עליית מחירי הדיור בהונגריה מאטה

שוק הדיור ההונגרי, לאחר הזינוק החד במחירים בשנת 2025, נכנס לשלב רגוע יותר. ביולי 2026 עלה המחיר המבוקש הממוצע של נדל״ן ב-0.2% בלבד ברמה חודשית ברחבי המדינה וב-0.3% בבודפשט, בעוד שהקצב השנתי הואט ל-10% ול-6% בהתאמה. במחוז זאלה (Zala) מחירי המודעות היו נמוכים ב-1% לעומת יולי אשתקד — זוהי הדינמיקה השנתית השלילית היחידה שנרשמה בין המחוזות בסקר. עם זאת, מדובר במחירי היצע (מבוקשים) ולא במחירי עסקאות שנסגרו בפועל, ולכן אין לראות בנתון זה הוכחה לירידה כללית בשווי כלל הדיור בזאלה. Property Forum מציין במקביל פערים הולכים ומעמיקים בין האזורים: בבורשוד-אבאוי-זמפלן (Borsod-Abaúj-Zemplén) העלייה השנתית במחירים המבוקשים עדיין עולה על 30%.

עליית מחירי הדיור בהונגריה הואטה בחדות

המחיר המבוקש הממוצע לדיור בבודפשט הגיע ביולי ל-1.49 מיליון פורינט למ״ר. הממוצע בהונגריה כולה עמד על כ-990 אלף פורינט.

במהלך החודש עלו המחירים ב-0.3% וב-0.2% בהתאמה. משמעות הדבר היא שטרם נרשמה ירידת מחירים כלל-ארצית, אך קצבי ההתייקרות הקודמים כמעט ונעלמו.

במונחים שנתיים הוסיפה בודפשט 6%, וכלל המדינה — 10%. בהשוואה לנתוני יוני, קצב הגידול השנתי ירד בנקודת אחוז אחת בבירה ובשתי נקודות אחוז במדינה כולה.

חברת Zenga, שעליה מבוססים נתוני המחקר המקורי, מדווחת כי במחצית ממחוזות הונגריה נרשמה האטה נוספת בצמיחה השנתית. בבודפשט גדל מספר הרבעים שבהם העלייה השנתית נמוכה מ-5%, וביולי כבר לא נרשם אף רובע בבירה עם עלייה של 20% ומעלה. החברה מדגישה במיוחד את השפעת תמהיל הנכסים המוצעים על הממוצעים האזוריים.

לפיכך, השוק ההונגרי לא עבר לירידות מחירים גורפות. מדויק יותר להגדיר זאת כמעבר מזינוק מחירים לדינמיקה הטרוגנית בהרבה.

זאלה הראשונה להציג דינמיקה שנתית שלילית

השינוי הבולט ביותר התרחש במחוז זאלה שבמערב המדינה.

המחירים הממוצעים שביקשו המוכרים ביולי היו נמוכים ב-1% בהשוואה לאותו חודש בשנת 2025. עם זאת, שינוי זה מתייחס לנכסים המפורסמים במודעות בלבד.

מחיר מבוקש הוא הסכום שבעל הנכס דורש עבורו. הוא שונה ממחיר העסקה, שנקבע לאחר משא ומתן בין הקונה למוכר ומשקף מכירה בפועל.

בנוסף, על המחיר המבוקש הממוצע משפיע הרכב הדירות המוצעות למכירה.

אם לפני שנה היו במודעות יחסית יותר דירות ובתים חדשים ויקרים וכעת חלקם ירד, המחיר הממוצע למ״ר עשוי לרדת גם ללא הוזלה ממשית בנכסים דומים.

גורם זה בדיוק מודגש במקרה של זאלה: היצע הנכסים החדשים למכירה כעת נמוך במעט מזה שהיה לפני שנה.

לכן, הניסוח ״הדיור בזאלה הוזל ב-1%״ יהיה פסקני מדי. מדויק יותר לדבר על ירידה במחיר המבוקש הממוצע.

בורשוד שומרת על עלייה של מעל 30%

בקצה השני של השוק ניצב מחוז בורשוד-אבאוי-זמפלן שבצפון-מזרח המדינה, שבו הדינמיקה השנתית של המחירים המבוקשים נותרה מעל 30%.

אך גם נתון זה אינו מעיד אוטומטית על עליית שווי של דיור בר-השוואה ביותר משליש.

אחת הסיבות לנתון הגבוה היא שינוי במבנה ההיצע. חלקם של נכסים חדשים, ובהתאם יקרים יותר, גדל מרמה נמוכה מאוד בשנה שעברה.

נמצא כי המגמות המנוגדות בזאלה ובבורשוד מוסברות בחלקן על ידי אותו מנגנון.

בזאלה הירידה בחלקן של דירות יקרות מקבלן מושכת את המחיר הממוצע כלפי מטה, בעוד שבבורשוד-אבאוי-זמפלן נוכחותן המוגברת תומכת במחיר המבוקש הממוצע.

עבור משקיע זהו הבדל עקרוני. לא ניתן להשתמש במדד המחיר הממוצע האזורי לצורך הערכת נכס ספציפי מבלי לקחת בחשבון את גיל המבנה, מצבו, מיקומו ומבנה ההיצע הנוכחי.

גם המדד הרשמי אישר את התקררות השוק

אינדיקטור חשוב יותר למגמה ארוכת הטווח מספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של הונגריה — KSH, המנתחת עסקאות רשומות.

בגרסה הקודמת של המאמר נפלה טעות: העלייה השנתית של המדד המשולב ברבעון הראשון של שנת 2026 עמדה על 8.6% ולא על 9.2%.

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025, המדד הנומינלי המשולב, כלומר ללא התאמה לאינפלציה, ירד ב-2.5%. במונחים ריאליים נרשמה ירידה של 3%.

הנתון של 9.2% מתייחס בנפרד לדיור יד שנייה: בשיעור זה עלו מחירי הבתים והדירות הקיימים מעל לרמת הרבעון הראשון של 2025. בשוק הדירות מקבלן העלייה השנתית הייתה צנועה בהרבה — 3.9%.

עוד מציינת KSH כי ברבעון הראשון נרשמו כ-32.5 אלף מכירות, ירידה של 11% משנה לשנה על פי נתונים ראשוניים. עם זאת, הלשכה מתריעה כי נתוני הרבעון עוד יעודכנו, ולאחר רישום כל העסקאות המספר הסופי עשוי להתקרב ל-36 אלף שנרשמו אשתקד.

בשנת 2025 רשמה הלשכה עד למועד הפרסום 146.8 אלף מכירות וצופה נתון סופי של כ-150 אלף עסקאות.

דיוקים אלה חשובים: השוק אכן מאט, אך אין להשוות את נתוני המכירות הראשוניים מבלי להביא בחשבון עיכובים ברישום.

דיור יד שנייה מתייקר לאט יותר

שוק היד השנייה היה המנוע העיקרי לעליית המחירים בשנת 2025.

ברבעון השלישי אשתקד היה שווי הדיור הקיים גבוה בכ-25% משנה לשנה, וברבעון הרביעי — ב-24%.

עד לרבעון הראשון של 2026 ירד הקצב השנתי ל-9.2%.

האטה חדה זו מוסברת על ידי שני גורמים במקביל: ירידת מחירים ביחס לרבעון הקודם ובסיס השוואה גבוה בהרבה בתחילת שנת 2025.

דירות מקבלן הציגו דינמיקה מתונה יותר. לאחר עלייה שנתית של כ-15% ברבעון השלישי של 2025, העלייה ברבעון הראשון של 2026 הואטה ל-3.9%.

הסטטיסטיקה הרשמית מסבירה תופעה זו בכך שמחירי הדירות מקבלן הנמכרות כעת משקפים לעיתים קרובות חוזים שנחתמו לפני שנה או שנתיים. לפיכך, שינויים במצב השוק מתבטאים בפלח הדירות החדשות בעיכוב מסוים.

בודפשט נשארת השוק היקר ביותר במדינה

ההאטה לא ביטלה את פער המחירים העצום בין הבירה למרבית האזורים.

ברבעון הראשון של 2026, דירות יד שנייה שנמכרו בפועל בבודפשט עלו בממוצע כ-1.2 מיליון פורינט למ״ר. השווי הממוצע של עסקה בודדת עמד על כ-69 מיליון פורינט.

בד בבד, פלחים שונים בבירה התפתחו בצורה שונה לחלוטין.

המחיר הממוצע למ״ר בבתים פרטיים עלה בכ-4.9% בחישוב שנתי, בדירות בבתי דירות רגילים — ב-7.8%, ובבנייה טרומית (פאנלים) — בכ-18%.

המחיר הממוצע למ״ר הגיע לכ-900 אלף פורינט עבור בתים פרטיים, 1.2 מיליון לדירות בבניינים טרומיים ו-1.3 מיליון לדירות בבתי דירות מסורתיים.

ההבדלים בין ערכים אלה ממחישים עד כמה הפך הנתון הכולל של ״מחירי הדיור בבודפשט״ למופשט.

זאלאגרסג ממחישה את הפער בין מודעות לעסקאות

השוואה מאלפת במיוחד מספקת העיר זאלאגרסג — המרכז האדמיניסטרטיבי של מחוז זאלה.

ברבעון הראשון של 2026 נמכרו בה דירות יד שנייה בממוצע של כ-615 אלף פורינט למ״ר, עלייה של 16.7% לעומת הרבעון הראשון של 2025.

עם זאת, נתוני המודעות של חודש יולי עבור המחוז כולו כבר מצביעים על דינמיקה שנתית שלילית.

אין בכך סתירה ישירה.

ראשית, מושווים פרקי זמן שונים: עסקאות שהושלמו ברבעון הראשון לעומת מודעות פרסום מיולי.

שנית, סטטיסטיקה אחת מתייחסת לעיר ספציפית, והשנייה — למחוז כולו.

שלישית, מחיר עסקה בפועל והמחיר המבוקש במודעה הם מדדים שונים במהותם.

מסיבה זו, הקביעה כי חלה ירידת שווי שוק מאומתת בכלל הנדל״ן בזאלה הינה מוקדמת מדי לעת עתה.

גם שוק הבלטון מאבד תנופה

ההאטה ניכרת היטב סביב אגם בלטון — שוק הנופש הגדול ביותר בהונגריה.

בשוק העסקאות בפועל עמד המחיר הממוצע של דיור יד שנייה במטרופולין בלטון ברבעון הראשון על כ-843 אלף פורינט למ״ר, ועלה ב-0.3% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בשוק הדירות מקבלן הביא חודש יולי ירידה במחירים המבוקשים הממוצעים במחוזות הסובבים את האגם בשיעור של כ-0.7%–1.5% בחודש.

הסיבה לכך נעוצה בחלקה גם במבנה ההיצע: למכירה נוספו יותר נכסים חדשים נגישים יחסית.

לפיכך, הירידה במחיר הממוצע שוב אינה מעידה על כך שכל הדירות מקבלן סביב הבלטון תומחרו מחדש כלפי מטה בשיעור זהה.

עם זאת, העצירה הכמעט מוחלטת בצמיחה השנתית של עסקאות בפועל מראה כי שוק הנופש אכן נחלש משמעותית בהשוואה לתקופת ההתייקרות המהירה.

לאחר הזינוק של 2025 הקונים הפכו לזהירים יותר

היקף הבלימה הנוכחית בולט במיוחד על רקע השנה שעברה.

הבנק המרכזי של הונגריה, Magyar Nemzeti Bank, מעריך את העלייה הנומינלית במדד מחירי הדיור הלאומי שלו בשנת 2025 ב-23.5%, ואת העלייה מנוכת האינפלציה ב-19%.

נתון זה אינו סותר את שיעור ה-20% השנתי של KSH: שני הגופים משתמשים במדדים ובמתודולוגיות משלהם, ולכן הערכים המוחלטים אינם זהים.

על פי מודל הבנק המרכזי, ברבעון הרביעי של 2025 עלו מחירי הדיור בממוצע הארצי בכ-22.5% מעל הרמה הניתנת להסבר על ידי גורמים כלכליים בסיסיים.

הרגולטור מעריך את מספר העסקאות של אנשים פרטיים בשנת 2025 בכ-152 אלף, בעוד שהסטטיסטיקה המוקדמת של KSH עומדת כעת על כ-147 אלף וצופה נתון סופי של כ-150 אלף. ההבדל נובע גם הוא ממתודולוגיה ומפערי זמן בקבלת הנתונים.

במקביל גדל היצע הדיור החדש. ברבעון הראשון של 2026 נמצאו בבודפשט בשלבי בנייה ומכירה פרויקטים בהיקף של כ-22 אלף דירות, עלייה של 46% לעומת התקופה המקבילה. מספר הדירות החדשות הזמינות הגיע לשיא של 9,490, גידול של 63%, ומחירן הממוצע בסוף מרץ התקרב ל-1.85 מיליון פורינט למ״ר.

הגידול בהיצע מול רמות המחירים הגבוהות מגביר בהדרגה את התחרות בין המוכרים.

הדירות מקבלן בבודפשט ממשיכות להתייקר

לצד הבלימה הכללית בשוק היד השנייה, פלח הדירות מקבלן בבירה נע ביולי בכיוון ההפוך.

המחיר המבוקש הממוצע של דיור חדש עלה ב-1.3% תוך חודש אחד בלבד והגיע ל-1.83 מיליון פורינט למ״ר.

בממוצע ארצי הוסיפו הדירות והבתים החדשים 0.8%.

עם זאת, לא ניתן להשליך עלייה זו באופן אוטומטי על כל נכס ונכס.

בבודפשט, חלק מהפרויקטים הנגישים יותר מכרו את הדירות האחרונות ונשרו ממאגר ההיצע, בעוד שנכסים חדשים נכנסו לשוק ברמות מחיר גבוהות יותר.

לפיכך, המחיר הממוצע של ההיצע שנותר יכול היה לעלות גם ללא העלאת מחירונים גורפת בכלל הפרויקטים.

אפקט כזה בולט במיוחד בשוק הראשוני (דירות מקבלן), שבו מספר קטן יחסית של פרויקטים גדולים עשוי לשנות מהותית את המחיר המבוקש הממוצע.

מספר הדירות למכירה ממשיך לגדול

אות נוסף להתקררות מגיע מצד ההיצע.

ביולי נרשמו למעלה מ-244 אלף פניות טלפוניות מרוכשים פוטנציאליים למודעות מכירת דירות ברחבי המדינה.

מדובר בירידה של 14% לעומת יולי 2025, אם כי בהשוואה ליוני נרשם גידול של יותר מ-9% במספר הפניות.

יש לפרש את ההשוואה השנתית בזהירות: בקיץ אשתקד עוררה ההכרזה על תוכנית Otthon Start זינוק חריג בעניין מצד הציבור, ולכן בסיס ההשוואה גבוה במיוחד.

בד בבד גדל היקף ההיצע.

בסוף יולי עמדו למכירה כ-146.4 אלף דירות ובתים, לעומת 145.3 אלף חודש קודם לכן וכ-136 אלף ביולי 2025. בכך הגיע הגידול השנתי בהיצע לכמעט 7%.

לעומת זאת, מספר המודעות החדשות ירד במהלך החודש בכ-8% לכמעט 30 אלף, תופעה המוסברת בעונתיות הקיץ הרגילה. אתר Ingatlan.com מציין כי הביקוש הקיים כיום אינו מספיק כדי לקלוט במלואו את ההיצע הנכנס לשוק.

מצב זה מרחיב בהדרגה את יכולתם של הרוכשים להשוות בין נכסים ולנהל משא ומתן על המחיר.

מחזור העסקאות ביולי ירד, שוק המשכנתאות נותר חזק

גם הנתונים על מספר העסקאות דורשים דיוק בניסוח.

