На рынке недвижимости Черногории установили новые правила

Об изменениях в налоговом законодательстве, новых правилах сдачи в аренду, видах мошенничества, критериях выбора инвестиционных объектов и перспективах рынка нам рассказала эксперт по рынку нежвижимости Черногории журнала International Investment Анна Свидерская.

- Анна, что сейчас происходит на рынке недвижимости Черногории? Несколько лет назад была четкая тенденция снижения цен. Как изменилась ситуация? Какова динамика последние пару лет?

- На рынке черногорской недвижимости постепенно наступают перемены – вступают в силу новые законы, меняются налоги, условия покупки у застройщиков и цены также меняются. Пик спада произошел в 2014 году и сейчас происходит медленное снижение из-за срочных сделок, от продавцов, которым срочно нужны деньги. Особенно цены изменились на вторичном рынке. Если ранее владелец готов был ждать, чтобы цена выросла, то сейчас многие готовы продавать по рыночной цене. А если деньги нужны срочно, то и ниже. Много объектов появилось, при покупке которых новый владелец может получить в подарок гараж или паркоместо (которые ранее стоили 10-15 тыс. евро, а так как в Черногории парковочные места не покупают, продавцы их «дарят») или даже автомобиль.

Например, был объект – вилла с бассейном в Барской Ривьере, с первоначальной стоимость 370 тыс. евро. Затраты на строительство – полностью легальное - и полную отделку этого объекта составили 340тыс. евро. В итоге дом продали по цене €190 тыс. Но такие сделки проходят редко и надеяться на них не имеет смысла.

Черногория – страна маленькая, земли мало, хороших мест еще меньше и хорошее предложение может быстро уйти - например, прекрасная вилла с бассейном в Боко-Которском заливе очень быстро продалась при снижении цены буквально на 5%.

На первичном рынке застройщики на стадии строительства все чаще проводят акции и предлагают очень привлекательные условия, каких ранее не наблюдалось. И в эти моменты распродаются все самые лучшие варианты буквально за 2-3 недели. Из примеров, в прошлом году наш клиент, который не смог вовремя приехать или удаленно забронировать сделку лишился прекрасного варианта.

- Что доминирует на рынке? Спрос или предложение?

На данный момент в Черногории создается впечатление, что предложение превышает спрос, Но как нам кажется, это ложное впечателение. Дело в том, что на рынке сейчас много предложений со сниженной ценой, у которых в дальнейшем будут вопросы с правильной регистрацией изменений, внесенных при строительстве и это приведет к дополнительным затратам. Хороших же предложений беспроблемных объектов очень мало.

Единственный сегмент, который претерпел изменения, это средний сегмент по цене 200-500 тысяч евро в Будве. Этот район традиционно предпочитали покупатели из СНГ и сейчас некоторые хотят продать, а покупателей стало меньше. Но начали заходить покупатели из Турции – им Будва очень напоминает Аланью. Поэтому при решении покупать сейчас или нет, мы по-прежнему говорим, что «выбирайте и если нравится - покупайте». Потому что лучше мы попробуем договориться о скидке на 3-5% чем вы отложите и потеряете то что вам понравилось.

Также вырос спрос на недорогие объекты, ценой до 60 тыс евро, а адекватных предложений мало. На участки земли спрос вырос – многие вкладывают в строительство мини гостиниц, многоэтажных домов.

- Раньше россияне считались главными покупателями курортной недвижимости на побережье. Как ситуация выглядит сейчас? Кто основной покупатель?

- За последние годы ситуация меняется и на смену покупателям из России, которые все больше продают купленное ранее, приходят покупатели из Турции и Европы, но они уже не могут заменить тот объем, который был ранее, да и требования к объектам у них другие. Наше агентство всё больше получает запросы от европейцев, в том числе англичан и жителей скандинавских стран, но у них абсолютно другое видение жизни в курортной стране и цели покупки.

