RE:VALUE Awards 2026-ის შედეგები: რედეველოპმენტის საუკეთესო პროექტები

საინვესტიციო უძრავი ქონების სფეროში დამოუკიდებელმა სარედაქციო პრემიამ RE:VALUE Awards ნომინაციის „რედეველოპმენტის საუკეთესო პროექტები“ შედეგები შეაჯამა. უმაღლესი ჯილდო Six Senses Rome-მა მიიღო — სასტუმრომ XV საუკუნის პალაცოში, რომელმაც პარალელურად მეზობელი ეკლესიის ფასადის რესტავრაციაც განახორციელა. ნომინაციაში შვიდი ობიექტია: ყოფილი ციხე იაპონიაში, აშშ-ის საელჩო ლონდონში, საბჭოთა ტელეგრაფი თბილისში, მთლიანი კუნძული საფრანგეთში და მიტოვებული მთის სასტუმრო კვიპროსზე. ვაქვეყნებთ სრულ მიმოხილვას: შერჩევის კრიტერიუმები და ყველა გამარჯვებული.

რა ხდება ბაზარზე: რატომ რედეველოპმენტი

რა უფრო მარტივია — სასტუმროს ნულიდან აშენება თუ მიტოვებული ციხის, საბჭოთა ტელეგრაფის ან ყოფილი მონასტრის ხუთვარსკვლავიან კურორტად გადაქცევა? ინვესტორები და არქიტექტორები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ მეორე გზას.

რედეველოპმენტი უძრავი ქონების ერთ-ერთ ყველაზე რთულ მიმართულებად ითვლება: შენობის დამცავი სტატუსი ზღუდავს დაგეგმარებას, საინჟინრო ქსელების გაყვანა მილიმეტრების სიზუსტით გიწევს, ხოლო ვადები და ხარჯთაღრიცხვა თითქმის ყოველთვის სცდება საწყის გეგმას. სამაგიეროდ დეველოპერი იღებს იმას, რის აშენებაც შეუძლებელია — ლოკაციას ისტორიულ ცენტრში და ობიექტის ბიოგრაფიას, რომელიც გაყიდვებზე ნებისმიერ რეკლამაზე უკეთ მუშაობს.

გამოშვების გრძელ სიაში შევიდა 19 პროექტი 12 ქვეყნიდან. სარედაქციო კოლეგია აფასებდა არა ლამაზ ვიზუალს, არამედ მემკვიდრეობასთან მუშაობის ხარისხს. მთავარი პრინციპი: ახალმა ფუნქციამ არ უნდა წაშალოს შენობის ისტორია. პირიქით, ისტორია ხდება მისი მთავარი უპირატესობა ბაზარზე.

როგორ შეირჩა პროექტები: ხუთი კრიტერიუმი

პრიორიტეტი ენიჭებოდა მზა ან პრაქტიკულად დასრულებულ ობიექტებს — მათ, სადაც შედეგის შეფასება რეალურად არის შესაძლებელი და არა რენდერებზე. შემდგომ პროექტებმა გაიარეს ხუთი ფილტრი.

1. ობიექტის ისტორიული ღირებულება

კონკრეტულად რა გადაარჩინეს: დაცული არქიტექტურული ძეგლი, ქალაქისთვის მნიშვნელოვანი შენობა თუ რიგითი ობიექტი ლამაზი ლეგენდით. რაც უფრო მაღალია ნაგებობის სტატუსი, მით უფრო მკაცრია შეზღუდვები და მით უფრო ძვირია არქიტექტორის თითოეული გადაწყვეტილება.

2. რესტავრაციის ხარისხი

შენარჩუნებულია თუ არა ავთენტური ელემენტები — ფასადები, კიბეები, ფრესკები, ძველი დეკორი — თუ ისინი შეიცვალა სიძველის იმიტაციით. აქვე ფასდებოდა, რამდენად ოსტატურადაა დამალული თანამედროვე საინჟინრო სისტემები: ისტორიულ შენობებში ეს სამუშაოს ყველაზე ძვირი და უხილავი ნაწილია.

