ბულგარეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები მცირდება, ფასები კი ზრდას განაგრძობს

ბულგარეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წლის მეორე კვარტალში ფასებსა და გარიგებების რაოდენობას შორის იშვიათი აცდენა აჩვენა. სახლებისა და ბინების გაყიდვები 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 18,1%-ით შემცირდა, გარიგებების ფულადი მოცულობა 5,8%-ით დაეცა, თუმცა საცხოვრებელზე ფასები ერთბაშად 15,5%-ით გაიზარდა. სოფიაში შესყიდვების რაოდენობა 21,3%-ით შემცირდა, ვარნაში — 21,9%-ით, ბურგასში კი თითქმის მეოთხედით.

ბაზრის გაგრილების ნიშნებს ყურადღება მიაქცია Novinite-მა. უახლესი ოფიციალური სტატისტიკა ადასტურებს მყიდველთა აქტივობის შემცირებას, თუმცა ჯერჯერობით ფასების კორექციას არ აჩვენებს. პირიქით, საცხოვრებლის ღირებულება სწრაფ ზრდას განაგრძობს.

ბულგარეთში საცხოვრებლის გაყიდვები 18,1%-ით შემცირდა

ბულგარეთის ეროვნულმა სტატისტიკურმა ინსტიტუტმა მეორე კვარტალში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობის წლიური 18,1%-იანი კლება დააფიქსირა. ახალი საცხოვრებლის შესყიდვები 15,4%-ით ნაკლები გახდა, არსებულის (მეორადის) კი — 19,2%-ით. სტატისტიკა ითვალისწინებს შინამეურნეობების მიერ სახლებისა და ბინების საბაზრო შესყიდვებს; მემკვიდრეობა და ჩუქება მასში არ შედის.

ბაზრის ფულადი მოცულობა გაცილებით ნაკლებად შემცირდა, ვიდრე გარიგებების რაოდენობა. შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულება 5,8%-ით დაბალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ახალაშენებული უძრავი ქონების სეგმენტში კლებამ 7,4% შეადგინა, მეორად ბაზარზე კი — 4,7%.

გარიგებების რაოდენობისა და მათი საერთო ღირებულების დინამიკას შორის სხვაობა მნიშვნელოვანია. ეს ნიშნავს, რომ აქტივობის კლებას ჯერჯერობით არ ახლავს იმ თანხის პროპორციული ვარდნა, რომელსაც მყიდველები ბაზარზე ტოვებენ. შედეგზე ერთდროულად მოქმედებს ფასების ზრდა და გაყიდვების სტრუქტურა: შედარებით ძვირადღირებული ობიექტების წილის ცვლილებას შეუძლია ფულადი ბრუნვის შენარჩუნება ხელშეკრულებების რაოდენობის შესამჩნევი შემცირების პირობებშიც კი.

2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარება ასევე ემთხვევა უჩვეულოდ მაღალ ბაზას. გასულ წელს ბაზარი ფუნქციონირებდა ერთიან ევროპულ ვალუტაზე ბულგარეთის გადასვლისთვის მზადების პერიოდში, ხოლო ინტერესი უძრავი ქონების მიმართ მაღალი იყო.

უძრავი ქონების ფასები 15,5%-ით გაიზარდა

გაყიდვების კლებას ჯერჯერობით არ უიძულებია მესაკუთრეები და დეველოპერები, ფასები შეემცირებინათ. მეორე კვარტალში საცხოვრებელი ბულგარეთში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 15,5%-ით გაძვირდა, ხოლო 2026 წლის პირველ სამ თვესთან შედარებით — კიდევ 4,5%-ით.

უმსხვილეს ქალაქებს შორის ყველაზე მაღალი კვარტალური ზრდა დაფიქსირდა პლოვდივში — 5,8%. სტარა-ზაგორაში ფასები 2,9%-ით გაიზარდა, ვარნაში — 2,8%-ით, სოფიაში — 2,4%-ით. ბურგასი გამონაკლისი აღმოჩნდა: სამი თვის განმავლობაში საცხოვრებელი იქ 1,5%-ით გაიაფდა.

წლიური სურათი კიდევ უფრო თვალსაჩინოა. სოფიაში საცხოვრებელი მეორე კვარტალში 13,2%-ით ძვირი ღირდა, ვიდრე წინა წელს. პლოვდივში ზრდამ 11,3%-ს მიაღწია, ვარნაში — 14,3%-ს, ბურგასში — 9,1%-ს, სტარა-ზაგორაში — 15,7%-ს. რუსე ექვს უმსხვილეს ქალაქს შორის ერთადერთი აღმოჩნდა უარყოფითი დინამიკით: ფასები 0,8%-ით შემცირდა.

ცალკეული ქალაქების შიგნით განსხვავება ახალაშენებულსა და მეორად ბაზარს შორის მნიშვნელოვანია. პლოვდივში ახალი საცხოვრებელი წლის განმავლობაში მხოლოდ 2,7%-ით გაძვირდა, ხოლო არსებული — 19%-ით. ვარნაში ზრდამ შესაბამისად 9,1% და 16,3% შეადგინა. სოფიაში სხვაობა მცირე აღმოჩნდა: ახალმა ობიექტებმა 12,6%-ით მოიმატა, მეორადმა საცხოვრებელმა — 13,7%-ით. სტარა-ზაგორაში ახალაშენებული ობიექტების ღირებულება 22,3%-ით გაიზარდა.

ეს დინამიკა ჯერჯერობით არ ჰგავს ბაზრის კლასიკურ ვარდნას, როდესაც მოთხოვნის შემცირება სწრაფად გადადის ფასების კლებაში. ბულგარეთში პირველად ბრუნვა შეიცვალა: მყიდველი შემცირდა, მაგრამ გამყიდველები აგრძელებენ გარიგებების დადებას გაცილებით მაღალ საფასო დონეზე, ვიდრე ერთი წლის წინ.

გაყიდვები ყველაზე მეტად ბურგასსა და ვარნაში შემცირდა

გარიგებების რაოდენობის შემცირებამ ქვეყნის თითქმის ყველა უმსხვილესი ბაზარი მოიცვა. სოფიაში მეორე კვარტალში გაიყიდა 21,3%-ით ნაკლები საცხოვრებელი, ვიდრე წინა წელს. ახალაშენებული ბინების შეძენა 24%-ით შემცირდა, არსებული ბინებისა და სახლების — 18,8%-ით.

ვარნაში გარიგებების რაოდენობა 21,9%-ით დაეცა, თანაც თითქმის თანაბრად ორივე სეგმენტში: 21,5%-ით ახალაშენებულებში და 22,2%-ით მეორად ბაზარზე.

ბურგასმა ექვს უმსხვილეს ქალაქს შორის ყველაზე მკვეთრი კლება აჩვენა — 24,7%. ახალ საცხოვრებელზე გარიგებები 25,3%-ით ნაკლები გახდა, არსებულზე — 24,2%-ით.

პლოვდივი შესამჩნევად უფრო მდგრადი აღმოჩნდა: საერთო კლებამ მხოლოდ 3,3% შეადგინა. ამასთან, ახალაშენებული ქონების შესყიდვები 5,9%-ით გაიზარდა, ხოლო არსებული საცხოვრებლის გაყიდვები 11,4%-ით შემცირდა.

რუსეში ბაზარი 7,7%-ით შემცირდა, მაგრამ ახალ საცხოვრებელზე გარიგებების რაოდენობა 53,6%-ით გაიზარდა. სტარა-ზაგორაში საერთო გაყიდვები 15%-ით შემცირდა, ახალაშენებულებზე გარიგებების 13,7%-იანი ზრდის ფონზე.

რეგიონული სტატისტიკა აჩვენებს, რომ მთელი ბულგარეთისთვის ერთიან სცენარზე საუბარი შეუძლებელია. უმსხვილეს ზღვისპირა ქალაქებში გარიგებების რაოდენობის ვარდნა 20%-ს აჭარბებს, პლოვდივში ბაზარი გაცილებით უკეთესად ინარჩუნებს პოზიციებს, ხოლო რუსესა და სტარა-ზაგორაში ახალი საცხოვრებლის ცალკეულ კატეგორიებზე მოთხოვნა ზრდას განაგრძობს.

სუსტი პირველი კვარტლის შემდეგ მყიდველები დაბრუნდნენ

წლიური კლება მნიშვნელოვნად გამოიყურება, თუმცა 2026 წლის შიგნით ბაზარმა უკვე დაიწყო აღდგენა წლის სუსტი დასაწყისის შემდეგ.

