B24

הנדל״ן בירוואן ממשיך להתייקר, למרות תנופת הבנייה. מסוף 2025 עלה המחיר הממוצע למ״ר ב-23,5%, על פי נתוני ועדת הקדסטר של ארמניה. העלייה החדה במחירים כבר עוררה חששות בבנק המרכזי, המזהיר מפני סיכון להתחממות יתר של השוק.

מחירי דיור בירוואן: שכונות

במהלך 12 חודשים עלה המחיר הממוצע למ״ר בבנייני מגורים בבירה ב-20,3%. הערכה זו שונה מהעלייה שנרשמה מסוף 2025, כיוון שהחישוב מתייחס לתקופה אחרת. בולטים אף יותר ההבדלים בין השכונות, שבהן קצב ההתייקרות שונה ביותר מפי שניים.

מסוף 2025 מחירי הדירות בירוואן עלו בקצב המהיר ביותר בשנגוויט (+29,2%), ארבוני (+29%), נור-נורק (+28,8%), נורק-מראש (+28,7%) ומלאטיה-סבסטיה (+28,3%). בקנטרון הגיעה ההתייקרות ל-12,7%, ובארבכיר ל-18,6%. מגמה זו לפי שכונות מוצגת על ידי ועדת הקדסטר.

שינוי במחיר הממוצע למ״ר מסוף 2025

על אף התייקרות מתונה יותר, מרכז העיר נותר האזור היקר ביותר. באוגוסט הגיע המחיר הממוצע למ״ר בקנטרון ל-993 000 דראם, בארבכיר ל-735 700 ובשנגוויט ל-505 000. השיעורים הגבוהים בשכונות הנגישות יחסית טרם הובילו להשוואת מחירי הדיור בין האזורים השונים.

מגמות במכירות דירות בירוואן

ביולי 2026 מכירות הדירות בירוואן כמעט הוכפלו בהשוואה לאותו חודש ב-2025, כפי שמציין הבנק העולמי. בין הגורמים להתעוררות מונה הארגון רוכשים מרוסיה ובני הפזורה הארמנית. הפעילות בשוק הבירה נותרת גבוהה חרף התרחבות הבנייה החדשה.

עם זאת, שיוך ההתייקרות אך ורק לרוכשים זרים יהיה שגוי. על הביקוש משפיעים גם צורכיהם של תושבים מקומיים, זמינות הלוואות המשכנתה והרצון להשקיע חסכונות בנדל״ן. הנתונים הרשמיים אינם מאפשרים להפריד באופן מובהק את תרומתן של קבוצות אלו לסך העסקאות הכולל.

זרימת התושבים החדשים תומכת בשוק השכירות והמכירות, אך היא תלויה בנסיבות חיצוניות. במקרה של שינוי בתנאי המגורים והתעסוקה, חלק מהרוכשים הפוטנציאליים עשויים לדחות את רכישת הדירה או לעזוב. עבור יזמים עניין זה משמעותי במיוחד, שכן מתחמי מגורים שהקמתם מתחילה כיום יימכרו ויאוכלסו בשנים הבאות.

משכנתאות בארמניה

לאחר האטה ממושכת, שוק המשכנתאות בארמניה האיץ שוב. הבנק המרכזי מדווח על גידול בתיק הלוואות הדיור ובהיקף ההלוואות החדשות שניתנו. עולה גם חלקם של הלווים שנטלו שתי משכנתאות או יותר. הדבר עשוי להעיד על רכישות למטרות השקעה, אף שמספר ההלוואות אינו חושף את מטרתה של כל עסקה.

נטל חוב נוסף נוצר בעקבות הלוואות צרכניות בשיעבוד נדל״ן. חלקן דומות בתקופת הפירעון שלהן למשכנתאות, אך מנוהלות בנפרד. במקרה של שחיקה בהכנסות משקי הבית, קשיים בשירות חובות אלו עלולים להשפיע על הבנקים גם ללא ירידה חדה במחירי הדירות.

גם תנאי התמיכה הממשלתית ברוכשים השתנו. החזר מס הכנסה על ריבית המשכנתה עבור הלוואות חדשות בירוואן בוטל באופן כללי לאחר 1 בינואר 2025, אם כי לפרויקטים מסוימים שאושרו מראש נקבעו החרגות. הטבה זו סייעה בעבר לרכוש דירה מקבלן והפחיתה את הוצאות הלווים. המגבלות נקבעו בקודקס המסים של ארמניה.

תנופת הבנייה בארמניה

בשנים 2020–2025 נבנו בארמניה 5,09 מיליון מ״ר של דיור, לעומת 2,39 מיליון מ״ר בשנים 2006–2011. אלה נתונים ברמה הלאומית שאינם ניתנים להשלכה ישירה על ירוואן בלבד. הצמיחה המהירה של בניית הדיור בארמניה מודגשת על ידי הבנק המרכזי בעת הערכת הסיכונים למערכת הפיננסית.

פעילות הבנייה נותרה גבוהה גם בשנת 2026. ביולי גדל היקף העבודות שבוצעו ב-26,5% לעומת אותו חודש ב-2025, ולקראת אוגוסט חוב הענף לבנקים חצה רף של 1 טריליון דראם. שני המדדים מתייחסים למדינה כולה וממחישים עד כמה פרויקטים בהיקף כזה תלויים במימון בנקאי.

הגידול בהיצע טרם עצר את עליית מחירי הדירות, אך מבנים חדשים מבשילים בפער זמנים ממועד תחילת הבנייה. פרויקטים שהושקו בתקופת ביקושי שיא עלולים לצאת לשוק בתנאים כלכליים שונים בתכלית. אם קצב המכירות יאט, ייאלצו היזמים להציע הנחות, פריסת תשלומים גמישה יותר או הטבות נוספות לרוכשים.

תשואת שכירות בארמניה

עליית ערך הדירות אינה מעידה בהכרח על עלייה של תשואת השכירות בארמניה. במאי 2026 הפנה נגיד הבנק המרכזי מרטין גלסטיאן את תשומת הלב לעליית היחס בין מחירי הרכישה לדמי השכירות. התייקרות הדיור במקביל לירידה בתעריפי השכירות הופכת השקעות מסוג זה לפחות אטרקטיביות, ציין ראש הרגולטור.

עבור משקיעים המכוונים להכנסה שוטפת, משמעות הדבר היא תקופת החזר השקעה ארוכה יותר. כאשר שכר הדירה אינו משתנה, גידול בהשקעה הראשונית שוחק את התשואה באחוזים. מומלץ לבחון בזהירות יתרה נכסים שנרכשו לאחר זינוק מחירים חד, שכן המשך ההתייקרות אינו מובטח.

הסתמכות בלעדית על המחירים המופיעים במודעות אינה מספקת. מתקבולי השכירות יש לנכות הוצאות תחזוקה, מיסים ותקופות אפשריות שבהן הנכס יעמוד ריק. השוואת ההכנסה הנטו לעלות הרכישה המלאה מאפשרת להעריך את כדאיות ההשקעה ללא תלות במכירה חוזרת מהירה.

סיכוני התחממות יתר

ב-20 באוקטובר החליט הבנק המרכזי להעלות את כרית ההון האנטי-מחזורית של הבנקים ל-2,25% מהנכסים משוקללי הסיכון. החל מ-1 בפברואר 2027 ייכנס לתוקף שיעור של 2% שאושר קודם לכן, ומ-1 במאי – השיעור החדש. הצעד נועד לחזק את עמידות המערכת הבנקאית במקרה של הפסדים, לרבות עקב הידרדרות המצב בשוק הנדל״ן של ארמניה.

נגיד הבנק המרכזי מרטין גלסטיאן לא שלל אפשרות של ירידה במחירי הדיור. עם זאת, הוא הדגיש כי צניחה חדה אינה בלתי נמנעת. ראש הרגולטור העדיף שלא להגדיר את המצב הנוכחי כ״בועה״.

הסיבות לדאגה נעוצות בשילוב של שלוש מגמות: האצת מתן המשכנתאות, גידול באשראי ליזמים והתרחבות מלאי הדיור. כל עוד הרוכשים פעילים, פרויקטים חדשים פוגשים ביקושים. אם היקף העסקאות יצטמצם, עודף היצע עלול להאריך את זמני המכירה ולחייב חברות מסוימות לעדכן מטה את מחירי הדירות.

תחזית לשנת 2027

בשנת 2027 תלויה התפתחות השוק ברמות הביקוש ובקצב מסירת הדירות מקבלן. בהנחה שמגמת ההגירה והאשראי הנגיש יימשכו, המחירים עשויים להמשיך לעלות, אך חזרה על הזינוק הנוכחי אינה מובטחת. אם היקפי הבנייה יעלו על המכירות, התרחיש הסביר יותר יהיה האטה בקצב ההתייקרות והתארכות זמני השיווק.

תיקון מחירים מוחשי ייתכן אם יירשם קיטון במספר הרוכשים או הקשחה בתנאי המימון. ההשלכות עשויות להשתנות לפי שכונות וסוגי נכסים. דירות במיקומים מבוקשים בעלות ביקוש שכירות יציב עשויות להפגין חוסן רב יותר בהשוואה לפרויקטים המוניים מקבלן, שבהם מוצע בו-זמנית מספר רב של נכסים דומים למכירה.

אנליסטים מ-International Investment סבורים כי רכישת דירה בירוואן מתוך ציפייה בלעדית לעליית מחירים עתידית הופכת לאסטרטגיה בעלת סיכון גובר. בבחירת נכס יש לבחון את מחיר העסקה בפועל, את התשואה נטו משכירות ואת היקף ההיצע העתידי באזור. אזהרות הבנק המרכזי אינן מעידות על נפילה בלתי נמנעת במחירים, אך מחייבות הערכה זהירה ומפוכחת יותר של פוטנציאל ההשקעה.

שאלות ותשובות

כמה עולה נדל״ן בירוואן בשנת 2026?

מסוף 2025 עלה המחיר הממוצע למ״ר ב-23,5%. באוגוסט 2026 עמד מחירו של מ״ר בקנטרון על 993 000 דראם, בארבכיר על 735 700 ובשנגוויט על 505 000.

באילו שכונות בירוואן נרשמה עליית המחירים החדה ביותר?

בראש הרשימה מובילות שנגוויט (+29,2%), ארבוני (+29%) ונור-נורק (+28,8%). בקנטרון הגיעה העלייה ל-12,7%.

מדוע מזהיר הבנק המרכזי מפני התחממות יתר של השוק?

הרגולטור מציין האצה בנטילת משכנתאות, גידול בחובות ענף הבנייה והתרחבות מואצת של היצע הדיור.

למי זמין החזר מס הכנסה על משכנתה בירוואן?

החל מ-1 בינואר 2025 בוטלה ההטבה עבור מרבית המשכנתאות החדשות בבירה. חריגים נקבעו עבור פרויקטי בנייה בודדים שאושרו טרם לכך.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת דירה בירוואן למטרת השקעה?

את מחיר העסקה בפועל, את התשואה נטו משכירות בניכוי הוצאות ותקופות ללא שוכרים, וכן את היקף הבנייה העתידית בסביבה. עליית מחירים כשלעצמה אינה מבטיחה רווח.