სტოკჰოლმის სამრეწველო ზონებში შესაძლოა 3 200 ბინა აშენდეს

სტოკჰოლმის რეგიონში ორი ყოფილი სამრეწველო ტერიტორია შესაძლოა დაახლოებით 3 200-ბინიან საცხოვრებელ კვარტლად გარდაიქმნას. 2026 წლის 16 ოქტომბერს Hines-მა გამოაცხადა ევროპული ფონდის HEREP IV-ის პირველი ინვესტიციის შესახებ, რომელსაც შვედ დეველოპერ Vincero Fastigheter-თან პარტნიორობით ახორციელებს. საუბარია Storängen-ისა და Segeltorp-ის ნაკვეთების პოტენციალის შეფასებაზე და არა დამტკიცებული ვადების მქონე მშენებლობაზე: თავად საინვესტიციო გარიგების დასრულება ჯერ კიდევ მარეგულირებელ შეთანხმებებზეა დამოკიდებული.

ამ მოვლენამდე ორი დღით ადრე Hines-მა და Vastint-მა დიუსელდორფში მინის ყოფილი ქარხნის ტერიტორიის შეძენის შესახებ განაცხადეს, სადაც 1 600–1 800 ბინის აშენება იგეგმება. ორივე შემთხვევაში ინვესტორების მიზანია დიდი ხნის ათვისებული ურბანული მიწის საცხოვრებელ უძრავ ქონებად გარდაქმნა. თუმცა, მზა ბინების გამოჩენამდე მათ ნებართვების, საინჟინრო ქსელებისა და სამშენებლო ხარჯთაღრიცხვის საკითხების გადაჭრა მოუწევთ — მხოლოდ მაღალი მოთხოვნა საკმარისი არ არის.

სტოკჰოლმში სამრეწველო ზონების საცხოვრებელ უბნებად გარდაქმნა მზადდება

ფონდ Hines European Real Estate Partners IV-ის პირველი აქტივი მოიცავს Storängen-სა და Segeltorp-ში ორ ნაკვეთზე არსებულ სამრეწველო ობიექტებს. Hines-ის აღნიშვნით, ორივე ლოკაცია მნიშვნელოვანი ავტობუსისა და რკინიგზის მარშრუტებიდან ფეხით სავალ მანძილზე მდებარეობს. გათვლა კეთდება საცხოვრებელი კვარტლების ეტაპობრივ ფორმირებაზე, ხოლო დეველოპმენტის პარტნიორი Vincero Fastigheter-ია, რომელიც ადგილობრივ ბაზარზე სპეციალიზდება.

Hines მიიჩნევს, რომ ეს ნაკვეთები წარმოადგენს მიწის საცხოვრებელ ფუნქციაზე გადაყვანის ერთ-ერთ უმსხვილეს შესაძლებლობას სტოკჰოლმის რეგიონში. დაახლოებით 3 200 ბინა არის ორივე მოედნის პოტენციური მოცულობის ჯამური შეფასება; კომპანიას არ გაუსაჯაროებია განაწილება ნაკვეთების მიხედვით, შესყიდვის ღირებულება, ნებართვების მიღების ვადები, სამუშაოების დაწყების ან დასრულების თარიღი. გარიგების დახურვა ჯერ კიდევ საჭიროებს მარეგულირებელ თანხმობებს. სავარაუდო ბინების რაოდენობა ჯერჯერობით დამტკიცებულ პროექტს არ ნიშნავს.

2026 წლის ივლისში HEREP IV-მ მოიზიდა 500 მლნ ევროზე მეტი ინვესტორთა ვალდებულებების სახით პირველი დახურვისას; ფონდის სამიზნე მოცულობა 1,5 მლრდ ევროს შეადგენს. ეს თანხები განკუთვნილია ევროპის მასშტაბით სხვადასხვა ტიპის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებისთვის და არ წარმოადგენს სტოკჰოლმის ორი ობიექტის გამოცხადებულ ბიუჯეტს. Value-add სტრატეგიისთვის ძირითადი გათვლა უკავშირდება მიწის დანიშნულების შეცვლისა და დეველოპმენტის შემდეგ ღირებულების შესაძლო ზრდას, თუმცა შედეგი დამოკიდებულია შეთანხმებებზე, სამშენებლო ხარჯთაღრიცხვასა და საცხოვრებლის რეალიზაციის ვადებზე.

შვედეთის ახალი მშენებლობები დეფიციტს სწრაფად ვერ აღმოფხვრის

Boverket-ის სექტემბრის პროგნოზით, შვედეთში 2026 წელს შესაძლოა 32 300 საცხოვრებელი ერთეულის მშენებლობა დაიწყოს, მათ შორის 29 900 ახალ შენობებში და 2 400 რეკონსტრუქციის შედეგად. 2027 წელს უწყება 34 800 სტარტს ელოდება. მზა საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში შესვლა უფრო დაბალ დონეზეა პროგნოზირებული: 29 300 ერთეული 2026 წელს და 29 400 — 2027 წელს. ეს არის მთელი შვედეთის მაჩვენებლები მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე და არა Hines-ის გრაფიკი; წლის განმავლობაში დასრულებული ბინები სავალდებულო არ არის იმავე წელს დაწყებულ მშენებლობებს მიეკუთვნებოდეს.

პრობლემა არათანაბრად არის განაწილებული: ძლიერი მოთხოვნა კონცენტრირებულია სამუშაო ადგილებისა და სატრანსპორტო დერეფნების გარშემო, ხოლო ახალი მშენებლობების ნაწილი იზღუდება დაფინანსების ღირებულებით, მიწის პირობებითა და მყიდველებისა თუ დამქირავებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობით. Hines-ი პირდაპირ უკავშირებს სტოკჰოლმის არჩევანს ლოკალურ ბაზარზე არსებულ მიწოდების დეფიციტს. ინვესტორისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ტრანსპორტთან და სამუშაო ადგილებთან სიახლოვე: ეს ზრდის მყიდველების ან დამქირავებლების პოვნის შანსებს ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ, თუმცა არ გამორიცხავს რისკებს მშენებლობის ეტაპზე.

ჰუდინგეს მუნიციპალიტეტში Storängen-ის უფრო ფართო სამრეწველო ტერიტორიის გარდაქმნა 2017 წლიდან იგეგმება. კომუნალური კომპანია Stockholm Vatten och Avfall რაიონისთვის ახალი წყალმომარაგებისა და კანალიზაციის ქსელების მშენებლობას 2029 წელს ითვალისწინებს. ეს არის მუნიციპალური ინფრასტრუქტურული სამუშაოების თარიღი და არა Hines-ის ბინების მშენებლობის დაწყება. რაიონული გეგმისა და ორი საინვესტიციო ნაკვეთის საზღვრები განსხვავდება, ამიტომ მათი მაჩვენებლების შეკრება ან ქალაქის ყველა ხარჯის Hines-ის ბიუჯეტზე მიკუთვნება არასწორია.

დიუსელდორფში ორი მსგავსი პროექტი ვითარდება

14 ოქტომბერს Hines-მა და Vastint-მა განაცხადეს Glasmacherviertel-ის — დიუსელდორფ-გერესჰაიმში მინის ყოფილი ქარხნის ტერიტორიის შესყიდვის შესახებ, რომლის ფართობი დაახლოებით 193 ათასი კვ. მ-ია. ახალი რაიონი მოიცავს 1 600–1 800 ბინას, სავაჭრო ფართებს, საზოგადოებრივ სივრცეებსა და სოციალურ ინფრასტრუქტურას. კონცეფცია ითვალისწინებს დაახლოებით 210 ათასი კვ. მ საერთო ფართობს, რომლის მინიმუმ 80% საცხოვრებელ ფონდს ეთმობა, სამი ისტორიული შენობის შენარჩუნება კი დაგეგმილია.

