Эстония запретит покупку недвижимости россиянам и белорусам с 2027 года

Unsplash

Правительство Эстонии одобрило законопроект с запретом на приобретение недвижимости. Ограничения касаются граждан России и Беларуси без долгосрочного ВНЖ или права на постоянное проживание, а также компаний под их контролем. Предполагается, что документ вступит в силу с 1 января 2027 года после рассмотрения в Рийгикогу, сообщает ERR.

Цель ограничений для граждан России и Беларуси

Основная задача законопроекта — снижение рисков использования недвижимости в Эстонии. Власти связывают решение с угрозами национальной безопасности, включая разведывательную деятельность и подготовку диверсий. В правительстве подчеркивают, что новые нормы направлены на закрытие возможных схем обхода действующих ограничений через юридические структуры.

Министр внутренних дел Игорь Таро, представлявший инициативу, отметил, что ключевым элементом регулирования становится не только формальная регистрация компаний, но и конечный контроль над активами. Он подчеркнул, что важно проверять место регистрации фирмы, а также бенефициаров, то есть тех, кто фактически ее контролирует и в чьих интересах приобретается недвижимость.

Запрет покупки недвижимости в Эстонии: история проектов

Идея ограничений обсуждается в Эстонии уже несколько лет. В 2023 году аналогичный законопроект предлагала партия EKRE, однако он не получил поддержки правительства. В 2024-м схожую инициативу разрабатывало Министерство внутренних дел под руководством Лаури Ляэнеметса, однако документ также не был принят.

Текущий вариант прошел несколько этапов согласования с января, 2026 года, когда появились очередные публичные заявления о необходимости ограничений. В рамках обсуждения проекта особое внимание уделялось его соответствию Конституции Эстонии, после чего текст был юридически доработан. Итоговая версия учитывает замечания и ориентирована на обоснование мер соображениями безопасности.

Кого затронут ограничения в Эстонии

Законопроект предусматривает запрет на покупку недвижимости для граждан России и Беларуси без статуса долгосрочного жителя или права на постоянное проживание в Эстонии. Ограничения также распространяются на компании, зарегистрированные в этих странах, а также на юридические лица из любых юрисдикций, если конечным бенефициаром выступает лицо, подпадающее под действие закона.

Под действие норм попадут сделки с земельными участками, квартирами, правами застройки и долями в объектах недвижимости. При этом уже приобретенные объекты сохраняются в собственности нынешних владельцев, обратной силы закон не имеет.

Арендные отношения, включая жилую и коммерческую недвижимость, остаются вне рамок запрета. В отдельных случаях правительство сможет выдавать специальные разрешения на сделки, если они не противоречат целям регулирования.

Контроль и исполнение закона

Контроль за соблюдением новых правил планируется возложить на нотариусов, судебных исполнителей, конкурсных управляющих, органы продажи государственного имущества и Земельно-пространственный департамент. Им предстоит проверять структуру собственности и устанавливать конечных бенефициаров, включая их гражданство.

Также законопроект предусматривает обновление системы территорий с ограничениями на приобретение недвижимости. Действующая модель, основанная на административном делении 1999 года, будет заменена привязкой к населенным пунктам с отображением на публичной кадастровой карте.

Что изменится для рынка недвижимости Эстонии

Власти Эстонии считают, что новые ограничения не окажут существенного влияния на рынок недвижимости: в 2025 году под действие законопроекта подпали бы около 600 сделок. При этом новые правила снизят риски для национальной безопасности и общественного порядка.

В апреле 2025 года среди владельцев недвижимости в Эстонии числились 36 952 россиян и 896 белорусов. На 9 января 2026 года в стране было 7 797 граждан РФ с ВНЖ и 70 237 с ПМЖ. Среди представителей РБ такой статус 1 476 и 1 190 соответственно.

Аналитики International Investment отмечают, что после февраля 2022 года страны Балтии наиболее жесткую политику в отношении граждан России и Беларуси. В этих условиях приобретение недвижимости в Эстонии для инвестиций или последующей релокации сопряжено с высокими регуляторными рисками. Для таких целей эксперты рекомендуют рассматривать другие юрисдикции.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment