Промзоны Стокгольма могут дать 3 200 квартир

В Стокгольмском регионе две бывшие промышленные площадки могут превратиться в жилые кварталы примерно на 3 200 квартир. 16 октября 2026 года Hines объявила о первой инвестиции европейского фонда HEREP IV, которую реализует совместно со шведским девелопером Vincero Fastigheter. Речь идет об оценке потенциала участков Storängen и Segeltorp, а не о строительстве с утвержденными сроками: завершение самой инвестиционной сделки еще зависит от регуляторных согласований.

Еще за два дня до этого Hines и Vastint объявили о покупке бывшего стекольного завода в Дюссельдорфе под 1 600–1 800 квартир. В обоих случаях инвесторы намерены превратить давно освоенную городскую землю в жилье. Однако до появления готовых квартир им предстоит решить вопросы с разрешениями, инженерными сетями и строительной сметой. Одного высокого спроса недостаточно.

В Стокгольме готовят превращение промзон в жилье

Первый актив фонда Hines European Real Estate Partners IV включает существующие промышленные объекты на двух участках в Storängen и Segeltorp. Hines указывает, что оба находятся в пешей доступности от важных автобусных и железнодорожных маршрутов. Расчет сделан на постепенное создание жилых кварталов, а партнером по девелопменту выступает Vincero Fastigheter, специализирующаяся на местном рынке.

Hines считает эти участки одной из крупнейших возможностей перепрофилирования земли под жилье в Стокгольмском регионе. Примерно 3 200 квартир — оценка потенциального объема двух площадок вместе; компания не раскрыла разделение по участкам, стоимость приобретения, сроки получения разрешений, начало работ или дату завершения. Закрытие сделки еще требует регуляторных согласований. Число возможных квартир пока не означает утвержденный проект.

В июле 2026 года HEREP IV привлек более €500 млн обязательств инвесторов при первом закрытии; целевой объем фонда составляет €1,5 млрд. Эти деньги предназначены для вложений в разные виды недвижимости по Европе и не являются объявленной сметой двух стокгольмских площадок. Для стратегии value-add основной расчет связан с возможным ростом стоимости после смены назначения земли и девелопмента, однако результат зависит от согласований, строительной сметы и сроков реализации жилья.

Новые стройки Швеции не устранят дефицит быстро

По сентябрьскому прогнозу Boverket, в Швеции в 2026 году может начаться строительство 32 300 жилых единиц, включая 29 900 в новых зданиях и 2 400 в результате реконструкции. В 2027 году ведомство ожидает 34 800 стартов. Ввод готового жилья прогнозируется на более низком уровне: 29 300 единиц в 2026 году и 29 400 в 2027-м. Это показатели всей Швеции на разных этапах строительства, а не график Hines; завершенные за год квартиры не обязательно относятся к стройкам, начатым в том же году.

Проблема распределена неравномерно: сильный спрос сосредоточен вокруг рабочих мест и транспортных коридоров, а часть нового строительства ограничивается стоимостью финансирования, земельными условиями и доступностью жилья для покупателей и арендаторов. Hines прямо связывает выбор Стокгольма с дефицитом предложения на локальном рынке. Для инвестора особенно важна близость к транспорту и рабочим местам: это повышает шансы найти покупателей или арендаторов после ввода, хотя не устраняет рисков на этапе строительства.

Преобразование более широкой промышленной территории Storängen в муниципалитете Хюддинге планируется с 2017 года. Коммунальная компания Stockholm Vatten och Avfall предусматривает строительство новых водопроводных и канализационных сетей для района в 2029 году. Это дата муниципальных инфраструктурных работ, а не начало строительства квартир Hines. Границы районного плана и двух инвестиционных площадок различаются, поэтому складывать их показатели или относить все городские расходы к бюджету Hines нельзя.

В Дюссельдорфе развивают два похожих проекта

14 октября Hines и Vastint сообщили о приобретении Glasmacherviertel — территории бывшего стекольного завода в Дюссельдорфе-Герресхайме площадью примерно 193 тыс. кв. м. Новый район предполагает 1 600–1 800 квартир, торговые площади, общественные пространства и социальную инфраструктуру. Концепция предусматривает около 210 тыс. кв. м общей площади, минимум 80% которой отводится под жилье, а три исторических здания планируется сохранить.