- Средняя цена на квадратный метр недвижимости в Черногории. Вот что волнует обычно покупателя в первую очередь. Но цены очень разнятся в зависимости от класса жилья и от его месторасположения. Можете провести нам маленький экскурс по ривьерам Черногории и Боко-Которской бухты, объяснив отличия между ними и разницу в ценах?

- Конечно же, покупателя всегда волнует сумма, которую ему необходимо будет потратить. И в разных регионах Черногории эта сумма будет отличаться. Можно проследить четкое повышение стоимости квадратного метра постепенно от Ульциня до Херцег-Нови. Так как наша компания, в первую очередь, занимается недвижимостью на первичном рынке, то и цены мы можем сравнивать на объекты от застройщиков.

Итак, в Ульцине на стадии строительства стоимость м2 составляет от 1000-1100 евро и практически нет разницы на каком этаже расположена квартира и после введения в эксплуатацию стоимость квадрата будет 1300-1600 евро, в Баре – на стадии строительства от 1200-1500 евро за м2 и в готовом доме 1600-1800 евро, при этом цена будет возрастать пропорционально этажу – верхние этажи, видовые или пентхаусы, уже будут стоить +/-2500 евро/м2, после окончания строительства стоимость возрастает еще на несколько сотен евро. В Будванской Ривьере стоимость метра квадратного начинается от 1800 евро в комплексах эконом класса и до 8000-10000 евро в элитных клубных комплексах и после введения комплекса в эксплуатацию цена становится выше в 1,5 -2 раза. В Тивате и окрестностях стоимость в новостройках, на стадии строительства, стартует от 2000-2300 евро в комплексе эконом класса и 4500-5000 евро в комплексах класса люкс. После ввода в эксплуатацию стоимость возрастает еще в 1,5 раза. В Которской бухте ценовая политика аналогичная с Тиватом. В Херцег-Нови и его општине стоимость метра квадратного немного снижается, преобладают компактные клубные комплексы с бассейном со средней стоимостью 2500 евро за м2.

Кроме разницы в стоимости квадратного метра, разница по регионам состоит в том, что разные потребители и классы жилья. В Ульцине и Барской ривьере преобладает жилье среднего класса, а в Будве и дальше по побережью достаточно много комплексов закрытого клубного типа с развитой инфраструктурой люкс класса и там на это есть спрос как среди покупателей из стран СНГ так и Европы и Азии. Которская бухта она всегда считалась и считается более элитной и престижной. Здесь другая концепция застройки и требования к качеству и стилю. Жилье здесь выбирают европейцы и ценители качества и той атмосферы, которая царит в данном регионе. Именно здесь можно приобрести реставрированные старые каменные дома со своей историей и наслаждаться шикарным видом на залив и в этом регионе недвижимость всегда будет в цене, а значит это выгодное вложение.

- В любой стране есть недвижимость условно «для себя» и есть «для инвестиций». Но все равно есть доминирующая тенденция. Например, купить недвижимость в Италии, с учетом цен и налогов, это чаще удовольствие лично для себя, чем инвестиция. А недвижимость в Черногории? Это инвестиция или вложение в собственный комфорт? Чего ожидать и чего искать человеку, который задумался о покупке недвижимости в Черногории?

- Вопрос достаточно сложный и неоднозначный и, в первую очередь именно этот вопрос мы задаем покупателю – цель вашей покупки. Мы можем подобрать варианты объектов для любой цели, но при этом всегда подчеркиваем, что тот объект, который вы покупаете для себя, для отдыха – это, не инвестиция. И если говорить серьезно, покупка объекта за 50-60 тысяч евро, что сейчас преобладает в запросах, это не есть инвестиция. Это вариант, надежнее чем депозит в банке, с большей вероятностью вернуть свои деньги и это важно понимать, но при правильной тактике можно говорить о доходе в размере 4-6%. При правильном приложении усилий можно добраться и до ставки до 10%, но нужно понимать, что брать и как этим управлять. И на одном объекте такое сделать будет невозможно. Поэтому мы честно говорим, что средняя доходность может быть 5%, но при правильной рекламе и самостоятельном управлении.

