Недвижимость Вьетнама: ценовой бум сменился спадом

VnExpress

Рынок недвижимости Вьетнама переживает спад после нескольких лет стремительного подорожания. По данным Knight Frank, в третьем квартале 2026 года продажи квартир в Ханое сократились на 52%, хотя средняя стоимость квадратного метра в новостройках превышает $4 000. Доступные предложения практически исчезли, а инвесторы столкнулись с трудностями при перепродаже объектов.

Новостройки Ханоя и Хошимина

В третьем квартале 2026-го квартиры в новых проектах Ханоя предлагались в среднем по $4 180 за кв. м, подсчитала Avison Young. За три месяца показатель прибавил 1,5–2,3% — заметно меньше, чем в конце 2025-го. В западных и восточных пригородах стоимость варьировалась от $3 300 до $4 500 за кв. м, в центре столицы и у Западного озера достигала $5 500–9 800.

В третьем квартале 2026-го средняя заявленная цена новостроек в Хошимине опустилась до 102 млн донгов за кв. м — на 39% ниже уровня предыдущего квартала, подсчитала Cushman & Wakefield. Такое изменение связано прежде всего с составом новых проектов: в продаже не появилось самых дорогих комплексов центральных районов. Массового снижения стоимости уже выставленных квартир аналитики не зафиксировали. В исследовании учитываются цены объявлений без скидок за раннюю оплату и других льгот.

Недорогих вариантов в обоих городах почти не осталось. В первом полугодии 78% новых квартир в Ханое, поступивших в коммерческую продажу, относились к дорогому, элитному и сверхэлитному сегментам, говорится в отчете комитета по городским вопросам Народного совета столицы. Объектов дешевле 25 млн донгов за кв. м практически не предлагалось. В Хошимине в третьем квартале на дорогое жилье пришлось 86% нового предложения, на средний сегмент — остальные 14%.

Даже оценки средней стоимости заметно различаются. За второй квартал Cushman & Wakefield называла для Ханоя около $4 659 за кв. м, CBRE — примерно $3 610. Компании изучают разные группы проектов и используют собственные методики. Если на рынок выходит больше премиальных комплексов, общий показатель растет даже без пересмотра цен в уже строящихся домах.

Разрыв между доходами и стоимостью жилья

Зарплаты во Вьетнаме остаются низкими по сравнению со стоимостью жилья. В третьем квартале 2026-го средний месячный доход работающего достиг 9,2 млн донгов, или около $350, по данным Национального статистического управления. В городах за январь–сентябрь показатель равнялся 10,7 млн донгов. Даже такие суммы не позволяют значительной части населения купить квартиру в одном из крупнейших мегаполисов.

Для сравнения: квартира площадью 50 кв. м в новом комплексе Хошимина по средней заявленной цене 102 млн донгов за кв. м обойдется примерно в 5,1 млрд донгов. Это более 46 годовых заработков одного работника со средним по стране доходом. Расчет условный — он не учитывает семейные накопления и повседневные расходы, но показывает, насколько далеко стоимость недвижимости ушла от зарплат.

Ипотека еще сильнее сужает круг потенциальных покупателей. Knight Frank фиксировала в Ханое плавающие ставки по жилищным кредитам на уровне 12–15% годовых. Для заемщика это означает высокий ежемесячный платеж, а для инвестора — риск, что арендной платы не хватит на обслуживание долга. В таких условиях выше интерес к готовым объектам с меньшим бюджетом покупки и понятными условиями финансирования.

FOMO и спекулятивные покупки

В 2024–2025 годах квартиры и земельные участки нередко приобретали ради быстрой перепродажи. Ажиотаж подпитывал FOMO (Fear of Missing Out) — страх упустить прибыль, пока недвижимость дорожает. В октябре 2026-го комитет по городским вопросам Народного совета Ханоя назвал спекуляции и подобные ожидания среди причин предшествовавшего ценового скачка.

Особенно сложная ситуация возникла с участками, купленными из-за слухов о новых дорогах, изменении планов застройки и крупных инфраструктурных проектах. Власти Ханоя отмечают, что некоторые такие активы трудно продать даже с существенной скидкой. Потенциальное развитие района не гарантирует скорого появления жителей и реального спроса.

Проблемы возникли и у тех, кто вкладывался в строящиеся комплексы с расчетом на перепродажу квартир в Ханое до окончания выплат застройщику. VnExpress описывает случаи, когда после завершения льготного периода по кредиту владельцам приходится срочно искать деньги или уступать в цене. Вместо ожидаемой прибыли они получают риск остаться с дорогим займом и объектом, на который нет покупателя.

Вторичный рынок корректируется

Knight Frank оценила снижение продаж квартир в Ханое в третьем квартале 2026-го на 40% к предыдущим трем месяцам и на 52% относительно такого же периода 2025-го. Avison Young подсчитала, что покупатели приобрели лишь 31% выставленного жилья против 70–80% годом ранее. Исследование One Mount Group от 5 ноября показало, что продажи новостроек в Ханое сократились на 83% за год, до 1 700 квартир. Оценки различаются из-за методик и охвата проектов, но все они подтверждают резкое ослабление спроса.