Это другая сделка, не инвестиция шведской платформы HEREP IV. Проект в Германии реализует совместное предприятие двух компаний; строительство предполагается очередями и зависит от градостроительных процедур. Участок бывшего завода пустовал много лет после прекращения производства в 2005 году — хороший пример того, что даже крупный земельный резерв и высокий спрос на квартиры не заменяют разрешений, финансирования и инфраструктуры. International Investment также анализировал возвращение фондов на рынок готового жилья Германии.

В том же Дюссельдорфе Instone и Ginkgo Fund еще в августе объявили о партнерстве по развитию Benrather Gärten на бывшей промышленной площадке около 15 гектаров. Здесь предполагаются 800–1 000 квартир, школы и иные общественные функции, коммерческие помещения и озеленение. У этих трех проектов разные инвесторы и сроки, но общая сложность: нужно подготовить бывшую промышленную землю, согласовать жилую застройку и обеспечить ее инфраструктурой.

 

 

Сравнение объявленных проектов. Все числа — планируемый потенциал, а не построенное жилье; условия и этапы различаются. Источники: Hines, Vastint, Instone.

Почему инвесторы ищут землю внутри города

Участок, уже занятый промышленными сооружениями, может иметь важное преимущество перед освоением пригородных полей: близость к транспортным узлам, рабочим местам и существующим коммуникациям. Европейское агентство по окружающей среде относит повторное использование пустующих, заброшенных и недостаточно эффективно задействованных городских земель к land recycling — одному из инструментов сокращения освоения новых природных и сельскохозяйственных территорий.

Однако соседство с транспортом не делает такие участки автоматически готовыми под квартиры. Для превращения складов или заводских корпусов в жилье часто требуется изменение градостроительного назначения — rezoning, проверка загрязнения почвы и грунтовых вод, учет промышленного шума, новые улицы, школы и инженерные сети. Нужно также определить, какие старые здания можно сохранить, какие потребуется снести и кто финансирует общественную инфраструктуру.

Как городская промзона может сменить функцию. Редакционная иллюстрация, не официальная схема Storängen, Segeltorp или Glasmacherviertel.

Расходы на инфраструктуру здесь нельзя считать второстепенными. Для более широкой территории Storängen предусмотрена модернизация водопроводных и канализационных сетей, а в документах муниципалитета Хюддинге о Segeltorp перечислены загрязненный грунт, транспортный шум и необходимость решить вопросы ливневой канализации. Важно различать планы целых районов и конкретные участки Hines: опубликованные муниципальные материалы не подтверждают окончательного разрешения на строительство на площадках инвестора.

Дорогая стройка усложняет экономику промзон

Земля уже используется, но ее перепрофилирование не обязательно дешевле нового строительства на свободном участке. Смета включает приобретение, возможную экологическую очистку, демонтаж, инфраструктуру, проценты по финансированию и долгое ожидание разрешений. Объявленный потенциал в несколько тысяч квартир еще ничего не говорит о доходности. Стоимость будущих продаж или чистый арендный поток должны покрыть и строительство, и подготовку территории, и расходы на финансирование.

В опубликованном 15 октября Global Construction Costs Index компания JLL прогнозирует на 2027 год рост строительных затрат в Европе на 2,2–3,5%, в мире — на 3,1–4,2%. За предыдущие пять лет глобальные затраты на строительство увеличились в среднем на 25–30%. Эти прогнозы нельзя без поправок переносить на бюджет конкретного проекта в Швеции: местные цены подрядчиков, грунт, сети и этапы освоения будут отличаться.

Изменение назначения участка может повысить его стоимость, но до продажи квартир девелоперу придется оплатить согласования, коммуникации и подготовку земли. Девелопер может приобрести промышленный актив относительно недорого, однако выгодность проекта определяется не первоначальной ценой участка, а полной себестоимостью готовой квартиры и скоростью ее продажи или сдачи в аренду.

Типовые этапы brownfield-девелопмента от промышленной земли до жилого квартала. Редакционная схема; сроки Hines не раскрыты.

