Португалия не успевает строить жильё

Португалия накопила дефицит более чем в 300 тыс. домов и квартир с 2014 года, поскольку число новых домохозяйств росло быстрее жилищного строительства. Цены почти удвоились с 2019-го, а рост объёмов выдаваемых разрешений пока не превратился в достаточное количество готового жилья.

Дефицит жилья превысил 300 тысяч объектов

Главным риском португальского рынка становится не возможное снижение стоимости недвижимости, а сохранение хронически низких объёмов строительства. Такую оценку представил глава агентства Casaiberia Паулу Лопеш в авторской колонке для The Portugal News. В основе его вывода лежит исследование Morningstar DBRS, сопоставившее появление новых домохозяйств с количеством завершённых объектов. Расчёты показывают, что с 2014 года разрыв превысил 300 тыс. домов и квартир.

Этот дефицит нельзя считать точным числом семей, оставшихся без жилья. Показатель отражает накопленную разницу между потребностью в дополнительных объектах и фактическим строительством. Часть спроса покрывается существующими квартирами, совместным проживанием нескольких поколений, арендой комнат и переездом в менее востребованные районы. Однако долговременный разрыв объясняет, почему даже периоды более дорогой ипотеки не привели к заметному снижению цен.

Спрос в ближайшие годы может замедлиться. Иммиграция способна расти слабее, банки предъявляют более строгие требования к заёмщикам, а высокая стоимость недвижимости уже исключает часть семей из числа покупателей. Этого недостаточно для быстрого восстановления равновесия: дефицит рабочих, дорогие материалы, ограниченное количество участков с инфраструктурой и медленные согласования продолжат сдерживать предложение.

Цены выросли быстрее строительства и доходов

Индекс цен на жильё в Португалии увеличился в 2025 году на 19%. Вторичная недвижимость подорожала на 18,9%, новостройки — на 14,2%. За год было продано 169 812 объектов на €41,2 млрд. Количество сделок выросло на 8,6%, а их совокупная стоимость — на 21,7%, что показывает значительное увеличение среднего бюджета покупки.

Другой показатель, основанный на медианной цене зарегистрированных сделок, достиг €2 076 за квадратный метр. Он оказался на 16,8% выше уровня 2024 года. Разница между приростом индекса и медианной стоимости связана с методикой: индекс учитывает изменение цены сопоставимых объектов, а медиана зависит от географии, площади и состава проданного жилья.

В четвёртом квартале медианная цена поднялась до €2 198 за квадратный метр, на 17,5% превысив показатель годичной давности. Подорожание охватило 24 из 26 статистических регионов страны. Исключениями стали Алту-Тамега-и-Баррозу и Мадейра, однако квартальные колебания в отдельных регионах не изменили общую картину дефицита.

Рост продолжился в 2026 году. В первом квартале индекс цен прибавил 17,8% за год, хотя количество сделок уменьшилось на 8,7%. Такое сочетание показывает, что сокращение продаж пока не вынуждает собственников существенно снижать стоимость: предложение остаётся ограниченным, а активные покупатели конкурируют за сравнительно небольшое число объектов.

Португалия завершила только 30 тысяч квартир

Строительная статистика начала улучшаться, но масштабы ввода остаются несопоставимыми с накопленной нехваткой. В 2025 году в стране завершили около 30 425 домов и квартир, на 8,7% больше, чем годом ранее. Одновременно количество полностью завершённых зданий сократилось на 3%, до 16 964. Разнонаправленная динамика может объясняться увеличением числа квартир в каждом новом здании и ростом доли многоквартирных проектов.

Муниципалитеты выдали разрешения на 48 844 жилых объекта — на 14,6% больше, чем в 2024 году, и больше всего с 2011-го. Общее количество разрешённых зданий увеличилось лишь на 1,4%, до 26 227. Разрыв между почти 49 тыс. разрешённых квартир и 30 тыс. завершённых объектов показывает потенциальное ускорение строительства, но разрешение ещё не означает, что проект получит финансирование и будет введён в установленный срок.

