ინდონეზიის უძრავი ქონების ბაზარი შესაძლოა $156,2 მლრდ-მდე გაიზარდოს

ინდონეზიის უძრავი ქონების ბაზარი შესაძლოა 2026 წლის საპროგნოზო $105,5 მლრდ-დან 2034 წლისთვის $156,2 მლრდ-მდე გაიზარდოს. ასეთი პროგნოზი კვლევითმა კომპანიამ IMARC Group წარადგინა. გრძელვადიან მოლოდინებს მხარს უჭერს საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა, ინფრასტრუქტურული პროექტები, ახალი დედაქალაქის, ნუსანტარას განვითარება და ტურიზმი, თუმცა მიმდინარე სტატისტიკა შესამჩნევად თავშეკავებულად გამოიყურება: პირველად საცხოვრებელზე ფასები მეორე კვარტალში წლიურად 1%-ზე ნაკლებით გაიზარდა, ხოლო გაყიდვები 2025 წლის დონეზე დაბალი რჩებოდა.

ინდონეზიის უძრავი ქონების ბაზარი $105,5 მლრდ-ად არის შეფასებული

IMARC Group-მა ინდონეზიის უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობა 2025 წლის შედეგებით $100,4 მლრდ-ად შეაფასა, ხოლო 2026 წელს — $105,5 მლრდ-ად. 2034 წლისთვის მაჩვენებელი შესაძლოა $156,2 მლრდ-მდე გაიზარდოს. გაანგარიშება ითვალისწინებს რთული პროცენტის საშუალო წლიურ ზრდის ტემპს 5,03%-ის ოდენობით 2026–2034 წლებში. შეფასებაში შესულია საცხოვრებელი უძრავი ქონება, ოფისები, სავაჭრო ობიექტები, სასტუმროები და სამრეწველო უძრავი ქონება. საცხოვრებელ სეგმენტზე, კომპანიის გათვლებით, 2025 წელს ბაზრის 58,02% მოდიოდა, იავაზე კი — 56%. მნიშვნელოვანია, რომ საუბარია IMARC-ის კომერციულ კვლევასა და პროგნოზზე, რომელიც 28 სექტემბერს გამოქვეყნდა, და არა ინდონეზიის მთავრობის ოფიციალურ შეფასებაზე.

ფულად გამოსახულებაში პროგნოზი 2026-დან 2034 წლამდე ბაზრის დაახლოებით $50,7 მლრდ-ით გაფართოებას გულისხმობს. ზრდა უკავშირდება ქალაქების ექსპანსიას, სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის მშენებლობას, საცხოვრებელზე მოთხოვნას, ნუსანტარას, სასტუმრო სექტორისა და სასაწყობო უძრავი ქონების განვითარებას.

თუმცა ბაზრის საერთო მოცულობის ზრდა პირდაპირ არ ნიშნავს ბინებისა და სახლების ღირებულების მატებას. მაჩვენებელი მოიცავს სხვადასხვა ტიპის უძრავ ქონებას, მისი ზრდა კი შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს ახალი ფართების ექსპლუატაციაში შესვლითა და გარიგებების რაოდენობის ზრდით, თუნდაც ცალკეულ ობიექტებზე ფასების უმნიშვნელო მატების პირობებში.

საცხოვრებელზე ფასები 1%-ზე ნაკლებით იზრდება

ოფიციალური სტატისტიკა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბევრად უფრო ზომიერ დინამიკას აჩვენებს. Bank Indonesia-მ 2026 წლის მეორე კვარტალში პირველად საცხოვრებელზე ფასების ინდექსის წლიური 0,69%-იანი ზრდა დააფიქსირა. პირველ კვარტალში ზრდა 0,62%-ს შეადგენდა.

