სეულში სასტუმრო ნომრების დეფიციტი 2032 წლამდე შენარჩუნდება

სეულის სასტუმროების ბაზარზე მიწოდების დეფიციტი ათწლეულის ბოლომდე შენარჩუნდება შემომავალი ტურიზმის ზომიერი ზრდის პირობებშიც კი. 2026–2032 წლების პერიოდში სამხრეთ კორეის დედაქალაქში დაახლოებით 3 900 სასტუმრო ნომრის მშენებლობაა მოსალოდნელი. საერთო ფონდი დაახლოებით 7%-ით გაიზრდება, მაშინ როდესაც უცხოური მოთხოვნის ინდექსი კონსერვატიული სცენარით 2032 წლისთვის 2025 წელთან შედარებით 132 პუნქტს მიაღწევს. მიწოდების ინდექსი ასეთ სცენარში 107-ს შეადგენს. ეს შეფასებები CBRE Korea-მ 9 ნოემბერს სასტუმრო აქტივების ღირებულებისა და რეპოზიციონირების კვლევაში გამოაქვეყნა.

ახალი ობიექტი იმაზე ნაკლებია, ვიდრე ტურისტული ნაკადის ზრდა მოითხოვს

CBRE იყენებს უცხოელი ვიზიტორების ყოველწლიურად 4%-იანი ზრდის დაშვებას. ეს დაბალია 2010–2019 წლების ისტორიულ საშუალო წლიურ 7,9%-იან ზრდაზე. ასეთი ტრაექტორიის დროს სხვაობა მოთხოვნის ცვლილებასა და ნომრების რაოდენობას შორის საგრძნობი რჩება. კვლევის მონაცემებით, 2026 წლის იანვარ-სექტემბერში შემომავალი ტურისტული ნაკადი გასული წლის ცხრა თვესთან შედარებით 21,5%-ით გაიზარდა — მოდელში ჩადებულ ტემპზე საგრძნობლად სწრაფად.

ახალი სასტუმროების მშენებლობა წლებს მოითხოვს. სეულის ხელისუფლებამ შესაბამისი სასტუმრო პროექტებისთვის ფართობის გამოყენების ზღვრული კოეფიციენტი წინა დონის 1,3-მდე გაზარდა განთავსების სპეციალიზებული ტურისტული რაიონების პროგრამის ფარგლებში. CBRE მოელის, რომ ამ პროგრამით ახალი ნომრები ბაზარზე გამოსვლას არაუადრეს 2029 წლიდან დაიწყებენ. ეს ქმნის დროებით შუალედს, რომლის განმავლობაშიც არსებულ სასტუმროებს შეუძლიათ უპირატესობა მოიპოვონ შეზღუდული კონკურენტული მიწოდების წყალობით.

სეულის შიგნით სიტუაცია კლასებისა და რაიონების მიხედვით განსხვავდება. დაახლოებით 3 900 დაგეგმილი ახალი ნომრიდან 44% მოდის Luxury და Upper Upscale სეგმენტებზე. Gangnam-ის რაიონმა ახალი ნომრების 34% უნდა მიიღოს, ხოლო ცენტრალურმა ზონამ — 32%. ეს უკანასკნელი ამჟამად მოქმედი ნომრების ფონდის დაახლოებით 39%-ს ფლობს და უცხოური სასტუმრო ხარჯების მნიშვნელოვან ნაწილს აკონცენტრირებს.

დატვირთულობა ზღვართან ახლოსაა, საშუალო ტარიფის მნიშვნელობა იზრდება

2025 წელს სეულის სასტუმროების საშუალო დატვირთულობამ 76%-ს მიაღწია, რაც მაქსიმალური მაჩვენებელია 2015 წლის შემდეგ. შედარებისთვის CBRE-ს მოჰყავს ნიუ-იორკის ორიენტირი 84%. სეულის დატვირთულობის ასეთ დონემდე გაზრდის შემთხვევაშიც კი, დაკავებული ნომრების ნამატი დაახლოებით 8%-ს შეადგენდა. ამიტომ მკვლევრები მოელიან, რომ მიწოდების დეფიციტის ძირითადი ეფექტი გაყიდული ღამის ფასში გამოვლინდება და არა დაკავებული ნომრების პროცენტის უსასრულო ზრდაში.

Upper Midscale-ისთვის RevPAR-მა 2025 წელს 2019 წლის მაჩვენებლის 2,3-ს მიაღწია. RevPAR — შემოსავალი ხელმისაწვდომ ნომერზე; მაჩვენებელი აერთიანებს ტარიფისა და დატვირთულობის გავლენას. ის არ მოიცავს საოპერაციო და კაპიტალური ხარჯების სრულ სურათს. CBRE ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ მაღალი დატვირთულობის დროს შემოსავლის დამატებითი ზრდა ხშირად მოითხოვს ფასის გონივრულ მართვას, მომსახურების კატეგორიის შეცვლასა და თავად აქტივის პოზიციონირებას.

სასტუმროების უძრავ ქონებაში ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანია კონკრეტული ლოკაციისა და სეგმენტის შეფასება. 2019 წელს Gangnam-ის ნომრების ფონდი მიმდინარე საკვლევ პერიოდთან შედარებით 8%-ით მეტი იყო. ახალი პროექტების ნაწილი ამ დეფიციტს აკომპენსირებს, მაგრამ სასტუმროების ბაზარზე გამოსვლა დროშია გაწელილი.

ცხრილი 1. სეულის სასტუმროების ბაზარი: პროგნოზი და ფაქტობრივი მაჩვენებლები

წყარო: CBRE Korea, 9 ნოემბერი, 2026 წელი; 2032 წლის ინდექსები — სამოდელო პროგნოზი ბაზით 2025=100.

გრაფიკი 1. სასტუმრო ნომრების მოთხოვნა და მიწოდება სეულში 2032 წლისთვის: CBRE სცენარი, ბაზა 2025=100.

კაპიტალის ღირებულება და გარიგებების შემოსავლიანობის შემცირება

სასტუმრო აქტივებთან მიმართებაში რისკის შეფასება იცვლება. სეულის კაპიტალიზაციის განაკვეთები, CBRE-ს შეფასებით, დაახლოებით 6,9%-დან 2024 წელს 5,1%-მდე შემცირდა 2026 წელს. ამავდროულად, სამწლიანი საბანკო ობლიგაციების შემოსავლიანობა ერთ წელიწადში 2,68%-დან 4,40%-მდე გაიზარდა. ეს განაკვეთები სხვადასხვა ფინანსურ მაჩვენებელს განეკუთვნება: cap rate აფასებს ობიექტის საოპერაციო შემოსავლისა და მისი საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას, ხოლო საბანკო ობლიგაციების განაკვეთი ფულის ღირებულებას ახასიათებს.

Cap rate-ის შემცირებამ შესაძლოა სტაბილური აქტივების საპროგნოზო ღირებულება გაზარდოს. თუმცა ახალმა ინვესტიციებმა უნდა გაითვალისწინოს დაფინანსების ფასი და სასტუმროების განახლების ხარჯები. საკრედიტო დაფინანსების შემთხვევაში მესაკუთრე ბანკთან ანგარიშსწორებას ობიექტის ფულადი ნაკადიდან ახდენს. მმართველთან ხელშეკრულების ტიპი განსაზღვრავს, მოთხოვნისა და ხარჯების რყევების რა ნაწილს იღებს საკუთარ თავზე მფლობელი.

