Рост цен на жильё в Венгрии замедляется

Венгерский рынок жилья после резкого подорожания 2025 года входит в более спокойную фазу. В июле 2026-го средняя заявленная стоимость недвижимости выросла всего на 0,2% за месяц по стране и на 0,3% в Будапеште, тогда как годовая динамика замедлилась соответственно до 10% и 6%. В медье Зала цены в объявлениях оказались на 1% ниже уровня июля прошлого года — это единственная отрицательная годовая динамика среди медье, выделенная в исследовании. Однако речь идёт о ценах предложения, а не о фактической стоимости завершённых сделок, поэтому показатель нельзя трактовать как доказательство общего падения стоимости всего жилья в Зале. Property Forum отмечает одновременно усиливающееся расхождение между территориями: в Боршод-Абауй-Земплене годовой рост заявленных цен всё ещё превышает 30%.

Рост цен на жильё в Венгрии резко замедлился

Средняя заявленная цена жилья в Будапеште в июле достигла 1,49 млн форинтов за квадратный метр. В среднем по Венгрии показатель составлял около 990 тыс. форинтов.

За месяц цены выросли соответственно на 0,3% и 0,2%. Это означает, что общенационального снижения стоимости жилья пока нет, но прежние темпы повышения цен практически исчезли.

В годовом выражении Будапешт прибавил 6%, а страна в целом — 10%. По сравнению с июньскими показателями годовой темп роста снизился на один процентный пункт в столице и на два процентных пункта по стране.

Zenga, на статистике которой основано исходное исследование, сообщает, что в половине венгерских медье годовой рост дополнительно замедлился. В Будапеште увеличивается количество районов с повышением менее чем на 5% в год, а в июле уже ни один район столицы не показывал роста в 20% и более. Компания отдельно подчёркивает влияние структуры выставленных объектов на региональные средние показатели.

Таким образом, венгерский рынок не перешёл к повсеместному снижению цен. Правильнее говорить о переходе от ценового скачка к значительно более неоднородной динамике.

Зала первой показала отрицательную годовую динамику

Самое заметное изменение произошло в западном медье Зала.

Средние заявленные продавцами цены в июле оказались на 1% ниже уровня того же месяца 2025 года. Однако это изменение относится к недвижимости, представленной в объявлениях.

Цена предложения — это сумма, которую собственник запрашивает за объект. Она отличается от цены сделки, которая фиксируется после переговоров покупателя и продавца и отражает фактическую продажу.

Кроме того, на среднюю стоимость предложения влияет состав выставленного жилья.

Если год назад в объявлениях было относительно больше дорогих новых квартир и домов, а сейчас их доля уменьшилась, средняя цена квадратного метра может снизиться даже без сопоставимого удешевления аналогичных объектов.

Именно этот фактор отмечается в случае Залы: новых объектов в продаже сейчас несколько меньше, чем год назад.

Поэтому формулировка «жильё в Зале подешевело на 1%» была бы слишком категоричной. Точнее говорить о снижении средней заявленной цены.

Боршод сохраняет рост выше 30%

На противоположном конце рынка находится Боршод-Абауй-Земплен на северо-востоке страны, где годовая динамика цен предложения остаётся выше 30%.

Но и этот показатель нельзя автоматически считать ростом стоимости сопоставимого жилья более чем на треть.

Одной из причин высокой цифры стало изменение структуры предложения. Доля новых и соответственно более дорогих объектов увеличилась с очень низкого уровня прошлого года.

Получается, что противоположная динамика Залы и Боршода частично объясняется одним механизмом.

В Зале сокращение доли дорогих новостроек тянет среднюю цену вниз, тогда как в Боршод-Абауй-Земплене увеличение их присутствия поддерживает среднюю стоимость предложения.

Для инвестора это принципиальное различие. Региональный показатель средней цены нельзя использовать для оценки конкретного объекта без учёта возраста здания, состояния, местоположения и структуры текущего предложения.

Официальный индекс также подтвердил охлаждение рынка

Более важный индикатор долгосрочного тренда даёт Центральное статистическое управление Венгрии — KSH, которое анализирует зарегистрированные сделки.

Здесь в предыдущей версии статьи была допущена ошибка: годовой рост совокупного индекса за первый квартал 2026 года составлял не 9,2%, а 8,6%.

По сравнению с четвёртым кварталом 2025 года совокупный номинальный индекс, то есть показатель без корректировки на инфляцию, снизился на 2,5%. В реальном выражении снижение составило 3%.

Отметка 9,2% относится отдельно к вторичному жилью: настолько цены существующих домов и квартир превышали уровень первого квартала 2025 года. На рынке новостроек годовой рост был намного скромнее — 3,9%.

KSH также указывает, что в первом квартале было зарегистрировано около 32,5 тыс. продаж, на 11% меньше год к году по предварительно поступившим данным. Однако ведомство отдельно предупреждает, что статистика квартала ещё будет дополняться и после поступления всех сделок итоговое количество может приблизиться к прошлогодним 36 тыс.

В 2025 году ведомство к моменту публикации зарегистрировало 146,8 тыс. продаж и ожидает окончательный результат около 150 тыс. сделок.

Эти уточнения важны: рынок действительно замедляется, однако первоначальные показатели продаж нельзя сравнивать без учёта задержек регистрации.

Вторичное жильё дорожает медленнее

Именно вторичный рынок был основным двигателем подорожания в 2025 году.

В третьем квартале прошлого года стоимость существующего жилья была примерно на 25% выше год к году, а в четвёртом квартале — на 24%.

К первому кварталу 2026 года годовой темп сократился до 9,2%.

Это резкое замедление объясняется одновременно двумя факторами: снижением цен относительно предыдущего квартала и значительно более высокой базой сравнения начала 2025 года.

Новостройки демонстрировали более спокойную динамику. После примерно 15-процентного годового роста в третьем квартале 2025 года повышение к первому кварталу 2026-го замедлилось до 3,9%.

Официальная статистика поясняет эту особенность тем, что цены реализуемых сейчас новостроек нередко отражают договоры, заключённые один-два года назад. Поэтому изменение рыночной конъюнктуры проявляется в первичном сегменте с задержкой.

Будапешт остаётся самым дорогим рынком страны

Замедление не устранило огромный ценовой разрыв между столицей и большинством регионов.

В первом квартале 2026 года фактически проданное вторичное жильё в Будапеште стоило в среднем около 1,2 млн форинтов за квадратный метр. Средняя стоимость одной сделки составляла около 69 млн форинтов.

При этом отдельные сегменты столицы развивались очень по-разному.

Средняя цена квадратного метра семейных домов выросла год к году примерно на 4,9%, квартир в обычных многоквартирных домах — на 7,8%, а панельного жилья — примерно на 18%.

Средняя стоимость квадратного метра достигала около 900 тыс. форинтов для семейных домов, 1,2 млн для панельных квартир и 1,3 млн для квартир в традиционных многоквартирных домах.

Разница между этими значениями показывает, насколько условным становится единый показатель «цена жилья в Будапеште».

Залаэгерсег показывает разницу между объявлениями и сделками

Особенно наглядное сравнение даёт Залаэгерсег — административный центр медье Зала.

В первом квартале 2026 года вторичное жильё там продавалось в среднем примерно по 615 тыс. форинтов за квадратный метр. Это было на 16,7% выше уровня первого квартала 2025 года.

Июльские данные объявлений по всему медье при этом уже показывают отрицательную годовую динамику.

Прямого противоречия здесь нет.

Во-первых, сравниваются разные периоды: завершённые сделки первого квартала и объявления июля.

Во-вторых, одна статистика относится к конкретному городу, другая — ко всему медье.

В-третьих, фактическая цена сделки и запрашиваемая стоимость в объявлении являются разными показателями.

Именно поэтому говорить о подтверждённом падении рыночной стоимости всей недвижимости Залы пока преждевременно.

Рынок Балатона также теряет темп

Замедление хорошо заметно вокруг озера Балатон — крупнейшего курортного рынка Венгрии.

На рынке фактических сделок средняя цена вторичного жилья в агломерации Балатона в первом квартале составляла около 843 тыс. форинтов за квадратный метр и всего на 0,3% превышала прошлогодний уровень.

На рынке новых объектов июль уже принёс снижение средних заявленных цен в окружающих озеро медье примерно на 0,7–1,5% за месяц.

Причиной также частично стала структура предложения: в продаже появилось больше относительно доступных новых объектов.

Поэтому снижение средней стоимости опять не означает, что все новостройки около Балатона были одновременно переоценены на одинаковую величину.

Однако практически остановившийся годовой рост фактических сделок показывает, что курортный рынок действительно значительно слабее периода быстрого подорожания.

После скачка 2025 года покупатели стали осторожнее

Масштаб нынешнего торможения особенно заметен на фоне прошлого года.

Magyar Nemzeti Bank, центральный банк Венгрии, оценивает номинальный рост своего национального индекса цен на жильё в 2025 году в 23,5%, а рост после поправки на инфляцию — в 19%.

Это не противоречит 20-процентному годовому показателю KSH: два ведомства используют собственные индексы и методики, поэтому их абсолютные значения не идентичны.

По модели центрального банка, к четвёртому кварталу 2025 года стоимость жилья в среднем по стране примерно на 22,5% превышала уровень, объяснимый фундаментальными экономическими факторами.

Регулятор оценивает количество сделок физических лиц в 2025 году примерно в 152 тыс., тогда как предварительная статистика KSH на данный момент ближе к 147 тыс. и ожидает окончательное значение около 150 тыс. Разница также связана с методикой и временным лагом поступления информации.

Одновременно увеличивается предложение нового жилья. В первом квартале 2026 года в Будапеште находились в стадии строительства и продажи проекты примерно на 22 тыс. квартир, на 46% больше год к году. Количество доступных новых квартир достигло рекордных 9 490, увеличившись на 63%, а их средняя цена к концу марта приблизилась к 1,85 млн форинтов за квадратный метр.

Рост предложения при уже высокой стоимости жилья постепенно усиливает конкуренцию между продавцами.

Новостройки Будапешта продолжают дорожать

При общем торможении вторичного рынка первичный сегмент столицы в июле двигался в противоположную сторону.

Средняя заявленная цена нового жилья увеличилась на 1,3% всего за месяц и достигла 1,83 млн форинтов за квадратный метр.

В среднем по Венгрии новые квартиры и дома прибавили 0,8%.

Однако это повышение также нельзя механически переносить на каждый объект.

В Будапеште часть более доступных проектов распродала последние квартиры и исчезла из базы предложений. Одновременно новые объекты выходили на рынок по более высокой стоимости.

Средняя цена оставшегося предложения поэтому могла увеличиться даже без одномоментного повышения прайс-листов во всех проектах.

Такой эффект особенно важен на первичном рынке, где относительно небольшое количество крупных проектов способно существенно изменить среднюю стоимость предложения.

Количество жилья в продаже продолжает увеличиваться

Отдельный сигнал охлаждения приходит со стороны предложения.

В июле на объявления о продаже жилья по стране поступило более 244 тыс. телефонных обращений потенциальных покупателей.

Это на 14% меньше результата июля 2025 года, хотя относительно июня количество обращений увеличилось более чем на 9%.

Годовое сравнение необходимо интерпретировать осторожно: летом прошлого года объявление программы Otthon Start вызвало необычно высокий всплеск интереса, поэтому база сравнения является повышенной.

При этом объём предложения вырос.

К концу июля в продаже находилось около 146,4 тыс. квартир и домов против 145,3 тыс. месяцем ранее и примерно 136 тыс. в июле 2025 года. Таким образом, годовой прирост предложения составил почти 7%.

Количество новых объявлений за месяц, напротив, сократилось примерно на 8%, до почти 30 тыс., что объясняется обычной летней сезонностью. Ingatlan.com отмечает, что существующий спрос сейчас не успевает полностью поглощать поступающее предложение.

Это постепенно увеличивает возможности покупателей для сравнения объектов и переговоров о цене.

Июльский оборот снизился, ипотека остаётся сильной

Данные о количестве сделок также требуют точной формулировки.

9 292 сделки в июле — не окончательная государственная статистика, а ежемесячная оценка Duna House.

По этой оценке, оборот был на 5,8% ниже июня и на 2,1% ниже июля 2025 года.

Аналогично показатель ипотечного кредитования в 274 млрд форинтов является прогнозом Credipass по ожидаемому объёму заключённых в июле жилищных ипотечных договоров.

Прогнозируемый объём на 2,9% ниже июня, но примерно на 93% превышает фактический показатель июля прошлого года, опубликованный центральным банком.

Duna House характеризует июльское снижение транзакций прежде всего как обычное летнее замедление и указывает, что оборот остаётся сравнительно близким к прошлогоднему уровню.

Поэтому утверждать на основании одной июльской оценки, что спрос вошёл в устойчивое падение, пока нельзя.

Льготная ипотека продолжает влиять на рынок

Значительную поддержку спросу обеспечивает программа Otthon Start, запущенная в сентябре 2025 года.

К марту 2026 года банки заключили по программе около 33,2 тыс. кредитных договоров на общую сумму примерно 1,161 трлн форинтов.

Средний размер кредита составлял около 35 млн форинтов, а примерно 90% займов использовались для покупки существующего, а не нового жилья.

После запуска программы доля приобретений с привлечением кредита поднялась выше 60% против примерно 36% до её введения.

Центральный банк прямо отмечает двойственный эффект государственной поддержки: она улучшила доступность финансирования для соответствующих требованиям покупателей, но одновременно внесла вклад в повышение стоимости жилья.

Эта комбинация остаётся одним из ключевых факторов, препятствующих быстрому общенациональному падению цен.

Земля в Будапеште дорожает значительно быстрее жилья

Рынок участков пока демонстрирует более сильную динамику.

В Будапеште заявленные цены строительной земли за июль выросли на 2,1%, а в годовом выражении — на 18%.

В населённых пунктах вокруг столицы прирост составлял 0,5% за месяц и 13% за год.

В среднем по Венгрии участки подорожали на 0,5% относительно июня и на 9% относительно июля прошлого года.

Балатон вновь отстаёт: прибрежные строительные и рекреационные участки за год прибавили около 5%, а за июль подешевели на 1,9%.

Такое расхождение показывает, что понятие единого венгерского рынка недвижимости становится всё менее полезным для практического анализа.

Столичные участки, новостройки Будапешта, вторичное жильё в Зале и курортные объекты у Балатона уже движутся по различным траекториям.

Венгерский рынок переходит к региональной коррекции

Главное изменение 2026 года состоит не в том, что жильё по всей стране начало дешеветь.

Этого пока не произошло.

Гораздо важнее исчезновение практически синхронного повышения цен, характерного для наиболее горячей фазы рынка.

Теперь высокая стоимость сталкивается с увеличившимся предложением, покупатели становятся более избирательными, а ценовая динамика всё сильнее определяется конкретным регионом и видом недвижимости.

Для инвестора национальные средние показатели поэтому становятся менее информативными.

Объект в Будапеште, новый апартамент у Балатона и вторичный дом в Зале могут демонстрировать совершенно разную динамику даже в пределах одного квартала.

Как сообщают эксперты International Investment, снижение средней цены предложения в Зале пока нельзя считать началом общенационального падения венгерского рынка жилья. Более серьёзный сигнал — сочетание квартального снижения официального индекса KSH, резкого замедления годового роста, увеличения числа объектов в продаже и появления регионов с отрицательной динамикой объявлений. При этом сильное ипотечное кредитование и государственная поддержка продолжают удерживать спрос. Основной риск на ближайший период связан с тем, смогут ли доходы покупателей и доступное финансирование поддерживать ценовой уровень, сформированный после скачка 2025 года. Если предложение продолжит увеличиваться быстрее устойчивого платежеспособного спроса, локальные коррекции могут распространиться за пределы Залы, прежде всего на рынки с высокой долей инвестиционного и курортного жилья.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: недвижимость Венгрии в 2026 году

Падают ли цены на жильё в Венгрии?

На уровне июльских объявлений общенационального падения нет: средняя цена выросла на 0,2% за месяц и оставалась на 10% выше уровня годичной давности. Однако официальный индекс завершённых сделок KSH в первом квартале снизился на 2,5% относительно предыдущего квартала.

Насколько снизились цены в Зале?

Средняя заявленная стоимость жилья была на 1% ниже уровня июля 2025 года. Это изменение цен предложения, а не подтверждённое снижение всех фактических цен сделок на 1%.

Сколько стоит квадратный метр в Будапеште?

В июле средняя цена в объявлениях составляла примерно 1,49 млн форинтов за квадратный метр. В первом квартале фактическая средняя цена продажи вторичного жилья составляла около 1,2 млн форинтов за квадратный метр.

Что происходит с новостройками Будапешта?

Средняя заявленная стоимость нового жилья в июле достигла 1,83 млн форинтов за квадратный метр после месячного роста на 1,3%. При этом объём строящегося и продаваемого нового жилья значительно увеличился.

Почему Боршод показывает рост более 30%?

Одной из причин стало увеличение доли новых и более дорогих объектов в предложении с очень низкой прошлогодней базы. Поэтому этот показатель нельзя интерпретировать как повышение цены каждого сопоставимого объекта более чем на 30%.

Замедляется ли рынок Балатона?

Да. Фактическая средняя цена вторичного жилья в агломерации Балатона в первом квартале была лишь на 0,3% выше прошлогодней, а июльские заявленные цены новостроек в окружающих медье снизились на 0,7–1,5% за месяц.

Сколько сделок было в июле?

Duna House оценивает июльский оборот примерно в 9 292 жилищные сделки. Это рыночная оценка, а не окончательная государственная статистика.

Что происходит с предложением жилья?

К концу июля на рынке находилось около 146,4 тыс. продаваемых квартир и домов, почти на 7% больше, чем год назад.

Может ли жильё в Венгрии начать дешеветь?

Локальная коррекция уже возможна и частично наблюдается, однако текущие данные не подтверждают широкого общенационального падения. Сильное ипотечное кредитование и государственная программа поддержки продолжают поддерживать спрос.