პირველადი საცხოვრებლის გაყიდვები ამავდროულად 2,36%-ით შემცირდა 2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით. მაჩვენებელი საგრძნობლად გაუმჯობესდა პირველ კვარტალში დაფიქსირებული 25,67%-იანი ვარდნის შემდეგ. აღდგენა მცირე და დიდმა სახლებმა უზრუნველყო, ხოლო საშუალო ზომის ობიექტების გაყიდვები სუსტი რჩებოდა.

იპოთეკური დაკრედიტება პირველად ბაზარზე ბინის შეძენის სქემების 70,05%-ში გამოიყენებოდა. თავად დეველოპერებისთვის დაფინანსების მთავარ წყაროდ საკუთარი სახსრები რჩებოდა — მათზე პროექტების დაფინანსების 73,28% მოდიოდა.

სექტემბრის ბოლოსთვის ფულის ღირებულება ასევე რჩებოდა ბაზრისთვის არსებით ფაქტორად. ცენტრალურმა ბანკმა 23 სექტემბერს BI-Rate-ის ძირითადი განაკვეთი 5,75%-ის დონეზე შეინარჩუნა. სადეპოზიტო ოპერაციების განაკვეთი 4,75%-ს შეადგენდა, ცენტრალური ბანკის საკრედიტო ოპერაციებზე კი — 6,50%-ს. ამასთან, საბანკო დაკრედიტების საერთო მოცულობა აგვისტოში წლიურად 13,65%-ით გაიზარდა. bi.go.id

ინდონეზიის ეკონომიკა 5%-ზე მეტ ზრდას ინარჩუნებს

მაკროეკონომიკური ვითარება ბაზრის გრძელვადიანი გაფართოების სასარგებლოდ ერთ-ერთ მთავარ არგუმენტად რჩება. ინდონეზიის მშპ 2026 წლის მეორე კვარტალში წლიურად 5,29%-ით, ხოლო წინა კვარტალთან შედარებით 3,73%-ით გაიზარდა. პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში ზრდამ 5,45% შეადგინა.

იავა ქვეყნის ეკონომიკურ ცენტრად რჩება: კუნძულის პროვინციებზე მეორე კვარტალში მშპ-ის 56,47% მოდიოდა. მათი ეკონომიკა წლიურად 5,65%-ით გაიზარდა. ეკონომიკური აქტივობის ასეთი კონცენტრაცია ნაწილობრივ ხსნის, თუ რატომ უკავია სწორედ იავას ყველაზე დიდი წილი უძრავი ქონების ბაზრის კომერციულ შეფასებებში, იტყობინება Badan Pusat Statistik Indonesia

დეველოპერებისთვის მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ მშპ-ის ტემპებს, არამედ ზრდის განაწილებასაც. იავას უმსხვილესი აგლომერაციები კონცენტრირებენ მოსახლეობას, სამუშაო ადგილებს, ოფისებს, სავაჭრო ინფრასტრუქტურასა და სატრანსპორტო პროექტებს, თუმცა სახელმწიფო და კერძო ინვესტიციები თანდათან კუნძულის ფარგლებს გარეთაც ფართოვდება.

საცხოვრებლის დეფიციტი სტრუქტურულ პრობლემად რჩება

საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნა დიდწილად განპირობებულია იმით, რომ მილიონობით ინდონეზიურ ოჯახს დღემდე არ გააჩნია საკუთარი სახლი. ეროვნული სტატისტიკური სამმართველოს (BPS) მონაცემები, რომლებიც საცხოვრებლის მშენებლობისა და დასახლებული პუნქტების სამინისტრომ გამოაქვეყნა, აჩვენებს, რომ 2026 წლის მარტში საკუთარი საცხოვრებელი არ ჰქონდა შინამეურნეობების 12,39%-ს, ანუ დაახლოებით 9,29 მლნ ოჯახს. ერთი წლით ადრე ეს მაჩვენებელი 13%-ს შეადგენდა, ხოლო ასეთი შინამეურნეობების რაოდენობა დაახლოებით 350 ათასით მეტი იყო.

არსებობს საცხოვრებლის დეფიციტის მეორე მაჩვენებელიც: ოჯახები, რომლებიც ფლობენ სახლს, მაგრამ ობიექტი არ აკმაყოფილებს სათანადო საცხოვრებლის დადგენილ კრიტერიუმებს. მათი რაოდენობა 2026 წელს დაახლოებით 18,01 მლნ-ად შეფასდა წინა წლის 18,77 მლნ-ის წინააღმდეგ. PKP

ეს მაჩვენებლები ხსნის სექტორში სახელმწიფოს მონაწილეობის მასშტაბს, მაგრამ არ ნიშნავს იმავე მოცულობის გადახდისუნარიანი მოთხოვნის არსებობას. დაუკმაყოფილებელი მოთხოვნილების მნიშვნელოვანი ნაწილი მოდის ოჯახებზე, რომლებსაც სუბსიდირებული დაფინანსება ან სახელმწიფო დახმარება ესაჭიროებათ.

სუბსიდირებული იპოთეკა წლიურ გეგმას ჩამორჩება

მყიდველთა მხარდაჭერის ერთ-ერთ მთავარ ინსტრუმენტად რჩება FLPP — შეზღუდული შემოსავლების მქონე მოქალაქეებისთვის საცხოვრებლის შეძენის შეღავათიანი დაფინანსების მექანიზმი. 2026 წლის სექტემბრის ბოლოსთვის პროგრამის მეშვეობით დაფინანსდა 160 070 ობიექტი, ანუ 350 ათასიანი წლიური გეგმის 45,73%.

პრაქტიკულად მთელი მოცულობა ინდივიდუალურ სახლებზე განაწილდა: დაფინანსებული 160 070 ობიექტიდან მხოლოდ 17 იყო ბინა მრავალსართულიან შენობებში. სამინისტრო ამასთან მიუთითებდა წლის ბოლო სამ თვეში გაცემების დაჩქარების შესაძლებლობაზე: ბანკები და დეველოპერები უახლოეს პოტენციურ მოთხოვნას 48 679 ობიექტად აფასებდნენ, ხოლო ხელმისაწვდომ მიწოდებას — 28 165-ად.

FLPP ინტეგრირებულია სამი მილიონი სახლის მშენებლობისა და განახლების უფრო ფართო პროგრამაში. 2026 წელს ხელისუფლებამ დამატებით შეინარჩუნა სუბსიდირებული საცხოვრებლის დაფინანსების შეღავათიანი პარამეტრები, რამაც საკუთრებაზე ხელმისაწვდომობა უნდა გაუზარდოს იმ შინამეურნეობებს, რომლებსაც სტანდარტული საბაზრო იპოთეკის მომსახურება არ შეუძლიათ.

საგადასახადო შეღავათი მთელი 2026 წლის განმავლობაში მოქმედებს

ახალი ობიექტების გაყიდვების სტიმულირებისთვის მთავრობამ საგადასახადო მხარდაჭერა გაახანგრძლივა. 5 მლრდ ინდონეზიურ რუპიაზე ნაკლები ღირებულების ახალი, მზა სახლის ან ბინის შეძენისას სახელმწიფო 2026 წელს საკუთარ თავზე იღებს დამატებული ღირებულების გადასახადის 100%-ს, რომელიც ფასის 2 მლრდ რუპიამდე ნაწილზე ირიცხება.

შეღავათით სარგებლობა შეუძლია ერთ მყიდველს ერთ ობიექტთან მიმართებით პროგრამის მოთხოვნების დაცვის შემთხვევაში. წესები ასევე უშვებს ინდონეზიის საგადასახადო ნომრის მქონე უცხოელი მოქალაქეების მონაწილეობას, თუ მყიდველი აკმაყოფილებს ქვეყანაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფლობის საკანონმდებლო პირობებს. ზომა მოქმედებს საგადასახადო პერიოდებისთვის 2026 წლის იანვრიდან დეკემბრამდე.

