ბრიტანული საცხოვრებელი ძვირდება, მაგრამ იპოთეკური მოთხოვნა სუსტდება

დიდ ბრიტანეთში საცხოვრებლის ფასები 2026 წლის აგვისტოში სეზონური ფაქტორების გათვალისწინებით თვის ჭრილში 0,2%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიური ზრდა გადახედილი 1,4%-დან 1,6%-მდე დაჩქარდა. სახლის საშუალო ღირებულებამ £275 465 შეადგინა. თუმცა ფასების სტაბილიზაციას ჯერჯერობით თან არ ახლავს მოთხოვნის აღდგენა: ახალი იპოთეკური სესხების გაცემა შემცირდა, საცხოვრებლის შეძენაზე დამტკიცებების რაოდენობა დაიკლო, ხოლო გამყიდველები ბაზარზე აგვისტოსთვის 2018 წლის შემდეგ მოთხოვნილი ფასების ყველაზე დიდი კლებით გამოვიდნენ.

აგვისტოს სტატისტიკა ეკონომისტების მოლოდინებზე ოდნავ ძლიერი აღმოჩნდა, რომლებიც თვეში დაახლოებით 0,1%-იან ზრდას ვარაუდობდნენ, თუმცა წლიური დინამიკა სუსტი დარჩა. სწორედ სტაბილური ფასებისა და მყიდველთა შეზღუდული აქტივობის თანხვედრა გახდა Bloomberg-ის სექტემბრის მასალის მთავარი თემა ბრიტანეთის უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ.

საცხოვრებლის ფასები აგვისტოში 0,2%-ით გაიზარდა

აგვისტოში ბრიტანეთის საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსმა ივლისთან შედარებით სეზონური კორექტირების შემდეგ 0,2% მოიმატა. წლიურმა ზრდამ 1,6% შეადგინა წინა თვის გადახედილ 1,4%-თან შედარებით.

ობიექტის საშუალო ღირებულება სეზონური კორექტირების გარეშე ამავდროულად ივლისის £276 581-დან აგვისტოში £275 465-მდე შემცირდა. ეს არ ეწინააღმდეგება თვიური ინდექსის ზრდას: მის გაანგარიშებაში გათვალისწინებულია სეზონური რყევები და გაყიდული ან შეფასებული ობიექტების მახასიათებლებში არსებული განსხვავებები, მაშინ როცა საშუალო ფასის მაჩვენებელი სეზონური კორექტირების გარეშე ქვეყნდება.

განსაკუთრებულ ყურადღებას იმსახურებს ივლისის სტატისტიკის გადახედვა. თავდაპირველად ივლისის შედეგი თვეში 0,1%-იან და წელიწადში 1,8%-იან ზრდას აჩვენებდა. საინფორმაციო სისტემის ცვლილების შემდეგ გაირკვა, რომ ობიექტების ნაწილი პირველად შერჩევაში არ მოხვდა. შედეგად, თვიური მაჩვენებელი 0,1%-იან კლებამდე გადაითვალა, ხოლო წლიური — 1,4%-იან ზრდამდე. თავად კრედიტორმა კორექტირებას მცირე უწოდა და დააზუსტა, რომ ის შეეხო მხოლოდ ქვეყნის მასშტაბის თვიურ მწკრივს და არა რეგიონულ ინდექსებს. ამგვარად, აგვისტო პირველი თვე გახდა დადებითი დინამიკით აპრილის 0,4%-იანი ზრდის შემდეგ.

აგვისტოს მატების შემდეგაც კი საშუალო ფასი გაზაფხულის მაჩვენებლებზე დაბალი რჩება. აპრილში ტიპური ობიექტი £278 880-ად ფასდებოდა, ანუ დაახლოებით £3 400-ით უფრო ძვირად, ვიდრე აგვისტოში.

ბრიტანეთის იპოთეკური ბაზარი კვლავ შენელდა

უფრო სუსტი სიგნალი დაკრედიტების მხრიდან მოვიდა. ივლისში ბანკებმა საცხოვრებლის შესაძენად 56 100 იპოთეკა დაამტკიცეს წინა თვის 58 200-თან შედარებით. მაჩვენებელი შესამჩნევად დაბალი აღმოჩნდა წინა ექვსი თვის საშუალო დონეზე, რაც დაახლოებით 60 800 დამტკიცებას შეადგენდა.

შემცირდა დაკრედიტების ფაქტობრივი მოცულობაც. შინამეურნეობების წმინდა იპოთეკური სესხება ივნისის £7,7 მლრდ-დან ივლისში £4,3 მლრდ-მდე შემცირდა. საცხოვრებლით უზრუნველყოფილი კრედიტების მთლიანი გაცემა £26,9 მლრდ-დან £25,9 მლრდ-მდე შემცირდა.

პარალელურად გაძვირდა იპოთეკაც. საშუალო ეფექტური განაკვეთი — ანუ პროცენტი, რომელიც ფაქტობრივად გადაიხდება ახალ გაცემულ იპოთეკურ კრედიტებზე — 4,35%-დან 4,45%-მდე გაიზარდა. მთლიანი მოქმედი იპოთეკური პორტფელისთვის განაკვეთი 3,96%-დან 3,97%-მდე გაიზარდა.

1 სექტემბერს გამოქვეყნებული ინგლისის ბანკის სტატისტიკა აჩვენებს მნიშვნელოვან აცდენას ფასებსა და აქტივობას შორის: საცხოვრებლის ღირებულება აგვისტოში ოდნავ გაიზარდა, მაგრამ მომავალი შესყიდვების წინმსწრები მაჩვენებელი — დამტკიცებული იპოთეკების რაოდენობა — ერთი თვით ადრე საგრძნობლად შემცირდა.

ბაზრისთვის ეს ნიშნავს, რომ ღირებულების სტაბილიზაცია ჯერჯერობით პოტენციურ მყიდველთა შედარებით მცირე რაოდენობის ფონზე მიმდინარეობს. ასეთი სცენარი შესაძლებელია, როდესაც გამყიდველები მზად არ არიან ფასები სწრაფად შეამცირონ, მიუხედავად უფრო სუსტი მოთხოვნისა.

ინგლისის ბანკის განაკვეთი 3,75%-ის დონეზე რჩება

იპოთეკური კრედიტის ღირებულება ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ შემზღუდველ ფაქტორად რჩება. დიდი ბრიტანეთის საბაზისო განაკვეთი სექტემბრის დასაწყისისთვის 3,75%-ს შეადგენს. მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტის მომდევნო სხდომა 17 სექტემბერს არის დაგეგმილი.

საბაზისო განაკვეთი პირდაპირ არ განსაზღვრავს კონკრეტული იპოთეკის პროცენტს. ის გავლენას ახდენს ბანკებისთვის ფულის ღირებულებასა და ფინანსურ მოლოდინებზე, რომლებზეც, თავის მხრივ, დამოკიდებულია ახალი საბინაო კრედიტების განაკვეთები. იპოთეკური პროდუქტების ღირებულებაზე ასევე მოქმედებს ობლიგაციების შემოსავლიანობა და იმ ფინანსური ინსტრუმენტების განაკვეთები, რომლებსაც კრედიტორები საპროცენტო რისკის დასაზღვევად იყენებენ.

ბოლო გადაწყვეტილება განაკვეთის 3,75%-ის დონეზე შენარჩუნების შესახებ 30 ივლისს იქნა მიღებული. ბანკი ამასთანავე მიუთითებდა ინფლაციისა და ენერგორესურსების ფასების ირგვლივ გაზრდილ გაურკვევლობაზე. ამიტომ იპოთეკური განაკვეთების სწრაფი დაბრუნება მნიშვნელოვნად დაბალ დონეებზე ჯერჯერობით გარანტირებული არ არის.

მყიდველებისთვის ეს პრინციპულია: უძრავი ქონების ნელი გაძვირებაც კი აუცილებლად არ აუმჯობესებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას, თუ პარალელურად იზრდება კრედიტის ღირებულება.

სახლების ფასების ზრდა ინფლაციას ჩამორჩება

საცხოვრებლის ფასების წლიური 1,6%-იანი მატება საგრძნობლად დაბალი რჩება საერთო ინფლაციაზე.

დიდ ბრიტანეთში სამომხმარებლო ფასები ივლისში წლიურად 2,9%-ით გაიზარდა ივნისის 2,6%-იანი მატების შემდეგ. ინდექსი, რომელიც დამატებით ითვალისწინებს საკუთარი საცხოვრებლის მფლობელთა ხარჯებს, 3,1%-ით გაიზარდა.

ინფლაციის დაჩქარებაში ყველაზე დიდი დადებითი წვლილი საბინაო-კომუნალურმა მომსახურებამ და საცხოვრებლის შენახვასთან დაკავშირებულმა ხარჯებმა, ასევე ავეჯმა და საყოფაცხოვრებო საქონელმა შეიტანა.

ეროვნული სტატისტიკის სამსახურის მონაცემები ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ნომინალური გაძვირება ამჟამად არ ანაზღაურებს სამომხმარებლო ფასების საერთო ზრდას. თუ საბინაო ინდექსის წლიურ ცვლილებას სამომხმარებლო ინფლაციას შევადარებთ, სახლების ღირებულების რეალური დინამიკა უარყოფითი რჩება.

ასეთი ვითარება პოტენციურად აუმჯობესებს საცხოვრებლის ღირებულებისა და შემოსავლების თანაფარდობას, განსაკუთრებით თუ ხელფასები უძრავ ქონებაზე სწრაფად იზრდება. თუმცა მყიდველისთვის შედეგი დამოკიდებულია ყოველთვიურ გადასახადზე, ამიტომ მაღალ იპოთეკურ განაკვეთს შეუძლია გაანეიტრალოს საფასო ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესების მნიშვნელოვანი ნაწილი.

ოფიციალური ინდექსი ბაზრის შენელებას ადასტურებს

უახლესი სახელმწიფო ინდექსი, რომელიც ძირითადად ფაქტობრივად დასრულებულ გარიგებებს ეფუძნება, ასევე ტემპის დაკარგვას აჩვენებს.

ივნისში დიდ ბრიტანეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო ღირებულება £272 188-ს შეადგენდა, რაც 2%-ით აღემატებოდა ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელს. მაისში წლიური დინამიკა გადახედვის შემდეგ დაახლოებით 3%-ს შეადგენდა.

აქ მნიშვნელოვანია კორექტირებული და არაკორექტირებული მონაცემების გამიჯვნა. სეზონური კორექტირების გარეშე საშუალო ფასი მაისსა და ივნისს შორის 0,1%-ით გაიზარდა. სეზონურობის გათვალისწინების შემდეგ ის, პირიქით, 0,2%-ით შემცირდა.

რეგიონული განსხვავებები კვლავ მნიშვნელოვანია. ინგლისში საშუალო ფასმა £293 262-ს მიაღწია წლიური 1,8%-იანი ზრდით, უელსში — £213 162-ს იგივე 1,8%-იანი ზრდით, შოტლანდიაში — £195 355-ს 2,3%-იანი ზრდით. ჩრდილოეთ ირლანდია საგრძნობლად უსწრებდა ქვეყნის დანარჩენ ნაწილებს: მეორე კვარტალში საშუალო ფასი წლიურად 9,2%-ით გაიზარდა და £202 487-ს მიაღწია.

ინგლისის ჩრდილო-დასავლეთში საცხოვრებელი 4,7%-ით გაძვირდა, რაც ინგლისის რეგიონებს შორის მაქსიმალური წლიური შედეგი გახდა. ლონდონი რეიტინგის საპირისპირო ბოლოში იმყოფებოდა: საშუალო ღირებულება წლიურად 2,5%-ით შემცირდა. ეს იყო დედაქალაქში ფასების წლიური კლების ზედიზედ მეათე თვე, ძირითადად შიდა ლონდონში უარყოფითი დინამიკის გამო. ასეთ მონაცემებს ოფიციალური UK House Price Index აქვეყნებს.

