Рынок недвижимости Франции замедляется перед выборами

Unsplash

Рынок недвижимости Франции замедляется на фоне политической и экономической неопределенности. Нотариусы прогнозируют сокращение годового объема продаж с 951 000 объектов в 2025 году до 920 000 к концу 2026-го. Покупатели откладывают сделки из-за растущих ипотечных ставок и неопределенности перед президентскими выборами.

Продажи жилья Франции теряют темп

После оживления в 2025 году вторичный рынок жилья Франции вновь начал замедляться, за 12 месяцев к августу 2026-го было заключено 951 000 сделок, по данным нотариусов. Прирост составил 3,6% по сравнению с предыдущими 12 месяцами, а в декабре 2025-го достигал почти 13%.

К завершению 2026-го число продаж может снизиться до 920 000 (-3,3%). Для сравнения: на пике в 2021-м было реализовано около 1,2 млн объектов. Таким образом, недавнее восстановление не позволило вернуться к прежним объемам.

Тенденцию подтверждают и промежуточные показатели. В феврале нотариусы зарегистрировали 958 000 сделок, к маю их количество сократилось до 949 000, а в июне вернулось к прежнему значению. По данным Insee, продажи недвижимости во Франции в первом полугодии практически перестали расти. Доля заключенных за год договоров в общем фонде жилой недвижимости составила 2,5% против 3,3% в третьем квартале 2021-го.

Вторичное жилье Франции снова дешевеет

Во II квартале 2026 года вторичное жилье во Франции подешевело на 0,8% относительно того же периода 2025-го, по данным Insee,Для домов снижение составило 1,3%, для квартир — 0,1%. По сравнению с предыдущими тремя месяцами общий показатель уменьшился на 1%.

Октябрьский барометр Meilleurs Agents впервые с начала 2026-го зафиксировал сокращение цен на недвижимость на национальном уровне — на 0,1%. Отрицательная динамика отмечена в 8 из 11 крупнейших городов страны. При этом в Лионе и Тулузе сохранился рост.

Изменения в октябре 2026 года

Статистика Insee основана на зарегистрированных сделках, а Meilleurs Agents использует собственную методику оценки объектов. Из-за различий в расчетах и периодах эти показатели нельзя напрямую сопоставлять. Пока колебания остаются умеренными и не свидетельствуют о масштабном обвале рынка.

Динамика цен на дома Франции

По данным нотариусов, цены на дома во Франции за год заметнее всего выросли на севере Корсики, в Монтобане и Шартре. В Бресте, Шатору и Дижоне, напротив, зафиксировано существенное снижение. Статистика относится ко II кварталу 2026-го и не включает квартиры.

Изменение цен на частные дома за год

Удешевление затронуло также Бордо (−3,1%), Тулузу (−2%) и Нант (−0,3%). В Лионе показатель увеличился на 4,6%, а в районе Марселя и Экс-ан-Прованса — на 2,4%. В столичном регионе Иль-де-Франс зафиксировано падение на 1,5%.

Значителен и разброс сумм сделок. Медианная стоимость дома в Шатору составляла 122 500 €, в Лионе — 390 000 €, а на юге Корсики — 471 600 €. В таких условиях даже сопоставимое процентное изменение может означать разницу в десятки тысяч евро для покупателей и продавцов.

Рост ипотечных ставок

С декабря 2025-го по август 2026-го ставка по ипотеке во Франции повысилась с 3,08% до 3,32%, по данным Национального банка. К концу октября предложения на 20 лет достигли 3,87%, на 25 лет — 4,01%, согласно информации Meilleurtaux. Последние значения отражают текущие условия кредитования, а не ранее заключенных договоров.

Удорожание заемных средств сокращает покупательскую способность населения. В III квартале количество оформленных ипотек уменьшилось на 8,1%, а объем финансирования — на 9,2% по сравнению с тем же периодом 2025 года, по оценке Crédit Logement/CSA. Семьям с ограниченным бюджетом приходится выбирать более дешевые объекты или откладывать покупку.

В октябре потребительское доверие во Франции упало до минимума с июня 2013 года. Индекс снизился с 85 до 80 пунктов, по данным Insee. Оценка личных финансовых перспектив ухудшилась на 9 пунктов, а готовности совершать крупные покупки — на 4. Эти результаты свидетельствуют о растущей осторожности населения при планировании значительных расходов.