მეორე კვარტალში სოფიაში გარიგებების რაოდენობა პირველ კვარტალთან შედარებით 19,7%-ით გაიზარდა. პლოვდივში მატებამ 20,9% შეადგინა, ვარნაში — 29,1%, ბურგასში — 22,3%. რუსემ 25,1%-ით მოიმატა, სტარა-ზაგორამ — 33,2%-ით.

განსაკუთრებით სწრაფად აღდგა გარიგებები მეორად ბაზარზე: სოფიაში მათი რაოდენობა კვარტალში 27,2%-ით გაიზარდა, პლოვდივში — 34,7%-ით, ვარნაში — 29%-ით, ბურგასში — 27,8%-ით.

ეს ცვლის წლიური მაჩვენებლების ინტერპრეტაციას. ბაზარი ნამდვილად შესამჩნევად სუსტია რეკორდულ 2025 წელთან შედარებით, მაგრამ მონაცემები ჯერ არ მიუთითებს მოთხოვნის უწყვეტ კვარტალურ კოლაფსზე. 2026 წლის დასაწყისში მკვეთრი ვარდნის შემდეგ აქტივობა აღდგა, თუმცა შარშანდელზე საგრძნობლად დაბალი დარჩა.

Address Real Estate-ის კვლევამ, რომელსაც ბულგარეთის სატელეგრაფო სააგენტო ციტირებდა, ეს პროცესი დაახასიათა როგორც 2023–2025 წლების ბუმის შემდეგ სტაბილიზაციაზე გადასვლა. კომპანიამ ასევე გაამახვილა ყურადღება ევროს შემოღებამდე 2025 წლის მაღალ ბაზაზე.

ბულგარეთის ევროზე გადასვლამ შედარების ბაზა შეცვალა

ბულგარეთი ოფიციალურად შევიდა ევროზონაში 2026 წლის 1 იანვარს. ბულგარული ლევი დაკონვერტირდა ფიქსირებული კურსით: €1 = 1,95583 ლევი.

ევროზე გადასვლისთვის მზადება იყო ერთ-ერთი ფაქტორი, რომელსაც ბაზრის მონაწილეები ითვალისწინებდნენ 2025 წელს უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილების მიღებისას. თუმცა გარიგებების ამჟამინდელი შემცირების მხოლოდ ვალუტის შეცვლასთან დაკავშირება არასწორი იქნებოდა: ოფიციალური სტატისტიკა არ იძლევა საშუალებას, ევროს გავლენა გაიმიჯნოს ფასების ცვლილებისგან, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობისგან, იპოთეკური მოთხოვნისა და მაღალი ბაზის ეფექტისგან.

თავად გადასვლას ფასების ვარდნა არ გამოუწვევია. ევროზონაში გაწევრიანებიდან ექვსი თვის შემდეგ საცხოვრებელი 15,5%-ით მეტი ღირდა, ვიდრე წინა წელს.

გამოდის, რომ ვალუტის შეცვლის შემდეგ ბაზარი კორექტირდება პირველ რიგში გარიგებების რაოდენობით და არა კვადრატული მეტრის ღირებულებით.

იპოთეკური დაკრედიტება სწრაფ ზრდას განაგრძობს

მოთხოვნის მხარდამჭერ ერთ-ერთ ფაქტორად დაკრედიტება რჩება. აგვისტოს ბოლოსთვის ბულგარეთში საბინაო სესხების მოცულობამ €19,33 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 25,2%-იან ზრდას წარმოადგენს. ერთი თვით ადრე წლიური ზრდა 25,7% იყო.

შინამეურნეობებისა და მათი მომსახურე არაკომერციული ორგანიზაციების სესხების საერთო მოცულობამ €32,64 მლრდ-ს მიაღწია და 20,8%-ით გაიზარდა. სამომხმარებლო სესხები 15,9%-ით გაიზარდა და €12,29 მლრდ შეადგინა.

ამრიგად, გარიგებების რაოდენობის ვარდნას ჯერჯერობით თან არ ახლავს იპოთეკური პორტფელის შემცირება. დაკრედიტება აგრძელებს გაფართოებას ისეთი ტემპით, რომელიც მნიშვნელოვნად აღემატება ეკონომიკისა და საცხოვრებლის გაყიდვების რაოდენობის ზრდას.