დაფინანსების კიდევ ერთი არხია Kredit Program Perumahan, სახელმწიფო საკრედიტო პროგრამა საცხოვრებლის სექტორისთვის. 28 ივნისისთვის მის ფარგლებში გაცემული სახსრების მოცულობამ 17,74 ტრლნ რუპიას მიაღწია. შედარებისთვის, რამდენიმე სახელმწიფო საკრედიტო პროგრამით გაცემულმა მთლიანმა თანხამ ამ თარიღისთვის 167,97 ტრლნ რუპია შეადგინა.

ინვესტიციებმა ინდონეზიაში 1 კვადრილიონ რუპიას გადააჭარბა

2026 წლის პირველ ნახევარში ინდონეზიის ეკონომიკაში განხორციელებულმა ინვესტიციებმა 1 010,6 ტრლნ რუპიას მიაღწია, რაც წლიურად 7,2%-ით მეტია. პირდაპირმა უცხოურმა ინვესტიციებმა 507,6 ტრლნ რუპია შეადგინა, შიდა ინვესტიციებმა კი — 502,9 ტრლნ.

საცხოვრებელი, სამრეწველო პარკები და საოფისე შენობები უმსხვილესი დაბანდებების ხუთეულში მოხვდა მეტალურგიასთან, მომსახურებასთან, მომპოვებელ მრეწველობასთან, ტრანსპორტთან, სასაწყობო მეურნეობასა და ტელეკომუნიკაციებთან ერთად. პირველი ნახევარწლის ინვესტიციების 50,2% იავას ფარგლებს გარეთ არსებულ ტერიტორიებზე განაწილდა, იავაზე კი — 49,8%. საინვესტიციო სამინისტრომ ასევე განაცხადა, რომ ექვსი თვის დაბანდებებმა 1,45 მლნ სამუშაო ადგილის შექმნა უზრუნველყო.

კაპიტალის განაწილება აჩვენებს, რომ საინვესტიციო აქტივობა თანდათან ნაკლებად კონცენტრირებული ხდება ქვეყნის მთავარ ეკონომიკურ კუნძულზე. უძრავი ქონებისთვის ამას მნიშვნელობა აქვს რეგიონებში, სადაც ახალი სამრეწველო და ინფრასტრუქტურული პროექტები საცხოვრებელზე, საწყობებზე, სავაჭრო ფართებსა და მომსახურების ობიექტებზე დამატებით მოთხოვნას ქმნის.

ნუსანტარა უძრავი ქონების ახალ ბაზარს აყალიბებს

ცალკე მიმართულებად რჩება ნუსანტარას მშენებლობა — ქვეყნის ახალი დედაქალაქის კუნძულ კალიმანტანზე. დედაქალაქის ადმინისტრაციის მონაცემებით, 2026 წლის მაისისთვის მოზიდული ინვესტიციების საპროგნოზო მოცულობამ 72,39 ტრლნ რუპიას მიაღწია.

ქალაქში იქმნება საცხოვრებელი, საოფისე და კომერციული შენობები, სახელმწიფო ინფრასტრუქტურა და მომსახურების ობიექტები. ივლისისთვის 67-მა კერძო კომპანიამ მოაწერა ხელი თანამშრომლობის შეთანხმებას ნუსანტარას ადმინისტრაციასთან: ცხრა პროექტი უკვე დასრულებული იყო, ექვსი კი მშენებლობის ეტაპზე იმყოფებოდა. პროექტებს შორისაა ბინები და მრავალფუნქციური უძრავი ქონება. საჯარო-კერძო პარტნიორობისთვის ასევე მზადდებოდა შვიდი საცხოვრებელი კომპლექსისა და ექვსი საგზაო ობიექტის პროექტი.

ნუსანტარა კერძო ბაზრის მასშტაბით ჯერჯერობით ჯაკარტას ვერ შეედრება, მაგრამ ქმნის მსხვილ ცალკეულ სამშენებლო კლასტერს. მისი განვითარება დაკავშირებულია სახელმწიფო ფუნქციების გადატანის ტემპთან, ინფრასტრუქტურის მშენებლობასთან და მუდმივი მოსახლეობის გაჩენასთან.

ბალი სასტუმროებისა და გაქირავების სეგმენტებს უჭერს მხარს

ბალიზე უძრავი ქონების ბაზარი მჭიდროდ არის დაკავშირებული ტურიზმთან. 2026 წლის ივლისში კუნძულმა 697 809 უცხოელი ტურისტი მიიღო — 15,34%-ით მეტი, ვიდრე ივნისში. ავსტრალიელებმა უცხოელი ვიზიტორების 25,01% შეადგინეს.

ოფიციალური ვარსკვლავიანი კატეგორიის სასტუმროების დატვირთულობამ 67,29%-ს მიაღწია, რაც თვეში 2,42 პროცენტული პუნქტით გაზრდილი მაჩვენებელია. ამასთან, ეს შედეგი 0,46 პროცენტული პუნქტით დაბალი აღმოჩნდა 2025 წლის ივლისთან შედარებით. არავარსკვლავიანი კატეგორიის სასტუმროებსა და განთავსების სხვა ობიექტებში დატვირთულობამ 42,53% შეადგინა.

უძრავი ქონებისთვის ეს მონაცემები მნიშვნელოვანია უპირველეს ყოვლისა სასტუმროებისთვის, აპარტამენტებისთვის, ვილებისა და სხვა ობიექტებისთვის, რომელთა შემოსავლიანობა ტურისტულ ნაკადზეა დამოკიდებული. ვიზიტორთა რაოდენობის ზრდა თავისთავად არ იძლევა ფასებისა და გაქირავების შემოსავლიანობის მატების გარანტიას: ცალკეული პროექტებისთვის გადამწყვეტია მიწოდება, შევსებადობა, ხარჯები და ფლობის იურიდიული სქემა.

უცხოელებისთვის უძრავი ქონება შეზღუდვებით არის ხელმისაწვდომი

უცხოელ მყიდველებს შეუძლიათ ინდონეზიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გარკვეული სახეობების შეძენა, თუმცა სამართლებრივი რეჟიმი განსხვავდება ქვეყნის მოქალაქეებისთვის არსებული რეჟიმისგან. მთავრობის 2021 წლის №18 დადგენილება მოითხოვს კანონით გათვალისწინებული საიმიგრაციო დოკუმენტების ქონას.

ინდივიდუალური სახლებისთვის გათვალისწინებულია, კერძოდ, მიწით სარგებლობის უფლება Hak Pakai. კანონმდებლობა ასევე უშვებს გარკვეული ბინების ფლობას. ეს არ ნიშნავს უცხოელების მიერ მიწის თავისუფალ შეძენას იმავე უფლებებით, რომლებიც ინდონეზიის მოქალაქეებისთვის არის ხელმისაწვდომი.

