Молодежь Исландии уходит в аренду

Рынок аренды жилья в Исландии расширяется вслед за изменением поведения молодых жителей страны. Весной 2026 года около 29% взрослых жили в арендованном жилье против 28% годом ранее, а среди людей 18–24 лет доля арендаторов выросла сразу с 34% до 45%. Одновременно доля молодежи, живущей с родителями, сократилась на десять процентных пунктов. Рост самостоятельных домохозяйств почти не отразился на собственности: лишь около 10% представителей этой возрастной группы живут в собственном жилье. Первым на заметное изменение структуры спроса обратил внимание Iceland Review.

Молодые жители Исландии переходят из родительских домов в аренду

Новые данные Управления жилищного строительства и планирования Исландии, HMS, показывают заметное изменение жилищного поведения людей в возрасте от 18 до 24 лет. Доля живущих с родителями за год снизилась примерно с 47% до 37%, одновременно доля арендаторов выросла с 34% до 45%.

Среди родившихся в Исландии молодых жителей изменения оказались еще показательнее. Доля арендаторов увеличилась с 23% до 32%, а доля живущих с родителями уменьшилась с 58% до 48%. Собственное жилье имели около 12% против 13% при предыдущем измерении.

Среди приехавших в страну молодых людей аренда и раньше была основной моделью проживания: ее доля выросла с 71% до 73%. С родителями жили около 14% против 16% ранее. Доля владельцев собственного жилья оставалась на уровне 4%.

HMS подчеркивает, что данные основаны на опросе, проведенном с февраля по май 2026 года. В возрастной группе 18–24 лет было относительно немного респондентов, поэтому доверительные интервалы шире, чем для всей выборки. При этом зафиксированное изменение доли молодых людей, живущих с родителями, статистически значимо. Исследование объединяет данные панели Prósent и отдельного обследования приехавших в страну членов профсоюзов Efling, VR и Eining-Iðja.

Это уточнение не позволяет утверждать, что за один год в Исландии окончательно сформировалась новая жилищная модель. Однако результаты дают достаточно сильный сигнал: дополнительный спрос молодых домохозяйств сейчас направляется прежде всего в аренду, а не на рынок покупки жилья.

Рейкьявик остается крупнейшим рынком аренды

Арендное жилье распределено по стране неравномерно. В Рейкьявике в нем проживают около 37% взрослых. В соседних муниципалитетах столичного региона — примерно 26%, за пределами столичной агломерации — 21%.

С собственностью картина обратная. В Рейкьявике в собственном жилье живут около 52% взрослых, в соседних муниципалитетах — 61%, а в остальных районах страны — примерно 73%.

Именно столица поэтому остается наиболее зависимой от арендного рынка. Здесь сосредоточены рабочие места, учебные заведения и значительная часть услуг, одновременно стоимость покупки недвижимости выше, чем во многих других районах Исландии. Общая доля взрослых арендаторов по стране достигла 29% против 28% при предыдущем обследовании.

Рост на один процентный пункт выглядит умеренно, однако внутри отдельных возрастных групп изменение намного сильнее. Именно переход части молодых людей из родительских домов в отдельное жилье создает один из наиболее заметных новых источников спроса.

Аренда дорожает быстрее стоимости жилья

Расширение арендного сектора происходит одновременно с охлаждением рынка продажи недвижимости.

В июле 2026 года индекс арендной платы в столичном регионе достиг 130,4 пункта и вырос на 0,46% за месяц. За 12 месяцев повышение составило 4,74%. За тот же период индекс цен на жилье увеличился только на 1,61%.

Это означает, что номинальная стоимость аренды росла почти втрое быстрее стоимости недвижимости. Однако говорить о резком реальном удорожании аренды было бы неверно: июльская инфляция составляла 5,3%, поэтому арендная плата за год фактически немного снизилась с поправкой на общий рост цен. HMS отмечает, что последние восемь месяцев реальное изменение арендных ставок колебалось около нулевого уровня.

Для молодых домохозяйств различие между ценами на жилье и стоимостью аренды само по себе не означает, что покупка становится доступнее. Решающее значение имеет не только цена квартиры, но и стоимость ипотечного кредита.

Ключевая ставка Исландии достигла 8%

19 августа Центральный банк Исландии повысил ключевую процентную ставку на 0,25 процентного пункта — до 8%. Четыре из пяти членов Комитета по денежно-кредитной политике поддержали повышение, один выступил за сохранение ставки.

Регулятор объяснил решение сохраняющимся инфляционным давлением. В июле инфляция составляла 5,3%, а инфляционные ожидания оставались выше уровня, совместимого с целью Центрального банка. Сам регулятор ожидает дальнейшего ускорения роста цен в ближайшие месяцы, а затем более заметного замедления в 2027 году.

