საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზარი არჩევნების წინ ნელდება

Unsplash

საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზარი პოლიტიკური და ეკონომიკური გაურკვევლობის ფონზე ნელდება. ნოტარიუსები პროგნოზირებენ გაყიდვების წლიური მოცულობის შემცირებას 2025 წლის 951 000 ობიექტიდან 920 000-მდე 2026 წლის ბოლოსთვის. მყიდველები გარიგებებს მზარდი იპოთეკური განაკვეთებისა და საპრეზიდენტო არჩევნების წინ შექმნილი გაურკვევლობის გამო აჭიანურებენ.

საფრანგეთში საცხოვრებელი ქონების გაყიდვები ტემპს კარგავს

2025 წლის გამოცოცხლების შემდეგ საფრანგეთის საცხოვრებელი ქონების მეორადი ბაზარი კვლავ შენელდა: ნოტარიუსების მონაცემებით, 2026 წლის აგვისტომდე ბოლო 12 თვის განმავლობაში 951 000 გარიგება დაიდო. წინა 12 თვესთან შედარებით ზრდამ 3,6% შეადგინა, მაშინ როცა 2025 წლის დეკემბერში თითქმის 13%-ს აღწევდა.

2026 წლის ბოლოსთვის გაყიდვების რაოდენობა შესაძლოა 920 000-მდე შემცირდეს (-3,3%). შედარებისთვის: 2021 წლის პიკზე დაახლოებით 1,2 მლნ ობიექტი გაიყიდა. ამრიგად, ბოლოდროინდელმა აღდგენამ წინა მოცულობებთან დაბრუნება ვერ უზრუნველყო.

ამ ტენდენციას ადასტურებს შუალედური მაჩვენებლებიც. თებერვალში ნოტარიუსებმა 958 000 გარიგება დაარეგისტრირეს, მაისისთვის მათი რიცხვი 949 000-მდე შემცირდა, ხოლო ივნისში კვლავ წინა მაჩვენებელს დაუბრუნდა. Insee-ს მონაცემებით, საფრანგეთში უძრავი ქონების გაყიდვები პირველ ნახევარწელში პრაქტიკულად აღარ იზრდებოდა. წლის განმავლობაში დადებული ხელშეკრულებების წილმა საცხოვრებელი უძრავი ქონების საერთო ფონდში 2,5% შეადგინა, 2021 წლის მესამე კვარტლის 3,3%-თან შედარებით.

მეორადი საცხოვრებელი ქონება საფრანგეთში კვლავ იაფდება

2026 წლის II კვარტალში მეორადი საცხოვრებელი საფრანგეთში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 0,8%-ით გაიაფდა, Insee-ს მონაცემებით. სახლებისთვის კლებამ 1,3% შეადგინა, ბინებისთვის კი — 0,1%. წინა სამ თვესთან შედარებით საერთო მაჩვენებელი 1%-ით შემცირდა.

Meilleurs Agents-ის ოქტომბრის ბარომეტრმა 2026 წლის დასაწყისიდან პირველად დააფიქსირა უძრავი ქონების ფასების კლება ეროვნულ დონეზე — 0,1%-ით. უარყოფითი დინამიკა ქვეყნის 11 უმსხვილესი ქალაქიდან 8-ში დაფიქსირდა. ამასთან, ლიონსა და ტულუზაში ზრდა შენარჩუნდა.

ცვლილებები 2026 წლის ოქტომბერში

Insee-ს სტატისტიკა რეგისტრირებულ გარიგებებს ეფუძნება, ხოლო Meilleurs Agents ობიექტების შეფასების საკუთარ მეთოდოლოგიას იყენებს. გამოთვლებისა და პერიოდების განსხვავების გამო ამ მაჩვენებლების პირდაპირი შედარება შეუძლებელია. ჯერჯერობით რყევები ზომიერი რჩება და ბაზრის მასშტაბურ ჩამოშლაზე არ მიუთითებს.

საფრანგეთში სახლების ფასების დინამიკა

ნოტარიუსების მონაცემებით, სახლების ფასები საფრანგეთში წლის განმავლობაში ყველაზე მეტად ჩრდილოეთ კორსიკაზე, მონტობანსა და შარტრში გაიზარდა. ბრესტში, შატორუსა და დიჟონში კი, პირიქით, მნიშვნელოვანი კლება დაფიქსირდა. სტატისტიკა 2026 წლის II კვარტალს ეხება და არ მოიცავს ბინებს.

კერძო სახლების ფასების ცვლილება წელიწადში

გაიაფება ასევე შეეხო ბორდოს (−3,1%), ტულუზას (−2%) და ნანტს (−0,3%). ლიონში მაჩვენებელი 4,6%-ით გაიზარდა, ხოლო მარსელისა და ექს-ან-პროვანსის რეგიონში — 2,4%-ით. დედაქალაქის რეგიონ ილ-დე-ფრანსში 1,5%-იანი კლება დაფიქსირდა.

დიდია გარიგებების თანხების სხვაობაც. სახლის მედიანური ღირებულება შატორუში 122 500 €-ს შეადგენდა, ლიონში — 390 000 €-ს, ხოლო სამხრეთ კორსიკაზე — 471 600 €-ს. ასეთ პირობებში მსგავსი პროცენტული ცვლილებაც კი შესაძლოა მყიდველებისა და გამყიდველებისთვის ათობით ათასი ევროს სხვაობას ნიშნავდეს.

იპოთეკური განაკვეთების ზრდა

2025 წლის დეკემბრიდან 2026 წლის აგვისტომდე იპოთეკის განაკვეთი საფრანგეთში 3,08%-დან 3,32%-მდე გაიზარდა, ეროვნული ბანკის მონაცემებით. ოქტომბრის ბოლოსთვის 20-წლიანმა შეთავაზებებმა 3,87%-ს მიაღწია, 25-წლიანმა — 4,01%-ს, Meilleurtaux-ის ინფორმაციის მიხედვით. ბოლო მაჩვენებლები დაკრედიტების მიმდინარე პირობებს ასახავს და არა მანამდე დადებულ ხელშეკრულებებს.

ნასესხები სახსრების გაძვირება ამცირებს მოსახლეობის მსყიდველობით უნარს. III კვარტალში გაცემული იპოთეკების რაოდენობა 8,1%-ით შემცირდა, ხოლო დაფინანსების მოცულობა — 9,2%-ით 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, Crédit Logement/CSA-ის შეფასებით. შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ოჯახებს უწევთ უფრო იაფი ობიექტების არჩევა ან ყიდვის გადადება.

ოქტომბერში სამომხმარებლო ნდობა საფრანგეთში 2013 წლის ივნისის შემდეგ მინიმუმამდე დაეცა. Insee-ს მონაცემებით, ინდექსი 85-დან 80 პუნქტამდე შემცირდა. პირადი ფინანსური პერსპექტივების შეფასება 9 პუნქტით გაუარესდა, ხოლო მსხვილი შენაძენების განხორციელების მზაობა — 4 პუნქტით. ეს შედეგები მიუთითებს მოსახლეობის მზარდ სიფრთხილეზე მნიშვნელოვანი ხარჯების დაგეგმვისას.

რა ახდენს გავლენას საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზარზე

მყიდველებისა და ინვესტორების გადაწყვეტილებებზე სულ უფრო მეტ გავლენას ახდენს კანონმდებლობის ცვლილებები. ხელისუფლება განიხილავს იჯარის დაბეგვრის გადახედვას და ეტაპობრივად ამკაცრებს შენობების ენერგოეფექტიანობის მოთხოვნებს. ამ ზომებმა შესაძლოა გაზარდოს მესაკუთრეთა ხარჯები, შეამციროს ინვესტიციების შემოსავლიანობა და გავლენა მოახდინოს საცხოვრებლის ღირებულებაზე.

საგადასახადო პოლიტიკა გაურკვევლობის ერთ-ერთ მთავარ წყაროდ რჩება საფრანგეთის საპრეზიდენტო არჩევნების წინ, რომელიც 2027 წლის 18 აპრილსა და 2 მაისს გაიმართება. ჯერ უცნობია, როგორ შეიცვლება ქვეყნის ეკონომიკური პრიორიტეტები კენჭისყრის შემდეგ. თუმცა უძრავი ქონების მფლობელებისთვის შეღავათების გადახედვა უკვე განიხილება.

1 ოქტომბერს წარდგენილი ბიუჯეტის პროექტი ითვალისწინებს იჯარის დაბეგვრის გამკაცრებას ავეჯით გაწყობილი ფართების გაქირავებისას ამორტიზაციული გამოქვითვების შეზღუდვის გზით. ჩვეულებრივი ბინებისთვის შეთავაზებულია ზღვარი 2,5% და 7 000 € წელიწადში, ტურისტული ობიექტებისთვის კი — 1,5% და 5 000 € შესაბამისად. დოკუმენტი ჯერ კიდევ განიხილება პარლამენტში, საბოლოო პირობები შესაძლოა შეიცვალოს.

ხარჯების კიდევ ერთი წყარო საცხოვრებელი შენობებისადმი ენერგეტიკულ მოთხოვნებს უკავშირდება. 2025 წლიდან საფრანგეთში აკრძალულია G კლასის ობიექტების ხელახალი გაქირავება. 2028 წელს შეზღუდვები გავრცელდება F კლასზე, ხოლო 2034 წელს — E კლასზე. ძველი სახლების მფლობელებს უწევთ დათბუნებისა და გათბობის მოდერნიზაციის ხარჯების გათვალისწინება, ხოლო პოტენციურ მყიდველებს — მოსალოდნელი რემონტის ღირებულების გათვლა.

ამავდროულად, უძრავი ქონების ნაწილისთვის პირობები შესაძლოა გაუმჯობესდეს დამატებითი დაბანდებების გარეშეც. 2027 წლის 1 იანვრიდან შეიცვლება ენერგეტიკული სერტიფიკატის DPE-ის გამოთვლის მეთოდიკა: ელექტროენერგიის პირველად ენერგიად გადაყვანის კოეფიციენტი 1,9-დან 1,7-მდე შემცირდება. ამის წყალობით, ელექტროგათბობის მქონე ზოგიერთი ბინა სამშენებლო სამუშაოების გარეშე მიიღებს უფრო მაღალ კლასს. შეფასების გადახედვამ შესაძლოა მათი მფლობელები გაათავისუფლოს გაქირავების შეზღუდვების ნაწილისგან, თუმცა რეალური ენერგომოხმარება უცვლელი დარჩება.

საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზრის პროგნოზი 2027 წლისთვის

საფრანგეთის საცხოვრებელი ქონების ბაზარი 2027 წელს მდგრადი აღდგენის ნიშნების გარეშე უახლოვდება. გარიგებების რაოდენობა მცირდება, ხოლო ღირებულება უმნიშვნელოდ იცვლება. ნოტარიუსები 2026 წლის ბოლოსთვის საფრანგეთში უძრავი ქონების ფასების სტაბილიზაციას უშვებენ, თუმცა ეს ჯერ კიდევ არ ნიშნავს მოთხოვნის აღდგენას.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ 2027 წლის დასაწყისში ყველაზე სავარაუდო სცენარად რჩება დაბალი აქტივობის შენარჩუნება ფასების მკვეთრი საერთო-ეროვნული ვარდნის გარეშე. გამყიდველებს უფრო ხშირად მოუწევთ მოლოდინების გადახედვა, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ ობიექტები დიდხანს ვერ პოულობენ მყიდველს. სხვაობა მოთხოვნად და ნაკლებად ლიკვიდურ შეთავაზებებს შორის შესაძლოა გაიზარდოს, ხოლო რეგიონული განსხვავებები კიდევ უფრო შესამჩნევი გახდეს.

ინვესტორებისთვის გარიგებების რიცხვის შემცირება ფასზე მოლაპარაკებების დამატებით შესაძლებლობებს ხსნის. ყველაზე დიდ დათმობებს შეიძლება ველოდოთ იმ მესაკუთრეებისგან, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან სწრაფი გაყიდვით. შედეგად, საწყის შეთავაზებებსა და გარიგებების ფაქტობრივ თანხებს შორის სხვაობა შესაძლოა გაიზარდოს ქვეყანაში საშუალო მაჩვენებლების სტაბილიზაციის პირობებშიც კი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ხშირად დასმული კითხვები

რამდენი გარიგებაა მოსალოდნელი საცხოვრებელ ქონებაზე საფრანგეთში 2026 წლის ბოლოსთვის?

ნოტარიუსები პროგნოზირებენ დაახლოებით 920 000 გაყიდვას 2025 წლის 951 000-თან შედარებით. კლება 3,3%-ს მიაღწევს.

როგორ შეიცვალა უძრავი ქონების ფასები საფრანგეთში 2026 წელს?

II კვარტალში მეორადი საცხოვრებელი წლის განმავლობაში 0,8%-ით გაიაფდა. სახლებმა 1,3% დაკარგა, ბინებმა კი — 0,1%.

რა იპოთეკურ განაკვეთებს სთავაზობენ ფრანგული ბანკები?

2026 წლის ოქტომბრის ბოლოს საშუალო შეთავაზებები 20-წლიან სესხებზე 3,87%-ს, ხოლო 25-წლიანზე 4,01%-ს აღწევდა.

რა საგადასახადო ცვლილებები ელით გასაქირავებელი საცხოვრებლის მფლობელებს?

2027 წლის ბიუჯეტის პროექტი ითვალისწინებს ამორტიზაციული გამოქვითვების შეზღუდვას ავეჯით გაწყობილი ობიექტების გაქირავებისას. საბოლოო პირობები ჯერ დამტკიცებული არ არის.

რა შეზღუდვები მოქმედებს საცხოვრებლის გაქირავებაზე საფრანგეთში?

2025 წლიდან აკრძალულია ენერგეტიკული G კლასის ობიექტების ახალი გაქირავება. 2028 წელს აკრძალვა გავრცელდება F კლასზე, 2034 წელს კი — E კლასზე.

როგორია უძრავი ქონების ფასების პროგნოზი საფრანგეთში 2027 წლისთვის?

ნოტარიუსები უშვებენ ფასების სტაბილიზაციას 2026 წლის ბოლოსთვის. International Investment-ის ანალიტიკოსები 2027 წლის დასაწყისში სუსტი მოთხოვნის შენარჩუნებას ელიან მთელ ქვეყანაში საცხოვრებლის ფასების მკვეთრი ვარდნის გარეშე.