В США растущие ставки могут остановить рынок жилья

Фото: РБК

Рынок жилой недвижимости, который стал одним из драйверов восстановления экономики США после пандемии COVID-19, дал трещину. Сейчас ставки по ипотечным кредитам начали рост и вышли на плато. Об этом пишет Bloomberg.

Перегретый рынок жилья в Соединенных Штатах, стимулируемый рекордно низкими процентными ставками, стал одной из причин для резкого скачка финансовых рынков и сохранения относительно хороших балансов многих домохозяйств. 30-летняя ипотека Freddie Mac с фиксированной процентной ставкой начала прошлый год с процентной ставки 3,72%, что всего на 40 базисных пунктов выше исторического минимума, а к началу этого года упала до 2,65%.

Снижение ставок по ипотеке привело к ошеломляющим цифрам — самому большому квартальному объему новых ипотечных кредитов в истории, самому большому рефинансированию за год с 2003 года, самому большому долгу первых покупателей жилья и займам на общую сумму $182 млрд под залог второй ипотеки.

Но эти тенденции завершились всего через несколько месяцев после начала 2021 года. Процентные ставки по ипотеке в Соединенных Штатах выросли за шесть недель до 3,17% — самого высокого уровня с июня прошлого года. Другие долгосрочные средние уровни также выходят на плато. В целом, ясно, что абсолютное дно процентных ставок по ипотеке в Соединенных Штатах уже осталось в истории.

Как и следовало ожидать, эта тенденция ограничивает спрос на рефинансирование, который преобладал в 2020 году. Доля рефинансирования от общего числа заявок на ипотеку упала в течение семи недель подряд до 60,9%, самого высокого уровня с июля. Эта серия конкурирует с самой длинной за последние десять лет и, вероятно, будет продолжаться.

Кажется, также сочтены дни для рефинансирования с выплатой наличных, когда заемщик не только снижает процентные ставки по своим кредитам, но и увеличивает сумму своей новой ипотеки по сравнению со стоимостью своего дома. $152,7 миллиарда долларов, полученных в результате этой практики в прошлом году — самый крупный показатель с 2007 года. Он несет в себе гораздо меньший риск, чем пузырь на рынке жилья 14 лет назад, но этого может быть недостаточно для привлечения людей, которые еще не обращались за рефинансированием за счет наличных средств в последние несколько месяцев.

Если бы это был конец истории, перспективы были бы не такими мрачными. Ведь 2020 год был настолько активным для ипотечного рынка, что глоток свежего воздуха кажется вполне естественным. Но спрос на жилье остается стабильным в преддверии исторически сильного весеннего сезона. Хотя продажи новых и существующих домов в феврале упали и не оправдали ожиданий, оба значения остаются на уровнях, невиданных пузырем до пандемии в середине первого десятилетия нового века. В то же время количество нового жилья сокращается относительно самых высоких темпов строительства с сентября 2006 года.

Похоже, что рынок жилья страны не окажет такой же поддержки экономике и финансовым активам США, как в прошлом году, когда американцы заблокировали сбережения за счет рефинансирования или получили рекордно низкие процентные ставки для своего первого дома или, по крайней мере, ощутили «эффект богатства» от существующей собственности с ее растущей стоимостью.

Ранее мы писали, что в 2020 году немного снизились иностранные инвестиции в многоквартирное жилье в США.