Серьезная инвестиция - это покупка определенного количества объектов в различной ценовой категории, в разных регионах под разного потребителя и главное - правильное управление этими объектами. В Черногории еще можно найти варианты именно для такой покупки и на очень выгодных условиях. Для этого мы проводим переговоры со строительными компаниями, получаем для инвесторов самые выгодные условия. Только в таком варианте можно говорить о серьезном доходе!

- Тенденции к капитализации недвижимости в Черногории пока не наблюдается. Значит, если целью покупки недвижимости является прибыль, то это доходы от аренды. Что нужно подбирать для этой цели? Каковы критерии потенциально доходного объекта и какой рентабельности можно ожидать на самом деле?

- При выборе объекта на покупку под сдачу, в первую очередь нужно четко понимать, кто будет потребителем – арендатором, так как от этого зависит, какой регион выбирать, какой тип недвижимости. Это связано с тем, что у европейцев и туристов из стран СНГ разные предпочтения и критерии выбора – первые предпочитают такие регионы Черногории как Боко-Которский залив, Тиват или Ульцинь, тогда как вторые Будву с округой или Барскую Ривьеру. Для европейцев нормально жить вдали от моря, в тихом месте и добираться до инфраструктуры на машине или велосипеде, а для жителей СНГ важна близость моря. К оборудованию/обстановке в квартире/доме также разное отношение – простота и минимализм или полная укомплектованность, комфорт.

Если говорить о рентабельности, то она будет зависеть в первую очередь не столько от объекта, хотя конечно же это важный фактор, сколько от того, как им будут управлять – самостоятельно или через управляющую компанию. В любом варианте управления своим клиентам мы озвучиваем рентабельность не выше 4-6%, после вычета всех расходов. По каждому объекту мы своим клиентам даем рекомендации по вариантам управления и обсуждаем все плюсы и минусы.

- С января 2018 года в Черногории вступил в силу новый закон, регулирующий право на сдачу в аренду апартаментов и прочей недвижимости. Что изменилось? Кто имеет право сдавать недвижимость в аренду? Какую процедуру для этого нужно пройти, и кто попадает под ограничения?

- Правила ужесточились и теперь для того, чтобы получить разрешение на сдачу в аренду объекта, кроме обычной поверки счетчиков, необходимо подать пакет документов, одним из которых является подтверждение того, что объект легализован или поданы документы на легализацию. Без этого документа получить разрешение на сдачу невозможно.

Кроме этого, необходимо зарегистрироваться в налоговой, приобрести чековую книжку и журнал регистрации. Такие меры приняты для того, чтобы упорядочить рынок аренды, снизить риски мошенничества и повысить качество предоставляемых услуг. По прежнему, сдавать в аренду может любой владелец объекта – физическое или юридическое лицо, при условии, что предоставлены все необходимые документы и получено разрешение. Разрешение можно получить как на месяц, так и на сезон или на год.

- Какие налоги придется платить от прибыли с аренды?

[i]По предварительным данным для физических лиц, которых большинство, необходимо ежегодно платить налог 9% от дохода, подав декларацию в налоговую инспекцию. Возможно будет также ежемесячное отчисление в размере 153 евро, но на данный момент эта информация уточняется, так как в налоговых органах пока не отработана четкая схема. В это же время, те владельцы, которые сдают свои объекты в аренду и платят официальные налоги и имеют все разрешения освобождаются от уплаты ежегодного туристического налога, который платят все иностранные владельцы при оплате ежегодного налога на недвижимость. В отношении налогообложения появляется все больше нюансов, и мы своим клиентам рекомендуем пользоваться услугами бухгалтера или брать консультации, для оптимизации налогообложения. Для юридических лиц предусмотрена своя отдельная схема.

- Если инвестор сам не живет в Черногории и не может лично заниматься управлением своей недвижимости при сдаче ее в аренду, то во сколько ему обойдутся услуги управляющей компании?