ამ ინდექსსა და იპოთეკური კრედიტორების უფრო ოპერატიულ შეფასებებს შორის განსხვავებები მეთოდოლოგიითა და გარიგების რეგისტრაციის დროით აიხსნება. სახელმწიფო სტატისტიკა დაგვიანებით ჩნდება და უკვე დასრულებულ შესყიდვებს ასახავს.

საცხოვრებელზე გარიგებების რაოდენობა ივლისში შემცირდა

გაყიდვების რაოდენობის მონაცემები ასევე არ მიუთითებს თავდაჯერებულ აღდგენაზე.

ივლისში დიდ ბრიტანეთში დარეგისტრირდა დაახლოებით 96 710 გარიგება საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე £40 ათასი და მეტი ღირებულებით, სეზონური კორექტირების შემდეგ. ეს ივნისზე 2%-ით ნაკლებია და 1%-ით დაბალი 2025 წლის ივლისის მაჩვენებელზე.

სეზონურ კორექტირებამდე სტატისტიკა უკეთ გამოიყურებოდა: 106 620 გარიგება, 3%-ით მეტი ივნისზე და 5%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. განსხვავება აჩვენებს, რამდენად ძლიერ გავლენას ახდენს სეზონურობა ბრიტანეთის უძრავი ქონების ბაზარზე.

საგადასახადო სამსახური ცალკე აფრთხილებს, რომ დასრულებული გარიგებების სტატისტიკა დაგვიანებული მაჩვენებელია. მყიდველის პირველად შეთავაზებასა და შესყიდვის იურიდიულ დასრულებას შორის ჩვეულებრივ ორ Two-დან ოთხ თვემდე გადის. ამიტომ ივლისის მონაცემები მნიშვნელოვანწილად ასახავს გადაწყვეტილებებს, რომლებიც მყიდველებმა გაზაფხულზე და ზაფხულის დასაწყისში მიიღეს.

უახლოესი თვეებისთვის უფრო მნიშვნელოვანია იპოთეკური დამტკიცებების დინამიკა. მათი ივლისის კლება ნიშნავს, რომ მომავალი გარიგებების ნაკადი ჯერჯერობით შეზღუდული რჩება.

გამყიდველებმა ფასების უფრო აქტიურად შემცირება დაიწყეს

კიდევ უფრო შესამჩნევი წნეხი შეინიშნება ობიექტების გასაყიდად გამოტანის ეტაპზე.

ახალი ობიექტის საშუალო მოთხოვნილი ფასი აგვისტოში 2%-ით შემცირდა — £372 359-დან £364 999-მდე. აგვისტოსთვის ეს ყველაზე მნიშვნელოვანი კლებაა 2018 წლის შემდეგ. წლიურად საშუალო მოთხოვნილი ღირებულება 1%-ით შემცირდა, რაც ყველაზე დიდი წლიური ვარდნა გახდა 2023 წლის ბოლოდან.

ყველაზე მეტად ფასები ძვირადღირებული საცხოვრებლის მფლობელებმა დააკორექტირეს: ბაზრის ზედა სეგმენტში კლებამ თვეში 2,8%-ს მიაღწია. იმ ობიექტების სეგმენტში, რომლებიც ძირითადად პირველი საცხოვრებლის მყიდველებზეა ორიენტირებული, ვარდნამ მხოლოდ 0,3% შეადგინა.

გამყიდველებზე წნეხს მიწოდება აძლიერებს. გასაყიდი ობიექტების რაოდენობამ წელიწადის ამ დროისთვის მაქსიმალურ დონეს მიაღწია 12 წლის განმავლობაში. საშუალო აგენტს ივლისში დაახლოებით 65 ობიექტი ჰქონდა, მაშინ როცა მარტში მაჩვენებელი 59-ს შეადგენდა.

