Инвестиции в офисы Японии растут на фоне дефицита

Инвестиционная активность усиливается

Японский офисный рынок демонстрирует устойчивый рост инвестиционной активности, несмотря на ограничения по предложению и рост строительных издержек. По данным Savills, объём инвестиций в офисную недвижимость Японии за первые три квартала 2025 года достиг 2,1 трлн иен, что на 7% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Сохраняющийся интерес инвесторов отражается и в уровне доходности: ставки капитализации по качественным офисным активам остаются сжатыми на уровне около 2,6%.

Крупнейшие сделки подтверждают высокий аппетит институциональных инвесторов. В частности, Mitsubishi UFJ Financial Group приобрела башню Osaka Dojimahama Tower более чем за 100 млрд иен, что стало одной из крупнейших офисных транзакций года.

Токио: рынок близок к допандемийным показателям

Наиболее напряжённая ситуация наблюдается в центральных пяти районах Токио. Вакантность в зданиях класса A здесь приблизилась к допандемийному минимуму, тогда как офисы в прибрежных районах демонстрируют масштабное поглощение площадей. Несмотря на то что средние арендные ставки в центральном Токио пока не вернулись к пиковым уровням, ограниченное предложение крупных офисных блоков позволяет собственникам резко повышать аренду при освобождении помещений.

Корпоративный спрос поддерживает рост аренды

Спрос на современные офисные пространства поддерживается активным расширением бизнеса и устойчивыми финансовыми результатами японских компаний. В условиях напряжённого рынка труда работодатели всё чаще делают ставку на офисы премиального качества с развитой инфраструктурой и современными сервисами, рассматривая их как инструмент привлечения и удержания персонала.

Эта тенденция проявляется не только в столице. В Осаке JP Tower Osaka уже достигает максимальных ставок аренды на уровне 50 000 иен за цубо, что сопоставимо с центральными районами Токио. В Нагое проект The Landmark Nagoya Sakae, открытие которого запланировано на март 2026 года, выходит на рекордные для города показатели — до 40 000 иен за цубо.

Ограниченное строительство и отложенные проекты

Новое предложение на рынке остаётся сдержанным из-за нехватки рабочей силы, роста стоимости строительства и ограниченного земельного ресурса. В Токио задержки крупных проектов, включая TOFROM Yaesu Tower, перенесённый на начало 2026 года, способствуют более плавному поглощению офисных площадей. В Осаке и Нагое объёмы нового строительства после 2026 года также ожидаются ограниченными.

Ряд региональных проектов, включая редевелопмент района вокзала Нагоя и Hakata Station Sky City в Фукуоке, был временно приостановлен из-за роста затрат, что дополнительно усиливает дефицит качественного предложения.

Разрыв между качественными и вторичными офисами

По оценке Savills, современные офисные здания вблизи крупных транспортных узлов продолжают опережать рынок, тогда как устаревшие объекты в менее доступных локациях сталкиваются с растущим конкурентным давлением. Разрыв в показателях между первоклассными и вторичными офисами будет увеличиваться, а ограниченное новое предложение создаёт основу для дальнейшего роста арендных ставок как в Токио, так и в региональных центрах.

Как сообщают эксперты International Investment, японский офисный рынок вступает в фазу выборочного роста, где ключевыми факторами успеха становятся локация, качество здания и транспортная доступность, что делает премиальные офисы одним из наиболее устойчивых сегментов коммерческой недвижимости Японии.