Высокая ставка напрямую влияет на покупателей первого жилья. Даже при слабом росте стоимости недвижимости ежемесячные платежи по кредиту могут оставаться недоступными для молодых заемщиков, особенно если первоначальный взнос приходится формировать одновременно с оплатой аренды.

Последние данные подтвердили опасения регулятора относительно инфляции. В августе индекс потребительских цен вырос еще на 0,2% за месяц, а годовая инфляция ускорилась с июльских 5,3% до 5,6%. Без учета стоимости жилья показатель составлял 5,2%.

Банки немного смягчили ипотечные требования

Ситуация на кредитном рынке при этом неоднозначна. Опрос четырех коммерческих банков Исландии, проведенный Центральным банком с 1 июля по 14 августа, показал небольшое увеличение предложения ипотеки домохозяйствам.

Банки сообщили также о некотором смягчении правил ипотечного кредитования за предыдущие три месяца и ожидают небольшого увеличения предложения в течение следующих шести месяцев.

Стоимость кредитов, однако, движется в другую сторону. Процентные ставки по необеспеченным от инфляции кредитам домохозяйствам выросли вслед за ключевой ставкой. Банки также ожидают повышения ставок по кредитам, индексируемым с учетом инфляции.

Поэтому формальное улучшение доступности банковского кредитования пока не означает удешевления ипотеки. Для потенциального покупателя первого жилья именно размер платежа остается одним из основных препятствий.

Число готовых, но незаселенных квартир почти удвоилось

Высокие расходы на финансирование сочетаются с другой тенденцией: предложение недвижимости растет быстрее продаж части новостроек.

В марте 2026 года HMS насчитало 1 409 полностью построенных квартир, которые еще не были введены в эксплуатацию или заселены. Годом ранее таких объектов было 707. Таким образом, показатель почти удвоился.

Одновременно строительство новых объектов не остановилось. С предыдущего обследования в сентябре 2025 года начались работы над 1 754 квартирами — на 17% больше, чем между двумя предшествующими обследованиями. Около 70% новых проектов находились в столичном регионе, преимущественно в Рейкьявике.

HMS прогнозирует завершение примерно 2,5–3 тыс. квартир в 2026 году и 2,8–3,7 тыс. ежегодно в 2027 и 2028 годах. Ведомство также указывает на признаки того, что некоторые застройщики откладывают завершение проектов в нынешних рыночных условиях.

Эти данные показывают ключевое противоречие исландского рынка: физическое наличие квартир не обязательно означает финансовую доступность их покупки. Жилье может оставаться непроданным одновременно с ростом числа арендаторов.

Исландии требуется около 3 600 новых квартир

Долгосрочный дефицит жилья также не исчез. Муниципалитеты, представившие планы жилищного строительства на 2026 год, ожидают увеличения населения более чем на 8 тыс. человек, или приблизительно на 2,2%. Для такого прироста, по их расчетам, потребуется около 3 600 новых квартир.

К началу июня было завершено строительство чуть менее 1 500 квартир — около 42% расчетной годовой потребности. Однако фактический прирост населения оказался пока заметно слабее прогноза: с 1 января по 1 июня население соответствующих муниципалитетов выросло немногим более чем на 2 тыс. человек, или примерно на 0,5%.

Разрыв между прогнозным и фактическим ростом населения означает, что итоговая потребность в новом жилье будет зависеть от миграции во второй половине года. При этом текущая ситуация уже показывает, что проблема рынка заключается не исключительно в количестве построенных квартир.

Новостройки все чаще переходят на рынок аренды

Значительная часть сравнительно нового жилого фонда уже используется для сдачи в аренду.

В марте HMS сообщило, что более 14% всех действующих договоров, зарегистрированных в государственном реестре аренды, приходились на квартиры, построенные в 2021–2025 годах. Для объектов 2016–2020 годов показатель составлял около 10%, а для большинства предыдущих пятилетних периодов — в среднем примерно 5%.

Часть высокой доли объясняется активным строительством последних лет, однако только этим фактором HMS тенденцию не объясняет. Новое жилье становится заметным источником предложения именно на арендном рынке.

Это может частично связывать две тенденции: рост числа завершенных квартир и одновременно расширение аренды. Объект, который сложно продать при дорогой ипотеке, может использоваться собственником для получения арендного дохода.

Молодые жители Исландии чаще остаются с родителями, чем соседи

Несмотря на последнее сокращение доли молодых людей, живущих с родителями, Исландия по этому показателю исторически отличается от других стран Северной Европы.

