English   Русский  

Эксперты зарубежных рынков назвали основные риски покупки недвижимости в Европе

Эксперты зарубежных рынков назвали основные риски покупки недвижимости в Европе


Иностранцы вправе приобретать жилье и коммерческие объекты в странах Европы. Такие сделки популярны, но порою покупатели сталкиваются с неприятными сюрпризами. Эксперты рынка недвижимости рассказали порталу International Investment и нашим читателям, какие нюансы нужно учесть при выборе и покупке.

Франция. Осторожно, памятники!


Основатель французского агентства недвижимости Immoconcept Ирина Дюпор уже 15 лет помогает продать и купить квадратные метры в Европе. Она отметила, что на исторической родине Свободы, Равенства и Братства собственность – «это священная корова Гражданского кодекса». Сделки проводятся только с участием нотариуса и после тщательной проверки документов. Во Франции нет никаких ограничений на владение недвижимостью для иностранцев, за исключением людей, которые входят в санкционные списки – им запрещены транзакции.



– В перечне представители не только России, – пояснила Ирина. – Там больше представителей Ирана, Сирии, Северной Кореи, Вьетнама и Китая. Отмечу, что россиянам сложно получить кредиты, как, кстати, и украинцам, активы которых считаются рискованными. Больше всего ограничений для французов. Они касаются людей, которым запрещено владение недвижимостью, а также арендодателей, которые сдавали объекты незаконно или предоставляли некондиционное жильё, и были за это осуждены. У иностранцев могут попросить заверение, что человек не имеет ограничений в своей стране. Как пример приведу категорию чиновников, которым зачастую нельзя владеть зарубежной недвижимостью.

Россиянам сейчас нужно учитывать список так называемых недружественных стран – возможно, необходимо разрешение на покупку в госорганах РФ. В большинстве случаев любое физическое или юридическое лицо имеет право на владение недвижимостью во Франции, будь это коммерческое помещение, производственное, сельскохозяйственное или жилое.

Во Франции всё регламентировано, поэтому обмануть покупателя недвижимости трудно. Например, предусмотрена возможность без штрафа выйти из сделки в случае неполучения кредита или отсутствия разрешения на постройку, реконструкцию, запланированную покупателем. Все сделки с участием несовершеннолетних требуют разрешения специального детского судьи, который смотрит, чтобы не нарушались интересы ребенка. Если продаётся семейная недвижимость, то все члены семьи должны дать согласие. Нельзя продать объект с финансовым обременением.


– Нотариус проверяет все документы, – рассказала эксперт. – Это сильно увеличивает сроки покупки, зато сделка безопасна. Добавлю, жилищно-строительный кодекс тоже направлен на защиту покупателя. И еще существуют набор обязательных предпродажных проверок на наличие грибков (плесени), термитов, асбеста, свинца, а также диагностика – изоляционная и энергетическая. При ипотечных кредитах нотариус выполняет несколько действий – получает деньги покупателя, на них закрывает долги продавца, очищает ипотечную запись и тогда уже регистрирует право собственности покупателя. Дополнительную защиту создают лицензированные агентства недвижимости, которые тоже проверяют всю информацию. Ведь продавец не всегда спешит сообщить полные и достоверные данные.

Тем не менее, и во Франции для иностранных покупателей есть некоторые риски. Например, мэрия имеет право преимущественной покупки. То есть она может вытеснить из сделки любого покупателя. В связи с этим не рекомендуется занижать цену объекта, потому что администрация может позариться на него. Такое хоть и редко, но случается.

Нужно учитывать, что если объект внесен в реестр исторических памятников или находится в 500 метрах от такого здания, то владелец должен получить разрешение главного управления архитектуры на реконструкцию и любые работы по изменению.

Внимательно читайте устав совладельцев. Ведь может оказаться, что в соответствии с ним нельзя ставить сплошной бетонный забор или повесить на фасаде ярко зелёную маркизу. А еще бывает, что запрещено строить объекты ближе двух метров от дороги. Во Франции очень жёсткие правила по возведению недвижимости.



– Владельца могут лишить права собственности по решению суда, но для этого необходимы очень серьезные основания, – сообщила Ирина Дюпор. – Даже сейчас собственность людей из санкционного списка временно заморозили с блокировкой продажи, но жилья они не лишились. Что касается налогов, то информация о них, а также коммунальных платежей предоставляется перед продажей. Если не платить, то собственность будет выставлена на аукцион. Из вырученных денег покроют долги и издержки, остальное отдадут бывшему владельцу.

