ვიეტნამის უძრავი ქონება: ფასების ბუმი ვარდნამ შეცვალა

VnExpress

ვიეტნამის უძრავი ქონების ბაზარი რამდენიმეწლიანი სწრაფი გაძვირების შემდეგ ვარდნას განიცდის. Knight Frank-ის მონაცემებით, 2026 წლის მესამე კვარტალში ჰანოიში ბინების გაყიდვები 52%-ით შემცირდა, თუმცა ახალაშენებულ პროექტებში კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი $4 000-ს აჭარბებს. ხელმისაწვდომი შეთავაზებები პრაქტიკულად გაქრა, ხოლო ინვესტორებს ობიექტების გადაყიდვისას სირთულეები შეექმნათ.

ახალაშენებული პროექტები ჰანოისა და ჰოშიმინში

2026 წლის მესამე კვარტალში ჰანოის ახალ პროექტებში ბინები საშუალოდ $4 180-ად იყიდებოდა კვ. მ-ზე, ითვლის Avison Young. სამი თვის განმავლობაში მაჩვენებელი 1,5–2,3%-ით გაიზარდა — საგრძნობლად ნაკლებად, ვიდრე 2025 წლის ბოლოს. დასავლეთ და აღმოსავლეთ გარეუბნებში ღირებულება მერყეობდა $3 300-დან $4 500-მდე კვ. მ-ზე, დედაქალაქის ცენტრში და დასავლეთის ტბასთან კი $5 500–9 800-ს აღწევდა.

2026 წლის მესამე კვარტალში ჰოშიმინის ახალაშენებულებში საშუალო გაცხადებული ფასი 102 მლნ დონგამდე დაეცა კვ. მ-ზე — რაც წინა კვარტლის დონეზე 39%-ით ნაკლებია, Cushman & Wakefield-ის შეფასებით. ასეთი ცვლილება უპირველესად ახალი პროექტების სტრუქტურას უკავშირდება: გაყიდვაში არ გამოჩენილა ცენტრალური რაიონების ყველაზე ძვირადღირებული კომპლექსები. უკვე გამოტანილი ბინების ფასების მასობრივი კლება ანალიტიკოსებს არ დაუფიქსირებიათ. კვლევაში გათვალისწინებულია განცხადებების ფასები ადრეული გადახდის ფასდაკლებებისა და სხვა შეღავათების გარეშე.

ორივე ქალაქში იაფი ვარიანტები თითქმის აღარ დარჩა. პირველ ნახევარწელში კომერციულ გაყიდვაში შემოსული ახალი ბინების ჰანოიში 78% ძვირადღირებულ, ელიტურ და სუპერელიტურ სეგმენტს განეკუთვნებოდა, ნათქვამია დედაქალაქის სახალხო საბჭოს ურბანულ საკითხთა კომიტეტის ანგარიშში. კვ. მ-ზე 25 მლნ დონგზე იაფი ობიექტები პრაქტიკულად არ შეთავაზებულა. ჰოშიმინში მესამე კვარტალში ძვირადღირებულ საცხოვრებელზე ახალი მიწოდების 86% მოდიოდა, საშუალო სეგმენტზე — დარჩენილი 14%.

საშუალო ღირებულების შეფასებებიც კი საგრძნობლად განსხვავდება. მეორე კვარტალში Cushman & Wakefield ჰანოისთვის კვ. მ-ზე დაახლოებით $4 659-ს ასახელებდა, CBRE — დაახლოებით $3 610-ს. კომპანიები პროექტების სხვადასხვა ჯგუფს სწავლობენ და საკუთარ მეთოდოლოგიას იყენებენ. თუ ბაზარზე მეტი პრემიუმ კლასის კომპლექსი გამოდის, საერთო მაჩვენებელი იზრდება მშენებარე სახლებში ფასების გადახედვის გარეშეც კი.

უფსკრული შემოსავლებსა და საცხოვრებლის ღირებულებას შორის

ხელფასები ვიეტნამში საცხოვრებლის ფასთან შედარებით დაბალი რჩება. 2026 წლის მესამე კვარტალში დასაქმებულის საშუალო თვიურმა შემოსავალმა 9,2 მლნ დონგს, ანუ დაახლოებით $350-ს მიაღწია ეროვნული სტატისტიკური სამმართველოს მონაცემებით. ქალაქებში იანვარ-სექტემბრის პერიოდში ეს მაჩვენებელი 10,7 მლნ დონგს უდრიდა. ასეთი თანხებიც კი მოსახლეობის დიდ ნაწილს არ აძლევს საშუალებას, იყიდოს ბინა ერთ-ერთ უდიდეს მეგაპოლისში.

