B24

Недвижимость Еревана продолжает дорожать, несмотря на строительный бум. С конца 2025 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 23,5%, по данным Кадастрового комитета Армении. Стремительное повышение цен уже вызвало опасения Центробанка, который предупреждает о риске перегрева рынка.

Цены на жилье Еревана: районы

За 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в многоквартирных домах столицы увеличилась на 20,3%. Эта оценка отличается от прироста с конца 2025-го, поскольку расчет охватывает другой период. Еще заметнее различия между районами, где темпы подорожания расходятся более чем вдвое.

С конца 2025-го цены на квартиры в Ереване быстрее всего выросли в Шенгавите (+29,2%), Эребуни (+29%), Нор-Норке (+28,8%), Норк-Мараше (+28,7%) и Малатии-Себастии (+28,3%). В Кентроне подорожание достигло 12,7%, а в Арабкире — 18,6%. Такую динамику по районам приводит Кадастровый комитет.

Изменение средней стоимости кв. м с конца 2025-го

При более сдержанном подорожании центр остается самой дорогой частью города. В августе средняя цена кв. м в Кентроне достигала 993 000 драмов, в Арабкире — 735 700, в Шенгавите — 505 000. Высокие проценты в сравнительно доступных кварталах пока не привели к выравниванию стоимости жилья по районам.

Динамика продаж жилья в Ереване

В июле 2026-го продажи квартир в Ереване почти удвоились по сравнению с таким же месяцем 2025-го, отмечает Всемирный банк. В числе факторов оживления организация выделяет покупателей из России и представителей армянской диаспоры. Активность на столичном рынке остается высокой, несмотря на расширение нового строительства.

Однако связывать подорожание исключительно с иностранными покупателями было бы неверно. На спрос влияют потребности местных жителей, доступность ипотечных кредитов и стремление вложить сбережения в недвижимость. Официальная статистика не позволяет достоверно разделить вклад этих групп в общее число сделок.

Приток новых жителей поддерживает аренду и продажи, но зависит от внешних обстоятельств. При изменении условий проживания и работы часть потенциальных покупателей может отложить приобретение квартиры или уехать. Для девелоперов это особенно важно, поскольку жилые комплексы, заложенные сегодня, будут продаваться и сдаваться в эксплуатацию в следующие годы.

Ипотека в Армении

После продолжительного замедления ипотечное кредитование в Армении вновь ускорилось. Центробанк отмечает увеличение портфеля жилищных займов и объема новых выдач. Растет также доля клиентов, оформивших два и более ипотечных кредита. Это может указывать на инвестиционные покупки, хотя количество займов не раскрывает цель каждой сделки.

Дополнительную долговую нагрузку создают потребительские кредиты под залог недвижимости. Некоторые из них по срокам погашения близки к ипотеке, но учитываются отдельно. При ухудшении доходов семей проблемы с обслуживанием такой задолженности способны затронуть банки даже без резкого снижения стоимости квартир.

Изменились и условия государственной поддержки покупателей. Возврат подоходного налога с ипотечных процентов по новым кредитам в Ереване в общем случае прекратился после 1 января 2025-го, хотя для ряда ранее согласованных проектов предусмотрены исключения. Льгота прежде помогала приобретать жилье в новостройках и снижала расходы заемщиков. Ограничения установлены Налоговым кодексом Армении.

Строительный бум в Армении

За 2020–2025 годы в Армении построили 5,09 млн кв. м жилья, а в 2006–2011 годах — 2,39 млн кв. м. Это общенациональные показатели, которые нельзя переносить непосредственно на Ереван. Быстрый рост строительства жилья в Армении отмечает Центробанк при оценке рисков финансовой системы.

Строительная активность оставалась высокой и в 2026-м. В июле объем выполненных работ увеличился на 26,5% по сравнению с тем же месяцем 2025-го, а к августу задолженность отрасли перед банками превысила 1 трлн драмов. Оба показателя охватывают всю страну и показывают, насколько масштабные проекты зависят от кредитного финансирования.

Рост предложения пока не остановил подорожание квартир, но новые дома появляются с задержкой относительно начала строительства. Проекты, запущенные при высоком спросе, могут выйти на рынок уже в других экономических условиях. Если продажи замедлятся, застройщикам придется предлагать скидки, более гибкую рассрочку или дополнительные преимущества для покупателей.

