Рынок недвижимости Индонезии может вырасти до $156,2 млрд

Рынок недвижимости Индонезии может увеличиться с оценочных $105,5 млрд в 2026 году до $156,2 млрд к 2034-му. Такой прогноз представила исследовательская компания IMARC Group. Долгосрочные ожидания поддерживают строительство жилья, инфраструктурные проекты, развитие новой столицы Нусантары и туризм, однако текущая статистика выглядит заметно сдержаннее: цены на первичное жилье во втором квартале прибавили менее 1% за год, а продажи оставались ниже уровня 2025 года.

Рынок недвижимости Индонезии оценивают в $105,5 млрд

IMARC Group оценила объем рынка недвижимости Индонезии в $100,4 млрд по итогам 2025 года и в $105,5 млрд в 2026-м. К 2034 году показатель может увеличиться до $156,2 млрд. Расчет предполагает среднегодовой темп роста с учетом сложного процента в 5,03% в 2026–2034 годах. В оценку включены жилая недвижимость, офисы, торговые объекты, гостиницы и промышленная недвижимость. На жилой сегмент, по расчетам компании, в 2025 году приходилось 58,02% рынка, на Яву — 56%. Важно, что речь идет о коммерческом исследовании и прогнозе IMARC, опубликованном 28 сентября, а не об официальной оценке правительства Индонезии.

В денежном выражении прогноз предполагает увеличение рынка примерно на $50,7 млрд между 2026 и 2034 годами. Рост связывается с расширением городов, строительством транспортной инфраструктуры, спросом на жилье, развитием Нусантары, гостиничного сектора и складской недвижимости.

Однако увеличение совокупного объема рынка нельзя напрямую переносить на стоимость квартир и домов. В показатель входят разные виды недвижимости, а его рост может обеспечиваться вводом новых площадей и увеличением числа сделок даже при небольшом повышении цен на отдельные объекты.

Цены на жилье растут менее чем на 1%

Официальная статистика показывает значительно более умеренную динамику жилой недвижимости. Bank Indonesia зафиксировал во втором квартале 2026 года рост индекса цен на первичное жилье на 0,69% год к году. В первом квартале рост составлял 0,62%.

Продажи первичного жилья при этом сократились на 2,36% относительно второго квартала 2025 года. Показатель заметно улучшился после падения на 25,67% в первом квартале. Восстановление обеспечили небольшие и крупные дома, продажи объектов среднего размера оставались слабыми.

Ипотечное кредитование использовалось в 70,05% схем приобретения жилья на первичном рынке. У самих застройщиков главным источником финансирования оставались собственные средства — на них приходилось 73,28% финансирования проектов.

К концу сентября стоимость денег также оставалась существенным фактором для рынка. Центральный банк 23 сентября сохранил ключевую ставку BI-Rate на уровне 5,75%. Ставка по депозитным операциям составляла 4,75%, по кредитным операциям центрального банка — 6,50%. При этом общий объем банковского кредитования в августе вырос на 13,65% год к году. bi.go.id

Экономика Индонезии сохраняет рост выше 5%

Макроэкономическая ситуация остается одним из аргументов в пользу долгосрочного расширения рынка. ВВП Индонезии во втором квартале 2026 года вырос на 5,29% год к году и на 3,73% к предыдущему кварталу. За первое полугодие рост составил 5,45%.

Ява остается экономическим центром страны: на провинции острова пришлось 56,47% ВВП во втором квартале. Их экономика выросла на 5,65% год к году. Такая концентрация экономической активности частично объясняет, почему именно Ява занимает крупнейшую долю в коммерческих оценках рынка недвижимости, согласно Badan Pusat Statistik Indonesia

Для девелоперов значение имеют не только темпы ВВП, но и распределение роста. Крупнейшие агломерации Явы концентрируют население, рабочие места, офисы, торговую инфраструктуру и транспортные проекты, однако государственные и частные инвестиции постепенно расширяются и за пределами острова.

Жилищный дефицит остается структурной проблемой

Высокий спрос на жилье во многом связан с тем, что миллионы индонезийских семей до сих пор не имеют собственного дома. Данные Национального статистического управления BPS, приведенные Министерством жилищного строительства и населенных пунктов, показывают, что в марте 2026 года собственное жилье отсутствовало у 12,39% домохозяйств, или примерно у 9,29 млн семей. Годом ранее показатель составлял 13%, а число таких домохозяйств было примерно на 350 тыс. больше.