შედარებისთვის: 50 კვ. მ ფართობის ბინა ჰოშიმინის ახალ კომპლექსში საშუალო გაცხადებული ფასით 102 მლნ დონგი კვ. მ-ზე დაახლოებით 5,1 მლრდ დონგი დაჯდება. ეს ქვეყნის საშუალო შემოსავლის მქონე ერთი მუშაკის 46 წლიურ გამომუშავებაზე მეტია. გათვლა პირობითია — ის არ ითვალისწინებს ოჯახურ დანაზოგებსა და ყოველდღიურ ხარჯებს, მაგრამ აჩვენებს, თუ რამდენად დაშორდა უძრავი ქონების ფასი ხელფასებს.

იპოთეკა პოტენციური მყიდველების წრეს კიდევ უფრო ავიწროებს. Knight Frank ჰანოიში საცხოვრებელ სესხებზე მცურავ განაკვეთებს წლიურ 12–15%-ის დონეზე აფიქსირებდა. მსესხებლისთვის ეს მაღალ ყოველთვიურ გადასახადს ნიშნავს, ხოლო ინვესტორისთვის — რისკს, რომ იჯარის შემოსავალი ვალის მომსახურებას ვერ დაფარავს. ასეთ პირობებში იზრდება ინტერესი მზა ობიექტების მიმართ, რომლებსაც ნაკლები შესყიდვის ბიუჯეტი და დაფინანსების გასაგები პირობები აქვთ.

FOMO და სპეკულაციური შესყიდვები

2024–2025 წლებში ბინებსა და მიწის ნაკვეთებს ხშირად სწრაფი გადაყიდვის მიზნით ყიდულობდნენ. აჟიოტაჟს კვებავდა FOMO (Fear of Missing Out) — მოგების დაკარგვის შიში, სანამ უძრავი ქონება ძვირდებოდა. 2026 წლის ოქტომბერში ჰანოის სახალხო საბჭოს ურბანულ საკითხთა კომიტეტმა სპეკულაციები და მსგავსი მოლოდინები წინა საფასო ნახტომის მიზეზებს შორის დაასახელა.

განსაკუთრებით რთული სიტუაცია შეიქმნა ნაკვეთებთან დაკავშირებით, რომლებიც ახალი გზების, განაშენიანების გეგმების ცვლილებისა და მსხვილი ინფრასტრუქტურული პროექტების შესახებ ხმების გამო იყო შეძენილი. ჰანოის ხელისუფლება აღნიშნავს, რომ ზოგიერთი ასეთი აქტივის გაყიდვა მნიშვნელოვანი ფასდაკლებითაც კი ჭირს. რაიონის პოტენციური განვითარება მაცხოვრებლების სწრაფ გამოჩენასა და რეალურ მოთხოვნას არ იძლევა გარანტირებულად.

პრობლემები შეექმნათ მათაც, ვინც მშენებარე კომპლექსებში ინვესტიცია ჩადო დეველოპერთან ანგარიშსწორების დასრულებამდე ჰანოიში ბინების გადაყიდვის გათვლით. VnExpress აღწერს შემთხვევებს, როდესაც სესხზე საშეღავათო პერიოდის ამოწურვის შემდეგ მფლობელებს სასწრაფოდ უწევთ ფულის მოძიება ან ფასის დაკლება. მოსალოდნელი მოგების ნაცვლად ისინი იღებენ რისკს, დარჩნენ ძვირადღირებული სესხითა და ობიექტით, რომელსაც მყიდველი არ ჰყავს.

მეორადი ბაზარი კორექტირდება

Knight Frank-მა ჰანოიში ბინების გაყიდვების კლება 2026 წლის მესამე კვარტალში წინა სამ თვესთან შედარებით 40%-ით, ხოლო 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 52%-ით შეაფასა. Avison Young-მა გამოთვალა, რომ მყიდველებმა გამოტანილი საცხოვრებლის მხოლოდ 31% შეიძინეს, ერთი წლის წინანდელი 70–80%-ის წინააღმდეგ. One Mount Group-ის 5 ნოემბრის კვლევამ აჩვენა, რომ ჰანოიში ახალაშენებულების გაყიდვები წლიურად 83%-ით შემცირდა, 1 700 ბინამდე. შეფასებები მეთოდოლოგიებისა და პროექტების მოცვის გამო განსხვავდება, მაგრამ ყველა მათგანი მოთხოვნის მკვეთრ შესუსტებას ადასტურებს.

მეორად ბაზარზე ბინების ფასები ჰანოიში აპრილ-ივნისში პირველად შემცირდა 2022 წლის ბოლოს შემდეგ, ირკვევა CBRE-ის მონაცემებიდან. ცალკეულ შემთხვევებში ფასდათმობამ 8–12%-ს მიაღწია: დათმობებზე წავიდნენ მესაკუთრეები, რომლებსაც იპოთეკაზე საშეღავათო პერიოდი ამოეწურათ. ეს ჯერ კიდევ არ მეტყველებს ობიექტების საყოველთაო გაიაფებაზე.

დეველოპერები ჯერჯერობით უფრო ხშირად ინარჩუნებენ გაცხადებულ ფასებს და სთავაზობენ განვადებას, ბონუსებს ან ფასდაკლებებს სწრაფი გადახდისთვის. შედეგად, განცხადებაში მითითებული ციფრი შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს გარიგების ფაქტობრივი თანხისგან. ჰანოის ხელისუფლება აღიარებს, რომ საკუთრების უფლების გადაცემისა და განმეორებითი გადაყიდვების სრული სტატისტიკა კვლავ არ არსებობს, რაც რეალური დინამიკის შეფასებას ართულებს.

ჰოშიმინში მესამე კვარტალში ბაზარზე გამოვიდა 2 373 ბინა — თითქმის ოთხჯერ მეტი, ვიდრე 2025 წლის იმავე პერიოდში. თუმცა წინა კვარტლების ნაშთების გათვალისწინებით რეალიზებული იქნა ხელმისაწვდომი პირველადი მიწოდების მხოლოდ 37%. ყველაზე დიდი ინტერესი გამოიწვია კომპლექსებმა, რომელთა ფასიც კვ. მ-ზე 100 მლნ დონგზე ნაკლებია, აქვთ მოსახერხებელი სატრანსპორტო კავშირი და გაფორმებული ნებართვები.

იჯარის შემოსავლიანობა და ინვესტიციების რისკები

მაღალი შესყიდვის ფასი ზღუდავს მესაკუთრეთა შემოსავალს. Batdongsan.com.vn-ის მონაცემებით, 2026 წლის მესამე კვარტალში ბინების იჯარის შემოსავლიანობამ ჰანოიში წლიურ 2,4%-ს მიაღწია, ჰოშიმინში (ძველ საქალაქო საზღვრებში) — 3,4%-ს. დანანგში მაჩვენებელი უფრო მაღალი იყო — 4,5%. კვლევა ადარებს შეთავაზების ფასებს და არა გარიგებების ფაქტობრივ თანხებს.

გადასახადები, რემონტი, მართვა და მარტივი მოცდენის პერიოდები დამატებით ამცირებს მოგებას. თუ ბინა კრედიტით არის შეძენილი, პროცენტებმა შესაძლოა მოიჯარეებისგან მიღებული შემოსავლების უდიდესი ნაწილი შთანთქას. მყიდველის ხანგრძლივი ძებნა კიდევ ერთ რისკს ქმნის: გაყიდვისას ფასდაკლებამ შესაძლოა რამდენიმე წლის შემოსავალი გაანულოს.

უცხოელ ინვესტორებს სამართლებრივი შეზღუდვებიც აქვთ. მოქმედი ვიეტნამის კანონი საცხოვრებლის შესახებ მათ აძლევს ბინების შეძენის უფლებას გარკვეულ კომერციულ პროექტებში, მაგრამ ერთ მრავალბინიან სახლში უცხოელთა მფლობელობის წილი არ შეიძლება აღემატებოდეს 30%-ს. ფიზიკური პირისთვის საკუთრების ჩვეულებრივი ვადა შემოიფარგლება 50 წლით, მისი ერთხელ გაგრძელება შესაძლებელია მაქსიმუმ კიდევ 50 წლით. ბინის შეძენა უცხოელს არ ანიჭებს მიწის ნაკვეთების თავისუფლად შეძენის უფლებას.

