Стоит ли покупать недвижимость во Франции в 2022 году? Риски и прогнозы

Аналитики журнала The Local оценили текущее состояние рынка недвижимости во Франции и финансовые факторы, которые необходимо принять во внимание тем, кто планирует покупку жилья в 2022 году. Риски и прогнозы составлены на основе анализа французской экономики, курса евро, процентной ставки, спроса, предложения и других важных аспектов, влияющих на ликвидность жилья.

Экономика Франции

Экономика Франции к осени 2022 переживает кризис на фоне роста инфляции и повышения стоимости жизни. Чем дольше длится российско-украинский конфликт, тем ощутимее становится кризис во французской экономике. Управляющий Банка Франции Франсуа Вильруа де Гальо предупредил, что в следующем году Франция может столкнуться с «ограниченной рецессией». Для рынка недвижимости это будет означать падение цен.

Тем не менее, экономические показатели Франции не так ухудшились, как показатели других европейских стран. К примеру, ВВП Франции входит в десятку крупнейших в мире – в глобальном рейтинге 2022 года страна стоит на 7 месте. Конечно, из-за рекордной инфляции и энергетического кризиса аналитики прогнозируют спад ВВП Франции в следующем году, но на мировом уровне картина не изменится значительно.

Что будет с ипотекой

Европейский центральный банк (ЕЦБ) недавно объявил о беспрецедентном повышении ключевой ставки (+0,75 п.п). Это решение принесет с собой самый большой рост процентных ставок в истории ЕЦБ, так экономика еврозоны пытается справиться с инфляцией.

Во Франции средние ставки по займам уже выросли с 1% в январе до 1,9% в начале сентября. По оценкам France Télévisions, к концу года эти показатели могут достичь 3%. В текущей ситуации брать французское жилье в ипотеку крайне невыгодно, особенно если покупатель находится в неустойчивом финансовом положении. Из-за кризиса в этом году среди граждан Франции значительно увеличилась доля расходов на ипотеку по отношению к среднему заработку, поэтому аналитики прогнозируют спад спроса на рынке.

Кроме того, требования по кредитованию, которые и без того были строгими, будут ужесточаться. В период с весны по осень 2022 года почти каждая вторая заявка на ипотеку была отклонена. Определяющий фактор для получения кредита – соответствие доходов заявителя прожиточному минимуму. Из-за снижения платежеспособности аналитики наблюдают высокий процент отказов в займах.

Покупка за валюту

А вот владельцам долларовых сбережений повезло значительно больше, чем ипотечникам. В последние месяцы соотношение курсов между евро и долларом стремительно движется к равенству. Это привело к тому, что продажи французской недвижимости американцам уже выросли на 37% по сравнению с прошлым годом.

Но и здесь есть свое слабое место - идея повышения процентной ставки на уровне всей еврозоны в частности была в том, чтобы укрепить евро. Конечно, евро не усилится до уровня января 2021 года, когда соотношение между евро и долларом превышало 1,2, тем не менее владельцам валюты рекомендуют поторопиться.

Цены на жилье, спрос и предложение

Цены на недвижимость во Франции стабильно росли в течение всего года. По регионам: в департаменте Прованс-Альпы-Лазурный берег средние цены за метр недвижимости выросли на 15,5% в период с 2021 года по первую половину 2022 года. В Бретани также наблюдался значительный рост (+13,2%). В О-де-Франс, Пэи-де-ла-Луар и Иль-де-Франс (исключая Париж) цены снизились незначительно на 0,1%, 0,2% и 0,4% соответственно. Однако, как мы писали выше, ожидаемая рецессия может спровоцировать падение цен на недвижимость в следующем году.

Спрос на жилые объекты во Франции в 2022 году превышает предложение, особенно это касается рынка новостроек. Заглядывая вперед, европейский рынок и дальше будет «характеризоваться ограниченным предложением недвижимости и высоким спросом на жилье», — считает главный экономист S&P Сильвен Бройер.

Экономист прогнозирует, что цены на недвижимость по всей Европе, в том числе во Франции, в 2024 году вырастут больше, чем доходы домохозяйств, что вызовет некоторое падение спроса. В этом ключе во Франции есть интересная особенность: «Когда спрос падает, многие продавцы снимают свою недвижимость с рынка, а не продают по цене ниже их ожиданий. Это типично для парижского рынка и крупных столиц», объясняет Сильвен Бройер. Это значит, что и в следующем году на рынке французской недвижимости будет наблюдаться недостаток предложений.

Эксперты International Investment отмечают, что во Франции нет никаких ограничений на владение недвижимостью для иностранцев, за исключением людей, которые входят в санкционные списки – им запрещены транзакции. Инвесторам из России сейчас нужно учитывать список так называемых недружественных стран – им потребуется разрешение на покупку в госорганах РФ. Кроме того, нужно учесть, что визовая политика европейских лидеров в последние месяцы идет на ужесточение по отношению к россиянам. В частности, не так давно Президент Финляндии предложил отменить облегченное получение виз для россиян, владеющих недвижимостью за рубежом.

Читайте также: Эксперты зарубежных рынков назвали основные риски покупки недвижимости в Европе