ავსტრიამ უძრავი ქონების გარიგებებზე გადასახადი გაამკაცრა

ავსტრიამ უძრავი ქონების შეძენის გადასახადის გავრცელება გააფართოვა იმ კომპანიების წილების ოპერაციებზე, რომლებიც ქვეყანაში ობიექტებს ფლობენ. 2025 წლის 1 ივლისიდან მონაწილეობის საკვანძო ზღვარი 95%-დან 75%-მდე შემცირდა, წესები გავრცელდა ირიბ მფლობელობასა და მყიდველთა დაკავშირებულ ჯგუფებზე, ხოლო კომპანიებისთვის, რომელთა ძირითადი საქმიანობა უძრავი ქონებაა, გადასახადი გარკვეულ ოპერაციებზე ობიექტების საბაზრო ღირებულების 3,5%-იანი განაკვეთით გამოითვლება. 2026 წელს რეჟიმმა მნიშვნელოვანი გამონაკლისი მიიღო ევროკავშირის მართლმსაჯულების სასამართლოს გადაწყვეტილების შემდეგ კორპორატიული რეორგანიზაციების შესახებ.

ავსტრიამ ათ წელიწადში მეორედ გააფართოვა გადასახადი

მოქმედი წესები გახდა იმ რეფორმის გაგრძელება, რომელიც ათზე მეტი წლის წინ დაიწყო. Legal 500-ის მასალა, რომელიც 2015 წლის 26 ივნისს გამოქვეყნდა, აღწერდა მაშინ ჯერ კიდევ 2015/2016 წლების საგადასახადო რეფორმის პროექტს. იგი ითვალისწინებდა იმ ზღვრის შემცირებას 100%-დან 95%-მდე, რომლის დროსაც ავსტრიული უძრავი ქონების მქონე კომპანიის წილების გაერთიანება იწვევს დაბეგვრას. ამხანაგობებისთვის ასევე შეთავაზებული იყო წილების არანაკლებ 95%-ის გადაცემის დაბეგვრა ახალი მონაწილეებისთვის ხუთი წლის განმავლობაში. ეს ცვლილებები ძალაში შევიდა 2016 წლის 1 იანვრიდან.

მომდევნო წლებში მეორე მონაწილესთან მცირე პაკეტის შენარჩუნების კონსტრუქცია უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული მსხვილი გარიგებების სტრუქტურირების ერთ-ერთ საშუალებად იქცა. მყიდველი იძენდა კომპანიაზე ეკონომიკურ კონტროლს, თუმცა უძრავი ქონების შეძენის გადასახადის წარმოშობის ზღვარი ფორმალურად არ მიიღწეოდა.

2025 წელს ავსტრიამ კვლავ შეცვალა წესები. ცვლილებები მიღებულ იქნა Budgetbegleitgesetz 2025-ის — ფედერალური ბიუჯეტის თანმხლები ზომების შესახებ კანონის ფარგლებში და ძალაში 1 ივლისს შევიდა.

წილობრივი გარიგებების ზღვარი 75%-მდე შემცირდა

ახალმა რეჟიმმა მნიშვნელოვნად გააფართოვა დასაბეგრი ოპერაციების წრე. თუ კომპანიაში არის ავსტრიული უძრავი ქონება და შვიდი წლის განმავლობაში უშუალოდ ახალ მონაწილეებზე გადადის მისი წილების არანაკლებ 75%, მფლობელთა შემადგენლობის ასეთი ცვლილება შეიძლება გახდეს უძრავი ქონების შეძენის გადასახადის ობიექტი.

ცალკე საფუძველი ჩნდება, როდესაც წილების არანაკლებ 75% პირდაპირ ან ირიბად ერთიანდება ერთ შემძენთან ან შემძენთა ჯგუფთან, ან გადადის მათზე. ირიბი მონაწილეობის პროცენტები გამოითვლება კორპორატიული ჯაჭვის თითოეულ დონეზე წილების გადამრავლებით. კანონი ასევე მიაკუთვნებს შემძენთა ერთ ჯგუფს იმ სტრუქტურებს, რომლებიც ერთი პირის ერთიანი მართვის ან კონტროლის ქვეშ იმყოფებიან. რეგულირებად ბირჟაზე ვაჭრობადი აქციების გადასვლა მონაწილეთა შემადგენლობის ცვლილების გაანგარიშებისას კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევაში არ გაითვალისწინება. ეს დებულებები უშუალოდ არის დაფიქსირებული ავსტრიის უძრავი ქონების შეძენის გადასახადის შესახებ კანონის მოქმედ რედაქციაში.

პრაქტიკულად ეს ნიშნავს, რომ მრავალმა კონსტრუქციამ, რომელიც გათვლილი იყო ძველ 95%-იან ზღვარზე, შეწყვიტა წინა საგადასახადო ფუნქციის შესრულება. გარიგება 94,9%-იანი პაკეტით ახლა უკვე მნიშვნელოვნად აღემატება ახალ ზღვარს.

კონტროლის ქვეშ მოექცა გარიგებები უცხოური ჰოლდინგების მეშვეობით

ერთ-ერთი მთავარი სიახლე გახდა ირიბი მფლობელობის გათვალისწინება. საგადასახადო შედეგის წარმოშობისთვის აღარ არის აუცილებელი წილების გაყიდვა უშუალოდ იმ ავსტრიულ კომპანიაში, რომლის ბალანსზეც იმყოფება ობიექტი.

მაგალითად, თუ შეძენილია ჰოლდინგური კომპანიის 80%, რომელიც ფლობს ავსტრიული უძრავი ქონების მქონე სხვა კომპანიის 95%-ს, ირიბი მონაწილეობა შეადგენს 76%-ს. ეს აღემატება დადგენილ 75%-იან ზღვარს.

წესი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საერთაშორისო ფონდებისა და ჯგუფებისთვის. გარიგება შეიძლება განხორციელდეს ავსტრიის ფარგლებს გარეთ და ეხებოდეს უცხოურ სათავო კომპანიას, მაგრამ კორპორატიულ ჯაჭვში ქვემოთ ავსტრიული უძრავი ქონების არსებობა მოითხოვს ცალკე საგადასახადო ანალიზს.

ფინანსთა ფედერალური სამინისტრო მიუთითებს, რომ რეფორმამ ასევე გაავრცელა წესები მონაწილეთა არსებითი ცვლილების შესახებ კაპიტალურ საზოგადოებებსა და კოოპერატივებზე, გაზარდა დაკვირვების პერიოდი ხუთიდან შვიდ წლამდე და შემოიღო სპეციალური საბირჟო გამონაკლისი.

უძრავი ქონების კომპანიებმა მიიღეს 3,5%-იანი განაკვეთი

პოტენციური საგადასახადო ტვირთის ყველაზე თვალსაჩინო ზრდა ეხება ეგრეთ წოდებულ Immobiliengesellschaften-ს — უძრავი ქონების კომპანიებს.

კომპანია ამ კატეგორიას მიეკუთვნება, თუ მისი საქმიანობის ძირითადი მიმართულება დაკავშირებულია უძრავი ქონების გაყიდვასთან, იჯარით გაცემასთან ან მართვასთან. შეფასებისას მხედველობაში მიიღება, კერძოდ, ჭარბობს თუ არა აქტივებს შორის ობიექტები, რომლებიც არ გამოიყენება საკუთარი საოპერაციო საქმიანობისთვის, ან ფორმირდება თუ არა შემოსავლების უდიდესი ნაწილი უძრავი ქონების გაყიდვის, იჯარის ან მართვის ხარჯზე.

წილების გაერთიანების ან გადაცემის, მონაწილეთა არსებითი ცვლილებისა და გარკვეული რეორგანიზაციების დროს, თუ უძრავი ქონება არ ეკუთვნის უძრავი ქონების კომპანიას, გადასახადი ჩვეულებრივ შეადგენს ობიექტის კანონით დადგენილი ღირებულების 0,5%-ს. უძრავი ქონების კომპანიასთან ანალოგიური ოპერაციებისთვის განაკვეთი შეადგენს 3,5%-ს, ხოლო საგადასახადო ბაზა ხდება gemeiner Wert — უძრავი ქონების ჩვეულებრივი, ანუ საბაზრო ღირებულება. ეს გამომდინარეობს მოქმედი განაკვეთების ოფიციალური ცხრილიდან.

სხვაობა ერთდროულად ჩნდება როგორც განაკვეთში, ასევე გაანგარიშების ბაზაში. ამიტომ გადასახდელის ფაქტობრივმა ზრდამ შეიძლება მნიშვნელოვნად გადააჭარბოს განაკვეთის უბრალო შვიდმაგ ზრდას 0,5%-დან 3,5%-მდე.