პარალელურად შეთავაზებული ორწლიანი იპოთეკის საშუალო განაკვეთი 4,95%-დან 5,09%-მდე გაიზარდა. Rightmove-ის ეს მონაცემები ხსნის, თუ რატომ უწევთ მფლობელებს სასტარტო ფასს უფრო რეალისტურად მიუდგნენ: პოტენციურმა მყიდველებმა მეტი არჩევანი მიიღეს, მაგრამ უფრო ძვირ დაკრედიტებას აწყდებიან.

მოთხოვნილი ფასების პირდაპირ შედარება გაყიდული ან შეფასებული საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსთან არ შეიძლება. პირველი მაჩვენებელი ასახავს მესაკუთრეთა მოლოდინებს ობიექტის ბაზარზე გამოსვლის მომენტში, მეორე — უძრავი ქონების ღირებულებას გარიგების უფრო გვიან ეტაპზე. თუმცა საწყისი ფასების მკვეთრი შემცირება გამყიდველებსა და მყიდველებს შორის მოლაპარაკების ძალის ბალანსის ცვლილებას აჩვენებს.

ბრიტანული ბაზარი სტაბილიზაციის რეჟიმში რჩება

აგვისტოს 0,2%-იანი ზრდა ჯერჯერობით უფრო სტაბილიზაციად გამოიყურება რამდენიმე სუსტი თვის შემდეგ, ვიდრე სწრაფი გაძვირების ახალ ციკლზე გადასვლად.

ერთის მხრივ, ფასები მასშტაბურ კლებას არ აჩვენებს. შემოსავლები საცხოვრებლის ღირებულებაზე სწრაფად იზრდება, რაც თანდათან აუმჯობესებს ხელმისაწვდომობის საბაზისო მაჩვენებლებს, ხოლო ბრიტანული შინამეურნეობების სასესხო ტვირთი გასული ათწლეულების დონეებზე დაბალი რჩება.

მეორეს მხრივ, ბაზარი ერთდროულად რამდენიმე შემაკავებელ სიგნალს იღებს. ახალი იპოთეკა ძვირდება, კრედიტების დამტკიცების რაოდენობამ დაიკლო, დასრულებული გარიგებების კორექტირებული მოცულობა შემცირდა, ხოლო მიწოდების მაღალი დონე გამყიდველებს აიძულებს მოთხოვნილი ფასები შეამცირონ.

მთავარი კითხვა შემოდგომისთვის — შეძლებს თუ არა საცხოვრებლის ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის გაუმჯობესება დაკრედიტების ღირებულების კომპენსირებას. თუ იპოთეკური განაკვეთები მიმდინარე დონეებთან ახლოს დარჩება ან გაიზრდება, მყიდველებმა შესაძლოა გარიგებების გადადება სტაბილური ნომინალური ფასების პირობებშიც გააგრძელონ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, საცხოვრებლის ღირებულების აგვისტოს 0,2%-იანი ზრდა ჯერჯერობით არასაკმარისია იმისთვის, რომ ბრიტანეთის უძრავი ქონების ბაზარი მდგრად აღდგენაზე გადასულად ჩაითვალოს. ფასები დასტაბილურდა, მაგრამ რეალური აქტივობის მაჩვენებლები უფრო სუსტად გამოიყურება: იპოთეკური დამტკიცებები შემცირდა, ახალი კრედიტები გაძვირდა, გარიგებების კორექტირებული რაოდენობა დაეცა, ხოლო ობიექტების მიწოდებამ წელიწადის ამ დროისთვის მრავალწლიან მაქსიმუმს მიაღწია. სრულფასოვანი შემობრუნებისთვის ბაზარს დასჭირდება არა ინდექსის ზრდის ცალკეული თვე, არამედ მყიდველთა რაოდენობის მდგრადი მატება და იპოთეკური დაფინანსების ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესება.