынков обеспечивает Катания — 8,75%. В Палермо инвесторы могут рассчитывать на 7,84%, в Турине — на 6,71%, в Риме — на 6,59%, в Неаполе — на 6,16%.

Более низкие значения зафиксированы во Флоренции — 5,25% и Милане — 4,97%. Таким образом, дорогие рынки не обязательно оказываются наиболее прибыльными: лидер по стоимости недвижимости заметно уступает более доступным городам юга.

Global Property Guide рассчитывает валовую рентабельность без учета налогов, ремонта, комиссий и других затрат собственника. После таких расходов чистый результат, как правило, оказывается на 1,5–2 процентных пункта ниже.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что текущая динамика указывает на дальнейшее расслоение итальянского рынка. В большинстве регионов жилье дорожает, однако арендные ставки растут медленнее, что уже отражается на снижении средней доходности. Для инвесторов это означает, что рассчитывать одновременно на дешевый вход, высокий денежный поток и быстрый рост стоимости становится сложнее.

Наиболее дорогие рынки с высокой стоимостью квадратного метра могут оставаться привлекательными для сохранения капитала и последующей перепродажи, однако рентабельность аренды там ниже. Южные города, напротив, требуют меньших вложений и в ряде случаев обеспечивают более высокий текущий доход. Выбор объекта все сильнее зависит от стратегии: при ставке на прирост капитала важнее динамика цен и ликвидность конкретного города, при ориентации на аренду — соотношение стоимости покупки и потенциальных поступлений. Снижение средней доходности делает такой расчет особенно важным и повышает значение локального анализа вместо ориентации на общие показатели по стране.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment