Недвижимость Гонконга восстанавливается, но рост теряет темп

Рынок недвижимости Гонконга вышел из самой глубокой фазы коррекции после падения цен почти на 30% от пика 2021 года. Жильё подорожало относительно минимума 2025-го, аренда достигла исторического максимума, а инвестиции в коммерческие объекты во втором квартале 2026 года выросли более чем вдвое. Июль, однако, показал первые признаки охлаждения: официальный индекс цен снизился на 0,46%, число зарегистрированных сделок с жильём сократилось на 41,7% за месяц, а количество новых заявок на ипотеку — на 24%.

J.P. Morgan Private Bank считает, что рынок прошёл нижнюю точку цикла, но ожидает замедления восстановления после сильного первого полугодия. Используемый банком индекс вторичного жилья Centa-City вырос на 18% от минимума марта 2025 года. Ипотечные ставки снизились примерно до 3,25–3,5% с более чем 5% на пике, а валовая доходность аренды выросла примерно до 3,5%. Среди факторов восстановления банк выделяет удешевление кредитов, рост фондового рынка и возвращение части покупателей из материкового Китая. При этом акции гонконгских девелоперов к моменту подготовки обзора уже прибавили около 15% с начала года, поэтому банк считает их оценку менее привлекательной, чем несколько месяцев назад.

Цены на жильё прервали 13 месяцев роста

Более свежая официальная статистика показывает, что быстрый этап восстановления уже начал терять темп. Индекс цен на частное жильё Управления рейтинга и оценки недвижимости снизился в июле до 321,5 пункта — на 0,46% относительно июня.

Это прервало 13-месячную серию повышения. Несмотря на июльскую коррекцию, цены оставались на 11,6% выше уровня годичной давности и прибавили 7,3% за первые семь месяцев 2026 года. Одновременно аренда продолжила дорожать: индекс арендной платы увеличился ещё на 0,77%, до рекордных 207,4 пункта. С начала года аренда выросла примерно на 3,4%. Эти данные приводит RTHK со ссылкой на официальную статистику ведомства.

Последние показатели требуют осторожности при сравнении различных оценок восстановления. Рост на 18%, который приводит J.P. Morgan, относится к индексу вторичного рынка Centa-City. Государственный индекс использует другую методологию и охватывает рынок иначе, поэтому эти значения не являются взаимозаменяемыми.

Официальный индекс всё ещё значительно ниже исторического максимума. В сентябре 2021 года он достигал 398,1 пункта, а июльские 321,5 пункта находятся примерно на 19,2% ниже пика. Перед началом восстановления рынок потерял более 28% от максимального уровня.

Продажи жилья резко снизились в июле

Замедление заметно не только в индексах цен. В июле Земельный реестр Гонконга зарегистрировал 4 462 договора купли-продажи жилой недвижимости — на 41,7% меньше, чем в июне, и на 22,6% меньше, чем годом ранее.

Общая стоимость зарегистрированных сделок с жильём составила HK$41,9 млрд. За месяц она сократилась на 44,6%, за год — на 9,6%.

Если учитывать все виды недвижимости, в июле было зарегистрировано 6 715 договоров купли-продажи на HK$51,7 млрд. Количество сделок снизилось на 28,8% относительно июня. Такие данные опубликовал Земельный реестр Гонконга.

Резкое месячное падение необходимо рассматривать в контексте очень сильного первого полугодия и колебаний объёма первичных продаж между отдельными месяцами. Оно не означает автоматического возвращения рынка к спаду, но показывает, что покупательская активность перестала расти теми же темпами, что весной.

Ипотечных заявок стало на четверть меньше

Кредитная статистика подтверждает охлаждение нового спроса.

В июле количество заявок на ипотеку сократилось на 24% относительно июня — до 9 212. Общая сумма одобренных ипотечных кредитов уменьшилась на 11,4%, до HK$44,8 млрд.

Кредитование покупок в новостройках снизилось на 14,1%, до HK$13,3 млрд, а на вторичном рынке — на 16,4%, до HK$24,2 млрд. Рефинансирование, напротив, выросло на 18,4%, до HK$7,3 млрд.

