נדל״ן בווייטנאם: בום המחירים התחלף בהאטה

VnExpress

שוק הנדל״ן של וייטנאם חווה האטה לאחר מספר שנים של עליות מחירים חדות. על פי נתוני Knight Frank, ברבעון השלישי של 2026 צנחו מכירות הדירות בהאנוי ב-52%, אף שהמחיר הממוצע למ״ר בדירות מקבלן עולה על $4 000. היצע הדירות ברות-ההשגה כמעט נעלם לחלוטין, ומשקיעים נתקלים בקשיים במכירה חוזרת של נכסים.

דירות מקבלן בהאנוי ובהו צ׳י מין סיטי

ברבעון השלישי של 2026 הוצעו דירות בפרויקטים חדשים בהאנוי בממוצע של $4 180 למ״ר, על פי חישובי Avison Young. במהלך שלושה חודשים עלה המדד ב-1,5–2,3% — שיעור מתון משמעותית בהשוואה לסוף 2025. בפרברים המערביים והמזרחיים נע המחיר בין $3 300 ל-$4 500 למ״ר, ובמרכז הבירה ובסמוך לאגם המערבי הגיע ל-$5 500–9 800.

ברבעון השלישי של 2026 ירד המחיר הממוצע המבוקש של דירות מקבלן בהו צ׳י מין סיטי ל-102 מיליון דונג למ״ר — ירידה של 39% לעומת הרבעון הקודם, לפי חישובי Cushman & Wakefield. שינוי זה נובע בעיקר מתמהיל הפרויקטים החדשים: לשוק לא יצאו המתחמים היקרים ביותר של אזורי המרכז. ירידה גורפת במחירי דירות שכבר הוצעו למכירה לא נרשמה על ידי האנליסטים. המחקר מתבסס על מחירי מודעות ללא הנחות לתשלום מוקדם והטבות אחרות.

אפשרויות במחירים נגישים כמעט ולא נותרו בשתי הערים. במחצית הראשונה של השנה, 78% מכלל הדירות החדשות בהאנוי שנכנסו למכירה מסחרית השתייכו לפלחי היוקרה והאולטרה-יוקרה, כך עולה מדוח ועדת העירוניות של מועצת העם של הבירה. נכסים במחיר הנמוך מ-25 מיליון דונג למ״ר כמעט ולא הוצעו כלל. בהו צ׳י מין סיטי ברבעון השלישי היווה הדיור היקר 86% מכלל ההיצע החדש, בעוד שפלח הביניים היווה את 14% הנותרים.

גם הערכות המחיר הממוצע מציגות פערים ניכרים. עבור הרבעון השני ציינה Cushman & Wakefield מחיר של כ-$4 659 למ״ר בהאנוי, בעוד ש-CBRE העריכה אותו בכ-$3 610. החברות בוחנות קבוצות שונות של פרויקטים ומפעילות מתודולוגיות משלהן. כאשר מושקים יותר מתחמי פרימיום, המדד הכללי עולה גם ללא עדכון מחירים בבניינים שכבר נמצאים בבנייה.

הפער בין הכנסות למחירי הדיור

השכר בווייטנאם נותר נמוך ביחס למחירי הדיור. ברבעון השלישי של 2026 הגיעה ההכנסה החודשית הממוצעת לשכיר ל-9,2 מיליון דונג, שהם כ-$350, לפי נתוני משרד הסטטיסטיקה הלאומי. בערים עמד המדד בינואר–ספטמבר על 10,7 מיליון דונג. סכומים אלה אינם מאפשרים לחלק ניכר מהאוכלוסייה לרכוש דירה באחד המטרופולינים הגדולים.

לשם השוואה: דירה בשטח 50 מ״ר בפרויקט חדש בהו צ׳י מין סיטי במחיר המבוקש הממוצע של 102 מיליון דונג למ״ר תעלה כ-5,1 מיליארד דונג. מדובר ביותר מ-46 שנות שכר של עובד בודד בעל הכנסה ממוצעת במדינה. החישוב הוא תיאורטי — הוא אינו מביא בחשבון חסכונות משפחתיים והוצאות מחיה שוטפות, אך הוא ממחיש עד כמה התנתקו מחירי הנדל״ן מהשכר.