HMS указывает, что в 2020 году около 52% жителей Исландии в возрасте 20–29 лет жили с родителями. Это было близко к среднему значению по странам Организации экономического сотрудничества и развития и Европейскому союзу, но значительно выше уровней других североевропейских стран, где соответствующая доля в 2024 году находилась примерно в диапазоне 12–22%. Ведомство отдельно предупреждает, что полностью сопоставимых данных по всем странам недостаточно.

Другой показатель Eurostat подтверждает специфику Северной Европы. В 2024 году жители Финляндии покидали родительский дом в среднем в 21,4 года, Дании — в 21,7 года, Швеции — в 21,9 года. Средний показатель Евросоюза составлял 26,2 года. Для Исландии сопоставимое значение в этой базе отсутствует, поэтому напрямую ставить страну в этот рейтинг нельзя.

Последний рост числа молодых арендаторов может означать движение в сторону более раннего формирования самостоятельных домохозяйств, характерного для соседних североевропейских стран. Пока оно реализуется главным образом через аренду.

Рост аренды не означает улучшения доступности жилья

Главный показатель для оценки изменений — отсутствие роста собственности среди 18–24-летних. Молодые люди действительно чаще покидают родительские дома, однако увеличивается прежде всего число арендаторов.

Рынок одновременно демонстрирует слабый рост цен на недвижимость, увеличение количества готовых незаселенных квартир и расширение нового строительства. В обычных условиях такая комбинация могла бы улучшить положение покупателей. Высокая стоимость кредита меняет результат: при ключевой ставке 8% снижение реальных цен не обязательно делает ежемесячную ипотеку доступной.

Для инвесторов эта ситуация создает другую динамику. Спрос со стороны арендаторов увеличивается именно в тот момент, когда часть нового жилья продается медленнее, что способно поддерживать перевод квартир из сегмента продажи в сегмент долгосрочной аренды.

Как сообщают эксперты International Investment, увеличение доли молодых арендаторов нельзя автоматически трактовать как улучшение доступности жилья в Исландии. Более точный вывод состоит в том, что молодые жители страны начали чаще формировать отдельные домохозяйства, но возможность приобрести собственную недвижимость практически не изменилась. Рост аренды до 45% среди 18–24-летних сочетается с ключевой ставкой 8%, слабой динамикой цен продажи и почти двукратным увеличением количества завершенных, но незаселенных квартир. Если стоимость ипотеки останется высокой, нынешнее расширение арендного сектора может стать устойчивым изменением структуры рынка, а не коротким переходным периодом перед покупкой собственного жилья.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: аренда и недвижимость в Исландии

Какая доля жителей Исландии арендует жилье?

Весной 2026 года обследование HMS оценило долю взрослых жителей страны на рынке аренды примерно в 29% против 28% при предыдущем измерении.

Сколько молодых жителей Исландии арендуют жилье?

Среди людей 18–24 лет доля арендаторов выросла с 34% примерно до 45%.

Сколько молодых людей живут с родителями?

Доля жителей Исландии 18–24 лет, проживающих с родителями, сократилась примерно с 47% до 37%.

Стали ли молодые исландцы чаще покупать собственное жилье?

Нет. Среди 18–24-летних около 10% живут в собственном жилье. Рост самостоятельного проживания практически полностью пришелся на арендный сектор.

Где аренда наиболее распространена?

В Рейкьявике арендаторами являются около 37% взрослых, в соседних муниципалитетах столичного региона — около 26%, в остальных районах Исландии — примерно 21%.

Насколько выросла аренда в Рейкьявике?

Индекс арендной платы столичного региона в июле 2026 года был на 4,74% выше, чем годом ранее. За тот же период цены на жилую недвижимость выросли на 1,61%.

Дорожает ли аренда быстрее инфляции?

В июле — нет. Годовой рост арендного индекса составлял 4,74% при инфляции 5,3%, поэтому реальная стоимость аренды оставалась примерно стабильной.

Какая ключевая ставка действует в Исландии?

С 19 августа 2026 года ключевая ставка Центрального банка Исландии составляет 8%.

Почему люди арендуют жилье, если число непроданных квартир растет?

Наличие квартир и финансовая возможность купить их — разные показатели. Высокие процентные ставки увеличивают ежемесячный платеж по ипотеке и затрудняют покупку даже при слабом росте или снижении реальных цен недвижимости.

Сколько нового жилья требуется Исландии?

Муниципальные планы на 2026 год предусматривают потребность примерно в 3 600 новых квартирах при прогнозируемом росте населения чуть более чем на 8 тыс. человек. Фактический прирост населения в первой половине года идет медленнее прогнозов.