Фактически выданные в июле ипотечные кредиты увеличились на 6%, до HK$29,4 млрд. Разница между снижением новых заявок и ростом выдач объяснима временным разрывом: часть кредитов, выданных в июле, была одобрена по сделкам предыдущих месяцев.

Доля новых ипотек, привязанных к межбанковской ставке HIBOR — ставке, по которой банки Гонконга кредитуют друг друга, — сократилась с 70% до 61%. Просроченная задолженность оставалась крайне низкой — 0,11% ипотечного портфеля.

Рекордная аренда поддерживает инвестиционную доходность

Аренда сейчас выглядит устойчивее рынка продаж. Её официальный индекс уже обновляет исторические максимумы, а увеличение числа приезжающих специалистов поддерживает спрос на качественное жильё в деловых районах.

При этом масштаб релокации важно формулировать точно. Опубликованные в августе данные не показывают рост общего числа иностранцев, переехавших в Гонконг, на 20%. Речь идёт о релокациях, которые обработала компания Dwellworks Hong Kong: в первом полугодии 2026 года их количество выросло на 20% относительно того же периода прошлого года.

Наиболее активно сотрудников перевозят компании финансового сектора. Спрос постепенно распространяется за пределы традиционных районов проживания иностранцев в сторону Кай Так и Цён Кван О.

JLL ожидает, что аренда элитного жилья по итогам 2026 года вырастет примерно на 5%. Консалтинговая компания связывает это с восстановлением найма в финансовых услугах, расширением управления частным капиталом и ограниченным предложением качественных квартир в аренду.

Для инвесторов расхождение цен и аренды постепенно улучшает показатели доходности. Если стоимость квартир растёт медленнее арендных ставок, валовая доходность объекта увеличивается даже без дальнейшего снижения ипотечной ставки.

Это принципиально отличается от ситуации периода ценового пика, когда чрезвычайно высокая стоимость жилья делала доходность аренды Гонконга низкой по сравнению со многими другими мировыми центрами.

Запасы непроданных новостроек сократились

Одним из главных препятствий для восстановления после 2021 года был большой объём непроданного жилья.

Ситуация заметно улучшилась. При текущих темпах продаж расчётный срок реализации непроданного предложения сократился со 101,6 месяца в декабре 2023 года до 44,3 месяца в марте 2026-го. Для сравнения, среднее значение в период активного рынка 2015–2021 годов составляло 51,3 месяца.

JLL поэтому больше не считает избыток предложения главным ограничением для запуска новых проектов. Компания прогнозировала повышение стоимости массового жилья примерно на 5–10% за весь 2026 год, но отмечала, что значительная часть потенциального роста произошла уже в первой половине года.

Среди рисков аналитики называли инфляцию, изменение процентных ставок, колебания фондового рынка и возможное ужесточение контроля за выводом капитала из материкового Китая.

Последняя статистика подтверждает необходимость этой оговорки: рост официального индекса на 7,3% за январь–июль уже находится внутри годового диапазона прогноза.

Сделки с коммерческой недвижимостью выросли на 129%

Восстановление не ограничивается квартирами.

Объём инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью во втором квартале достиг $3,1 млрд, увеличившись на 129% относительно того же периода 2025 года. За первое полугодие инвестиции составили $4,7 млрд — на 90% больше год к году.

Основной вклад внесли офисные и торговые объекты. Часть офисных сделок проходила с недвижимостью под управлением кредиторов после проблем предыдущих собственников. Это показывает другую сторону восстановления: инвесторы возвращаются на рынок в том числе потому, что длительное падение стоимости создало возможность приобрести некоторые объекты существенно дешевле прежних уровней.

JLL отдельно предупреждает об эффекте низкой базы: трехзначный годовой рост объёма инвестиций последовал за очень слабым предыдущим периодом и сам по себе не означает восстановления стоимости коммерческой недвижимости до прежних максимумов.

Офисный рынок начал улучшаться

Офисы остаются наиболее проблемным крупным сегментом. J.P. Morgan отмечает, что стоимость некоторых объектов упала более чем на 50% от пиковых уровней, а большое количество новых площадей и изменение моделей работы компаний продолжают давить на рынок.

Последние данные по аренде, однако, выглядят значительно лучше.

В отдельной статистике JLL доля свободных офисов класса А по городу снизилась к концу июля до 12,8% против 13,1% месяцем ранее. Это минимальный показатель за 31 месяц.

В Центральном деловом районе доля свободных площадей сократилась с 8,8% до 8%. В Восточном Коулуне она оставалась значительно выше — 19,8%.

Чистое увеличение занятой площади, то есть объём новых арендованных помещений за вычетом освобождённых, составило 313 тыс. квадратных футов за месяц. Средняя аренда офисов класса А повысилась на 0,8%, а в Центральном районе — на 1,5%.

Основной спрос формировали банки, инвестиционные фонды и компании профессиональных услуг.

Данные разных компаний об офисной вакантности нельзя напрямую складывать в один временной ряд: методики определения класса зданий и учитываемого предложения различаются. Поэтому снижение показателя JLL до 12,8% корректнее оценивать внутри её собственной статистики.

Розничные продажи продолжают расти

Торговая недвижимость получает поддержку со стороны потребительского рынка и туризма, хотя темпы роста продаж летом стали умереннее.

Объём розничных продаж в июле составил HK$31 млрд — на 4,5% больше, чем годом ранее. За январь–июль продажи выросли на 8,9%.

Сегмент ювелирных изделий, часов и дорогих подарков прибавил 19,7% за год. Продажи лекарств и косметики увеличились на 7,3%, электроники и других товаров длительного пользования — на 11,5%.

Интернет-продажи выросли на 9,5% и составили HK$2,8 млрд, или около 9,1% всей розницы.

При этом после сезонной корректировки стоимость розничных продаж за три месяца по июль снизилась на 1,7% относительно предыдущего трёхмесячного периода. Официальная статистика поэтому одновременно показывает устойчивый годовой рост и некоторое ослабление краткосрочной динамики.

Для владельцев торговой недвижимости это скорее улучшение операционной среды, чем гарантия быстрого повышения аренды: положение конкретных объектов по-прежнему зависит от района, туристического потока и типа арендаторов.

Гонконг прошёл дно, но быстрый отскок заканчивается

Данные 2026 года подтверждают, что положение рынка существенно лучше, чем во время самой глубокой части коррекции. Цены на жильё заметно поднялись от минимума, запасы непроданных квартир сократились, аренда обновляет рекорды, инвестиции в коммерческую недвижимость выросли, а наиболее дорогой офисный район показывает восстановление спроса.

Июль одновременно показал, почему текущую ситуацию преждевременно называть новым бумом. Цены впервые после продолжительной серии роста снизились, количество зарегистрированных сделок с квартирами упало более чем на 40% за месяц, а заявки на ипотеку — на 24%.

Рынок также остаётся крайне неоднородным. Жильё для аренды выглядит значительно устойчивее офисных объектов вне центральных районов. Первичный и вторичный рынки реагируют на спрос по-разному, а высокая активность инвесторов в коммерческой недвижимости частично связана с покупкой объектов после глубокой переоценки.

Как сообщают эксперты International Investment, данные всё убедительнее показывают, что рынок недвижимости Гонконга прошёл нижнюю точку цикла, но это ещё не означает возвращения к длительному быстрому росту. Значительная часть первоначального восстановления цен уже состоялась, а июльское снижение сделок и ипотечных заявок показывает чувствительность покупателей к стоимости активов и финансовым условиям. Наиболее устойчивым сегментом сейчас выглядит аренда жилья, где рекордные ставки поддерживаются ограниченным предложением и спросом со стороны специалистов. Для инвесторов критическими остаются цена входа, фактическая арендная доходность и конкретный район: единый тезис о покупке «недвижимости Гонконга» слишком сильно упрощает рынок, где жильё, офисы и торговые объекты находятся на разных стадиях восстановления.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment