אזורי התעשייה של שטוקהולם עשויים לספק 3 200 דירות

באזור שטוקהולם, שני מתחמי תעשייה לשעבר עשויים להפוך לשכונות מגורים שיכללו כ-3 200 דירות. ב-16 באוקטובר 2026 הודיעה Hines על ההשקעה הראשונה של הקרן האירופית HEREP IV, המבוצעת בשיתוף עם היזם השוודי Vincero Fastigheter. מדובר בבחינת הפוטנציאל של המתחמים Storängen ו-Segeltorp, ולא בבנייה עם לוחות זמנים מאושרים: השלמת עסקת ההשקעה עצמה עדיין תלויה באישורים רגולטוריים.

יומיים קודם לכן הודיעו Hines ו-Vastint על רכישת מפעל זכוכית לשעבר בדיסלדורף המיועד להקמת 1 600–1 800 דירות. בשני המקרים בכוונת המשקיעים להסב קרקע עירונית וותיקה לשימושי מגורים. עם זאת, עד להופעת דירות מוכנות יהיה עליהם לפתור סוגיות של היתרים, תשתיות הנדסיות ואומדני עלויות בנייה. ביקוש גבוה כשלעצמו אינו מספיק.

בשטוקהולם נערכים להסבת אזורי תעשייה למגורים

הנכס הראשון של קרן Hines European Real Estate Partners IV כולל מתקני תעשייה קיימים בשני מתחמים ב-Storängen וב-Segeltorp. ב-Hines מציינים כי שניהם נמצאים במרחק הליכה מצירי אוטובוס ורכבת מרכזיים. התוכנית מבוססת על הקמה הדרגתית של שכונות מגורים, כאשר השותף לפיתוח הוא Vincero Fastigheter, המתמחה בשוק המקומי.

ב-Hines רואים במתחמים אלה את אחת ההזדמנויות הגדולות ביותר להסבת קרקע למגורים באזור שטוקהולם. כ-3 200 דירות מייצגות הערכה של הפוטנציאל הכולל בשני האתרים יחד; החברה לא פרסמה חלוקה בין המתחמים, את מחיר הרכישה, לוחות זמנים לקבלת היתרים, מועד תחילת העבודות או מועד סיומן. סגירת העסקה עדיין דורשת אישורים רגולטוריים. מספר הדירות האפשרי אינו מהווה עדיין פרויקט מאושר.

ביולי 2026 גייסה HEREP IV התחייבויות של למעלה מ-€500 מיליון ממשקיעים בסגירה הראשונה; יעד הקרן עומד על €1.5 מיליארד. כספים אלה מיועדים להשקעות בסוגי נדל״ן שונים ברחבי אירופה ואינם מהווים תקציב מוצהר לשני המתחמים בשטוקהולם. באסטרטגיית value-add התחזית העיקרית מבוססת על עליית ערך אפשרית לאחר שינוי ייעוד הקרקע והפיתוח, אך התוצאה תלויה באישורים, באומדני הבנייה ובלוחות הזמנים לשיווק המגורים.

בנייה חדשה בשוודיה לא תפתור את המחסור במהירות

על פי תחזית ספטמבר של Boverket, בשנת 2026 עשויה להתחיל בשוודיה בנייה של 32 300 יחידות דיור, כולל 29 900 במבנים חדשים ו-2 400 כתוצאה משיפוץ והסבה. בשנת 2027 צופה הרשות 34 800 התחלות בנייה. השלמת יחידות דיור מוכנות צפויה ברמה נמוכה יותר: 29 300 יחידות ב-2026 ו-29 400 ב-2027. אלה נתונים עבור שוודיה כולה בשלבי בנייה שונים, ולא לוח זמנים של Hines; דירות שמושלמות בשנה מסוימת אינן שייכות בהכרח לבנייה שהחלה באותה שנה.

הבעיה אינה מחולקת באופן שווה: ביקוש חזק מרוכז סביב מוקדי תעסוקה וצירי תחבורה, בעוד שחלק מהבנייה החדשה מוגבל בשל עלויות מימון, תנאי הקרקע ונגישות הדיור לרוכשים ולשוכרים. Hines קושרת ישירות את הבחירה בשטוקהולם למחסור בהיצע בשוק המקומי. עבור המשקיע, הקרבה לתחבורה ולמקומות עבודה חשובה במיוחד: היא מגדילה את הסיכויים למצוא קונים או שוכרים לאחר האכלוס, אם כי אינה מבטלת סיכונים בשלב הבנייה.

הסבת השטח התעשייתי הרחב יותר של Storängen בעיריית הודינגה (Huddinge) מתוכננת מאז 2017. תאגיד המים והביוב Stockholm Vatten och Avfall מתכנן הקמת רשתות מים וביוב חדשות עבור האזור בשנת 2029. מדובר במועד עבודות תשתית עירוניות, ולא בתחילת בניית הדירות של Hines. גבולות התוכנית האזורית ושני מתחמי ההשקעה אינם זהים, ולכן אין לחבר את נתוניהם או לייחס את כל ההוצאות העירוניות לתקציב של Hines.

בדיסלדורף מקדמים שני פרויקטים דומים

ב-14 באוקטובר דיווחו Hines ו-Vastint על רכישת Glasmacherviertel — שטח של מפעל זכוכית לשעבר בדיסלדורף-גרסהיים בהיקף של כ-193 אלף מ״ר. השכונה החדשה מיועדת לכלול 1 600–1 800 דירות, שטחי מסחר, מרחבים ציבוריים ותשתיות חברתיות. התפיסה התכנונית כוללת כ-210 אלף מ״ר של שטח בנוי כולל, שלפחות 80% ממנו מיועדים למגורים, כאשר שלושה מבנים היסטוריים מיועדים לשימור.

זוהי עסקה נפרדת ואינה השקעה של הפלטפורמה השוודית HEREP IV. הפרויקט בגרמניה מבוצע על ידי מיזם משותף של שתי החברות; הבנייה מתוכננת בשלבים ותלויה בהליכים תכנוניים עירוניים. שטח המפעל לשעבר עמד שומם שנים רבות לאחר סיום הייצור ב-2005 — דוגמה מובהקת לכך שאפילו עתודת קרקע גדולה וביקוש גבוה לדירות אינם מחליפים היתרים, מימון ותשתיות. International Investment ניתח בעבר את חזרת הקרנות לשוק המגורים בגרמניה.

באותה דיסלדורף הודיעו Instone ו-Ginkgo Fund עוד באוגוסט על שותפות לפיתוח Benrather Gärten במתחם תעשייה לשעבר של כ-15 הקטאר. כאן מתוכננות 800–1 000 דירות, בתי ספר ושימושים ציבוריים נוספים, שטחי מסחר ושטחים ירוקים. לשלושת הפרויקטים הללו משקיעים ולוחות זמנים שונים, אך מורכבות משותפת: יש להכשיר קרקע תעשייתית לשעבר, לאשר תוכנית בנייה למגורים ולספק לה תשתיות.

 

 

השוואת הפרויקטים שהוכרזו. כל המספרים מייצגים פוטנציאל מתוכנן ולא דיור שנבנה; התנאים והשלבים שונים. מקורות: Hines, Vastint, Instone.

מדוע משקיעים מחפשים קרקע בתוך העיר

מתחם שכבר תפוס על ידי מבני תעשייה עשוי ליהנות מיתרון משמעותי לעומת פיתוח שטחים חקלאיים בפרברים: קרבה לצירי תחבורה, מקומות עבודה ותשתיות קיימות. הסוכנות האירופית לאיכות הסביבה מסווגת שימוש חוזר בקרקעות עירוניות ריקות, נטושות או לא מנוצלות די הצורך כ-land recycling — אחד הכלים לצמצום הפיתוח של שטחים פתוחים וטבעיים חדשים.

עם זאת, קרבה לתחבורה אינה הופכת מתחמים אלה למוכנים אוטומטית לבניית דירות. הסבת מחסנים או מבני מפעלים למגורים דורשת לעיתים קרובות שינוי ייעוד תכנוני (rezoning), בדיקת זיהום קרקע ומי תהום, התחשבות במפגעי רעש תעשייתי, סלילת רחובות חדשים, הקמת בתי ספר ורשתות הנדסיות. יש לקבוע גם אילו מבנים ישנים ניתן לשמר, אילו יידרש להרוס ומי יממן את התשתיות הציבוריות.

כיצד אזור תעשייה עירוני עשוי לשנות את ייעודו. איור מערכתי, אינו תרשים רשמי של Storängen, Segeltorp או Glasmacherviertel.

אין לראות בהוצאות התשתית עניין משני. עבור השטח הרחב יותר של Storängen מתוכנן שדרוג של רשתות המים והביוב, בעוד שבמסמכי עיריית הודינגה לגבי Segeltorp מצוינים קרקע מזוהמת, רעש תחבורתי והצורך בהסדרת ניקוז מי נגר עילי. חשוב להבדיל בין תוכניות של שכונות שלמות לבין המתחמים הספציפיים של Hines: החומרים העירוניים שפורסמו אינם מאשרים היתר בנייה סופי במתחמי המשקיע.

עלויות בנייה גבוהות מסבכות את כלכלת אזורי התעשייה

הקרקע אמנם כבר בנויה, אך הסבתה אינה בהכרח זולה יותר מבנייה חדשה על קרקע בתולית. אומדן העלויות כולל רכישה, טיהור סביבתי אפשרי, הריסה, תשתיות, ריבית על מימון והמתנה ממושכת להיתרים. פוטנציאל מוצהר של כמה אלפי דירות אינו מעיד עדיין על תשואה. שווי המכירות העתידי או תזרים השכירות הנקי חייבים לכסות הן את הבנייה, הן את הכשרת השטח והן את עלויות המימון.

במדד Global Construction Costs Index שפורסם ב-15 באוקטובר, צופה חברת JLL לשנת 2027 עלייה בעלויות הבנייה באירופה בשיעור של 2.2–3.5%, ובעולם בשיעור של 3.1–4.2%. בחמש השנים הקודמות זינקו עלויות הבנייה העולמיות בממוצע ב-25–30%. לא ניתן להשליך תחזיות אלו ישירות על תקציב של פרויקט ספציפי בשוודיה: מחירי קבלנים מקומיים, סוג הקרקע, התשתיות ושלבי הפיתוח יהיו שונים.

שינוי ייעוד של מתחם עשוי להעלות את ערכו, אך עוד בטרם מכירת הדירות יידרש היזם לממן אישורים, תשתיות והכשרת קרקע. היזם עשוי לרכוש נכס תעשייתי במחיר נמוך יחסית, אולם כדאיות הפרויקט אינה נקבעת על פי מחיר הקרקע ההתחלתי, אלא על פי העלות הכוללת של דירה מוגמרת וקצב מכירתה או השכרתה.

שלבים טיפוסיים בפיתוח brownfield מקרקע תעשייתית לשכונת מגורים. תרשים מערכתי; לוחות הזמנים של Hines לא פורסמו.

הסיכונים המרכזיים של המשקיע — אישורים ולוחות זמנים

באסטרטגיית השקעה מסוג value-add, התשואה צפויה להיווצר משינוי מאפייני הנכס: תכנון מחדש של המתחם, השגת אישורים, בנייה ויצירת מוצר חדש. בפרויקטים על גבי קרקע תעשייתית לשעבר, המשאב המרכזי הוא השילוב בין הון בינלאומי לשותף מקומי המכיר את הנהלים העירוניים ואת שוק המגורים.

הפרויקט בשטוקהולם עולה על הפרק בתקופה של התאוששות בפעילות ההשקעות בשוק הנדל״ן האירופי. International Investment הציג בעבר את הגידול בהשקעות בנדל״ן במדינות הצפון ואת העלייה בהיקף ההשקעות הכולל בנדל״ן באירופה ברבעון השני של 2026. אולם אפילו ביקוש חזק למגורים אינו מונע עיכובים בקבלת היתרים, עלויות אשראי גבוהות והסיכון שהדירות יימכרו במחירים נמוכים מהנדרש להחזר ההשקעה.