הנתון של 9,292 עסקאות ביולי אינו סטטיסטיקה ממשלתית סופית, אלא הערכה חודשית של חברת Duna House.

על פי הערכה זו, היקף העסקאות היה נמוך ב-5.8% מזה של יוני וב-2.1% מזה של יולי 2025.

בדומה לכך, נתון המשכנתאות של 274 מיליארד פורינט הינו תחזית של חברת Credipass לגבי היקף חוזי המשכנתה לדיור שנחתמו ביולי.

ההיקף החזוי נמוך ב-2.9% מזה של יוני, אך גבוה בכ-93% מהנתון בפועל של יולי אשתקד, כפי שפורסם על ידי הבנק המרכזי.

חברת Duna House מאפיינת את הירידה בעסקאות ביולי בעיקר כהאטת קיץ שגרתית, ומציינת כי המחזור נותר קרוב יחסית לרמת השנה שעברה.

לכן, לא ניתן לקבוע על סמך הערכה אחת של חודש יולי בלבד כי הביקוש נכנס למסלול של ירידה מתמשכת.

המשכנתאות המסובסדות ממשיכות להשפיע על השוק

תמיכה משמעותית בביקוש מספקת תוכנית Otthon Start, שהושקה בספטמבר 2025.

עד למרץ 2026 חתמו הבנקים במסגרת התוכנית על כ-33.2 אלף הסכמי הלוואה בהיקף כולל של כ-1.161 טריליון פורינט.

גובה ההלוואה הממוצע עמד על כ-35 מיליון פורינט, וכ-90% מההלוואות שימשו לרכישת דיור קיים (יד שנייה) ולא דירות מקבלן.

לאחר השקת התוכנית עלה שיעור הרכישות במימון אשראי למעל 60%, לעומת כ-36% טרם הפעלתה.

הבנק המרכזי מציין מפורשות את השפעתה הכפולה של התמיכה הממשלתית: היא שיפרה את נגישות המימון לרוכשים העומדים בקריטריונים, אך במקביל תרמה להתייקרות מחירי הדיור.

שילוב זה נותר אחד הגורמים המרכזיים המונעים ירידת מחירים כלל-ארצית מהירה.

קרקעות בבודפשט מתייקרות מהר בהרבה מדירות

שוק המגרשים מציג לעת עתה דינמיקה חזקה יותר.

בבודפשט עלו המחירים המבוקשים של קרקע לבנייה ביולי ב-2.1%, ובחישוב שנתי — ב-18%.

ביישובים סביב הבירה עמדה העלייה על 0.5% בחודש ו-13% בשנה.

בממוצע ארצי התייקרו המגרשים ב-0.5% לעומת יוני וב-9% לעומת יולי אשתקד.

אזור הבלטון שוב מפגר מאחור: מגרשי בנייה ונופש על קו המים עלו בכ-5% בשנה, וביולי ירדו ב-1.9%.

פער זה מוכיח כי המושג ״שוק הנדל״ן ההונגרי״ כמקשה אחת הופך לפחות ופחות שימושי לניתוח מעשי.

מגרשים בבירה, דירות מקבלן בבודפשט, דירות יד שנייה בזאלה ונכסי נופש סביב הבלטון נעים כבר כעת במסלולים שונים בתכלית.

שוק הנדל״ן ההונגרי עובר לתיקון אזורי

השינוי המרכזי בשנת 2026 אינו נעוץ בכך שהדיור בכל רחבי המדינה החל לרדת במחירו.

זה טרם קרה.

חשובה בהרבה היא היעלמותה של עליית המחירים המסונכרנת כמעט, שאפיינה את השלב הרותח ביותר של השוק.

כעת רמות המחירים הגבוהות נתקלות בהיצע מוגבר, הרוכשים נעשים בררנים יותר, ומגמת המחירים נקבעת יותר ויותר על פי האזור הספציפי וסוג הנכס.

עבור משקיע, הממוצעים הלאומיים הופכים לפיכך לפחות אינפורמטיביים.

נכס בבודפשט, דירה חדשה בבלטון ובית יד שנייה בזאלה עשויים להציג דינמיקה שונה בתכלית אפילו במהלך אותו רבעון.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, לא ניתן עדיין לראות בירידת המחיר המבוקש הממוצע בזאלה תחילתה של נפילה כלל-ארצית בשוק הדיור ההונגרי. אות משמעותי יותר טמון בשילוב של ירידה רבעונית במדד הרשמי של KSH, האטה חדה בעלייה השנתית, גידול במספר הנכסים למכירה והופעתם של מחוזות עם דינמיקה שלילית במודעות. עם זאת, היקפי המשכנתאות הגבוהים והתמיכה הממשלתית ממשיכים לייצב את הביקוש. הסיכון העיקרי לתקופה הקרובה קשור לשאלה האם הכנסות הרוכשים והמימון הנגיש יצליחו להחזיק את רמת המחירים שנוצרה לאחר הזינוק של 2025. במידה וההיצע ימשיך לגדול מהר יותר מהביקוש בר-הפירעון, תיקונים מקומיים עלולים להתרחב מעבר לגבולות זאלה, בראש ובראשונה לשווקים בעלי שיעור גבוה של נדל״ן להשקעה ונופש.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן בהונגריה בשנת 2026

האם מחירי הדיור בהונגריה יורדים?

ברמת מודעות חודש יולי אין ירידה כלל-ארצית: המחיר הממוצע עלה ב-0.2% בחודש ונותר גבוה ב-10% לעומת השנה שעברה. עם זאת, המדד הרשמי של KSH לעסקאות שבוצעו ירד ברבעון הראשון ב-2.5% בהשוואה לרבעון הקודם.

בכמה ירדו המחירים בזאלה?

המחיר המבוקש הממוצע של דיור היה נמוך ב-1% לעומת יולי 2025. מדובר בשינוי במחירי היצע (מבוקשים), ולא בירידה מאומתת של 1% בכל מחירי העסקאות בפועל.

כמה עולה מ״ר בבודפשט?

ביולי עמד המחיר הממוצע במודעות על כ-1.49 מיליון פורינט למ״ר. ברבעון הראשון עמד מחיר המכירה הממוצע בפועל של דיור יד שנייה על כ-1.2 מיליון פורינט למ״ר.

מה קורה עם דירות מקבלן בבודפשט?

המחיר המבוקש הממוצע של דיור חדש הגיע ביולי ל-1.83 מיליון פורינט למ״ר בעקבות עלייה חודשית של 1.3%. במקביל, היקף הדיור החדש בבנייה ובמכירה גדל משמעותית.

מדוע בורשוד מציגה עלייה של מעל 30%?

אחת הסיבות היא גידול בחלקן של דירות חדשות ויקרות יותר בהיצע מתוך בסיס נמוך מאוד אשתקד. לכן אין לפרש נתון זה כעליית מחיר של מעל 30% בכל נכס בר-השוואה.

האם שוק הבלטון מאט?

כן. המחיר הממוצע בפועל של דיור יד שנייה במטרופולין בלטון ברבעון הראשון היה גבוה ב-0.3% בלבד מאשתקד, ומחירי המודעות של דירות מקבלן במחוזות הסובבים ירדו ביולי ב-0.7%–1.5% בחודש.

כמה עסקאות בוצעו ביולי?

חברת Duna House מעריכה את היקף העסקאות ביולי בכ-9,292 עסקאות דיור. מדובר בהערכת שוק ולא בסטטיסטיקה ממשלתית סופית.

מה קורה עם היצע הדיור?

בסוף יולי עמדו בשוק כ-146.4 אלף דירות ובתים למכירה, כמעט 7% יותר מאשר לפני שנה.

האם מחירי הדיור בהונגריה עשויים להתחיל לרדת?

תיקון מקומי כבר ייתכן ונצפה בחלקו, אך הנתונים הנוכחיים אינם מאשרים ירידה כלל-ארצית רחבה. היקף משכנתאות איתן ותוכנית התמיכה הממשלתית ממשיכים לתמוך בביקוש.