Что влияет на рынок недвижимости Франции

На решения покупателей и инвесторов все сильнее влияют изменения законодательства. Власти обсуждают пересмотр налогообложения аренды и постепенно ужесточают требования к энергоэффективности зданий. Эти меры могут увеличить расходы собственников, снизить доходность инвестиций и повлиять на стоимость жилья.

Налоговая политика остается одним из главных источников неопределенности перед президентскими выборами во Франции, которые пройдут 18 апреля и 2 мая 2027 года. Пока неизвестно, как изменятся экономические приоритеты страны после голосования. Однако пересмотр льгот для владельцев недвижимости обсуждается уже сейчас.

Проект бюджета, внесенный 1 октября, предполагает ужесточить налогообложение аренды за счет ограничения амортизационных вычетов при сдаче меблированных помещений. Для обычных квартир предложен предел 2,5% и 7 000 € в год, для туристических объектов — 1,5% и 5 000 € соответственно. Документ еще рассматривается парламентом, окончательные условия могут измениться.

Другой источник расходов связан с энергетическими требованиями к жилым зданиям. С 2025-го во Франции запрещено вновь сдавать в аренду объекты класса G. В 2028-м ограничения распространятся на F, а в 2034-м — на E. Владельцам старых домов приходится учитывать затраты на утепление и модернизацию отопления, а потенциальным покупателям — стоимость предстоящего ремонта.

При этом для части недвижимости условия могут улучшиться без дополнительных вложений. С 1 января 2027-го изменится методика расчета энергетического сертификата DPE: коэффициент перевода электроэнергии в первичную снизится с 1,9 до 1,7. Благодаря этому некоторые квартиры с электрическим отоплением получат более высокий класс без строительных работ. Пересмотр оценки может избавить их владельцев от части ограничений на аренду, хотя фактическое энергопотребление останется прежним.

Прогноз рынка недвижимости Франции на 2027 год

Французский рынок жилья подходит к 2027 году без признаков устойчивого восстановления. Количество сделок сокращается, а стоимость меняется незначительно. Нотариусы допускают стабилизацию цен на недвижимость во Франции к концу 2026-го, но это еще не означает восстановления спроса.

Аналитики International Investment отмечают, что в начале 2027 года наиболее вероятным сценарием остается сохранение низкой активности без резкого общенационального обвала цен. Продавцам придется чаще пересматривать свои ожидания, особенно если объекты долго не находят покупателя. Разница между востребованными и менее ликвидными предложениями может увеличиться, а региональные различия станут еще заметнее.

Для инвесторов сокращение числа сделок открывает дополнительные возможности для переговоров о цене. Наибольших уступок можно ожидать от собственников, заинтересованных в быстрой продаже. В результате разрыв между первоначальными предложениями и фактическими суммами сделок может увеличиться даже при стабилизации средних показателей по стране.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Частые вопросы

Сколько сделок с жильем ожидается во Франции к концу 2026 года?

Нотариусы прогнозируют около 920 000 продаж против 951 000 в 2025-м. Снижение достигнет 3,3%.

Как изменились цены на недвижимость во Франции в 2026 году?

Во II квартале вторичное жилье подешевело на 0,8% за год. Дома потеряли 1,3%, квартиры — 0,1%.

Какие ипотечные ставки предлагают французские банки?

В конце октября 2026-го средние предложения достигали 3,87% для кредитов на 20 лет и 4,01% — на 25 лет.

Какие изменения налогов ожидают владельцев арендного жилья?

Проект бюджета на 2027 год предусматривает ограничение амортизационных вычетов при сдаче меблированных объектов. Окончательные условия еще не утверждены.

Какие ограничения на аренду жилья действуют во Франции?

С 2025 года запрещена новая сдача объектов энергетического класса G. В 2028-м запрет распространится на F, в 2034-м — на E.

Какой прогноз цен на недвижимость во Франции на 2027 год?

Нотариусы допускают стабилизацию цен к концу 2026-го. Аналитики International Investment ожидают сохранения слабого спроса в начале 2027-го без резкого падения стоимости жилья по всей стране.