ეს არის სხვა გარიგება და არა შვედური HEREP IV პლატფორმის ინვესტიცია. გერმანიის პროექტს ორი კომპანიის ერთობლივი საწარმო ახორციელებს; მშენებლობა ეტაპობრივად იგეგმება და ქალაქგეგმარებით პროცედურებზეა დამოკიდებული. ყოფილი ქარხნის ტერიტორია მრავალი წლის განმავლობაში ცარიელი იყო 2005 წელს წარმოების შეწყვეტის შემდეგ — ეს კარგი მაგალითია იმისა, რომ მიწის დიდი რეზერვი და ბინებზე მაღალი მოთხოვნაც კი ვერ ანაცვლებს ნებართვებს, დაფინანსებასა და ინფრასტრუქტურას. International Investment ასევე აანალიზებდა მსხვილი კაპიტალის დაბრუნებას გერმანიის მზა საცხოვრებლის ბაზარზე.

იმავე დიუსელდორფში Instone-მა და Ginkgo Fund-მა ჯერ კიდევ აგვისტოში გამოაცხადეს პარტნიორობა Benrather Gärten-ის განვითარებაზე ყოფილ სამრეწველო მოედანზე, რომელიც დაახლოებით 15 ჰექტარს მოიცავს. აქ იგეგმება 800–1 000 ბინა, სკოლები და სხვა საზოგადოებრივი ფუნქციები, კომერციული ფართები და გამწვანება. ამ სამ პროექტს ჰყავს სხვადასხვა ინვესტორი და აქვს განსხვავებული ვადები, თუმცა საერთო სირთულე ახასიათებთ: საჭიროა ყოფილი სამრეწველო მიწის მომზადება, საცხოვრებელი განაშენიანების შეთანხმება და მისი ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა.

 

 

გამოცხადებული პროექტების შედარება. ყველა რიცხვი დაგეგმილი პოტენციალია და არა აშენებული საცხოვრებელი; პირობები და ეტაპები განსხვავებულია. წყაროები: Hines, Vastint, Instone.

რატომ ეძებენ ინვესტორები მიწას ქალაქის შიგნით

ნაკვეთს, რომელიც უკვე დაკავებულია სამრეწველო ნაგებობებით, შესაძლოა მნიშვნელოვანი უპირატესობა ჰქონდეს გარეუბნის მინდვრების ათვისებასთან შედარებით: სიახლოვე სატრანსპორტო კვანძებთან, სამუშაო ადგილებთან და არსებულ კომუნიკაციებთან. გარემოს დაცვის ევროპული სააგენტო მიაკუთვნებს ცარიელი, მიტოვებული და არაეფექტურად გამოყენებული საქალაქო მიწების მეორეულ გამოყენებას land recycling-ს — ერთ-ერთ ინსტრუმენტს ახალი ბუნებრივი და სასოფლო-სამეურნეო ტერიტორიების ათვისების შესამცირებლად.

თუმცა ტრანსპორტთან მეზობლობა ასეთ ნაკვეთებს ავტომატურად მზადყოფნაში არ აქცევს ბინების ასაშენებლად. საწყობების ან ქარხნული კორპუსების საცხოვრებელ სახლებად გარდასაქმნელად ხშირად აუცილებელია ქალაქგეგმარებითი ფუნქციის შეცვლა — rezoning, ნიადაგისა და გრუნტის წყლების დაბინძურების შემოწმება, სამრეწველო ხმაურის გათვალისწინება, ახალი ქუჩები, სკოლები და საინჟინრო ქსელები. ასევე გასარკვევია, რომელი ძველი შენობების შენარჩუნებაა შესაძლებელი, რომელი უნდა დაინგრეს და ვინ დააფინანსებს საზოგადოებრივ ინფრასტრუქტურას.

როგორ შეიძლება შეიცვალოს საქალაქო სამრეწველო ზონის ფუნქცია. სარედაქციო ილუსტრაცია, არ წარმოადგენს Storängen-ის, Segeltorp-ის ან Glasmacherviertel-ის ოფიციალურ სქემას.

ინფრასტრუქტურის ხარჯები აქ მეორეხარისხოვნად ვერ ჩაითვლება. Storängen-ის უფრო ფართო ტერიტორიისთვის გათვალისწინებულია წყალმომარაგებისა და კანალიზაციის ქსელების მოდერნიზაცია, ხოლო ჰუდინგეს მუნიციპალიტეტის დოკუმენტებში Segeltorp-ის შესახებ ჩამოთვლილია დაბინძურებული გრუნტი, სატრანსპორტო ხმაური და სანიაღვრე კანალიზაციის საკითხების მოგვარების აუცილებლობა. მნიშვნელოვანია მთლიანი რაიონების გეგმებისა და Hines-ის კონკრეტული ნაკვეთების გამიჯვნა: გამოქვეყნებული მუნიციპალური მასალები არ ადასტურებს ინვესტორის მოედნებზე მშენებლობის საბოლოო ნებართვის არსებობას.

ძვირი მშენებლობა ართულებს სამრეწველო ზონების ეკონომიკას

მიწა უკვე გამოყენებაშია, თუმცა მისი პროფილის შეცვლა სავალდებულო არ არის თავისუფალ ნაკვეთზე ახალ მშენებლობაზე იაფი აღმოჩნდეს. ხარჯთაღრიცხვა მოიცავს შესყიდვას, შესაძლო ეკოლოგიურ გაწმენდას, დემონტაჟს, ინფრასტრუქტურას, დაფინანსების პროცენტებსა და ნებართვების ხანგრძლივ მოლოდინს. რამდენიმე ათასი ბინის გამოცხადებული პოტენციალი ჯერ კიდევ არაფერს ამბობს შემოსავლიანობაზე. მომავალი გაყიდვების ღირებულებამ ან წმინდა საიჯარო ნაკადმა უნდა დაფაროს როგორც მშენებლობა, ისე ტერიტორიის მომზადება და დაფინანსების ხარჯები.

15 ოქტომბერს გამოქვეყნებულ Global Construction Costs Index-ში კომპანია JLL 2027 წლისთვის სამშენებლო დანახარჯების ზრდას პროგნოზირებს ევროპაში 2,2–3,5%-ით, მსოფლიოში კი — 3,1–4,2%-ით. წინა ხუთი წლის განმავლობაში გლობალური სამშენებლო ხარჯები საშუალოდ 25–30%-ით გაიზარდა. ამ პროგნოზების პირდაპირ გადატანა შვედეთის კონკრეტული პროექტის ბიუჯეტზე შესწორებების გარეშე შეუძლებელია: ადგილობრივი კონტრაქტორების ფასები, გრუნტი, კომუნიკაციები და ათვისების ეტაპები განსხვავებული იქნება.

ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლამ შესაძლოა გაზარდოს მისი ღირებულება, მაგრამ ბინების გაყიდვამდე დეველოპერს მოუწევს შეთანხმებების, კომუნიკაციებისა და მიწის მომზადების დაფინანსება. დეველოპერს შეუძლია სამრეწველო აქტივი შედარებით იაფად შეიძინოს, თუმცა პროექტის მომგებიანობა განისაზღვრება არა ნაკვეთის პირვანდელი ფასით, არამედ მზა ბინის სრული თვითღირებულებითა და მისი გაყიდვის ან იჯარით გაცემის სისწრაფით.

brownfield-დეველოპმენტის ტიპური ეტაპები სამრეწველო მიწიდან საცხოვრებელ კვარტლამდე. სარედაქციო სქემა; Hines-ის ვადები არ არის გამჟღავნებული.