Доходность аренды в Армении

Рост стоимости квартир не означает увеличения доходности аренды в Армении. В мае 2026-го председатель Центробанка Мартин Галстян обратил внимание на повышение соотношения цен покупки и арендной платы. Удорожание жилья при снижении ставок аренды делает такие вложения менее привлекательными, отметил глава регулятора.

Для инвесторов, рассчитывающих на регулярный доход, это означает более длительную окупаемость. При неизменной плате арендаторов увеличение первоначальных вложений снижает доходность в процентах. Особенно тщательно стоит оценивать объекты, приобретенные после резкого скачка цен, поскольку дальнейшее подорожание не гарантировано.

Ориентироваться только на суммы, указанные в объявлениях, недостаточно. Из арендных поступлений нужно вычесть расходы на обслуживание, налоги и возможные простои между жильцами. Сопоставление чистого дохода с полной стоимостью покупки позволяет оценить вложение без расчета на быструю перепродажу.

Риски перегрева

20 октября Центробанк принял решение повысить контрциклический буфер капитала банков до 2,25% активов, взвешенных с учетом риска. С 1 февраля 2027-го будет действовать ранее утвержденная ставка 2%, а с 1 мая — новая. Мера призвана укрепить устойчивость банков на случай возможных потерь, в том числе при ухудшении ситуации на рынке недвижимости Армении.

Председатель Центробанка Мартин Галстян не исключил снижения цен на жилье. При этом он подчеркнул, что резкое падение не является неизбежным. Нынешнюю ситуацию глава регулятора предпочел не называть «пузырем».

Причины настороженности связаны с сочетанием трех тенденций: ускорением ипотеки, ростом кредитования застройщиков и увеличением жилищного фонда. Пока покупатели остаются активными, новые проекты находят спрос. Если число сделок сократится, избыток предложения может увеличить сроки продаж и вынудить отдельные компании пересматривать стоимость квартир.

Перспективы на 2027 год

В 2027 году развитие рынка будет зависеть от спроса и темпов ввода новостроек. При сохранении миграционного притока и доступного кредитования цены могут продолжить повышение, но повторение нынешнего скачка не гарантировано. Если строительство начнет опережать продажи, более вероятны замедление подорожания и увеличение сроков реализации жилья.

Заметная коррекция возможна при сокращении числа покупателей или ужесточении условий финансирования. Последствия, вероятно, будут различаться по районам и типам объектов. Квартиры в удобных локациях с устойчивым арендным спросом способны оказаться стабильнее массовых новостроек, где на продажу одновременно выходит много похожих предложений.

Аналитики International Investment считают, что покупка квартиры в Ереване исключительно в расчете на дальнейшее подорожание становится все более рискованной стратегией. При выборе объекта следует учитывать фактическую цену сделки, чистую доходность аренды и объем будущего предложения в районе. Предупреждения Центробанка не означают неизбежного падения цен, но требуют более осторожной оценки инвестиционных перспектив.

Вопросы и ответы

Сколько стоит недвижимость в Ереване в 2026 году?

С конца 2025-го средняя стоимость квадратного метра выросла на 23,5%. В августе 2026-го квадратный метр в Кентроне стоил 993 000 драмов, в Арабкире — 735 700, в Шенгавите — 505 000.

В каких районах Еревана цены выросли сильнее всего?

Лидируют Шенгавит (+29,2%), Эребуни (+29%) и Нор-Норк (+28,8%). В Кентроне рост достиг 12,7%.

Почему Центробанк предупреждает о перегреве рынка?

Регулятор отмечает ускорение ипотечного кредитования, увеличение долгов строительной отрасли и быстрое расширение предложения жилья.

Кому доступен возврат подоходного налога по ипотеке в Ереване?

С 1 января 2025-го льгота не распространяется на большинство новых ипотечных кредитов в столице. Исключения предусмотрены для отдельных ранее согласованных строительных проектов.

Что проверить перед покупкой квартиры в Ереване для инвестиций?

Фактическую цену сделки, чистую доходность аренды с учетом расходов и простоев, а также объем строящегося жилья поблизости. Рост цен сам по себе не гарантирует прибыль.