Даже при сохранении темпа около 30 тыс. готовых объектов в год для формального устранения дефицита в 300 тыс. единиц потребовалось бы десять лет дополнительного строительства сверх текущей потребности. На практике срок был бы значительно больше, поскольку население, число домохозяйств и потребность в замене старого фонда продолжают меняться.

Первые данные за 2026 год показывают дальнейший ввод объектов: в первом квартале было завершено 6 931 новое жилое помещение. Количество разрешений при этом снижалось, что напоминает о возможной неравномерности строительного восстановления после сильного результата 2025 года.

Разрешения остаются главным препятствием

Формально португальское законодательство о строительстве соответствует многим международным требованиям, однако практическая реализация правил остаётся сложной. Муниципальным органам не хватает сотрудников и цифровых инструментов, дополнительные местные нормы усложняют процедуры, а сроки рассмотрения заявок трудно прогнозировать. Особенно сильно задержки затрагивают небольших и новых застройщиков, которые не могут годами финансировать участок без начала продаж.

Организация экономического сотрудничества и развития указывает также на низкие инвестиции в жилищное строительство, нехватку квалифицированных работников и слабую производительность отрасли. Изменения территориального планирования сократили доступность земли под застройку и могли способствовать росту стоимости участков. Для увеличения предложения организации предлагает упростить разрешительные процедуры, сделать планирование гибче и пересмотреть налогообложение неиспользуемой недвижимости.

Стоимость строительства продолжает увеличиваться. В мае 2026 года расходы на возведение нового жилья выросли на 6,9% год к году. Повышение затрат сокращает число финансово жизнеспособных проектов и подталкивает девелоперов к более дорогому сегменту, где увеличение стоимости материалов и труда легче перенести на покупателя.

В результате стране может не хватать именно доступного жилья, даже когда количество строек и башенных кранов визуально увеличивается. Проект, рассчитанный на обеспеченного местного или иностранного покупателя, формально расширяет жилой фонд, но мало помогает семьям, которые не могут позволить себе рыночную цену.

Иностранцы не определяют рынок в одиночку

Покупателей из-за рубежа часто называют одной из основных причин подорожания португальской недвижимости. Их влияние особенно заметно в Лиссабоне, Алгарве, Порту и на Мадейре, однако национальная статистика показывает более сложную картину.

В 2025 году покупатели с налоговым резидентством за пределами Португалии приобрели 8 471 объект на €3,4 млрд. Количество таких сделок сократилось на 13,3%, а их стоимость — на 2,1%. На нерезидентов пришлось примерно 5% всех проданных объектов, хотя их доля в денежном выражении была выше из-за более дорогих покупок. Внутренний спрос, нехватка предложения и кредитные условия поэтому остаются не менее важными факторами.

Ограничение иностранных покупок может снизить конкуренцию в отдельных дорогих районах, но само по себе не создаст новых квартир. Жильё в туристическом центре Лиссабона и семейный дом в пригороде относятся к разным сегментам. Дополнительное налогообложение нерезидентов также рискует уменьшить инвестиции в реконструкцию, если власти не отделят спекулятивные покупки готовых объектов от финансирования нового строительства.

Долговая нагрузка не указывает на повторение прошлого кризиса

Быстрый рост цен вызывает вопрос о возможном пузыре, однако структура рынка отличается от периода перед долговым кризисом. Отношение задолженности домохозяйств к располагаемому доходу снизилось примерно со 100% в 2008–2012 годах до около 50% в 2025-м. Morningstar DBRS считает преждевременным говорить о классическом пузыре, созданном чрезмерным накоплением долгов.

Это не означает отсутствия риска. Недвижимость остаётся переоценённой относительно доходов, а доступность ухудшается. Проблема может проявиться не через массовые невыплаты и банковский кризис, а через снижение мобильности работников, более поздний выход молодёжи из родительского дома и невозможность семей переехать в города с лучшими рабочими местами.

Уязвимыми могут оказаться покупатели, которые входят на рынок по максимальной доступной цене и используют государственные гарантии. При ухудшении экономики им будет сложнее обслуживать ипотеку, даже если банковская система в целом сохранит устойчивость.