При сдаче недвижимости во Франции платят налог – 20% от дохода при аренде без мебели и 10% с мебелью. В Париже нельзя сдавать жилье туристам без специального разрешения, за это может быть большой штраф.

– Иностранцам разрешены все сделки с имуществом, но следует знать, что при дарении и наследовании третьим лицом (не родственником) налогообложение – 60%, – предупредила эксперт. – Для передачи недвижимости лучше использовать другие механизмы. В заключение порадую приятной мелочью – наличие недвижимости помогает получить вид на жительство. И еще одна рекомендация – не старайтесь сэкономить на агентстве, при самостоятельных поисках и покупках можно получить проблемы, которых легко избежать, если работать с профессионалами. Не подписывайте договор, если вам в нем непонятна хоть одна строчка и не даны пояснения специалистов.

Как не замерзнуть в Испании


Практикующий международный эксперт, владелец компании Primavera Estate с филиалами в Европейских странах и агент по продаже недвижимости с 30-летним стажем Нелли Осе рассказала о рисках покупки в Испании:

– Если говорить о рынке недвижимости в Аликанте и ближайших районах, заканчивая Торревьехой, то выбор довольно большой, но могут быть строительные, эксплуатационные дефекты. Одна из серьезных проблем – отсутствие инфраструктуры. В некоторых населенных пунктах магазины и другие учреждения работают только в сезон. Зачастую сказывается несоответствие понятий «рядом» – это может быть и 300, и 2 километра до пляжа. Первый этаж по факту может оказаться третьим. В Испании нижний уровень считается межэтажной зоной, потом идет бахо – первый этаж, далее – второй.



Нужно знать об этапах сделки. Например, после выбора заключается договор резервации, и покупатель вносит залог – от 1 до 1,5% от стоимости. После этого объект должен быть снят с продажи и не демонстрироваться другим желающим приобрести недвижимость. При отказе от сделки залог остается у продавца. Если решение изменит собственник, то должен вернуть залог и такую же сумму неустойки.

– Иностранцам необходимо оформить идентификационный номер, – добавила Нелли Осе. – Без этого документа невозможно провести сделку ни с недвижимостью, ни с транспортными средствами. К заявлению прилагаются фотография и квитанция об оплате пошлины. Также нужно открыть счет в банке. При покупке недвижимости в Испании нельзя платить из другой страны, нотариус, как правило, требует чек из испанского банка, чтобы можно было его проверить. Купить недвижимость за наличку не получится. Кроме того, счет в банке Испании все равно понадобится для налогов и коммунальных платежей. Ограничений при открытии счета нет, но гражданам России и Беларуси стоит подготовить документы, подтверждающие легальное происхождение денег. Ипотеку россиянам сейчас не дают.

Важно проверить информацию о недвижимости – юридический статус, кто является собственников, наличие неоплаченных счетов, долгов.

Следующие этапы:

заключение предварительного договора и внесение 10% от стоимости объекта;
подписание договора купли-продажи с нотариусом;
ожидание регистрации;
оплата сборов и налогов в течение 30 дней;
обращение за годовой мультивизой после регистрации права собственности;
переоформление договоров обслуживания на себя.



Иностранец может дарить, продавать и сдавить жилье, также передавать в наследство, но при этом обязательно платить налог на владение недвижимостью нерезидентами.

– У меня был случай, когда женщина получила квартиру в наследство, владела 4 года и не знала о налоге, – рассказала Нелли. – Решила продать и выяснилось, что накопился долг и штрафы на 12500 евро.

Если цель покупки – инвестиции через сдачу в аренду, то нужно проверить наличие туристической лицензии. Не все владельцы могут ее получить, а без этого документа запрещено вести коммерческую деятельность. Затем, как пояснила эксперт, нужно позаботиться об оформлении лицензии на нового владельца.

– Не покупайте недвижимость удаленно, – рекомендует эксперт. – Реальной картины при показе фото и даже при видеообзоре не увидите. Окна могут выходить в узкий колодец – патио. Это не только не самый приятный вид, но и запахи с чужих кухонь, которые всегда будут у вас в квартире. Не всем понравится шумный перекресток поблизости или большой бассейн перед окнами – там будет очень шумно летом, когда соберется много детей. Важна и ориентация на солнце. В Испании множество домов старого фонда с одним стеклом. Все продувается, зимой очень холодно. Надо выбирать варианты с солнечной стороной. Учтите, что отопления почти нигде нет. Иногда стоят обогреватели, но выгоднее встроенная система-сплит – она экономнее и эффектнее.



Арендодатели обязаны платить налог порядка 20% от доходов, который рассчитывается отдельно от Booking и Airbnb. Раз в год подается декларация. По-прежнему актуальна проблема с «окупасами», то есть с захватами собственности. Она не грозит при краткосрочной аренде, а вот при долгих периодах опасна. В связи с этим собственники в Испании нередко просят депозит за год, запрашивают полные данные о человеке – месте работы, выписку со счета, чтобы обезопасить себя.

– Собственнику нужно поставить сигнализацию, это 50 евро в месяц, – советует Нелли Осе. – И желательно иметь доверенное лицо, которое будет забирать почту. «Окупасы» зачастую вычисляют недвижимость, в которой никто не проживает, по скопившимся газетам и письмам. В завершение добавлю – если недвижимость находится в военной зонею, а это OrihuelaCosta и любимая многими россиянами Торревьеха, нерезидентам Евросоюза необходимо предоставить справку о несудимости с апостилем. Для того, чтобы проверить, находится ли недвижимость в военной зоне, запрашивается сертификат в Регистре Собственности. Гражданам Евросоюза такое разрешение не нужно.

Эксперт Елена Царева добавила свой список рисков:

приобретение неликвидного варианта – неудачное расположение, удаленность от значимых мест, отсутствие в многоквартирном доме лифта, плохое состояние фасада и мест общего пользования, а для жилья типа бунгало или таунхаус – отсутствие облагороженной придомовой территории;

мнимая экономия при покупке жилья «под ремонт» – такая недвижимость продается со скидкой, но стоимость ремонта может превысить запланированный бюджет;

непроверенная доходность жилья – в итоге апартаменты плохо сдаются или совсем невозможно сдать;

приобретение жилья с обременениями и задолженностями.

Елена предложила и варианты решения:

анализируйте рынок для удачного вложения;
выбирайте недвижимость, учитывая цели покупки;
изучите порядок оформления сделок в Испании;
предложите предоставить документацию, которая содержит информацию об объекте – например, escritura, nota simple, último recibo de IBI, certificado de habitabilidad, certificado de la comunidad de propietarios.

– Не переоценивайте свои возможности, – рекомендует эксперт. – Знание испанского на уровне заказа в кафе не поможет понять документы. Доверьте вопрос проверки документов специалистам. Не торопитесь принимать решение. В случае приобретения коммерческой недвижимости нужно проверить возможность получения разрешения на необходимый вид деятельности от местных властей. Вдобавок довольно часто такие объекты передаются в составе действующего имущественного комплекса. Переоформление прав осуществляется путем продажи доли участника или участников юридического лица. При этом могут выявиться кредитная задолженность перед контрагентами, займы, ипотека. Иногда бывает раздутый штат сотрудников, которых невозможно уволить без существенных затрат по выплате компенсаций.

Земельные ограничения в Черногории


Эксперт по рынку недвижимости Черногории Анна Свидерская рассказала, что иностранцы – как физлица, так и юридические – по-прежнему могут легко и быстро покупать жилье и коммерческие объекты. Нюансы есть разве что в приобретении земельных участков. Перед покупкой нужно знать, что иностранцы не могут быть собственниками земель сельхозназначения, лесов. Откажитесь даже от обсуждения сделки, если предлагают участок в национальных парках, природной зеленой зоне или на островах. Памятники культуры тоже не для иностранцев. Недвижимость должна быть на расстоянии более километра от границ страны или других стратегических объектов.



Другие особенности:

иностранец в качестве физлица может претендовать на землю не более 5000 кв. м. с каким-либо зданием;
без постройки можно приобретать только участок, который входит в урбанизированный план, с утвержденным проектом и разрешением на строительство.

Для основной массы россиян в Черногории тоже мало что изменились.

– Есть только список объектов, на которые наложен арест, но там владельцы из санкционного списка, – отметила Анна. – Ожидалось, что закроют программу «золотых паспортов», среди претендентов на которые довольно много граждан РФ, но она продлена до конца года. Для получения ВНЖ за недвижимость нужно приобрести объект на сумму от 250 000 до 450 тысяч евро – в зависимости от региона.