3. სამუშაოების მასშტაბი და სირთულე

ერთი საქმეა სასახლის გადაკეთება, ხოლო მეორე — ქალაქის კვარტალის ზომის უნივერმაღის გარდაქმნა ან მთლიანი კუნძულის განახლება. მხედველობაში მიიღებოდა ტექნიკური სირთულეც: გადახურვები, მზიდი კონსტრუქციები, სეისმომდგრადობა, დამცავი შეზღუდვები.

4. ახალი ფუნქციის ლოგიკა

რამდენად ორგანულია სასტუმრო ამ კედლებში. ციხე, საელჩო და ტელეგრაფი იზოლაციისა და კონტროლისთვის იყო დაპროექტებული — ასეთი სივრცის გადაქცევა ადგილად, სადაც სტუმარი თავს კომფორტულად გრძნობს, გაცილებით რთულია, ვიდრე სართულის დაშენება.

5. გავლენა ურბანულ გარემოზე

დახურული ობიექტი რეკონსტრუქციის შემდეგ რჩება დახურული თუ იხსნება ქალაქისთვის. პროექტები, სადაც სასტუმროსთან ერთად გაჩნდა რესტორნები, კულტურული სივრცეები და საზოგადოებრივი ზონები, უფრო მაღალი ქულებით შეფასდა.

Winner: Six Senses Rome (იტალია)

ნომინაციის გამარჯვებული გახდა Six Senses Rome — სასტუმრო სალვიატი-ჩეზი-მელინის პალაცოში, რომის ისტორიულ ცენტრში, რომელიც იუნესკოს დაცვის ქვეშ იმყოფება. შენობა აშენებულია XV საუკუნეში, ხოლო XVIII საუკუნეში ის ბაროკოს სტილში გადააკეთა არქიტექტორმა ტომაზო დე მარკისმა. რეკონსტრუქციის პროექტს ხელმძღვანელობდა პატრიცია ურკიოლა, სასტუმრო კი 2023 წლის მარტში გაიხსნა.

არქიტექტორებს შენობის ასაკი არ დაუმალავთ. ვესტიბიულში ექვსასწლიანი სვეტები რესტავრირდა და ღიად დარჩა, მონუმენტური მარმარილოს კიბე ჭერის ფანარით მთლიანად შენარჩუნდა, ხოლო სამუშაოების დროს აღმოჩენილი IV საუკუნის ემბაზი დაიფარა მინის იატაკით — ახლა ის პირდაპირ რესტორნიდან ჩანს. სპა ცენტრში რომაული თერმები იმეორებს კლასიკურ წრეს: კალიდარიუმი — ტეპიდარიუმი — ფრიგიდარიუმი.

• ობიექტი: XV საუკუნის პალაცო XVIII საუკუნის ბაროკოს გადაკეთებით, ფასადი გადის ვია დელ კორსოზე.
• რა შეინარჩუნეს: დაცული ფასადი, მარმარილოს კიბე, XV საუკუნის სვეტები, არქეოლოგიური ფენები იატაკის დონის ქვეშ.
• ახალი ფუნქცია: 96 ნომერი და სიუიტი, სპა რომაული თერმებით, რესტორანი და პანორამული ტერასა სახურავზე.
• წვლილი ქალაქში: სასტუმროს ხარჯზე ჩაუტარდა რესტავრაცია მეზობელი სან-მარჩელო-ალ-კორსოს ეკლესიის ფასადს — გუნდის პირველი პროექტი ქალაქის გარემოში ჯერ კიდევ გახსნამდე.

რატომ არის ეს გამარჯვება: იშვიათი შემთხვევა, როდესაც დეველოპერმა ინვესტიცია ჩადო არა მხოლოდ საკუთარ კედლებში. სასტუმრომ ქალაქს დაუბრუნა ეკლესიის რესტავრირებული ფასადი და შენობის არქეოლოგია სტუმრებს აჩვენა იმის ნაცვლად, რომ მოეპირკეთებინა და დაეფარა იგი.

პრემიის მოკლე სია: Shortlisted

HOSHINOYA Nara Prison (ნარა, იაპონია)

ნომინაციის ყველაზე უჩვეულო პროექტი. წითელი აგურის ციხე, რომელიც ნარაში 1908 წელს აშენდა, რამდენიმე წლის წინ დაიხურა. კედლები ხელუხლებელი დარჩა და ადგილის ისტორია არ წაშლილა — შენობა გახდა ბრენდ HOSHINOYA-ს სასტუმრო.