Средняя ставка по действующим жилищным кредитам снизилась к маю 2026 года до 3,065%. Одновременно банковская оценка жилой недвижимости выросла за год на 17,1%. Снижение стоимости обслуживания кредита поддерживает платёжеспособный спрос, но рост оценок позволяет выдавать более крупные займы и тем самым усиливает ценовое давление при ограниченном предложении.

Аренда дорожает вслед за покупкой

Недоступность покупки удерживает больше семей на арендном рынке. Медианная ставка новых договоров аренды в 2025 году достигла €9,29 за квадратный метр. В первом квартале 2026-го она повысилась до €9,46, прибавив 9,1% за год. В Лиссабоне, Порту и туристических муниципалитетах фактические ставки значительно превышают национальную медиану.

Португальский арендный рынок остаётся небольшим и раздробленным. В 2022 году жильё снимали только около 12% домохозяйств — одна из самых низких долей среди развитых экономик. Частые изменения регулирования, различия между старыми и новыми договорами и распространение незадекларированной аренды уменьшают предсказуемость для собственников и квартиросъёмщиков.

Простое ограничение арендных ставок способно временно защитить действующих жильцов, но при недостатке нового предложения может сократить количество объектов для новых арендаторов. Более устойчивое решение требует строительства частного и муниципального арендного жилья, предсказуемых правил и адресной помощи семьям с низкими доходами.

Помощь покупателям поддерживает спрос

Программа Construir Portugal включает налоговые льготы для покупателей младше 35 лет и государственную гарантию части ипотечного кредита. При покупке первого постоянного жилья молодые покупатели могут полностью освобождаться от налога на передачу недвижимости и гербового сбора при стоимости объекта до €324 058, а при цене до €648 022 действует частичное освобождение. Государственная гарантия может покрыть 15% кредита на объект стоимостью до €450 тыс.

Такая поддержка уменьшает первоначальные расходы и помогает отдельным семьям быстрее выйти на рынок. Однако при фиксированном количестве объектов часть льготы переходит продавцам через более высокую цену. Поэтому программы стимулирования спроса должны сопровождаться ускорением строительства, иначе они перераспределяют дефицит между покупателями, не устраняя его.

Португалии также необходимо расширять социальный и доступный арендный фонд. Десятилетия низких государственных инвестиций привели к тому, что объём социального жилья остаётся одним из самых небольших среди стран Организации экономического сотрудничества и развития. Быстро изменить ситуацию невозможно: муниципалитетам нужны участки, финансирование, подрядчики и возможности управлять построенными объектами.

Дефицит жилья становится экономическим риском

Жилищный кризис выходит за пределы рынка недвижимости. Компаниям сложнее привлекать работников в Лиссабон, Порту и туристические районы, если аренда поглощает значительную долю зарплаты. Университеты сталкиваются с нехваткой мест для студентов, а молодые специалисты могут выбирать эмиграцию вместо покупки или аренды жилья в собственной стране.

В исследовании 2023 года 44% опрошенных рассматривали возможность уехать из Португалии из-за трудностей с поиском доступного жилья. Этот показатель не является прогнозом реальной эмиграции, но показывает, насколько жилищные расходы влияют на решения о работе, образовании и создании семьи.

Для инвесторов хронический дефицит поддерживает стоимость существующих активов, но одновременно повышает политические и регуляторные риски. Чем сильнее цены расходятся с доходами населения, тем вероятнее новые налоги, ограничения краткосрочной аренды и меры защиты квартиросъёмщиков.

Как сообщают эксперты International Investment, португальский рынок сталкивается не с обычным циклическим недостатком объектов, а с накопленным структурным разрывом. Рост разрешений и государственных программ пока недостаточен: стране необходимо превращать согласованные проекты в готовое жильё быстрее, чем увеличивается число домохозяйств. Поддержка ипотеки без сопоставимого расширения предложения способна ещё сильнее поднять цены, поэтому главным показателем успеха жилищной политики должно стать не количество объявленных мер, а устойчивый рост ввода доступных домов и квартир.