B24

ერევნის უძრავი ქონება სამშენებლო ბუმის მიუხედავად ძვირდება. 2025 წლის ბოლოდან კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება 23,5%-ით გაიზარდა, სომხეთის საკადასტრო კომიტეტის მონაცემებით. ფასების სწრაფმა მატებამ უკვე გამოიწვია ცენტრალური ბანკის შეშფოთება, რომელიც ბაზრის გადახურების რისკის შესახებ აფრთხილებს.

ერევნის საცხოვრებლის ფასები: რაიონები

12 თვის განმავლობაში დედაქალაქის მრავალბინიან კორპუსებში კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება 20,3%-ით გაიზარდა. ეს შეფასება განსხვავდება 2025 წლის ბოლოდან დაფიქსირებული ზრდისგან, რადგან გაანგარიშება სხვა პერიოდს მოიცავს. კიდევ უფრო თვალშისაცემია განსხვავებები რაიონებს შორის, სადაც გაძვირების ტემპები ორჯერ მეტად განსხვავდება.

2025 წლის ბოლოდან ბინების ფასები ერევანში ყველაზე სწრაფად გაიზარდა შენგავითში (+29,2%), ერებუნიში (+29%), ნორ-ნორქში (+28,8%), ნორქ-მარაშში (+28,7%) და მალათია-სებასტიაში (+28,3%). კენტრონში გაძვირებამ 12,7%-ს მიაღწია, ხოლო არაბკირში — 18,6%-ს. რაიონების მიხედვით ასეთ დინამიკას საკადასტრო კომიტეტი აქვეყნებს.

კვ. მ-ის საშუალო ღირებულების ცვლილება 2025 წლის ბოლოდან

უფრო თავშეკავებული გაძვირების მიუხედავად, ცენტრი რჩება ქალაქის ყველაზე ძვირადღირებულ ნაწილად. აგვისტოში კვ. მ-ის საშუალო ფასმა კენტრონში 993 000 დრამს მიაღწია, არაბკირში — 735 700-ს, შენგავითში — 505 000-ს. მაღალ პროცენტებს შედარებით ხელმისაწვდომ უბნებში ჯერჯერობით არ გამოუწვევია საცხოვრებლის ღირებულების გათანაბრება რაიონებს შორის.

საცხოვრებლის გაყიდვების დინამიკა ერევანში

2026 წლის ივლისში ბინების გაყიდვები ერევანში თითქმის გაორმაგდა 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით, აღნიშნავს მსოფლიო ბანკი. აქტივობის გამომწვევ ფაქტორებს შორის ორგანიზაცია გამოყოფს მყიდველებს რუსეთიდან და სომხური დიასპორის წარმომადგენლებს. დედაქალაქის ბაზარზე აქტივობა მაღალი რჩება ახალი მშენებლობების მასშტაბის გაფართოების მიუხედავად.

თუმცა გაძვირების დაკავშირება მხოლოდ უცხოელ მყიდველებთან არასწორი იქნებოდა. მოთხოვნაზე გავლენას ახდენს ადგილობრივი მოსახლეობის საჭიროებები, იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობა და დანაზოგების უძრავ ქონებაში დაბანდების სურვილი. ოფიციალური სტატისტიკა არ იძლევა საშუალებას, ზუსტად განცალკევდეს ამ ჯგუფების წვლილი გარიგებების საერთო რაოდენობაში.

ახალი მაცხოვრებლების შემოდინება ხელს უწყობს ქირავნობასა და გაყიდვებს, მაგრამ გარე გარემოებებზეა დამოკიდებული. საცხოვრებელი და სამუშაო პირობების შეცვლის შემთხვევაში პოტენციური მყიდველების ნაწილმა შესაძლოა ბინის შეძენა გადადოს ან ქვეყანა დატოვოს. დეველოპერებისთვის ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რადგან დღეს დაწყებული საცხოვრებელი კომპლექსები მომდევნო წლებში გაიყიდება და ექსპლუატაციაში შევა.

იპოთეკა სომხეთში

ხანგრძლივი შენელების შემდეგ სომხეთში იპოთეკურმა დაკრედიტებამ ტემპი კვლავ აკრიფა. ცენტრალური ბანკი აღნიშნავს საბინაო სესხების პორტფელისა და ახალი გაცემების მოცულობის ზრდას. ასევე იზრდება იმ კლიენტების წილი, რომლებმაც ორი და მეტი იპოთეკური სესხი აიღეს. ამან შესაძლოა საინვესტიციო შესყიდვებზე მიუთითოს, თუმცა სესხების რაოდენობა არ ასახავს თითოეული გარიგების კონკრეტულ მიზანს.

დამატებით სასესხო ტვირთს ქმნის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სამომხმარებლო სესხები. ზოგიერთი მათგანი დაფარვის ვადით ახლოსაა იპოთეკასთან, მაგრამ ცალკე აღირიცხება. ოჯახების შემოსავლების გაუარესების შემთხვევაში მსგავსი დავალიანების მომსახურების პრობლემებმა შეიძლება ბანკებს საფრთხე შეუქმნას ბინების ღირებულების მკვეთრი ვარდნის გარეშეც კი.

შეიცვალა მყიდველთა სახელმწიფო მხარდაჭერის პირობებიც. საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნება ახალი სესხების იპოთეკურ პროცენტებზე ერევანში ძირითადად შეწყდა 2025 წლის 1 იანვრის შემდეგ, თუმცა მანამდე შეთანხმებული რიგი პროექტებისთვის გათვალისწინებულია გამონაკლისები. ეს შეღავათი ადრე ახალაშენებულ კორპუსებში საცხოვრებლის შეძენას უწყობდა ხელს და მსესხებელთა ხარჯებს ამცირებდა. შეზღუდვები დადგენილია სომხეთის საგადასახადო კოდექსით.

სამშენებლო ბუმი სომხეთში

2020–2025 წლებში სომხეთში აშენდა 5,09 მლნ კვ. მ საცხოვრებელი ფართობი, ხოლო 2006–2011 წლებში — 2,39 მლნ კვ. მ. ეს საერთო ეროვნული მაჩვენებლებია, რომელთა პირდაპირ გადატანა ერევანზე არ შეიძლება. სომხეთში საცხოვრებლის მშენებლობის სწრაფ ზრდას ცენტრალური ბანკი ფინანსური სისტემის რისკების შეფასებისას აღნიშნავს.

სამშენებლო აქტივობა მაღალი დარჩა 2026 წელსაც. ივლისში შესრულებული სამუშაოების მოცულობა 26,5%-ით გაიზარდა 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით, ხოლო აგვისტოსთვის დარგის დავალიანებამ ბანკების წინაშე 1 ტრილიონ დრამს გადააჭარბა. ორივე მაჩვენებელი მთელ ქვეყანას მოიცავს და აჩვენებს, რამდენად არის დამოკიდებული მასშტაბური პროექტები საკრედიტო დაფინანსებაზე.

მიწოდების ზრდას ჯერჯერობით არ შეუჩერებია ბინების გაძვირება, თუმცა ახალი სახლები მშენებლობის დაწყებასთან შედარებით დაგვიანებით ჩნდება. მაღალი მოთხოვნის პირობებში დაწყებული პროექტები ბაზარზე შესაძლოა უკვე სხვა ეკონომიკურ ვითარებაში გამოვიდეს. თუ გაყიდვები შენელდება, დეველოპერებს მოუწევთ ფასდაკლებების, უფრო მოქნილი განვადების ან მყიდველებისთვის დამატებითი უპირატესობების შეთავაზება.

ქირავნობის შემოსავლიანობა სომხეთში

ბინების ღირებულების ზრდა არ ნიშნავს, რომ იზრდება ქირავნობის შემოსავლიანობა სომხეთში. 2026 წლის მაისში ცენტრალური ბანკის თავმჯდომარემ მარტინ გალსტიანმა ყურადღება გაამახვილა შესყიდვის ფასებისა და საიჯარო ქირის თანაფარდობის ზრდაზე. საცხოვრებლის გაძვირება ქირის განაკვეთების შემცირების ფონზე ასეთ დაბანდებებს ნაკლებად მიმზიდველს ხდის, აღნიშნა მარეგულირებლის ხელმძღვანელმა.

ინვესტორებისთვის, რომლებიც რეგულარულ შემოსავალზე არიან ორიენტირებულნი, ეს ნიშნავს ხარჯების ამოღების უფრო ხანგრძლივ პერიოდს. უცვლელი საიჯარო გადასახადის პირობებში პირველადი ინვესტიციების ზრდა ამცირებს შემოსავლიანობას პროცენტულად. განსაკუთრებული სიფრთხილით უნდა შეფასდეს ფასების მკვეთრი ნახტომის შემდეგ შეძენილი ობიექტები, ვინაიდან შემდგომი გაძვირება გარანტირებული არ არის.

მხოლოდ განცხადებებში მითითებულ თანხებზე ორიენტირება საკმარისი არ არის. საიჯარო შემოსავლებიდან უნდა გამოიქვითოს მომსახურების ხარჯები, გადასახადები და შესაძლო მოცდენის პერიოდები მდგმურების ცვლისას. წმინდა შემოსავლის შედარება შესყიდვის სრულ ღირებულებასთან საშუალებას იძლევა, შეფასდეს ინვესტიცია სწრაფი გადაყიდვის იმედის გარეშე.

გადახურების რისკები

20 ოქტომბერს ცენტრალურმა ბანკმა მიიღო გადაწყვეტილება, გაზარდოს ბანკების კაპიტალის კონტრციკლური ბუფერი რისკის მიხედვით შეწონილი აქტივების 2,25%-მდე. 2027 წლის 1 თებერვლიდან იმოქმედებს მანამდე დამტკიცებული 2%-იანი განაკვეთი, ხოლო 1 მაისიდან — ახალი. ეს ზომა მიზნად ისახავს ბანკების მდგრადობის გაძლიერებას შესაძლო დანაკარგების შემთხვევაში, მათ შორის სომხეთის უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარების გაუარესებისას.

ცენტრალური ბანკის თავმჯდომარემ მარტინ გალსტიანმა არ გამორიცხა საცხოვრებლის ფასების კორექცია. ამასთან, მან ხაზი გაუსვა, რომ მკვეთრი ვარდნა გარდაუვალი არ არის. ამჟამინდელ ვითარებას მარეგულირებლის ხელმძღვანელმა „ბუშტი“ არ უწოდა.

სიფრთხილის მიზეზები დაკავშირებულია სამი ტენდენციის თანხვედრასთან: იპოთეკის დაჩქარებასთან, დეველოპერების დაკრედიტების ზრდასთან და საბინაო ფონდის გაფართოებასთან. სანამ მყიდველები აქტიურები არიან, ახალ პროექტებზე მოთხოვნა არსებობს. თუ გარიგებების რაოდენობა შემცირდება, ჭარბმა მიწოდებამ შესაძლოა გაყიდვების ვადები გაზარდოს და ცალკეულ კომპანიებს ბინების ღირებულების გადახედვა აიძულოს.

პერსპექტივები 2027 წლისთვის

2027 წელს ბაზრის განვითარება დამოკიდებული იქნება მოთხოვნასა და ახალაშენებული ობიექტების ექსპლუატაციაში შესვლის ტემპზე. მიგრაციული შემოდინებისა და ხელმისაწვდომი დაკრედიტების შენარჩუნების შემთხვევაში ფასებმა შესაძლოა ზრდა გააგრძელოს, თუმცა ამჟამინდელი ნახტომის განმეორება გარანტირებული არ არის. თუ მშენებლობა გაყიდვებს გაუსწრებს, უფრო მოსალოდნელია გაძვირების შენელება და საცხოვრებლის რეალიზაციის ვადების გაზრდა.

შესამჩნევი კორექცია შესაძლებელია მყიდველთა რაოდენობის შემცირების ან დაფინანსების პირობების გამკაცრების შემთხვევაში. შედეგები სავარაუდოდ განსხვავებული იქნება რაიონებისა და ობიექტების ტიპების მიხედვით. მოსახერხებელ ლოკაციებში მდებარე ბინები სტაბილური საიჯარო მოთხოვნით შესაძლოა უფრო მდგრადი აღმოჩნდეს, ვიდრე მასობრივი ახალაშენებული კორპუსები, სადაც გასაყიდად ერთდროულად გამოდის მრავალი მსგავსი შეთავაზება.

International Investment-ის ანალიტიკოსების აზრით, ერევანში ბინის შეძენა მხოლოდ შემდგომი გაძვირების იმედით სულ უფრო სარისკო სტრატეგია ხდება. ობიექტის შერჩევისას გასათვალისწინებელია გარიგების რეალური ფასი, ქირავნობის წმინდა შემოსავლიანობა და სამომავლო მიწოდების მოცულობა რაიონში. ცენტრალური ბანკის გაფრთხილებები არ ნიშნავს ფასების გარდაუვალ დაცემას, თუმცა საინვესტიციო პერსპექტივების უფრო ფრთხილ შეფასებას მოითხოვს.

კითხვები და პასუხები

რა ღირს უძრავი ქონება ერევანში 2026 წელს?

2025 წლის ბოლოდან კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება 23,5%-ით გაიზარდა. 2026 წლის აგვისტოში კვადრატული მეტრი კენტრონში 993 000 დრამი ღირდა, არაბკირში — 735 700, შენგავითში — 505 000.

ერევნის რომელ რაიონებში გაიზარდა ფასები ყველაზე მეტად?

ლიდერობენ შენგავითი (+29,2%), ერებუნი (+29%) და ნორ-ნორქი (+28,8%). კენტრონში ზრდამ 12,7% შეადგინა.

რატომ აფრთხილებს ცენტრალური ბანკი ბაზრის გადახურების შესახებ?

მარეგულირებელი აღნიშნავს იპოთეკური დაკრედიტების დაჩქარებას, სამშენებლო დარგის ვალების ზრდას და საცხოვრებლის მიწოდების სწრაფ გაფართოებას.

ვის შეუძლია ისარგებლოს იპოთეკაზე საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნებით ერევანში?

2025 წლის 1 იანვრიდან შეღავათი აღარ ვრცელდება დედაქალაქში გაცემულ ახალ იპოთეკურ სესხებზე. გამონაკლისები გათვალისწინებულია ცალკეული, მანამდე შეთანხმებული სამშენებლო პროექტებისთვის.

რა უნდა შემოწმდეს ერევანში საინვესტიციოდ ბინის შეძენამდე?

გარიგების ფაქტობრივი ფასი, ქირავნობის წმინდა შემოსავლიანობა ხარჯებისა და მოცდენების გათვალისწინებით, ასევე მიმდებარედ მშენებარე საცხოვრებლის მოცულობა. ფასების ზრდა თავისთავად მოგებას არ იძლევა.