"ფასები გააგრძელებს ზრდას, თუმცა, არა აგრესიული, არამედ, ინფლაციის და ეკონომიკური ზრდის თანაბარი, ზომიერი ტემპით" - დეველოპერის პროგნოზი

თბილისში უძრავი ქონების გაძვირების მიზეზებზე, ტენდენციებსა და პროგნოზზე, საკუთარი მოსაზრებები, "ლემონს დეველოპმეტი"-ს (lemons.ge) დამფუძნებელმა და ბიზნეს განვითარების მენეჯერმა, ირა მელიმონაძემ გაგვიზიარა.

- თქვენი დაკვირვებით, რამ გამოიწვია უძრავი ქონების გაძვირება თბილისში?

ძირითადი გამომწვევი ფაქტორები რამდენიმე მიმართულებად იყოფა:

მოთხოვნის მკვეთრი ზრდა: მიგრაციულმა ნაკადებმა (განსაკუთრებით, 2022-2023 წლებიდან) და უცხოელი ინვესტორების/მყიდველების ინტერესმა, მნიშვნელოვნად გაზარდა მოთხოვნა,როგორც ყიდვაზე, ისე გაქირავებაზე.

სამშენებლო ხარჯების გაზრდა: გლობალური ინფლაციისა და ლოგისტიკური ჯაჭვების ცვლილების გამო გაძვირდა სამშენებლო მასალები, მუშახელი და მიწის ნაკვეთები თბილისის მიმზიდველ უბნებში.

ეროვნული ვალუტის კურსი და ინფლაცია: ლარის კურსის მერყეობის და ზოგადი ინფლაციური პროცესების გამო, უძრავი ქონება მიჩნეულ იქნა დანაზოგების ინვესტირებისა და ინფლაციისგან დაცვის ყველაზე საიმედო საშუალებად. სწორედ ამის გამო, მცირე, საშუალო თუ მაღალბიუჯეტიანი ინვესტორების ყურადღება მუდმივად არის მიმართული უძრავი ქონებისკენ, ეს ფაქტორი კი, მოთხოვნას ზრდის, რაც ავტომატურად ფასის სტაბილურ ზრდას იწვევს. 

- რა ტენდენციები შეინიშნება ამ მიმართულებით?

საბაზრო ფასების სტაბილიზაცია/სტაბილური ზრდა: მკვეთრი, "ნახტომისებური" ზრდის შემდეგ, ბაზარი შედარებით დარეგულირდა და ზომიერი, სტაბილური ზრდის ფაზაში გადავიდა.

უბნების დივერსიფიკაცია: ცენტრალურ უბნებში (ვაკე, საბურთალო, მთაწმინდა) ფასების პიკის გამო, მოთხოვნა და მშენებლობის ტემპი სულ უფრო მეტად გადადის გარეუბნებსა და განვითარებად რაიონებში (დიდი დიღომი, სამგორი, გლდანი და თბილისის შემოგარენი).

საიჯარო ბაზრის კორექტირება: ქირის ფასებმა მიაღწია პიკს და გარკვეულწილად დარეგულირდა, თუმცა, მაინც საგრძნობლად მაღალ ნიშნულზე რჩება, პანდემიამდელ პერიოდთან შედარებით.

ენერგოეფექტურობისა და ხარისხის მოთხოვნა და ახალი რეგულაციები სამშენებლო ნებართვებში: მყიდველი უფრო მომთხოვნი გახდა ბინების გეგმარების, ინფრასტრუქტურისა და ენერგოეფექტურობის სტანდარტების მიმართ.

- რა პროგნოზის გაკეთება შეგიძლიათ: შეუქცევადი იქნება თუ არა ეს ზრდა სამომავლოდაც?

გრძელვადიან პერსპექტივაში პროცესი შეუქცევადია (კლების ალბათობა დაბალია). თბილისში უძრავი ქონების ფასების გრძელვადიანი, მკვეთრი ვარდნა ნაკლებად სავარაუდოა. ფასები გააგრძელებს ზრდას, თუმცა, არა აგრესიული, არამედ, ინფლაციის და ეკონომიკური ზრდის თანაბარი, ზომიერი ტემპით.

გარკვეულ სეგმენტებში (მაგალითად, ძველ აშენებულ ან არალიკვიდურ ბინებზე), შესაძლოა, მოთხოვნის/ფასის მცირედი კორექტირება მოხდეს, თუმცა, ახალაშენებულ, თანამედროვე პროექტებზე ფასების ზრდის ტემპი შენარჩუნდება და დროთა განმავლობაში კიდევ უფრო სატაბილური იქნება.