На вторичном рынке цены на квартиры в Ханое в апреле-июне впервые снизились с конца 2022-го, следует из данных CBRE. В отдельных случаях торг достигал 8–12%: на уступки шли собственники, у которых закончился льготный период по ипотеке. Это еще не свидетельствует о повсеместном удешевлении объектов.

Застройщики пока чаще удерживают заявленные цены, предлагая рассрочку, бонусы или скидки за быструю оплату. В результате цифра в объявлении может заметно отличаться от фактической суммы сделки. Власти Ханоя признают, что полной статистики перехода прав собственности и повторных перепродаж по-прежнему нет, а это затрудняет оценку реальной динамики.

В Хошимине за третий квартал на рынок вывели 2 373 квартиры — почти вчетверо больше, чем за такой же период 2025-го. Однако было реализовано только 37% доступного первичного предложения с учетом остатков прежних кварталов. Наибольший интерес вызвали комплексы дешевле 100 млн донгов за кв. м, с удобным транспортным сообщением и оформленными разрешительными документами.

Доходность аренды и риски инвестиций

Высокая стоимость покупки ограничивает заработок арендодателей. По данным Batdongsan.com.vn, в третьем квартале 2026-го доходность аренды квартир в Ханое достигала 2,4% годовых, в Хошимине (в прежних городских границах) — 3,4%. В Дананге показатель был выше — 4,5%. Исследование сопоставляет цены предложений, а не фактические суммы сделок.

Налоги, ремонт, управление и периоды простоя дополнительно уменьшают прибыль. Если квартира приобретена в кредит, проценты могут поглотить большую часть поступлений от арендаторов. Длительный поиск покупателя создает еще один риск: скидка при продаже способна свести на нет доход за несколько лет.

У иностранных инвесторов есть и правовые ограничения. Действующий Закон о жилье Вьетнама разрешает им приобретать квартиры в определенных коммерческих проектах, но доля иностранного владения в одном многоквартирном доме не может превышать 30%. Для физического лица обычный срок собственности ограничен 50 годами, его можно один раз продлить еще максимум на 50 лет. Покупка квартиры не дает иностранцу права свободно приобретать земельные участки.

В октябре в парламент внесли поправки, меняющие условия покупки недвижимости для иностранцев. Законопроект сохраняет право приобретать квартиры, но предлагает исключить владение отдельными домами, включая виллы и таунхаусы. Депутаты также обсуждают, стоит ли оставить квоту иностранного владения непосредственно в законе или определять ее на уровне правительства.

Перспективы рынка в 2027 году

Cushman & Wakefield ожидает появления в Хошимине более 27 000 новых квартир с четвертого квартала 2026-го до конца 2027-го. У покупателей появится больше выбора, а девелоперам придется активнее конкурировать за платежеспособную аудиторию. Проектам с завышенными запросами могут потребоваться гибкие графики оплаты и скидки.

В Ханое планируют расширять строительство социального жилья. По планам городских властей, в 2027-м на рынок должны выйти 28 696 квартир в 27 проектах. Это увеличит число вариантов для граждан, отвечающих условиям государственной программы, но не устранит сразу дефицит недорогих новостроек в свободной продаже.

Октябрьский обзор Savills подтверждает, что стоимость кредитов и доступность жилья существенно влияют на решения покупателей в Ханое и Хошимине. При дальнейшем увеличении предложения охлаждение может затянуться без резкого снижения цен: продавцам и застройщикам потребуется время, чтобы приспособиться к возможностям покупателей. Масштаб коррекции будет различаться по районам и классам недвижимости.

Аналитики International Investment отмечают, что расчет на постоянное подорожание перестал быть надежной инвестиционной стратегией. Резкое сокращение числа сделок и сложности с перепродажей особенно опасны для тех, кто покупал на заемные средства и рассчитывал быстро зафиксировать прибыль. На таком рынке важнее реальная ликвидность объекта, а не темпы роста средней цены в отчетах.

Более устойчивыми могут оказаться комплексы с оформленными документами, развитой инфраструктурой и подтвержденным спросом на долгосрочную аренду. Но даже в них необходимо заранее оценивать чистый доход, условия кредита и возможный срок продажи. При слишком высокой цене покупки даже востребованный объект может принести убыток.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Частые вопросы о недвижимости Вьетнама

Сколько стоят квартиры в Ханое?

В третьем квартале 2026-го — в среднем около $4 180 за кв. м по оценке Avison Young.

Какая доходность аренды квартир во Вьетнаме?

В третьем квартале 2026-го — 2,4% в Ханое, 3,4% в Хошимине и 4,5% в Дананге годовых, до расходов.

Какие правила покупки квартир во Вьетнаме действуют для иностранцев?

Покупка возможна в разрешенных проектах; доля иностранцев — до 30% квартир в доме, обычный срок владения — до 50 лет.