უძრავი ქონების მქონე ყველა კომპანია არ ითვლება უძრავი ქონების კომპანიად

ბალანსზე შენობის ან მიწის ნაკვეთის არსებობა თავისთავად საკმარისი არ არის გაზრდილი რეჟიმის გამოსაყენებლად.

კანონი მოითხოვს განისაზღვროს, სად მდებარეობს კომპანიის საქმიანობის ცენტრი. თუ უძრავი ქონება ძირითადად გამოიყენება საკუთარი საწარმოო, სავაჭრო ან სხვა საოპერაციო ბიზნესისთვის, კომპანია შეიძლება არ მოექცეს სპეციალურ განსაზღვრებაში. უშუალოდ უძრავი ქონების გაყიდვა, იჯარით გაცემა და მართვა ამ შემოწმებისთვის არ ითვლება საკუთარ საოპერაციო გამოყენებად.

შერეული დანიშნულების ობიექტებისთვის მხედველობაში მიიღება ცალკეული ნაწილების ფაქტობრივი გამოყენების ხასიათი. კანონი პირდაპირ ასახელებს კრიტერიუმებს შორის კომპანიის აქტივების სტრუქტურასა და შემოსავლების სტრუქტურას.

ამრიგად, ორი კომპანიის წილების მოცულობით ერთნაირ შეძენას შეიძლება განსხვავებული საგადასახადო შედეგი ჰქონდეს: მაგალითად, გასაქირავებელი პორტფელის მფლობელისთვის და სამრეწველო საწარმოსთვის, რომელიც უძრავ ქონებას თავის წარმოებაში იყენებს.

საოჯახო გარიგებებმა შეინარჩუნეს სპეციალური რეჟიმი

კანონით განსაზღვრულ საოჯახო წრეში განხორციელებული ოპერაციებისთვის გათვალისწინებულია გამონაკლისი უძრავი ქონების კომპანიების გაზრდილი რეჟიმიდან.

თუ კომპანიის ყველა უშუალო მონაწილე ოპერაციამდე და მის შემდეგ შედის პირთა შეღავათიან წრეში, სპეციალური წესი საბაზრო ღირებულებიდან გადასახადის გამოთვლის შესახებ უძრავი ქონების კომპანიისთვის არ გამოიყენება. ჩვეულებრივი უძრავი ქონებისთვის წილებთან დაკავშირებულ შესაბამის ოპერაციებში გამოიყენება ობიექტის კანონით დადგენილი ღირებულება და 0,5%-იანი განაკვეთი.

საუბარია სწორედ გამონაკლისზე კანონის კონკრეტული პირობების დაცვის შემთხვევაში და არა საოჯახო გადაცემების გადასახადისგან საერთო გათავისუფლებაზე. მფლობელობის სტრუქტურა გარიგებამდე და მის შემდეგ არსებითი რჩება გაანგარიშებისთვის.

შიდაჯგუფურმა რეორგანიზაციებმა შეზღუდული გამონაკლისი მიიღეს

ახალი რეჟიმი შეიცავს სპეციალურ წესს კორპორატიული ჯგუფის შიგნით ცალკეული რეორგანიზაციებისთვის. თუ ოპერაცია ტარდება ავსტრიის რეორგანიზაციების დაბეგვრის შესახებ კანონის ფარგლებში და მონაწილე კომპანიები მიეკუთვნებიან შემძენთა ერთ ჯგუფს, ასეთი ოპერაციის შედეგად წილების ირიბი გაერთიანება ან შეძენა არ ითვლება გადასახადის დამოუკიდებელ საფუძვლად.

გამონაკლისი ყველა შიდაჯგუფურ გარიგებას დაუბეგრავს არ ხდის. იგი დაკავშირებულია რეორგანიზაციის კონკრეტულ ტიპთან, მონაწილეთა შემადგენლობასა და ოპერაციის სტრუქტურასთან. ერთი ჯგუფის კომპანიებს შორის წილების ჩვეულებრივმა გაყიდვამ შეიძლება მოითხოვოს ცალკე შეფასება.

ბიუჯეტი წელიწადში €100 მლნ-ს ელის

წესების გამკაცრება საბიუჯეტო დეფიციტის შემცირების ზომების ნაწილი გახდა. ავსტრიის საბიუჯეტო ანგარიში ითვალისწინებს დამატებით შემოსავლებს უძრავი ქონების კომპანიების წილების გარიგებებისას საგადასახადო ეკონომიის შესაძლებლობების დახურვიდან €35 მლნ-ის ოდენობით 2025 წელს და €100 მლნ-ის ოდენობით 2026 წელს. მომდევნო წლებისთვის საბიუჯეტო გათვლებში ასევე ჩადებულია ყოველწლიურად €100 მლნ.

რეფორმა ორიენტირებული იყო უპირველეს ყოვლისა მსხვილ გარიგებებზე, რომელთა დროსაც თავად უძრავი ქონების შეძენასა და მფლობელი კომპანიის შეძენას შეეძლო არსებითად განსხვავებული საგადასახადო ტვირთი გამოეწვია.

ახალი რეჟიმი არ აუქმებს სხვაობას ობიექტის პირდაპირ შეძენასა და წილების შეძენას შორის ყველა შემთხვევაში, თუმცა მნიშვნელოვნად ამცირებს გარიგების მხოლოდ ძველი 95%-იანი ზღვრის ირგვლივ აგების შესაძლებლობას.

უცხოური კომპანია ვერ იცავს ავსტრიული გადასახადისგან

საგადასახადო მიბმა წარმოიშობა ავსტრიაში მდებარე უძრავი ქონების გამო, ამიტომ შესაძენი კომპანიის რეგისტრაცია სხვა ქვეყანაში თავისთავად არ გამორიცხავს ავსტრიულ შედეგებს.

საერთაშორისო გარიგებისთვის აუცილებელია მფლობელობის მთელი ჯაჭვის, თითოეულ დონეზე მყიდველის წილისა და შვილობილ სტრუქტურებში ავსტრიული ობიექტების არსებობის დადგენა. მონაწილეთა ცვლილებისას შვიდწლიანი პერიოდის გამო შეიძლება საჭირო გახდეს წილების წინა გადაცემების ისტორიაც.

შემოწმება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საერთაშორისო ჯგუფების შეძენისას, სადაც ავსტრიული უძრავი ქონება შეიძლება შეადგენდეს საერთო პორტფელის მცირე ნაწილს და იმყოფებოდეს გარიგების უშუალო ობიექტიდან რამდენიმე კომპანიის გავლით.

ევროკავშირის სასამართლომ რეორგანიზაციების ნაწილისთვის გადასახადი შეზღუდა

2026 წელს ავსტრიულ რეჟიმს დაემატა მნიშვნელოვანი ევროპული შეზღუდვა. 4 ივნისს ევროკავშირის მართლმსაჯულების სასამართლომ გამოიტანა გადაწყვეტილება საქმეზე C-837/24 Nova Iberomoldes. დავა ეხებოდა უძრავი ქონების გადაცემის პორტუგალიურ გადასახადს იმ კომპანიების წილების სხვა კომპანიის კაპიტალში შეტანისას, რომლებიც უძრავ ქონებას ფლობდნენ.

სასამართლომ გადაწყვიტა, რომ გადასახადი არ შეიძლება დაეკისროს გარკვეულ ოპერაციას, თუ ის წარმოადგენს კაპიტალის მოზიდვაზე ირიბი გადასახადების შესახებ ევროკავშირის 2008/7 დირექტივით დაცულ რეორგანიზაციას.

2026 წლის 29 ივლისს ავსტრიის ფინანსთა სამინისტრომ ოფიციალურად განმარტა გადაწყვეტილების შედეგები ეროვნული კანონმდებლობისთვის. თუ ოპერაცია ცალსახად მიეკუთვნება დირექტივით დაცულ რეორგანიზაციას და ასრულებს უწყების მიერ მითითებულ პირობებს, უძრავი ქონების შეძენის გადასახადი ავსტრიაში არ უნდა დაიბეგროს. ეს შეიძლება ეხებოდეს, კერძოდ, წილების ზოგიერთ შეტანას, გაყოფასა და შერწყმას, რომელთა დროსაც სანაცვლოდ გაიცემა მიმღები კომპანიის წილები. უძრავი ქონების მქონე კომპანიის წილების ჩვეულებრივი შეძენა ამ გამონაკლისში არ ექცევა. სხვა სტრუქტურებისთვის სამინისტრო პირდაპირ მიუთითებს, რომ სამართლებრივი ვითარება ჯერ სრულად გარკვეული არ არის და გადასახადის დარიცხვა უნდა გაგრძელდეს.