- Стоимость услуг управляющей компании зависит от того какой пакет выберет инвестор, что в него будет входить. Сейчас на рынке появляется все больше компаний, которые оказывают услуги по управлению, и они озвучивают стоимость своих услуг в размере от 10 до 30% от суммы дохода + различный набор услуг, таких как отплата счетов, проветривание, подготовка к сезону/зимнему периоду, мелкий ремонт и т.д. При этом гарантий, что объект будет иметь высокую загрузку – нет. Редко бывает такой вариант как выкуп/оплата наперед за сезон. В данном случае агентство/управляющая компания выплачивает инвестору оговоренную сумму перед сезоном, а затем сдает в аренду на своих условиях.

- Какие ловушки могут подстерегать при покупке недвижимости в Черногории? Чего опасаться? В чем возможные риски?

- В основном риски могут быть связаны с покупкой объектов на стадии строительства, так как нет 100% гарантии, что дом будет введен в эксплуатацию в сроки или были прецеденты, когда главный инвестор/застройщик тратил деньги, полученные от покупателей не на строительство и в итоге объект остался недостроем. Так же есть риск, что дом не будет введен в эксплуатацию должным образом -не будет подключен ко всем коммуникациям или его не примет комиссия, а значит покупатель не сможет вступить в права собственности и получить Лист Непокретности (право собственности). Также есть риски, что строительство начато без разрешения или с нарушением проекта, или без уплаты всех налогов строительной компанией. В случае покупки объектов в частном секторе (домов/вилл) возможны риски с некачественным строительством, последствия которого невозможно выявить сразу без специально заказанной строительной экспертизы. При покупке земельных участков есть риск затягивания сроков проведения сделки по причине того, что у участка несколько владельцев и не всегда можно прийти к быстрому консенсусу по цене или же, если продавцы живут в разных странах, то собрать их вместе так же бывает сложно. При любой сделке, где у объекта несколько владельцев, всегда присутствует риск затягивания сроков.

Наш опыт работы на рынке позволяет покупателю чувствовать себя спокойно и уверено, что все пройдет гладко, так как прежде чем предложить вариант, мы проверяем его документы и анализируем возможные риски.

- Бывают ли случаи мошенничества при покупке недвижимости в Черногории? Расскажите подробнее о известных Вам ситуациях

- Случаи мошенничества на рынке недвижимости Черногории в основном связаны с арендой, так как при продаже достаточно сложно что-либо сделать – документы проверяются нотариусом, в основном идут продажи в присутствии как продавца, так и покупателя. О любых обременениях покупатель будет уведомлен нотариусом или информацию можно получить в кадастре перед сделкой, что мы постоянно используем в нашей практике.

С арендой были случаи, когда люди перечисляли деньги за аренду апартаменты/виллу, а в итоги оказывались ни с чем, так как принимающая сторона переставала выходить на связь.

Хотя нужно добавить следующее: в Черногории сложно провести аферу с недвижимостью – все юридически прозрачно. Но тут очень много подводных камней – это связанно с отношением к риелторам. Покупатель из СНГ часто не понимает за что он платит у себя на родине риелтору (вернее он считает, что платит посреднику, обойти которого – это дело чести). И приезжая сюда многие стараются поступить точно также - купить самостоятельно. Это нормально (хотя тут процент с продажи платит продавец и если вы приходите самостоятельно, то такая скидка не учитывается), но приносит много проблем в дальнейшем – юридически у вас вопросов нет, но практически их может быть очень много. Например, собственник один, но его участок был ранее в составе большего участка и разрешение на строительство выдавалось на этот большой участок, и дом уже построен на другом участке, а на вашем участке обновление документов на строительство не произошло, так каквоспользовались ранее выданным. Фактически все юридически правильно, но строительство не проведено по документам в двух инстанциях, что с этого года влечет значительные штрафы. Или пример с коммерческой недвижимостью – заманчивые условия, но «непроходное место для бизнеса» и т.д. И получается, что в дальнейшем покупатель может иметь много проблем в юридически заверенной сделке. Вот для этого и нужен риелтор. Выяснить все эти вопросы заранее и подсказать.