მთავარი სირთულე კონსტრუქციებში კი არა, ატმოსფეროში იყო: სივრცე იზოლაციისა და მკაცრი განრიგისთვის იყო დაპროექტებული, ახლა კი დასვენებაზე უნდა ემუშავა. ყოფილი საკნები რამდენიმეს გაერთიანებით გადაკეთდა ნომრებად, ხოლო კორპუსის რადიალური დაგეგმარება, რომელიც ოდესღაც ზედამხედველებს მეთვალყურეობისთვის სჭირდებოდათ, ახლა სტუმრებს სიჩუმესა და კედლის მიღმა მეზობლების სრულ არარსებობას ანიჭებს.

რატომ ფინალში: შენობის დანიშნულების უაღრესად რთული ცვლილება, სადაც პირქუში წარსული დამოუკიდებელ ესთეტიკურ გამოცდილებად იქცა.

The Chancery Rosewood (ლონდონი, დიდი ბრიტანეთი)

აშშ-ის ყოფილი საელჩო გროსვენორ-სკვერზე — XX საუკუნის მოდერნიზმის ძეგლი, აშენებული ეერო საარინენის პროექტით. არქიტექტურა მკაცრია, ჩაკეტილი და ხაზგასმით ფუნქციონალური: შენობა გათვლილი იყო მათ შორის გარე საფრთხეებზე, დაბომბვებამდეც კი, აქედან გამომდინარეობს მკაცრი კონსტრუქციული სქემა.

მასში ნომრების, რესტორნებისა და სპას ჩასმა ისე, რომ არაფერი დანგრეულიყო, საიუველირო სიზუსტის ამოცანა აღმოჩნდა. მონუმენტური ფასადი სრულად შეინარჩუნეს, შიგნით კი თანამედროვე ბრიტანული სასტუმრო Rosewood მოაწყვეს.

რატომ ფინალში: მასშტაბური და აკურატული მუშაობა მოდერნიზმის რთულ არქიტექტურასთან, რომელსაც რესტავრაციაზე ხშირად ანგრევენ ხოლმე.

Zannier Île de Bendor (კუნძული ბენდორი, საფრანგეთი)

აქ დეველოპერი მუშაობდა არა ერთ შენობასთან, არამედ შვიდი ჰექტარის ფართობის კუნძულთან. XX საუკუნის შუა წლებში ბენდორი პოპულარული კერძო კურორტი იყო, შემდეგ მისი ინფრასტრუქტურა მოძველდა და კუნძული დაცარიელდა.

Zannier-ის პროექტი კუნძულს მთლიანად ანახლებს: აღადგენენ ძველ ნაგებობებს, აშენებენ ახალ სასტუმრო კორპუსებს, ხსნიან სახელოსნოებს (ტურისტები სულ უფრო ხშირად მიდიან ავთენტური სუვენირებისა და მასტერკლასებისთვის და არა ქარხნული პროდუქციისთვის), რესტორნებსა და სასეირნო მარშრუტებს. კუნძული კვლავ მუშაობს როგორც ერთიანი კურორტი, სადაც ისტორია თანამედროვე სერვისთან თანაარსებობს.

რატომ ფინალში: მასშტაბი და მუშაობა არა ცალკეულ ობიექტთან, არამედ მთელ ტერიტორიასთან.

Orient Express Venezia (ვენეცია, იტალია)

XV საუკუნის პალაცოს რედეველოპმენტი კანარეჯოს რაიონში, რომელსაც გავლენიანი ვენეციური ოჯახები დონა და ჯოვანელი ფლობდნენ. მიდგომა ლონდონურის პირდაპირ საპირისპიროა: მასშტაბური გადაკეთებები აქ საერთოდ არ ყოფილა.

შენობა სასტუმრო Orient Express-ისთვის უაღრესად ფრთხილად ადაპტირდა. საინჟინრო სისტემები ისე გაიყვანეს, რომ ხელი არ შეხებოდა ძველ ფრესკებს, ჩუქურთმებსა და დეკორს. სასტუმრო სიტყვასიტყვით გაითქვიფა პალაცოს კედლებში — ჩარევის შემჩნევა თითქმის შეუძლებელია.

რატომ ფინალში: უმაღლესი ოსტატობა და მოწიწებითი დამოკიდებულება არქიტექტურული სიძველისადმი.

სპეციალური ნომინაციები

Editor's Choice: The Telegraph Hotel (თბილისი, საქართველო)

სტატუსი „რედაქციის არჩევანი“ მიიღო The Telegraph Hotel-მა — XX საუკუნის არქიტექტურასთან გაბედული მუშაობისთვის. საქართველოს დედაქალაქის ცენტრში მდებარე ცენტრალური ტელეგრაფის შენობა ხუთვარსკვლავიან სასტუმროდ გადაკეთდა ბიურო Neri&Hu-ს პროექტით.

არქიტექტორებმა არ შეარბილეს მოდერნისტული მოცულობა კლასიკის სასარგებლოდ და შეინარჩუნეს მისი მკაცრი ინდუსტრიული ხასიათი. დახურული უწყებრივი ობიექტი გაიხსნა ქალაქისთვის: შიგნით ფუნქციონირებს რესტორანი, ჯაზ-კლუბი, ენოთეკა და კულტურული სივრცეები.

რატომ არის ეს ჩვენი არჩევანი: პროექტმა დაამტკიცა, რომ საბჭოთა მოდერნიზმი შეიძლება იყოს დახვეწილი, აქტუალური და კომერციულად წარმატებული — არგუმენტი რეგიონში არსებული ათობით მსგავსი შენობისთვის, რომლებიც ჯერ კიდევ ცარიელია.

Special Mention: Berengaria Hotel (პროდრომოსი, კვიპროსი)

სასტუმრო Berengaria-მ მიიღო სპეციალური აღნიშვნა ისტორიისადმი ერთგულებისთვის. კვიპროსის მთებში 1930 წელს აშენებული ნაგებობა ათწლეულების განმავლობაში კუნძულის ლეგენდა იყო, შემდეგ კი მიტოვებული დარჩა და თანდათან ინგრეოდა.

ახალი პროექტი არ ცვლის შენობის დანიშნულებას. გუნდი აღადგენს სასტუმროს პირვანდელი სახით, უბრუნებს მას ძველ სტატუსს და ამატებს კომფორტის თანამედროვე დონეს.

რატომ სპეციალური აღნიშვნა: ეროვნული მემკვიდრეობის ობიექტის გადარჩენა და პირვანდელ ფუნქციასთან დაბრუნება, ნაცვლად ახლის ძიებისა.

მთავარი დასკვნები

ნომინაციის შვიდი ობიექტი აჩვენებს, რამდენად მრავალფეროვანი შეიძლება იყოს ხარისხიანი რედეველოპმენტი. ციხე ხდება სასტუმრო, პალაცო — სასტუმრო ყოველგვარი გადაგეგმარების გარეშე, მიტოვებული მთის სასტუმრო კვლავ იღებს სტუმრებს, ხოლო მთლიანი კუნძული კურორტად გარდაიქმნება. განსხვავებული ქვეყნები, ბიუჯეტები და მასშტაბები.

საერთო კი ერთია: საუკეთესო რედეველოპმენტი არ ცვლის შენობის ისტორიას, არამედ აძლევს მას გაგრძელებას. ინვესტორისთვის ეს პრაქტიკული დასკვნაცაა — ამ ტიპის პროექტებში ყურადღება უნდა მიექცეს არა რენდერებს, არამედ ობიექტის დამცავ სტატუსს, სარესტავრაციო სამუშაოების შემადგენლობას და გუნდის გამოცდილებას არქიტექტურულ ძეგლებთან მუშაობაში. სწორედ ეს პუნქტები განსაზღვრავს რეალურ ვადებსა და ბიუჯეტს.

პრემიის წინა გამოშვება მიეძღვნა გარანტირებული შემოსავლიანობის მქონე პროექტებს — შედეგები და კრიტერიუმების ანალიზი იხილეთ აქ. სრული მეთოდოლოგია, გრძელი სიები და ყველა გამოშვების შედეგები ხელმისაწვდომია ოფიციალურ ვებგვერდზე RE:VALUE Awards.