Есть и второй показатель жилищного дефицита: семьи, которые владеют домом, но объект не отвечает установленным критериям надлежащего жилья. Их число в 2026 году оценивалось примерно в 18,01 млн против 18,77 млн годом ранее. PKP

Эти показатели объясняют масштаб государственного участия в секторе, но не означают наличие равного по величине платежеспособного спроса. Значительная часть неудовлетворенной потребности приходится на семьи, которым требуется субсидируемое финансирование или государственная помощь.

Субсидированная ипотека отстает от годового плана

Одним из основных инструментов поддержки покупателей остается FLPP — механизм льготного финансирования приобретения жилья для граждан с ограниченными доходами. К концу сентября 2026 года через программу было профинансировано 160 070 объектов, или 45,73% годового плана в 350 тыс. единиц.

Практически весь объем пришелся на отдельные дома: из 160 070 профинансированных объектов только 17 были квартирами в многоэтажных зданиях. Министерство при этом указывало на возможность ускорить выдачи в последние три месяца года: банки и застройщики оценивали ближайший потенциальный спрос в 48 679 объектов, а доступное предложение — в 28 165.

FLPP встроена в более широкую программу строительства и обновления трех миллионов домов. В 2026 году власти дополнительно сохранили льготные параметры финансирования субсидируемого жилья, что должно расширять доступ к собственности для домохозяйств, которые не могут обслуживать стандартную рыночную ипотеку.

Налоговая льгота действует весь 2026 год

Для стимулирования продаж новых объектов правительство продлило налоговую поддержку. При покупке нового готового дома или квартиры стоимостью не более 5 млрд индонезийских рупий государство в 2026 году берет на себя 100% налога на добавленную стоимость, начисляемого на часть цены до 2 млрд рупий.

Льготой может воспользоваться один покупатель в отношении одного объекта при соблюдении требований программы. Правила также допускают участие иностранных граждан с индонезийским налоговым номером, если покупатель соответствует законодательным условиям владения жилой недвижимостью в стране. Мера действует для налоговых периодов с января по декабрь 2026 года.

Еще один канал финансирования — Kredit Program Perumahan, государственная кредитная программа для жилищного сектора. К 28 июня объем выданных по ней средств достиг 17,74 трлн рупий. Для сравнения, совокупная выдача по нескольким государственным кредитным программам к этой дате составляла 167,97 трлн рупий.

Инвестиции в Индонезию превысили 1 квадриллион рупий

В первом полугодии 2026 года реализованные инвестиции в экономику Индонезии достигли 1 010,6 трлн рупий, увеличившись на 7,2% год к году. Иностранные прямые инвестиции составили 507,6 трлн рупий, внутренние — 502,9 трлн.

Жилье, промышленные парки и офисные здания вошли в пятерку крупнейших направлений вложений наряду с металлургией, услугами, добывающей отраслью, транспортом, складским хозяйством и телекоммуникациями. На территории за пределами Явы пришлось 50,2% инвестиций первого полугодия против 49,8% на Яве. Министерство инвестиций также сообщило, что вложения за шесть месяцев обеспечили создание 1,45 млн рабочих мест.

Распределение капитала показывает, что инвестиционная активность постепенно становится менее сосредоточенной на главном экономическом острове страны. Для недвижимости это имеет значение в регионах, где новые промышленные и инфраструктурные проекты создают дополнительный спрос на жилье, склады, торговые помещения и объекты обслуживания.

Нусантара формирует новый рынок недвижимости

Отдельным направлением остается строительство Нусантары — новой столицы страны на острове Калимантан. По данным администрации столицы, к маю 2026 года оценочный объем привлеченных инвестиций достиг 72,39 трлн рупий.

В городе создаются жилье, офисные и коммерческие здания, государственная инфраструктура и объекты услуг. К июлю 67 частных компаний подписали соглашения о сотрудничестве с администрацией Нусантары: девять проектов уже были завершены, шесть находились на стадии строительства. Среди проектов присутствуют квартиры и многофункциональная недвижимость. Для государственно-частного партнерства также готовились проекты семи жилых комплексов и шести дорожных объектов.