Главные риски инвестора — согласования и сроки

В инвестиционной стратегии value-add доходность предполагается создавать изменением характеристик недвижимости: перепланировкой территории, получением согласований, строительством и созданием нового продукта. В проектах на бывшей промышленной земле ключевым ресурсом становится сочетание международного капитала с локальным партнером, знающим процедуры муниципалитета и рынок жилья.

Стокгольмский проект появляется в период восстановления инвестиционной активности на европейском рынке недвижимости. International Investment ранее показывал рост инвестиций в недвижимость северных стран и рост совокупных вложений в европейскую недвижимость во втором квартале 2026 года. Но даже сильный спрос на жилье не отменяет задержек с разрешениями, высокой стоимости кредита и риска того, что квартиры получится продать лишь дешевле, чем необходимо для окупаемости проекта.

При оценке подобных сделок важно сначала определить стадию проекта: куплена ли земля, утвержден ли градостроительный план, получено ли разрешение на строительство и начались ли работы. У этих этапов разные риски, сроки и источники финансирования. Публичные сообщения Hines пока не позволяют рассчитать внутреннюю норму доходности шведского проекта или определить окончательную себестоимость квартиры.

Сколько жилья действительно получат города

В Стокгольмском регионе Hines и Vincero видят возможность построить около 3 200 квартир. В Дюссельдорфе Hines и Vastint оценивают потенциал своего участка в 1 600–1 800 квартир. Эти планы могут расширить предложение в перспективе, однако даже их успешная реализация не заменит всего объема строительства, необходимого крупным европейским городам.

Для жителей принципиальны доступность жилья, транспорт и социальная инфраструктура, а не количество квартир в пресс-релизе фонда. Новые районы могут разгрузить рынок только после фактического ввода, причем дорогая строительная модель способна привести к высоким ценам или арендным ставкам. Европейская комиссия уже обсуждает упрощение разрешений, земельное планирование и привлечение инвестиций в жилищное строительство, но эти меры также требуют национальной и муниципальной реализации.

Два октябрьских объявления Hines показывают один из способов реагировать на дефицит жилья в европейских городах: возвращать промышленную землю в жилой оборот. Но между покупкой промышленного участка и готовой квартирой могут пройти годы. Переоборудование промзон имеет смысл там, где городской спрос, инфраструктура и конечная стоимость квартир делают проект жизнеспособным. До тех пор количество квартир в инвестиционном сообщении остается оценкой возможностей, а не новым предложением на жилищном рынке.

Вопросы и ответы (FAQ)

Сколько квартир Hines планирует построить в Стокгольме?

Hines и Vincero Fastigheter оценили потенциальную вместимость двух промышленных площадок Storängen и Segeltorp примерно в 3 200 квартир. Разделение по участкам и сроки завершения не опубликованы.

Началось ли строительство 3 200 квартир?

Нет подтверждения начала строительства. Hines объявила инвестицию и планы перепрофилирования; закрытие сделки зависит от регуляторных согласований.

Что такое brownfield redevelopment?

Это повторное использование уже освоенных, нередко промышленных городских территорий под новые функции, включая жилье. Проект может требовать очистки земли, смены зонирования и строительства инфраструктуры.

Почему заводские территории привлекают инвесторов?

Они часто расположены рядом с транспортом и местами работы. После изменения назначения стоимость и варианты использования могут вырасти, но потребуются значительные дополнительные инвестиции.

Сколько квартир запланировано на бывшем стекольном заводе Дюссельдорфа?

На Glasmacherviertel Hines и Vastint рассматривают строительство 1 600–1 800 квартир. Окончательная планировка и ввод зависят от согласований.

Как дорожает строительство в Европе?

JLL прогнозирует рост затрат в Европе на 2,2–3,5% в 2027 году. Это региональная оценка, а не прогноз сметы Hines в Стокгольме.

Решит ли преобразование промзон проблему доступного жилья?

Оно может добавить жилье в районах с дефицитом земли, но результат зависит от получения разрешений, стоимости работ, местного спроса и конечных цен. Планируемые квартиры не равны построенным.