რებრენდინგი როგორც არსებულ ფონდთან მუშაობა

CBRE-ს ერთ-ერთი მაგალითია სასტუმრო voco Seoul Myeongdong. ობიექტი დახურვის პერიოდის შემდეგ 228,2 მილიარდ ვონად შეიძინეს, შემდგომ მოხდა მისი რეკონსტრუქცია და ხელახალი გაშვება IHG ჯგუფის voco-ს ბრენდით. 2026 წლის ივნისში იგი 368,6 მილიარდ ვონად გაიყიდა. ერთ ნომერზე ფასი დაახლოებით 400 მილიონიდან 640 მილიონ ვონამდე გაიზარდა, ანუ დაახლოებით 60%-ით. მკვლევრები ხაზს უსვამენ საბაზრო cap rate-ის კლების წვლილს ღირებულების ზრდაში ობიექტის ცვლილებებთან ერთად. ეს ქეისი აღწერს ცალკეულ გარიგებასა და მის გარემოებებს.

CBRE ერთმანეთს ადარებს მართვის ეკონომიკას სასტუმროს მენეჯმენტის ხელშეკრულებითა და ფრენჩაიზით. მოდელირებულ Upscale-ოტელში მთლიანი საოპერაციო მოგების 35%-იანი მარჟისა და ნომრების შემოსავლის დაახლოებით 40%-იანი წილის დროს, ოპერატორს management agreement-ით შეიძლება დარჩეს მთლიანი შემოსავლის 5–7%-ის ექვივალენტი, ხოლო ბრენდს ფრენჩაიზით — 3–5%. მფლობელისთვის ეს განსხვავებული სტრუქტურები ხარჯებისა და საკომისიოების შემდეგ განსხვავებულ ნარჩენ მაჩვენებლებს იძლევა. კონკრეტული რენტაბელობა დამოკიდებულია ხელშეკრულებასა და ფაქტობრივ საოპერაციო ბიუჯეტზე.

რა ელის სეულის ბაზარს მომავალში

CBRE-ს შეფასებით, 2027 წლამდე სასტუმროების ღირებულებისა და შემოსავლის ზრდაში მთავარ როლს შეზღუდული მიწოდების პირობებში ტარიფები შეასრულებს. 2028–2029 წლებისთვის ანალიტიკოსები განიხილავენ აქტივების გადაფასების შესაძლებლობას უფრო ხელმისაწვდომი დაფინანსების პირობებში. 2030 წლიდან ახალი ობიექტების უფრო მასშტაბურმა ექსპლუატაციაში შესვლამ შესაძლოა გააძლიეროს სხვაობა წარმატებულ და სუსტ პროექტებს შორის. ცალკე ფაქტორად რჩება კონტინენტური ჩინეთიდან ორგანიზებული ტურისტული ჯგუფებისთვის უვიზო რეჟიმის დაგეგმილი დასრულება 2026 წლის 31 დეკემბერს.

სეულის ბაზარს მოწიფული საინვესტიციო სეგმენტის მახასიათებლები გამოუჩნდა: მაღალი დატვირთულობა, შეზღუდული pipeline, ბრენდების კონკურენცია და კაპიტალის ღირებულების მგრძნობელობა განაკვეთების მიმართ. ყველაზე პერსპექტიული გადაწყვეტილებები ახლა უკავშირდება კონკრეტული შენობის შერჩევას, მისი რეკონსტრუქციის ხარჯებსა და მართვის მოდელს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რამდენი სასტუმრო ნომერი აშენდება სეულში 2032 წლამდე? CBRE გეგმურ შეყვანას 2026–2032 წლებში დაახლოებით 3 900 ნომრად აფასებს.

როგორია მოთხოვნის პროგნოზი? შემომავალი ვიზიტების ყოველწლიურად 4%-იანი ზრდის სცენარით მოთხოვნის ინდექსმა 2032 წლისთვის შესაძლოა 132-ს მიაღწიოს ნომრების ფონდის 107 ინდექსის დროს, ბაზა 2025=100.

როგორია სასტუმროების დატვირთულობა სეულში? CBRE მიუთითებს 76%-ს 2025 წლის შედეგებით.

გაზრდის თუ არა საერთაშორისო ბრენდი ნებისმიერი სასტუმროს შემოსავლიანობას? ეფექტი დამოკიდებულია რებრენდინგის ხარჯებზე, მოთხოვნაზე, მართვის პირობებსა და შესყიდვის ფასზე.