ბულგარეთის ეროვნული ბანკი დაკრედიტების სწრაფ ზრდას მიიჩნევს ფაქტორად, რომელიც მუდმივ კონტროლს მოითხოვს. საცხოვრებელი უძრავი ქონების უზრუნველყოფით გაცემულ სესხებზე მოქმედებს შეზღუდვა: სესხის თანხა არ უნდა აღემატებოდეს ობიექტის ღირებულების 85%-ს, ვალის გადასახადები — მსესხებლის ყოველთვიური შემოსავლის 50%-ს, ხოლო ხელშეკრულების მაქსიმალური ვადა 30 წლით არის განსაზღვრული. რეგულატორმა აღნიშნა, რომ საბინაო სესხების ზრდის ტემპი გარკვეულწილად შენელდა, მაგრამ მაღალი რჩება.

უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს მნიშვნელოვანი განსხვავებაა მკვეთრი საკრედიტო შეკუმშვის სცენარისგან. საბანკო დაფინანსება რჩება ხელმისაწვდომი, ამიტომ მყიდველთა რაოდენობის შემცირება ჯერჯერობით არ გადაზრდილა ობიექტების იძულებით მასობრივ გაყიდვაში.

ახალი საცხოვრებლის მშენებლობა აქტიურად გრძელდება

მიწოდება ასევე აქტიური რჩება. მეორე კვარტალში ბულგარეთში დაიწყო 1 774 საცხოვრებელი შენობის მშენებლობა, რომლებიც გათვლილია 8 913 ბინასა და სახლზე, საერთო ფართობით 1,04 მლნ კვ. მ-ზე მეტი.

გაცემული ნებართვების მიხედვით ყველაზე მეტი ახალი ბინა სოფიაშია დაგეგმილი — 2 878. პლოვდივში გათვალისწინებულია 1 941 საცხოვრებელი, ბურგასში — 1 660, ვარნაში — 1 316, პერნიკში — 489. ახალ საცხოვრებელ შენობებზე ნებართვების ყველაზე დიდი რაოდენობა გაიცა პლოვდივის ოლქში — 374, შემდეგ მოდის ქალაქი სოფია 268-ით, სოფიის ოლქი 243-ით, ვარნის 202-ით და ბურგასის 161-ით.

კვარტალში იმ საცხოვრებელი შენობების რაოდენობა, სადაც სამუშაოები დაიწყო, 7,6%-ით გაიზარდა, მაგრამ მათში ბინების რაოდენობა შემცირდა 12,6%-ით, ხოლო საერთო ფართობი — 10,3%-ით. ეს მიუთითებს დაწყებული პროექტების სტრუქტურის ცვლილებაზე: მშენებლობების რაოდენობა გაიზარდა, მაგრამ ახალი საცხოვრებელი ობიექტების საშუალო მასშტაბი შემცირდა.

მომავალი მიწოდების დიდმა მოცულობამ დროთა განმავლობაში შესაძლოა გააძლიეროს კონკურენცია გამყიდველებს შორის. თუმცა მისი გავლენა დამოკიდებულია პროექტების დასრულების ვადებზე და იმაზე, თუ რამდენად სწრაფად აითვისებს ბაზარი ახალ ბინებს.

გაგრილება ჯერჯერობით ფასების ვარდნაში არ გადაზრდილა

მიმდინარე სტატისტიკა აჩვენებს ბაზარს ორი ურთიერთსაწინააღმდეგო ტენდენციით. გარიგებების რაოდენობა მკვეთრად შემცირდა შარშანდელ პიკთან შედარებით, განსაკუთრებით სოფიაში, ვარნასა და ბურგასში. ამავდროულად, ფასები რჩება ორნიშნა პროცენტით მაღალი გასულ წელთან შედარებით, იპოთეკური პორტფელი განაგრძობს ზრდას წელიწადში 25%-ზე მეტით, ხოლო დეველოპერები იწყებენ ათასობით ახალი ბინის მშენებლობას.

შემდგომი გაგრილების პირველი ნიშანი შეიძლება გახდეს არა თავად გარიგებების რაოდენობის შემცირება, რაც უკვე მოხდა, არამედ საფასო დინამიკის ცვლილება. მეორე კვარტალში ეს ჯერ არ მომხდარა: ფასები მხოლოდ სამ თვეში 4,5%-ით გაიზარდა.

ბურგასი იძლევა ერთ-ერთ იშვიათ მაგალითს შესაძლო გადასვლისა შემდეგ ფაზაზე — გაყიდვების 24,7%-იანი ვარდნის ფონზე საცხოვრებელი პირველ კვარტალთან შედარებით 1,5%-ით გაიაფდა. თუმცა წლიურ ჭრილში ქალაქი კვლავ აჩვენებს ფასების 9,1%-იან ზრდას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იუწყებიან, ბულგარეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ნამდვილად გამოვიდა ზემაღალი აქტივობის პერიოდიდან, თუმცა ამჟამინდელი მაჩვენებლების განხილვა ჯერჯერობით უფრო სწორია როგორც ბრუნვის გაგრილება და არა ფასების ვარდნა. გარიგებების რაოდენობის 18,1%-იანი კლება ფასების 15,5%-იანი ზრდის ფონზე ნიშნავს, რომ უფსკრული გამყიდველთა მოლოდინებსა და ამ ფასებში ყიდვისთვის მზადმყოფ შინამეურნეობათა რაოდენობას შორის იზრდება. თუ გაყიდვები სუსტი დარჩება, მიწოდება გააგრძელებს ზრდას, ხოლო დაკრედიტება შენელდება, ფასებზე ზეწოლა შეიძლება გაძლიერდეს. ჯერჯერობით კი საცხოვრებლის მაღალი ღირებულება და იპოთეკური პორტფელის სწრაფი ზრდა აჩვენებს, რომ საფასო კორექცია ჯერ არ ქცეულა საყოველთაო ტენდენციად.

FAQ

რამდენად შემცირდა საცხოვრებლის გაყიდვები ბულგარეთში?

2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობა 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 18,1%-ით შემცირდა. ახალი საცხოვრებლის გაყიდვები 15,4%-ით დაეცა, არსებულის — 19,2%-ით.

ეცემა თუ არა უძრავი ქონების ფასები ბულგარეთში?

მთლიანობაში ქვეყნის მასშტაბით — არა. მეორე კვარტალში ფასები 15,5%-ით მაღალი იყო შარშანდელზე და 4,5%-ით აღემატებოდა 2026 წლის პირველი კვარტლის დონეს.

რა ხდება სოფიის საცხოვრებელ ბაზარზე?

სოფიაში გარიგებების რაოდენობა წლიურად 21,3%-ით შემცირდა, თუმცა ფასები 13,2%-ით გაიზარდა. 2026 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით გარიგებების რაოდენობამ 19,7%-ით მოიმატა.

სად შემცირდა გაყიდვები ყველაზე მეტად?

ექვს უმსხვილეს ქალაქს შორის ყველაზე მნიშვნელოვანი წლიური კლება დაფიქსირდა ბურგასში — 24,7%-ით. ვარნაში გაყიდვები 21,9%-ით შემცირდა, სოფიაში — 21,3%-ით.

რა ხდება ფასებთან დაკავშირებით ბურგასში?

მეორე კვარტალში ბურგასში ფასები წინა კვარტალთან შედარებით 1,5%-ით შემცირდა, მაგრამ ერთი წლის წინანდელ დონეზე 9,1%-ით მაღალი დარჩა.

განაგრძობს თუ არა ზრდას იპოთეკა ბულგარეთში?

დიახ. 2026 წლის აგვისტოს ბოლოსთვის საბინაო სესხების მოცულობამ €19,33 მლრდ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 25,2%-იან ზრდას წარმოადგენს.

იმოქმედა თუ არა ბულგარეთის ევროზე გადასვლამ უძრავ ქონებაზე?

ბულგარეთი ევროზე 2026 წლის 1 იანვარს გადავიდა. ევროზონაში შესვლამდე მაღალმა აქტივობამ გაზარდა შედარების ბაზა, თუმცა ოფიციალური მონაცემები არ იძლევა საფუძველს, რომ გაყიდვების ამჟამინდელი კლება მხოლოდ ვალუტის შეცვლით აიხსნას.

შეიძლება თუ არა ბულგარეთში საცხოვრებელი გაიაფდეს?

ასეთი სცენარი დამოკიდებული იქნება მოთხოვნაზე, დაკრედიტებასა და ახალ მიწოდებაზე. ჯერჯერობით ფასები ქვეყნის მასშტაბით ზრდას განაგრძობს, გაყიდვების შემცირების მიუხედავად. ცალკეულმა ბაზრებმა, მათ შორის ბურგასმა, უკვე აჩვენა ღირებულების კვარტალური კლება.