Нусантара пока несопоставима по масштабу частного рынка с Джакартой, но создает крупный отдельный строительный кластер. Его развитие связано с темпами переноса государственных функций, строительством инфраструктуры и появлением постоянного населения.

Бали поддерживает гостиничный и арендный сегменты

На Бали рынок недвижимости тесно связан с туризмом. В июле 2026 года остров принял 697 809 иностранных туристов — на 15,34% больше, чем в июне. Австралийцы обеспечили 25,01% иностранных прибытий.

Загрузка гостиниц с официальной звездной категорией достигла 67,29%, увеличившись на 2,42 процентного пункта за месяц. При этом показатель оказался на 0,46 процентного пункта ниже июля 2025 года. У гостиниц без звездной категории и других объектов размещения загрузка составила 42,53%.

Для недвижимости эти данные важны прежде всего для гостиниц, апартаментов, вилл и других объектов, доходность которых зависит от туристического потока. Рост числа посетителей сам по себе не гарантирует роста цен и арендной доходности: для отдельных проектов имеют значение предложение, заполняемость, расходы и юридическая схема владения.

Иностранцам доступна недвижимость с ограничениями

Иностранные покупатели могут приобретать в Индонезии определенные виды жилой недвижимости, но правовой режим отличается от режима для граждан страны. Постановление правительства №18 от 2021 года требует наличия предусмотренных законом иммиграционных документов.

Для отдельных домов предусмотрено, в частности, право пользования землей Hak Pakai. Законодательство также допускает владение определенными квартирами. Это не означает свободного приобретения земли иностранцами на тех же правах, которые доступны гражданам Индонезии.

Правовая конструкция особенно важна для иностранных инвесторов на Бали и в других туристических регионах, где объект может продаваться вместе с договором аренды земли, правом пользования или иной схемой. Тип права на землю, срок его действия и возможность продления требуют проверки отдельно от характеристик самой недвижимости.

Как сообщают эксперты International Investment, прогноз в $156,2 млрд стоит рассматривать как сценарий роста всего индонезийского рынка недвижимости, а не как прогноз сопоставимого повышения стоимости квартир и домов. На первичном рынке цены пока растут менее чем на 1% в год, а продажи остаются ниже прошлогодних. Жилищный дефицит создает большой потенциальный спрос, но значительная его часть зависит от субсидий и доступности кредитов. Для инвестора наиболее существенными остаются различия между регионами и сегментами, стоимость финансирования, юридическая форма владения и способность конкретного объекта генерировать доход независимо от общенационального прогноза.

FAQ: недвижимость Индонезии

Сколько будет стоить рынок недвижимости Индонезии к 2034 году?

IMARC Group прогнозирует увеличение рынка до $156,2 млрд к 2034 году с оценочных $105,5 млрд в 2026-м. Это коммерческий прогноз, а не официальный государственный ориентир.

Быстро ли растут цены на жилье в Индонезии?

Пока нет. Во втором квартале 2026 года цены на первичную жилую недвижимость увеличились на 0,69% год к году.

Есть ли дефицит жилья в Индонезии?

Да. В 2026 году около 9,29 млн домохозяйств не имели собственного жилья. Еще примерно 18,01 млн семей владели домом, который не соответствовал критериям надлежащего жилья.

Поддерживает ли государство покупателей недвижимости?

Да. Действуют субсидируемая ипотека FLPP, государственные кредитные программы и налоговая льгота при покупке подходящих новых домов и квартир.

Может ли иностранец купить недвижимость в Индонезии?

Иностранцам разрешено владеть некоторыми видами жилой недвижимости при выполнении установленных законом условий. Свободное владение землей на тех же основаниях, что у граждан Индонезии, иностранцам не предоставляется.

Что происходит с рынком недвижимости на Бали?

Туризм поддерживает гостиницы, виллы и арендное жилье. В июле 2026 года Бали принял почти 698 тыс. иностранных туристов, но туристический поток нельзя напрямую считать показателем цен или инвестиционной доходности недвижимости.

Как Нусантара влияет на недвижимость?

Строительство новой столицы создает спрос на жилье, офисы, торговые объекты и инфраструктуру. Объем заявленных инвестиций к маю 2026 года достиг 72,39 трлн рупий, однако рынок Нусантары пока находится на стадии формирования.