המשכנתאות מצמצמות עוד יותר את מעגל הרוכשים הפוטנציאליים. Knight Frank תיעדה בהאנוי ריביות משתנות על הלוואות לדיור ברמה של 12–15% בשנה. עבור הלווה משמעות הדבר היא החזר חודשי גבוה, ועבור משקיע — סיכון שדמי השכירות לא יכסו את שירות החוב. בתנאים אלה גובר העניין בנכסים מוכנים בתקציב רכישה נמוך יותר ובתנאי מימון ברורים.

FOMO ורכישות ספקולטיביות

בשנים 2024–2025 נרכשו דירות וקרקעות פעמים רבות למטרת מכירה חוזרת מהירה. הבהלה ניזונה מתופעת ה-FOMO (Fear of Missing Out) — הפחד להחמיץ רווחים כל עוד הנדל״ן מתייקר. באוקטובר 2026 ציינה ועדת העירוניות של מועצת העם של האנוי את הספקולציות והציפיות הללו בין הגורמים לזינוק המחירים שקדם לכך.

מצב מורכב במיוחד נוצר סביב קרקעות שנרכשו בעקבות שמועות על כבישים חדשים, שינויים בתוכניות בנייה ופרויקטי תשתית גדולים. הרשויות בהאנוי מציינות כי נכסים מסוימים מסוג זה קשה למכור אף בהנחה משמעותית. פיתוח עתידי אפשרי של אזור אינו מבטיח הגעה מהירה של תושבים וביקוש אמיתי.

בעיות התעוררו גם בקרב מי שהשקיעו במתחמים בבנייה מתוך כוונה לבצע מכירה חוזרת של דירות בהאנוי לפני סיום התשלומים ליזם. VnExpress מתארת מקרים שבהם לאחר סיום תקופת החסד בהלוואה, הבעלים נאלצים לחפש כספים בדחיפות או להתפשר על המחיר. במקום הרווח המצופה, הם נותרים עם סיכון להישאר עם הלוואה יקרה ונכס שאין לו קונים.

השוק היד שנייה מתקן את עצמו

Knight Frank העריכה את הירידה במכירות הדירות בהאנוי ברבעון השלישי של 2026 ב-40% ביחס לשלושת החודשים הקודמים וב-52% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. Avison Young חישבה כי הרוכשים קנו רק 31% מההיצע המוצע, לעומת 70–80% שנה קודם לכן. מחקר של One Mount Group מ-5 בנובמבר הראה כי מכירות דירות מקבלן בהאנוי צנחו ב-83% בחישוב שנתי, ל-1 700 דירות. ההערכות נבדלות בשל מתודולוגיות וכיסוי פרויקטים, אך כולן מאשרות היחלשות חדה בביקוש.

בשוק היד השנייה, מחירי הדירות בהאנוי ירדו באפריל–יוני לראשונה מאז סוף 2022, כך עולה מנתוני CBRE. במקרים בודדים הגיע המשא ומתן להנחות של 8–12%: בעלי נכסים שתקופת החסד במשכנתא שלהם הסתיימה נאלצו להתפשר. הדבר עדיין אינו מעיד על ירידת מחירים רוחבית.

יזמים נוטים כיום לשמור על המחירים המוצהרים, תוך הצעת פריסת תשלומים, הטבות או הנחות לתשלום מהיר. כתוצאה מכך, המחיר במודעה עשוי להיות שונה באופן מהותי מסכום העסקה בפועל. הרשויות בהאנוי מודות כי עדיין חסר רישום סטטיסטי מלא של העברות בעלות ומכירות חוזרות, מה שמקשה על הערכת הדינמיקה האמיתית.

בהו צ׳י מין סיטי יצאו לשוק ברבעון השלישי 2 373 דירות — כמעט פי ארבעה בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, נמכרו רק 37% מההיצע הראשוני הזמין, בשקלול יתרות מרבעונים קודמים. העניין הרב ביותר נרשם במתחמים במחיר של פחות מ-100 מיליון דונג למ״ר, עם חיבור תחבורתי נוח והיתרי בנייה מוסדרים.

תשואת שכירות וסיכוני השקעות

עלויות הרכישה הגבוהות מגבילות את רווחי המשכירים. על פי נתוני Batdongsan.com.vn, ברבעון השלישי של 2026 עמדה תשואת השכירות על דירות בהאנוי על 2,4% בשנה, בהו צ׳י מין סיטי (בגבולותיה המקוריים) על 3,4%. בדה נאנג היה השיעור גבוה יותר — 4,5%. המחקר משווה מחירי מודעות ולא סכומי עסקאות בפועל.