ინვესტორის მთავარი რისკები — შეთანხმებები და ვადები

Value-add საინვესტიციო სტრატეგიაში შემოსავლიანობის შექმნა იგეგმება უძრავი ქონების მახასიათებლების შეცვლით: ტერიტორიის ხელახალი დაგეგმარებით, შეთანხმებების მიღებით, მშენებლობითა და ახალი პროდუქტის შექმნით. ყოფილ სამრეწველო მიწაზე განხორციელებულ პროექტებში საკვანძო რესურსი ხდება საერთაშორისო კაპიტალის შერწყმა ლოკალურ პარტნიორთან, რომელმაც კარგად იცის მუნიციპალიტეტის პროცედურები და საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი.

სტოკჰოლმის პროექტი ევროპის უძრავი ქონების ბაზარზე საინვესტიციო აქტივობის აღდგენის პერიოდში ჩნდება. International Investment მანამდე აშუქებდა ინვესტიციების ზრდას ჩრდილოეთის ქვეყნების უძრავ ქონებაში და ჯამური დაბანდებების ზრდას ევროპულ უძრავ ქონებაში 2026 წლის მეორე კვარტალში. თუმცა საცხოვრებელზე ძლიერი მოთხოვნაც კი ვერ აუქმებს ნებართვების შეფერხებებს, კრედიტის მაღალ ღირებულებასა და იმის რისკს, რომ ბინების გაყიდვა შესაძლოა იმაზე იაფად მოხდეს, ვიდრე პროექტის ამოგებისთვისაა აუცილებელი.

მსგავსი გარიგებების შეფასებისას მნიშვნელოვანია თავდაპირველად განისაზღვროს პროექტის ეტაპი: შეძენილია თუ არა მიწა, დამტკიცებულია თუ არა ქალაქგეგმარებითი გეგმა, მიღებულია თუ არა მშენებლობის ნებართვა და დაწყებულია თუ არა სამუშაოები. ამ ეტაპებს განსხვავებული რისკები, ვადები და დაფინანსების წყაროები გააჩნია. Hines-ის საჯარო შეტყობინებები ჯერჯერობით არ იძლევა შვედური პროექტის შემოსავლიანობის შიდა განაკვეთის (IRR) გამოთვლის ან ბინის საბოლოო თვითღირებულების დადგენის საშუალებას.

რამდენ საცხოვრებელს მიიღებენ რეალურად ქალაქები

სტოკჰოლმის რეგიონში Hines-ი და Vincero ხედავენ დაახლოებით 3 200 ბინის აშენების შესაძლებლობას. დიუსელდორფში Hines-ი და Vastint საკუთარი ნაკვეთის პოტენციალს 1 600–1 800 ბინად აფასებენ. ამ გეგმებს პერსპექტივაში შეუძლია მიწოდების გაფართოება, თუმცა მათი წარმატებული განხორციელებაც კი სრულად ვერ ჩაანაცვლებს მშენებლობის იმ მოცულობას, რაც ევროპის მსხვილ ქალაქებს ესაჭიროებათ.

მოსახლეობისთვის პრინციპულია საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა, ტრანსპორტი და სოციალური ინფრასტრუქტურა და არა ბინების რაოდენობა ფონდის პრესრელიზში. ახალ რაიონებს ბაზრის განტვირთვა მხოლოდ ფაქტობრივი ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ შეუძლიათ, თანაც ძვირადღირებულმა სამშენებლო მოდელმა შესაძლოა მაღალი ფასები ან საიჯარო განაკვეთები განაპირობოს. ევროკომისია უკვე განიხილავს ნებართვების გამარტივებას, მიწის დაგეგმარებასა და საცხოვრებელ მშენებლობაში ინვესტიციების მოზიდვას, მაგრამ ეს ზომები ასევე მოითხოვს ეროვნულ და მუნიციპალურ დონეზე იმპლემენტაციას.