ოქტომბერში პარლამენტში შეიტანეს შესწორებები, რომლებიც ცვლის უცხოელებისთვის უძრავი ქონების შეძენის პირობებს. კანონპროექტი ინარჩუნებს ბინების შეძენის უფლებას, თუმცა სთავაზობს ცალკე მდგომი სახლების, მათ შორის ვილებისა და თაუნჰაუსების ფლობის გამორიცხვას. დეპუტატები ასევე მსჯელობენ, დარჩეს თუ არა უცხოური მფლობელობის კვოტა უშუალოდ კანონში, თუ განისაზღვროს მთავრობის დონეზე.

ბაზრის პერსპექტივები 2027 წელს

Cushman & Wakefield ჰოშიმინში 27 000-ზე მეტი ახალი ბინის გამოჩენას ელის 2026 წლის მეოთხე კვარტლიდან 2027 წლის ბოლომდე. მყიდველებს მეტი არჩევანი ექნებათ, ხოლო დეველოპერებს მოუწევთ უფრო აქტიურად კონკურირება გადახდისუნარიანი აუდიტორიისთვის. გადაჭარბებული მოთხოვნების მქონე პროექტებს შესაძლოა მოქნილი გადახდის გრაფიკები და ფასდაკლებები დასჭირდეთ.

ჰანოიში გეგმავენ სოციალური საცხოვრებლის მშენებლობის გაფართოებას. ქალაქის ხელისუფლების გეგმების მიხედვით, 2027 წელს ბაზარზე უნდა გამოვიდეს 28 696 ბინა 27 პროექტში. ეს გაზრდის ვარიანტების რაოდენობას იმ მოქალაქეებისთვის, რომლებიც აკმაყოფილებენ სახელმწიფო პროგრამის პირობებს, მაგრამ თავისუფალ გაყიდვაში იაფი ახალაშენებული ბინების დეფიციტს მაშინვე ვერ აღმოფხვრის.

Savills-ის ოქტომბრის მიმოხილვა ადასტურებს, რომ კრედიტების ღირებულება და საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა არსებით გავლენას ახდენს მყიდველების გადაწყვეტილებებზე ჰანოისა და ჰოშიმინში. მიწოდების შემდგომი ზრდის პირობებში გაგრილება შეიძლება გახანგრძლივდეს ფასების მკვეთრი ვარდნის გარეშე: გამყიდველებსა და დეველოპერებს დრო დასჭირდებათ, რათა მყიდველების შესაძლებლობებს მოერგონ. კორექციის მასშტაბი განსხვავებული იქნება რაიონებისა და უძრავი ქონების კლასების მიხედვით.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მუდმივი გაძვირების იმედი საიმედო საინვესტიციო სტრატეგიად აღარ ითვლება. გარიგებების რაოდენობის მკვეთრი შემცირება და გადაყიდვის სირთულეები განსაკუთრებით საშიშია მათთვის, ვინც ნასესხები სახსრებით ყიდულობდა და მოგების სწრაფად დაფიქსირებას გეგმავდა. ასეთ ბაზარზე უფრო მნიშვნელოვანია ობიექტის რეალური ლიკვიდურობა და არა ანგარიშებში საშუალო ფასის ზრდის ტემპები.

უფრო მდგრადი შეიძლება აღმოჩნდეს კომპლექსები მოწესრიგებული დოკუმენტაციით, განვითარებული ინფრასტრუქტურითა და გრძელვადიან იჯარაზე დადასტურებული მოთხოვნით. მაგრამ მათ შემთხვევაშიც კი აუცილებელია წინასწარ შეფასდეს წმინდა შემოსავალი, კრედიტის პირობები და გაყიდვის შესაძლო ვადა. შესყიდვის ზედმეტად მაღალი ფასის დროს მოთხოვნადმა ობიექტმაც კი შეიძლება ზარალი მოიტანოს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ხშირად დასმული კითხვები ვიეტნამის უძრავი ქონების შესახებ

რა ღირს ბინები ჰანოიში?

2026 წლის მესამე კვარტალში — საშუალოდ დაახლოებით $4 180 კვ. მ-ზე Avison Young-ის შეფასებით.

რა არის ბინების იჯარის შემოსავლიანობა ვიეტნამში?

2026 წლის მესამე კვარტალში — წლიური 2,4% ჰანოიში, 3,4% ჰოშიმინში და 4,5% დანანგში, ხარჯების გამოკლებამდე.

რა წესები მოქმედებს უცხოელებისთვის ვიეტნამში ბინების ყიდვისას?

შეძენა შესაძლებელია ნებადართულ პროექტებში; უცხოელთა წილი შეადგენს სახლში ბინების 30%-მდე, ფლობის ჩვეულებრივი ვადა კი 50 წლამდეა.