სამართლებრივი კონსტრუქცია განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უცხოელი ინვესტორებისთვის ბალიზე და სხვა ტურისტულ რეგიონებში, სადაც ობიექტი შესაძლოა იყიდებოდეს მიწის იჯარის ხელშეკრულებასთან, სარგებლობის უფლებასთან ან სხვა სქემასთან ერთად. მიწაზე უფლების ტიპი, მისი მოქმედების ვადა და გახანგრძლივების შესაძლებლობა მოითხოვს შემოწმებას თავად უძრავი ქონების მახასიათებლებისგან დამოუკიდებლად.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, $156,2 მლრდ-ის პროგნოზი განხილული უნდა იქნეს, როგორც მთლიანი ინდონეზიური უძრავი ქონების ბაზრის ზრდის სცენარი, და არა როგორც ბინებისა და სახლების ღირებულების თანაზომიერი მატების პროგნოზი. პირველად ბაზარზე ფასები ჯერჯერობით წელიწადში 1%-ზე ნაკლებით იზრდება, ხოლო გაყიდვები შარშანდელ მაჩვენებელზე დაბალი რჩება. საცხოვრებლის დეფიციტი ქმნის დიდ პოტენციურ მოთხოვნას, მაგრამ მისი მნიშვნელოვანი ნაწილი სუბსიდიებსა და კრედიტების ხელმისაწვდომობაზეა დამოკიდებული. ინვესტორისთვის ყველაზე არსებითი რჩება განსხვავებები რეგიონებსა და სეგმენტებს შორის, დაფინანსების ღირებულება, ფლობის იურიდიული ფორმა და კონკრეტული ობიექტის უნარი, მოიტანოს შემოსავალი საერთო ეროვნული პროგნოზისგან დამოუკიდებლად.

FAQ: ინდონეზიის უძრავი ქონება

რამდენი იქნება ინდონეზიის უძრავი ქონების ბაზრის ღირებულება 2034 წლისთვის?

IMARC Group პროგნოზირებს ბაზრის ზრდას $156,2 მლრდ-მდე 2034 წლისთვის 2026 წლის საპროგნოზო $105,5 მლრდ-დან. ეს არის კომერციული პროგნოზი და არა ოფიციალური სახელმწიფო ორიენტირი.

სწრაფად იზრდება თუ არა ბინის ფასები ინდონეზიაში?

ჯერჯერობით არა. 2026 წლის მეორე კვარტალში პირველად საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასები წლიურად 0,69%-ით გაიზარდა.

არის თუ არა საცხოვრებლის დეფიციტი ინდონეზიაში?

დიახ. 2026 წელს დაახლოებით 9,29 მლნ შინამეურნეობას არ გააჩნდა საკუთარი საცხოვრებელი. კიდევ დაახლოებით 18,01 მლნ ოჯახი ფლობდა სახლს, რომელიც არ აკმაყოფილებდა სათანადო საცხოვრებლის კრიტერიუმებს.

უჭერს თუ არა სახელმწიფო მხარს უძრავი ქონების მყიდველებს?

დიახ. მოქმედებს სუბსიდირებული იპოთეკა FLPP, სახელმწიფო საკრედიტო პროგრამები და საგადასახადო შეღავათი შესაბამისი ახალი სახლებისა და ბინების შეძენისას.

შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების შეძენა ინდონეზიაში?

უცხოელებს ეძლევათ უფლება ფლობდნენ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ზოგიერთ სახეობას კანონით დადგენილი პირობების შესრულებისას. მიწის თავისუფალი ფლობა იმავე საფუძვლებით, რაც ინდონეზიის მოქალაქეებს აქვთ, უცხოელებისთვის გათვალისწინებული არ არის.

რა ხდება ბალის უძრავი ქონების ბაზარზე?

ტურიზმი მხარს უჭერს სასტუმროებს, ვილებსა და გასაქირავებელ საცხოვრებელს. 2026 წლის ივლისში ბალიმ თითქმის 698 ათასი უცხოელი ტურისტი მიიღო, თუმცა ტურისტული ნაკადი პირდაპირ ვერ ჩაითვლება უძრავი ქონების ფასების ან საინვესტიციო შემოსავლიანობის მაჩვენებლად.

როგორ მოქმედებს ნუსანტარა უძრავ ქონებაზე?

ახალი დედაქალაქის მშენებლობა ქმნის მოთხოვნას საცხოვრებელზე, ოფისებზე, სავაჭრო ობიექტებსა და ინფრასტრუქტურაზე. გაცხადებული ინვესტიციების მოცულობამ 2026 წლის მაისისთვის 72,39 ტრლნ რუპიას მიაღწია, თუმცა ნუსანტარას ბაზარი ჯერჯერობით ფორმირების ეტაპზეა.