გადაწყვეტილებას პრაქტიკული მნიშვნელობა აქვს უკვე განხორციელებული ოპერაციებისთვისაც. უწყება უშვებს ადრე დარიცხული გადასახადის გადახედვას კანონით დადგენილი საპროცესო ვადების ფარგლებში, თუ გარიგება აშკარად აკმაყოფილებს დაცული რეორგანიზაციის კრიტერიუმებს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ახალმა წესებმა საგრძნობლად შეამცირა ავსტრიულ უძრავ ქონებასთან მსხვილი გარიგებების კორპორატიული გარსის მეშვეობით მხოლოდ უფრო დაბალი გადასახადის გამო განხორციელების შესაძლებლობები. 75%-იანმა ზღვარმა, ირიბი მფლობელობის გათვალისწინებამ და უძრავი ქონების კომპანიებისთვის საბაზრო ღირებულების 3,5%-იანმა განაკვეთმა რიგი კორპორატიული შესყიდვების საგადასახადო ტვირთი ობიექტის პირდაპირ შეძენას მიუახლოვა. ამასთან, რეჟიმი უფრო გართულდა: შედეგი ახლა დამოკიდებულია უძრავი ქონების დანიშნულებაზე, კომპანიის შემოსავლების სტრუქტურაზე, მფლობელობის მთელ ჯაჭვზე, წილების გადაცემის ისტორიასა და რეორგანიზაციის ფორმაზე. ევროკავშირის სასამართლოს 2026 წლის გადაწყვეტილების შემდეგ განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია კომპანიის ჩვეულებრივი შესყიდვის გამიჯვნა კორპორატიული რეორგანიზაციისგან, რადგან ამ უკანასკნელის ნაწილისთვის გადასახადი შეიძლება საერთოდ არ წარმოიშვას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: უძრავი ქონების გარიგებების გადასახადი ავსტრიაში

როდის შეიძლება დაიბეგროს წილებით გარიგება?

გადასახადი შეიძლება წარმოიშვას, როდესაც კომპანია ფლობს ავსტრიულ უძრავ ქონებას და სრულდება კანონით გათვალისწინებული პირობები მონაწილეთა არსებითი ცვლილების, წილების არანაკლებ 75%-ის გაერთიანების ან შეძენის შესახებ.

რა ზღვარი მოქმედებს 2025 წლიდან?

2025 წლის 1 ივლისიდან ძირითადი ზღვარი 95%-დან 75%-მდე შემცირდა.

გაითვალისწინება თუ არა ირიბი წილები?

დიახ. შესაბამისი ოპერაციებისას კორპორატიული სტრუქტურის თითოეულ დონეზე მონაწილეობის პროცენტები მრავლდება.

ყოველთვის 3,5%-ია განაკვეთი?

არა. იმ კომპანიებთან რიგი ოპერაციებისთვის, რომლებიც არ მიეკუთვნებიან უძრავი ქონების კომპანიებს, მოქმედებს ობიექტის კანონით დადგენილი ღირებულების 0,5%-იანი განაკვეთი. უძრავი ქონების კომპანიებთან შესაბამისი ოპერაციებისთვის განაკვეთი შეადგენს საბაზრო ღირებულების 3,5%-ს.

რა ითვლება უძრავი ქონების კომპანიად?

ეს არის კომპანია, რომლის ძირითადი საქმიანობა კონცენტრირებულია უძრავი ქონების გაყიდვაზე, იჯარით გაცემაზე ან მართვაზე. კანონი ითვალისწინებს აქტივების სტრუქტურას, შემოსავლებსა და ობიექტების ფაქტობრივ გამოყენებას.

იბეგრება თუ არა უცხოური კომპანიის შეძენა?

მას შეიძლება ჰქონდეს საგადასახადო შედეგები ავსტრიაში, თუ შესაძენი სტრუქტურის შიგნით მდებარეობს ავსტრიული უძრავი ქონება და სრულდება კანონის დანარჩენი პირობები.

გათავისუფლებულია თუ არა რეორგანიზაციები ევროკავშირის სასამართლოს გადაწყვეტილების შემდეგ?

ყველა არა. ავსტრიის ფინანსთა სამინისტრომ აღიარა გადასახადის არარსებობა გარკვეული რეორგანიზაციებისთვის, რომლებიც ევროპული 2008/7 დირექტივის დაცვის ქვეშ ექცევა. წილების ჩვეულებრივი შეძენა მათ არ მიეკუთვნება.