בעת בחינת עסקאות מסוג זה חשוב להגדיר תחילה את שלב הפרויקט: האם הקרקע נרכשה, האם התוכנית העירונית אושרה, האם התקבל היתר בנייה והאם החלו העבודות. לשלבים אלה סיכונים, לוחות זמנים ומקורות מימון שונים. הדיווחים הפומביים של Hines עדיין אינם מאפשרים לחשב את שיעור התשואה הפנימי (IRR) של הפרויקט השוודי או לאמוד את העלות הסופית לדירה.

כמה דיור תקבלנה הערים בפועל

באזור שטוקהולם רואות Hines ו-Vincero אפשרות להקמת כ-3 200 דירות. בדיסלדורף מעריכות Hines ו-Vastint את פוטנציאל המתחם שלהן ב-1 600–1 800 דירות. תוכניות אלו עשויות להרחיב את ההיצע בעתיד, אך גם יישומן המוצלח לא יחליף את מלוא היקף הבנייה הנדרש בערים הגדולות באירופה.

עבור התושבים, העיקר הוא נגישות הדיור, התחבורה והתשתית החברתית, ולא מספר הדירות בהודעה לעיתונות של הקרן. שכונות חדשות יכולות להקל על השוק רק לאחר אכלוס בפועל, כאשר מודל בנייה יקר עלול להוביל למחירי מכירה או דמי שכירות גבוהים. הנציבות האירופית כבר דנה בפישוט היתרים, תכנון קרקעות ומשיכת השקעות לבניית מגורים, אך צעדים אלה דורשים יישום ברמה הלאומית והעירונית.

שתי ההודעות של Hines מאוקטובר מציגות דרך אחת להתמודד עם המחסור בדיור בערי אירופה: החזרת קרקע תעשייתית למעגל המגורים. אולם בין רכישת מתחם תעשייתי לבין דירה מוכנה עשויות לחלוף שנים. להסבת אזורי תעשייה יש היגיון במקומות שבהם הביקוש העירוני, התשתיות ושווי הדירות הסופי הופכים את הפרויקט לבר-קיימא. עד אז, מספר הדירות בדיווחי השקעות נותר בבחינת הערכת אפשרויות, ולא היצע חדש בשוק הדיור.

שאלות ותשובות (FAQ)

כמה דירות מתכננת Hines לבנות בשטוקהולם?

Hines ו-Vincero Fastigheter העריכו את הקיבולת הפוטנציאלית של שני מתחמי התעשייה Storängen ו-Segeltorp בכ-3 200 דירות. חלוקה לפי מתחמים ולוחות זמנים לסיום לא פורסמו.

האם החלה הבנייה של 3 200 הדירות?

אין אישור לתחילת הבנייה. Hines הודיעה על ההשקעה ועל תוכניות הסבה; סגירת העסקה תלויה באישורים רגולטוריים.

מה זה brownfield redevelopment?

זהו שימוש חוזר בשטחים עירוניים שכבר פותחו, לרוב אזורי תעשייה, לטובת שימושים חדשים כולל מגורים. הפרויקט עשוי לדרוש טיהור קרקע, שינוי ייעוד והקמת תשתיות.

מדוע שטחי מפעלים מושכים משקיעים?

הם ממוקמים לעיתים קרובות בסמוך לתחבורה ולמוקדי תעסוקה. לאחר שינוי הייעוד, ערך הקרקע ואפשרויות השימוש בה עשויים לעלות, אך יידרשו השקעות נוספות משמעותיות.

כמה דירות מתוכננות בשטח מפעל הזכוכית לשעבר בדיסלדורף?

ב-Glasmacherviertel בוחנות Hines ו-Vastint הקמת 1 600–1 800 דירות. התכנון הסופי והאכלוס תלויים באישורים.

כיצד מתייקרת הבנייה באירופה?

JLL צופה עלייה בעלויות באירופה בשיעור של 2.2–3.5% בשנת 2027. זוהי הערכה אזורית, ולא תחזית עלויות ספציפית לפרויקט של Hines בשטוקהולם.

האם הסבת אזורי תעשייה תפתור את בעיית הדיור בר-ההשגה?

היא עשויה להוסיף דיור באזורים שבהם קיים מחסור בקרקע, אך התוצאה תלויה בקבלת היתרים, עלויות העבודה, הביקוש המקומי והמחירים הסופיים. דירות מתוכננות אינן שוות ערך לדירות שנבנו.