Hines-ის ორი ოქტომბრის განცხადება აჩვენებს ერთ-ერთ გზას, თუ როგორ შეიძლება რეაგირება საცხოვრებლის დეფიციტზე ევროპის ქალაქებში: სამრეწველო მიწის დაბრუნება საცხოვრებელ ბრუნვაში. თუმცა სამრეწველო ნაკვეთის შეძენასა და მზა ბინას შორის შესაძლოა წლები გავიდეს. სამრეწველო ზონების გადაკეთებას აზრი აქვს იქ, სადაც საქალაქო მოთხოვნა, ინფრასტრუქტურა და ბინების საბოლოო ღირებულება პროექტს სიცოცხლისუნარიანს ხდის. მანამდე კი საინვესტიციო შეტყობინებაში მითითებული ბინების რაოდენობა რჩება შესაძლებლობების შეფასებად და არა საცხოვრებლის ბაზარზე არსებულ ახალ მიწოდებად.

კითხვები და პასუხები (FAQ)

რამდენი ბინის აშენებას გეგმავს Hines სტოკჰოლმში?

Hines-მა და Vincero Fastigheter-მა Storängen-ისა და Segeltorp-ის ორი სამრეწველო მოედნის პოტენციური ტევადობა დაახლოებით 3 200 ბინად შეაფასეს. ნაკვეთების მიხედვით განაწილება და დასრულების ვადები გამოქვეყნებული არ არის.

დაიწყო თუ არა 3 200 ბინის მშენებლობა?

მშენებლობის დაწყების დადასტურება არ არსებობს. Hines-მა განაცხადა ინვესტიციისა და პროფილის შეცვლის გეგმების შესახებ; გარიგების დახურვა დამოკიდებულია მარეგულირებელ შეთანხმებებზე.

რა არის brownfield redevelopment?

ეს არის უკვე ათვისებული, ხშირად სამრეწველო საქალაქო ტერიტორიების ხელახალი გამოყენება ახალი ფუნქციებისთვის, მათ შორის საცხოვრებლად. პროექტი შესაძლოა მოითხოვდეს მიწის გასუფთავებას, ზონირების შეცვლასა და ინფრასტრუქტურის მშენებლობას.

რატომ იზიდავს ინვესტორებს ქარხნების ტერიტორიები?

ისინი ხშირად განლაგებულია ტრანსპორტთან და სამუშაო ადგილებთან ახლოს. დანიშნულების შეცვლის შემდეგ ღირებულება და გამოყენების ვარიანტები შესაძლოა გაიზარდოს, თუმცა საჭირო იქნება მნიშვნელოვანი დამატებითი ინვესტიციები.

რამდენი ბინაა დაგეგმილი დიუსელდორფის ყოფილ მინის ქარხანაში?

Glasmacherviertel-ზე Hines-ი და Vastint განიხილავენ 1 600–1 800 ბინის მშენებლობას. საბოლოო დაგეგმარება და ექსპლუატაციაში გაშვება დამოკიდებულია შეთანხმებებზე.

როგორ ძვირდება მშენებლობა ევროპაში?

JLL პროგნოზირებს ხარჯების ზრდას ევროპაში 2,2–3,5%-ით 2027 წელს. ეს არის რეგიონული შეფასება და არა სტოკჰოლმში Hines-ის ხარჯთაღრიცხვის პროგნოზი.

მოაგვარებს თუ არა სამრეწველო ზონების გარდაქმნა ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პრობლემას?

მას შეუძლია საცხოვრებლის დამატება მიწის დეფიციტის მქონე რაიონებში, თუმცა შედეგი დამოკიდებულია ნებართვების მიღებაზე, სამუშაოების ღირებულებაზე, ადგილობრივ მოთხოვნასა და საბოლოო ფასებზე. დაგეგმილი ბინები აშენებულის ტოლფასი არ არის.