Говоря о рисках, эксперт отметила, что в последние годы модно использовать недвижимость как прибыльную инвестицию, но при этом нужно учитывать возможный доход. Заработать много на одном объекте, тем более из разряда недорогих, до 60-70 тысяч евро, вряд ли получится, что бы ни обещала реклама. Доход, скорее всего, не превысит пяти процентов. При покупке нескольких объектов уже можно говорить о правильном управлении, более выгодных условиях и серьезной прибыли.

Приобретая жилье под аренду, нужно понимать, какие территории наиболее привлекательны и каких клиентов там можно ждать. Например, европейцы вполне спокойно могут поселиться далеко от моря и добираться до него на машине или других на других транспортных средствах, например, на велосипеде. Для жителей ЕС важнее уют, тишина, то есть они в большинстве случаев выберут Тиват, Ульцинь или Боко-Которский залив. Граждане России, Беларуси и других стран бывшего Советского Союза предпочитают жить около моря, выбирая Будву или Барскую Ривьеру.

– Рентабельность объекта, купленного для сдачи в аренду, зависит и от района, и от способа управления, – пояснила эксперт. – Можно это делать самостоятельно или поручить компании, которых довольно много. Они берут от 10 до 30% от суммы дохода. Занимаются и дополнительными услугами – оплачивают счета, делают мелкий ремонт. В Черногории аренда жилья считается бизнесом, который должен быть официальным. Нужно получить разрешение, подать пакет документов на легализацию объекта, встать на учет в налоговой инспекции. При наличном расчёте арендодатель обязан иметь кассовый аппарат и выдать чек. Требование это по закону ещё с прошлого года, но вводить в практику начинают с этого. Разрешение выдают на месяц, сезон и на год – в зависимости от пожеланий владельца.



Налог за аренду с физических лиц за последние годы вырос 9 до 15% от дохода. Обязательна подача налоговых деклараций. Никаких гарантий, что на квартиру или дом постоянно будут находиться арендаторы, нет.

В Черногории возможны срывы сроков по завершению работ и введению в эксплуатацию. Сохраняется опасность того, что дом перейдет в разряд недостроев или его не подключат ко всем коммуникациям, не примет комиссия. Во всех этих случаях покупатель не сможет получить Лист Непокретности (право собственности).

Необходимо проверять разрешение на строительство, качество возведения. Для объектов в частном секторе лучше заказывать строительную экспертизу. При покупке земли может оказаться, что участком владеет несколько человек и будет трудно договориться, выход на сделку займет очень много времени.

При продаже документы тщательно проверяют, так что в этом случае мошенничество практически исключено. А вот с арендой иногда бывают неприятные сюрпризы, когда деньги перечислены, но ни жилья, ни владельца найти нельзя.


Аналитики International Investment отмечают, что на сегодняшний день в Европе немало рисков при покупке недвижимости и сказываются санкционные ограничения. Вдобавок Россия составила список из 48 недружественных стран, в которых сделки для граждан РФ затруднены, нужно получить одобрение правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. Периодически возникают и проблемы с визами в страны Европы, поэтому россияне и белорусы зачастую обращают внимание на более комфортные и безопасные для них страны. Среди таких Турция, ОАЭ. Все более популярной становится Грузия, где самые свободные условия проживания и ведения бизнеса, население говорит на русском языке и относится к приезжим довольно дружелюбно.

В Грузии можно жить целый год без каких-либо оснований, затем пересечь границу с любым другим государством и въехать снова. Покупка недвижимости стоимостью от 100 тысяч долларов дает право получить ВНЖ и правила приобретения, да и владения проще, чем в Европе. В последние годы рынок недвижимости Грузии активно развивается. Появились объекты уровня премиум и элит, в том числе закрытые жилые комплексы с европейским уровнем качества, обслуживанием и гарантированным доходом от 8% годовых. Застройщики настолько в этом уверены, что прописывают доход в договоре купли-продаже. Капитализация таких объектов составляет от 20% в год из-за дефицита на рынке.

Автор: Татьяна Бородина, фотографии предоставлены экспертами

Ранее International Investment писал о том, как купить жилье в Италии и Дании.
Поделиться в Facebook