מיסים, שיפוצים, דמי ניהול ותקופות שבהן הנכס עומד ריק שוחקים עוד יותר את הרווח. במידה והדירה נרכשה באמצעות הלוואה, הריביות עלולות לבלוע את מרבית ההכנסות משכר הדירה. חיפוש ממושך אחר קונה יוצר סיכון נוסף: הנחה בעת המכירה עלולה למחוק את התשואה שנצברה לאורך מספר שנים.

למשקיעים זרים ישנן גם מגבלות משפטיות. חוק הדיור של וייטנאם התקף מאפשר להם לרכוש דירות בפרויקטים מסחריים מוגדרים, אך שיעור הבעלות הזרה בבניין מגורים יחיד אינו יכול לעלות על 30%. עבור אדם פרטי תקופת הבעלות המקובלת מוגבלת ל-50 שנה, עם אפשרות להארכה חד-פעמית לעד 50 שנה נוספות. רכישת דירה אינה מקנה לזר את הזכות לרכוש קרקע באופן חופשי.

באוקטובר הוגשו לפרלמנט תיקונים המשנים את תנאי רכישת נדל״ן עבור זרים. הצעת החוק שומרת על הזכות לרכוש דירות, אך מציעה להחריג בעלות על בתים פרטיים, לרבות וילות ובתים טוריים. המחוקקים דנים גם בשאלה האם לעגן את מכסת הבעלות הזרה ישירות בחוק או לקבוע אותה ברמת תקנות הממשלה.

תחזית השוק לשנת 2027

Cushman & Wakefield צופה כניסה של מעל 27 000 דירות חדשות להו צ׳י מין סיטי מהרבעון הרביעי של 2026 ועד סוף 2027. לרוכשים יהיה מבחר רחב יותר, והיזמים יצטרכו להתחרות באופן אינטנסיבי יותר על קהל יעד בעל יכולת תשלום. פרויקטים בעלי תמחור מופרז עשויים להידרש ללוחות תשלומים גמישים ולהנחות.

בהאנוי מתכננים להרחיב את בניית הדיור הציבורי. לפי תוכניות עיריית הבירה, ב-2027 צפויות להיכנס לשוק 28 696 דירות ב-27 פרויקטים. הדבר יגדיל את ההיצע עבור אזרחים העומדים בקריטריונים של התוכנית הממשלתית, אך לא יפתור מידית את המחסור בדירות חדשות נגישות בשוק החופשי.

סקירת אוקטובר של Savills מאשרת כי עלות האשראי ונגישות הדיור משפיעות באופן ניכר על החלטות הרוכשים בהאנוי ובהו צ׳י מין סיטי. עם המשך הגידול בהיצע, תקופת הצינון עלולה להתארך ללא ירידת מחירים חדה: למוכרים וליזמים יידרש זמן להסתגל ליכולותיהם של הרוכשים. היקף התיקון ישתנה בין אזורים וסוגי נכסים שונים.

אנליסטים מ-International Investment מציינים כי ההסתמכות על עליית מחירים מתמדת חדלה מלהיות אסטרטגיית השקעה אמינה. הירידה החדה במספר העסקאות והקשיים במכירה חוזרת מסוכנים במיוחד למי שרכשו באמצעות הלוואות וקיוו לממש רווחים מהירים. בשוק מסוג זה, נזילותו הממשית של הנכס חשובה מקצב עליית המחיר הממוצע בדוחות.

מתחמים בעלי היתרים מוסדרים, תשתית מפותחת וביקוש מוכח להשכרה לטווח ארוך עשויים להתגלות כיציבים יותר. אולם גם בהם יש להעריך מראש את התשואה נטו, תנאי האשראי ומשך הזמן הצפוי למכירה. ברמת מחיר רכישה גבוהה מדי, אפילו נכס מבוקש עלול להסב הפסדים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות על נדל״ן בווייטנאם

מהם מחירי הדירות בהאנוי?

ברבעון השלישי של 2026 — כ-$4 180 למ״ר בממוצע, על פי הערכת Avison Young.

מהי תשואת השכירות על דירות בווייטנאם?

ברבעון השלישי של 2026 — 2,4% בהאנוי, 3,4% בהו צ׳י מין סיטי ו-4,5% בדה נאנג שנתית, לפני הוצאות.

מהם הכללים לרכישת דירות בווייטנאם עבור זרים?

רכישה אפשרית בפרויקטים מורשים; חלקם של זרים — עד 30% מהדירות בבניין, ותקופת הבעלות המקובלת היא עד 50 שנה.