שוק הנדל״ן בצרפת מאט לקראת הבחירות
Unsplash
שוק הנדל״ן בצרפת מאט על רקע חוסר ודאות פוליטי וכלכלי. הנוטריונים צופים ירידה בהיקף המכירות השנתי מ-951 000 נכסים בשנת 2025 ל-920 000 עד סוף 2026. הרוכשים דוחים עסקאות בשל עליית ריביות המשכנתא ואי-הוודאות לקראת הבחירות לנשיאות.
מכירות הדיור בצרפת מאבדות מומנטום
לאחר התאוששות בשנת 2025, שוק היד השנייה של הדיור בצרפת שוב החל להאט, כאשר ב-12 החודשים שעד אוגוסט 2026 נחתמו 951 000 עסקאות, לפי נתוני הנוטריונים. העלייה עמדה על 3,6% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים, בעוד שבדצמבר 2025 היא הגיעה לכמעט 13%.
לקראת סוף 2026 עשוי מספר המכירות לרדת ל-920 000 (-3,3%). לשם השוואה: בשיא של שנת 2021 נמכרו כ-1,2 מיליון נכסים. לפיכך, ההתאוששות האחרונה לא אפשרה חזרה להיקפים הקודמים.
המגמה נתמכת גם במדדי הביניים. בפברואר רשמו הנוטריונים 958 000 עסקאות, עד מאי ירד מספרן ל-949 000, וביוני חזר לערך הקודם. לפי נתוני Insee, מכירות הנדל״ן בצרפת במחצית הראשונה כמעט פסקו מלצמוח. נתח החוזים שנחתמו במהלך השנה מתוך כלל מלאי הדיור עמד על 2,5% לעומת 3,3% ברבעון השלישי של 2021.
דירות יד שנייה בצרפת שוב מוזלות
ברבעון השני של 2026, דיור יד שנייה בצרפת הוזל ב-0,8% ביחס לתקופה המקבילה ב-2025, על פי נתוני Insee. עבור בתים פרטיים נרשמה ירידה של 1,3%, ועבור דירות — 0,1%. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, המדד הכללי ירד ב-1%.
מדד אוקטובר של Meilleurs Agents רשם לראשונה מתחילת 2026 ירידה במחירי הנדל״ן ברמה הלאומית — בשיעור של 0,1%. מגמה שלילית נרשמה ב-8 מתוך 11 הערים הגדולות במדינה. עם זאת, בליון ובטולוז נשמרה עלייה.
שינויים באוקטובר 2026
|
עיר |
לחודש |
|
רן |
−0,8% |
|
ניס |
−0,5% |
|
מונפלייה |
−0,3% |
|
פריז |
−0,1% |
|
ליון |
+0,2% |
|
טולוז |
+0,6% |
הנתונים הסטטיסטיים של Insee מבוססים על עסקאות שנרשמו, בעוד ש-Meilleurs Agents משתמשת במתודולוגיית הערכת נכסים משלה. בשל ההבדלים בחישובים ובתקופות, לא ניתן להשוות בין מדדים אלו ישירות. לעת עתה, התנודות נותרות מתונות ואינן מעידות על קריסה רחבת היקף של השוק.
דינמיקת מחירי הבתים בצרפת
על פי נתוני הנוטריונים, מחירי הבתים בצרפת עלו במהלך השנה באופן הבולט ביותר בצפון קורסיקה, במונטובאן ובשארטר. בברסט, בשאטורו ובדיז׳ון, לעומת זאת, נרשמה ירידה משמעותית. הנתונים מתייחסים לרבעון השני של 2026 ואינם כוללים דירות.
שינוי במחירי בתים פרטיים במהלך השנה
|
עלייה |
שינוי |
ירידה |
שינוי |
|
צפון קורסיקה |
+12% |
ברסט |
−6,2% |
|
מונטובאן |
+10% |
שאטורו |
−5,8% |
|
שארטר |
+9,3% |
דיז׳ון |
−5,5% |
הירידה במחירים השפיעה גם על בורדו (−3,1%), טולוז (−2%) ונאנט (−0,3%). בליון המדד עלה ב-4,6%, ובאזור מרסיי ואקס-אן-פרובנס — ב-2,4%. באזור הבירה איל-דה-פראנס נרשמה ירידה של 1,5%.
ניכר גם הפער בסכומי העסקאות. המחיר החציוני של בית בשאטורו עמד על 122 500 €, בליון — 390 000 €, ובדרום קורסיקה — 471 600 €. בתנאים אלה, אפילו שינוי אחוזי דומה עשוי להוות פער של עשרות אלפי אירו עבור הקונים והמוכרים.
עליית ריביות המשכנתא
מדצמבר 2025 עד אוגוסט 2026, הריבית על משכנתאות בצרפת עלתה מ-3,08% ל-3,32%, לפי נתוני הבנק המרכזי. לקראת סוף אוקטובר, ההצעות ל-20 שנה הגיעו ל-3,87%, ול-25 שנה — ל-4,01%, על פי מידע מ-Meilleurtaux. הערכים האחרונים משקפים את תנאי ההלוואה הנוכחיים, ולא את החוזים שנחתמו קודם לכן.
התייקרות המימון מצמצמת את כוח הקנייה של הציבור. ברבעון השלישי מספר המשכנתאות שאושרו ירד ב-8,1%, והיקף המימון — ב-9,2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, לפי הערכת Crédit Logement/CSA. משפחות בעלות תקציב מוגבל נאלצות לבחור בנכסים זולים יותר או לדחות את הרכישה.
באוקטובר, אמון הצרכנים בצרפת צנח לשפל הנמוך ביותר מאז יוני 2013. המדד ירד מ-85 ל-80 נקודות, על פי נתוני Insee. הערכת הסיכויים הפיננסיים האישיים הידרדרה ב-9 נקודות, והמוכנות לביצוע רכישות גדולות — ב-4 נקודות. תוצאות אלו מעידות על זהירות גוברת מצד האוכלוסייה בעת תכנון הוצאות משמעותיות.
מה משפיע על שוק הנדל״ן בצרפת
החלטות הרוכשים והמשקיעים מושפעות יותר ויותר משינויי חקיקה. הרשויות דנות ברפורמה במיסוי השכירות ומחמירות בהדרגה את דרישות יעילות האנרגיה של מבנים. צעדים אלה עשויים להגדיל את הוצאות הבעלים, לפגוע בתשואה על השקעות ולהשפיע על מחירי הדיור.
מדיניות המס נותרה אחד המקורות העיקריים לאי-ודאות לקראת הבחירות לנשיאות בצרפת, שיתקיימו ב-18 באפריל וב-2 במאי 2027. עדיין לא ידוע כיצד ישתנו סדרי העדיפויות הכלכליים של המדינה לאחר ההצבעה. יחד עם זאת, בחינה מחדש של הטבות לבעלי נדל״ן כבר עולה לדיון כעת.
הצעת התקציב שהוגשה ב-1 באוקטובר מציעה להחמיר את מיסוי השכירות באמצעות הגבלת ניכויי הפחת בעת השכרת נכסים מרוהטים. עבור דירות רגילות הוצעה תקרה של 2,5% ו-7 000 € בשנה, ועבור נכסים תיירותיים — 1,5% ו-5 000 € בהתאמה. המסמך עדיין נדון בפרלמנט, והתנאים הסופיים עשויים להשתנות.
מקור הוצאות נוסף קשור לדרישות האנרגטיות למבני מגורים. החל משנת 2025 נאסר בצרפת להשכיר מחדש נכסים בדירוג אנרגטי G. בשנת 2028 המגבלות יורחבו לדירוג F, ובשנת 2034 — לדירוג E. בעלי בתים ישנים נאלצים לקחת בחשבון עלויות בידוד ושדרוג מערכות חימום, ורוכשים פוטנציאליים — את עלות השיפוץ הצפוי.
בד בבד, עבור חלק מהנכסים התנאים עשויים להשתפר ללא השקעות נוספות. החל מ-1 בינואר 2027 תשתנה שיטת החישוב של תעודת האנרגיה DPE: מקדם המרת החשמל לאנרגיה ראשונית יירד מ-1,9 ל-1,7. הודות לכך, דירות מסוימות עם הסקה חשמלית יקבלו דירוג גבוה יותר ללא עבודות בנייה. עדכון ההערכה עשוי לפטור את בעליהן מחלק מהגבלות ההשכרה, אף על פי שצריכת האנרגיה בפועל תישאר ללא שינוי.
תחזית שוק הנדל״ן בצרפת לשנת 2027
שוק הדיור הצרפתי מתקרב לשנת 2027 ללא סימנים להתאוששות יציבה. מספר העסקאות מצטמצם, והמחירים משתנים במידה מועטה. הנוטריונים מעריכים אפשרות להתייצבות מחירי הנדל״ן בצרפת לקראת סוף 2026, אך אין פירוש הדבר התאוששות של הביקוש.
אנליסטים מ-International Investment מציינים כי בתחילת 2027 התרחיש הסביר ביותר נותר המשך הפעילות הנמוכה ללא צניחה ארצית חדה במחירים. למוכרים יהיה צורך להתאים לעיתים קרובות יותר את ציפיותיהם, במיוחד כאשר נכסים נותרים ללא קונים לאורך זמן. הפער בין הצעות מבוקשות לאלה הפחות נזילות עשוי להתרחב, וההבדלים האזוריים יהפכו בולטים עוד יותר.
עבור משקיעים, הירידה במספר העסקאות פותחת הזדמנויות נוספות למשא ומתן על המחיר. את הוויתורים המשמעותיים ביותר ניתן לצפות מבעלי נכסים המעוניינים במכירה מהירה. כתוצאה מכך, הפער בין ההצעות הראשוניות לסכומי העסקאות בפועל עשוי לגדול גם אם הממוצעים הארציים יתייצבו.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment
שאלות נפוצות
כמה עסקאות דיור צפויות בצרפת לקראת סוף 2026?
הנוטריונים צופים כ-920 000 מכירות לעומת 951 000 בשנת 2025. הירידה תגיע ל-3,3%.
כיצד השתנו מחירי הנדל״ן בצרפת בשנת 2026?
ברבעון השני ירדו מחירי דירות יד שנייה ב-0,8% בחישוב שנתי. בתים פרטיים איבדו 1,3%, ודירות — 0,1%.
אילו ריביות משכנתא מציעים הבנקים בצרפת?
בסוף אוקטובר 2026 ההצעות הממוצעות הגיעו ל-3,87% להלוואות ל-20 שנה ו-4,01% — ל-25 שנה.
אילו שינויי מס צפויים לבעלי דירות להשכרה?
הצעת התקציב לשנת 2027 כוללת הגבלת ניכויי פחת בהשכרת נכסים מרוהטים. התנאים הסופיים טרם אושרו.
אילו הגבלות על השכרת דירות קיימות בצרפת?
משנת 2025 נאסרה השכרה חדשה של נכסים בדירוג אנרגטי G. בשנת 2028 האיסור יחול על F, וב-2034 — על E.
מהי תחזית מחירי הנדל״ן בצרפת לשנת 2027?
הנוטריונים סבורים כי המחירים עשויים להתייצב לקראת סוף 2026. אנליסטים מ-International Investment צופים המשך ביקושים חלשים בתחילת 2027 ללא קריסה חדה במחירי הדיור ברחבי המדינה.