- Коммуникации – больное место в частном секторе Черногории. Несколько лет подавляющее большинство вилл на побережье были лишены не только газа, но и центрального водоснабжения и канализации. Заказывали автомобили для доставки воды и выкачки выгребных ям. Что-то изменилось? Прокладываются центральные магистрали канализации и водоснабжения?

- Вопрос с коммуникациями действительно имеет место быть в Черногории. Но во всех минусах есть свои плюсы. Так как газ в стране не добывается, соответственно говорить о газификации частного сектора или квартирных домов не стоит. Но в продаже есть газовые баллоны по достаточно приемлемой цене 15-16 евро. Его хватает для семьи из двух человек на 1,5-2 месяца. Водоснабжение и канализация по мере возможности и разработанного общинами плана постепенно проводится и происходит поэтапное подключение все новых районов побережья. Но сказать однозначно что централизация — это большой плюс нельзя, так как иметь автономное водоснабжение в виде резервуара намного выгоднее, особенно в сезон, когда бывают отключения воды по ряду причин или просто не хватает напора. Многие владельцы домов до сих пор имеют резервуары с водой, а у некоторых на участках есть свои колодцы. Септики вместо центральной канализации при нынешних технологиях и возможности в строительном супермаркете приобрести специальную химию, это тоже скорее плюс. Автономность в такой стране как Черногория это выгоднее даже с экономической точки зрения, так как зная свое потребление, собственник может заранее сделать необходимые запасы и в случае отключений/перебоев продолжать спокойно наслаждаться отдыхом.

Иностранные инвесторы в Черногории могут претендовать на получение гражданства? В 2010 году Правительство страны заявило о предоставлении гражданства в обмен на инвестиции. Но вложить необходимо не менее €500 тысяч. Сейчас готовится новая Программа экономического гражданства Черногории. Рабочее название программы Montenegro Special Investor Program. Её разрабатывает специальная группа, в которую входят различные министерства, комитеты, привлечены зарубежные эксперты и консультанты по вопросам инвестиционной миграции. Программу должны были подготовить до конца 2017 года, но по данным на февраль 2018, программу всё ещё разрабатывают. Что уже известно об этой программе и как она изменит существующую практику?

Программа Montenegro Special Investor Program все еще находится в стадии разработки. Каких-либо конкретных данных нет о ней. Есть только предположения что возможно гражданство будут давать за инвестиции в приоритетные отрасли экономики страны такие как туризм (отели 5*), электроэнергия и аграрный сектор. Размер инвестиций так же не известен, как и будет ли распространяться условия получения гражданства на членов семьи инвестора.

Информация о предстоящем вероятном принятии Черногории в Евросоюз как-то повлияло на рынок недвижимости? Это чем-то стимулировало спрос?

Черногорцы восприняли эту новость воодушевленно и даже был период, когда была попытка на этом фоне немного повысить цены, но так как по факту вступление в ЕС вопрос далеко не решенный и возможная дата – не ранее 2025 года, говорить о стимулировании спроса пока что рано.

Сейчас идет активное изменение законодательства страны, упорядочивание ряда процессов, приведение норм к европейским стандартам, изменение налогообложения. Одним из факторов, которые могут простимулировать спрос на рынке недвижимости Черногории, это то что, по новому Закону про иностранцев появилась такая норма как получение ПМЖ для владельцев недвижимости, при соблюдении определенных требований. А если брать во внимание перспективу вступления Черногории в ЕС, то владение недвижимостью возможно даст шанс получить не просто ПМЖ маленькой Балканской страны. Но пока что это лишь гипотезы, и мы следим за ситуацией.

International Investment

Подсказки: недвижимость Черногория, инвестиции Черногория, недвижимость Европа