Как купить недвижимость в Батуми

Курортный город Батуми привлекает туристов, мигрантов, инвесторов и бизнесменов. Одни мечтают жить около моря, другим столица Аджарии интересна бурным экономическим ростом, стремительным развитием и новыми перспективами. Расскажем всё о рисках и преимуществах, а также о ценах,, ведь собственники жилья и эксперты рынка недвижимости поделились с редакцией International Investment информацией об особенностях покупки квартир и апартаментов в Батуми.

Сюрпризы старого города

Иван из категории практичных романтиков – не просто воображал, как будет жить на побережье, но и приложил к этому немалые усилия. Периодически приезжал в Батуми с 2012 года. Сначала предпочитал останавливаться в съемном жилье, которое находится в центре. Потом некоторое время жил на Новом Бульваре, где ему не понравилась слишком плотная застройка. Через пять лет решил купить квартиру в старом городе, на 1-2 этаже, нравились так называемые итальянские дворики, невысокие, с особой атмосферой.

– Каждый день я ходил, как на работу, и искал жилье, – вспоминает Иван. – Через неделю понял, что самостоятельно найти ничего подходящего не получается. Поэтому дальше ездил с риелтором, причем она разбила мои мечты, сказала, что, конечно, покажет дома в старом городе и поводила по так полюбившимся мне дворам, но покупать там жилье не советует. Оказалось, что там часто встречаются гнилые полы, стены и крыши, плесень, которая не выводится, и живут скорпионы. Я увидел всё это и понял, что жить нужно на этажах повыше и в домах нового типа. Батуми – специфический город, сырость действует разрушительно. Начал смотреть другие варианты, по 3-4 в день, и через некоторое время, как ни странно, я вернулся к квартире, которую риелтор показывала в первый день. Она находится на улице 26 мая, в доме 1980-го года постройки. Когда я покупал подписывал договор по покупке, в здании было 9 этажей, сейчас – 11, в Батуми любят надстраивать. В квартире были газовые плита и колонка, которая подогревала воду. До сих пор не знаю, как прежние владельцы, женщина лет 80 и её дочь, жили без отопления. Зимой, а иногда и осенью-весной, здесь холодно.

Отопление пришлось проводить постепенно, это стало значимой добавкой к стоимости жилья. Впрочем, сейчас цена в 71 тысячу долларов за квартиру площадью 92 кв. м, в центре Батуми, да еще и с видом на море кажется смешной.

Популярные районы около парка 6 мая

– Я доволен своей покупкой, – говорит Иван. – Нисколько не жалею, но обнаружил три минуса. Первый – все окна выходят на юг и солнце светит нещадно, а днем испепеляющая жара. Вынужден был закрыть балкон шторой. Второй минус – с моря часто дует ветер, все щели сразу дают о себе знать. Чтобы избавиться от них, мне пришлось поменять и утеплить окна. Третье – во время дождей периодически появляются протечки. У себя в квартире я все заделал, но моих соседей сверху это не волнует. Собственники здесь не появляются, сдают жилье, а ко мне вода льется через их балкон. Пока я не смог урегулировать этот вопрос. В силу обстоятельств так и не живу в Грузии постоянно, приезжаю 2-3 раза в год, но не сдаю потому, что опасаюсь за сохранность квартиры. Я все-таки очень много в нее вложил. К тому же в этом районе найти желающих арендовать жилье сложно, цены очень высокие.

Влюбилась сначала в Грузию, а потом в грузина

Василина Блинова приехала в Тбилиси на конференцию в апреле 2019 года. Тогда она жила во Владивостоке и работала парикмахером. Впечатления оказались настолько сильными, что, вернувшись домой, начала изучать культуру, историю Грузии, политику, законы, рынок недвижимости и сферу образования. Познакомилась онлайн к экспатами, искала подводные камни, но находила только подтверждение того, что идет в правильном направлении.

– Когда я одна с двумя маленькими детьми приехала в Грузию, многие «доброжелатели» говорили, что мои розовые очки слетят, как только у меня закончатся деньги, – вспоминает Василина. – Возможно, я продолжаю до сих пор разочаровывать этих замечательных, «заботящихся обо мне» людей. Мне, признаюсь, и без них было тревожно, но это ощущение несоизмеримо со страхом проживать какую-то «стабильную» жизнь, когда каждый день как брат-близнец предыдущего, чувствовать одиночество, ходить на одну и ту же работу. Если тебе не нравится место, в котором живешь, ты же не дерево, можешь сменить его. Я не знала, примет ли меня эта страна, люди, но рискнула и продолжаю многих раздражать своей жизнерадостностью. Мы переехали перед пандемией, но я все-таки умудрялась зарабатывать. Потом познакомилась с Вахтангом, он беженец из Абхазии, долгое время жил в Москве, а потом тоже перебрался в Батуми. Мы поженились и теперь я не устаю повторять, что сначала влюбилась в Грузию, а потом в грузина.

Сколько нужно комнат?

Василина открыла агентство бизнес-туризма и недвижимости My Georgia, вместе с супругом они помогают приезжим, которые хотят отдохнуть или жить в Грузии. Отмечает, что спрос на аренду и покупку жилья резко увеличился после 24 февраля 2022 года. Очень много стало россиян, белорусов, а также украинцев. Граждан Казахстана в Аджарии и раньше было много, и сейчас их поток не снижается.

– Чаще всего работаем с русскоязычными, поэтому у нас преимущественно клиенты из этих стран, – пояснила Василина. – Цены на аренду в этом году поднялись в полтора-два раза, стоимость жилья тоже растет. В общем-то, она постоянно поднималась, но сейчас наблюдается резкий скачок – на 30%. В Батуми рынок перенасыщен маленькими студиями и 1-комнатными квартирами, где сделан не очень качественный ремонт. Собственники покупают туда недорогую мебель и технику, чтобы сдавать посуточно в сезон. Квартир с 2-4 комнатами и хорошим ремонтом не хватает, а именно они сейчас более востребованы. Люди покупают недвижимость для проживания и инвестиций, некоторые берут по 2-3 квартиры, оставляют их под управление, их не касаются хлопоты по обслуживанию и поиску клиентов, только получают с этого имущества деньги.

От черного до зеленого каркаса

В Батуми довольно большой выбор – от строек на стадии котлована до готового жилья с уже поставленной мебелью и бытовой техникой. Василина отмечает, что в исторической части города недвижимость сейчас стоит от 2 тысяч долларов за квадратный метр, в новых районах – от 1300, подальше в сторону гор можно купить и за 600-700 долларов, многое зависит от качества дома, расположения и репутации застройщика. Также важно, в каком виде продается недвижимость.

Средние цены апартаментов в Батуми

чёрный каркас (дом построен, но в квартире нет стяжки и штукатурки, разводку всех проводов и труб нужно делать покупателю) – от $1100-1300 за кв. м.;

белый каркас (предчистовая отделка, разведены сантехника и электрика) – от$1200-$1400;

зелёный каркас (полностью законченный ремонт) – от $1400.

Раньше риэлторы не брали комиссию с покупателей, сейчас бывают разные ситуации, но в большинстве случаев продавец вторички добавляет эту сумму к стоимости жилья. Если приобретать через риэлтора у застройщика, то цена, как правило, не меняется. Расчеты агента и девелопера остаются их внутренним делом. Перед сделкой желательно проверить кадастровый номер объекта, чтобы на нем не было обременения, и договор с застройщиком, если речь идет о покупке новостройки.

Важные особенности

В Грузии нет центрального отопления, в некоторых домах стоят двухконтурные газовые котлы – как правило, на балконах, в комплексах могут быть мини-котельные. В Батуми есть апартаменты, в которых стоят только кондиционеры – как правило, они предназначены под посуточную аренду. В некоторых домах спальни делают без окон, а лифты платные. В большинстве квартир нет ванных, санузлы оснащены только душем.

Нормальной считается практика сдачи домов еще до регистрации в Доме Юстиции. Василина говорит, что никакого подвоха в этом нет, можно делать там ремонт, жить или продавать. Покупателю оформят право собственности.

– Если покупаете недвижимость для круглогодичного проживания, то желательно наличие теплых полов, газового отопления, – отметила она. – Кондиционер зимой не согреет. Я для себя выбирала квартиру именно по такому принципу, она у меня в обычном доме. Котел стоит на балконе, отопление водяное, в том числе и на полу, электрическое было бы слишком дорогим.

Оформление сделки

Нотариус не нужен, договор купли-продажи заверяет Дом юстиции. Можно оформить право собственности за пару часов за отдельную доплату или за 1-2 дня в обычном порядке. Расчеты допустимы и наличными, и безналом – все зависит от личных договоренностей.

При таких сделках обычно цены называют в долларах, эту валюту продавцы и предпочитают получать. Впрочем, можно договориться на евро, фунты или лари. Допустимо использовать и криптовалюту, но с этим средством работают обычно застройщики или компании-посредники, которые берут за услугу обналичивания порядка 3%. Если сделка с ипотекой, то на объект выезжает оценщик от банка, заявки рассматривают, как правило, в пределах двух недель.

– Грузия ко всем относится лояльно, – отметила Василина, – И сейчас остается гостеприимной и доброжелательной, но человеческий фактор иногда сказывается. Случается, что менеджеры не хотят говорить, например, на русском языке. На мой взгляд, это нормально. Мы же приехали в чужую страну и должны уважать местные традиции, культуру, людей, которые нас принимают. Не знаете грузинского или английского, нанимайте переводчика, и проблема будет решена.

Элитное жилье

Игорь Ребецкий работает в сфере недвижимости 8 лет, сооснователь агентства недвижимости в Сочи, специализируется на объектах бизнес- и премиум-класса в Батуми. Продал 73 квартиры за первые 8 месяцев после переезда. Себе купил в Аджарии 5 квартир в строящихся комплексах – для проживания и получения дохода. Первое жилье выбрал на 20-м этаже в строящемся доме, тогда оно стоило 850 долларов за квадрат. К декабрю 2022 года полностью закончились монолитные работы, сейчас выкладывают блоки и начинают вставлять оконные рамы. Почти все квартиры в комплексе проданы, а средняя стоимость выросла до 1 200-1 300 долларов за кв. м.

Игорь Ребецкий, эксперт элитного сектора недвижимости Аджарии

– Я смотрю, какие реализованные объекты есть у застройщика, как идут работы на стройке, сколько человек трудится, – рассказал эксперт. – Опыт в этой сфере у меня большой, видел много разных проектов и обещаний от застройщиков. Покупал и продавал жилье на этапе строительства, без ремонта, прошел также полный процесс дизайнерского преображения недвижимости. Могу довольно быстро определить перспективы возведения, приобретения и продажи.

Цель покупки

Игорь Ребецкий рекомендует покупателям сначала определиться, зачем им жилье в Батуми и нужно ли оно им вообще. Стандартное деление для «инвестиций» или «для жизни» считает несерьезным, особенно при вложениях средств для получения дохода. Ведь тогда нужно определить, когда планируется возврат денег и на какую сумму стоит рассчитывать, сколько человек хочет заработать, точки входа и выхода. В большинстве случаев подобные нюансы не учитываются. Эксперт выделил несколько популярных запросов и рекомендует действовать в зависимости от них.

Пока не знаю, для каких целей – Один из самых распространенных сейчас запросов и в нём нет ничего плохого. Учитывая изменения в мире, невозможно прогнозировать, что будет через 1-3 года. Рассматривайте универсальные проекты на этапе строительства с газом и обязательно в популярных местах. Планы способны поменяться, но вы в любом случае сможете распорядиться недвижимостью, как захотите. Только выбирать надо действительно стоящие объекты, которых, увы, мало.

Хочу переехать жить в Батуми – надо проанализировать районы города и сопоставить расположение с вашим темпом жизни, составом семьи, интересами. Решите, готовы ли вы подождать или нужно заехать сразу и сейчас. Выбирайте газифицированный дом.

Буду сам/сама сдавать в аренду – рассматривайте комплексы, где не будет обязательного договора управления, то есть с апартаментами без брендовых отелей или квартиры в обычных многоквартирных домах. Осторожнее, во многих апартаментах нет газа, они больше подходят для посуточной аренды. Впрочем, люди могут снять жилье надолго и в таком доме.

Перепродам и заработаю денег – это самый непростой вариант. Рынок недвижимости Батуми сейчас не спекулятивный. Это скорее про долгие инвестиции от 2 до 5 лет, чем быстрые перепродажи. Да, цены растут, уже через полгода можно будет продать квартиру дороже, но ждать сверхприбыль тут пока не стоит. Либо нужен объем средств для покупки сразу 5-10 квартир в одном комплексе, чтобы выкупить все интересные предложения на определенных этажах на хороших условиях. Очень многое зависит от стадии строительства дома. Конечно, лучше всего покупать на начальном этапе возведения и продаж, но даже в этом случае быстро реализовать не получится. Ведь застройщики предлагают гибкие условия с небольшим первым взносом и рассрочками, а вам, скорее всего, придется ждать клиента со стопроцентной оплатой и подходящим способом получения средств.

Хочу, чтобы всё само работало и приносило деньги – минимум забот и регулярный пассивный доход дают апартаменты под управлением компаний. Лучше ориентироваться на комплексы с брендовыми мировыми сетевыми отелями, благо в Грузии они начали появляться. Выберите несколько объектов, оцените «начинку» типа бассейнов, казино и ресторанов, изучите обещания застройщиков и условия управления. Потом сравните всё это по цене и покупайте лучший вариант. Проект достраивается и без вашего участия сдаётся и приносит прибыль. А вы можете прилетать на месяцок в году и отдыхать в своём номере.

Сколько стоит и где покупать

Цены зависят от стадии строительства, расположения, этажности и уровня престижности бренда. Оптимальным вариантом Игорь Ребецкий считает универсальную недвижимость в ликвидных местах. В этом случае можно и жить, и сдавать, и перепродавать. Причем получить от этого реальную выгоду.

Средние цены в апартаментах и комплексах премиум-класса:

ранние стадии строительства и невысокие этажи – от $800-900 за кв. м;

поздние этапы и средний этаж – $1100-1300;

полностью готовая студия в современном доме с брендовым отелем, под управлением – от 45 до 100 тысяч долларов (от 1.500-1600$ и до 3.000-4.000$).

Ликвидные места

Аллея героев – небоскребы и развитая инфраструктура, супермаркеты, торговые центры, бассейны, фитнесы, рестораны и салоны, до моря близко. Подходит для тех, кто любит оживленные районы;

Новый бульвар – весьма популярен, место интересное, но застройка очень плотная, порою дома стоят почти вплотную – окна в окна, не всем может такое понравиться.

Махинджаури и Чакви – цены ниже, есть интересные объекты, но трудно назвать эти районы особо престижными. Вдобавок, в сезон на дороге к Батуми постоянные пробки. Самые большие плюсы – близость моря и Ботанического сада;

Гонио и Квариати – районы Батуми, которые находятся за аэропортом, по дороге к Сарпи и в Турцию. Здесь самые чистые пляжи Грузии, которые претендуют на голубой флаг. Красивые пейзажи, море, горы с эвкалиптами и мандариновыми садами. Этажность ограничена, выше 20 уровней строить нельзя. Подходит тем, кто любит спокойную, не очень шумную, комфортную и неспешную жизнь.

Зачем переплачивать за бренд?

В Гонио-Квариати возводит недвижимость один из самый лучших по уровню качества девелоперов страны European Village, попавший в ТОП-10 брендов Грузии. Эта компания взаимодействует с международным брендом Wyndham и строит целый город из нескольких отелей высшего уровня и резиденций, объединенных общей инфраструктурой, а также элитные апартаменты. Директор по развитию European Village Наталья Голдовская отметила, что доходность подобной недвижимости варьируется от 8 до 15% в год, капитализация некоторых объектов доходит до 150%.

Наталья Голдовская, директор по развитию компании European Village

– Инвестиции должны приносить прибыль, – констатирует Наталья. – Не всегда просто выбрать для этого подходящую недвижимость. Рекомендую ориентироваться на несколько критериев, среди которых отмечу принадлежность к международным брендам. Подобные объекты узнаваемы во всем мире, привлекают гораздо больший поток гостей, чем обычная недвижимость. Спрос более стабильный, что и обеспечивает существенный доход.



Обещания о больших процентах прибыли многие покупатели воспринимают скептически, ведь на самом деле вся ответственность полностью ложится на инвестора, хотя, конечно, имя международных брендов внушает некоторую уверенность.

– Словам доверять не нужно, – соглашается и Наталья Голдовская. – Смотрите пункты договора, тогда всё станет более ясным. Например, наша компания включает в соглашение гарантию дохода и возможность обратного выкупа через 2 года по более высокой цене. И тоже рекомендую обращать внимание на ликвидность. В Батуми уже много апарт-отелей эконом- и среднего класса, и продолжается массовая застройка подобных объектов. Со временем востребованность такой недвижимости снизится. А вот в секторе элитного жилья Грузии предложений мало, а спрос крайне высокий. Премиальные объекты с годами не теряют в цене и даже становятся дороже. Кроме того, в любой момент на элитный объект найдутся покупатели.

Преимущества покупки недвижимости Батуми

Инвестиционная привлекательность – в 2022 году город снова победил в международном конкурсе и стал самым быстро развивающимся курортом Европы.

Крупные инвест-проекты типа насыпного искусственного острова, World Trade Center, появились мировые бренды отелей Hyatt, Radisson, Wyndham, Hilton и других. Принят план грандиозной реконструкции набережной, которая станет еще более привлекательной. Совершенствуется инфраструктура.

Поток туристов и мигрантов ежегодно увеличивается, что для владельца собственности означает не просто стабильный доход, а повышение его уровня.

Достойный уровень качества премиальных объектов – лучше выбирать застройщиков, которые уже давно работают на рынке и можно оценить их недвижимость. Наиболее надежны проекты с международными брендами.

Беспроцентная рассрочка, которую дают почти все девелоперы на период строительства, а иногда и больше этого срока. Право собственности регистрируют в Доме юстиции и при заключении подобных соглашений. При этом оплачивается только госпошлина, дополнительных сборов нет.

Нет налога на владение недвижимостью, если официальный годовой доход на территории Грузии не превышает 13 000 долларов.

Всё официально – на новые проекты в Батуми оформляются все положенные по закону документы, оплата проводится на юридическое лицо. Нет «серых» схем, расписок. Главное – выбрать надежного девелопера.

Нет ограничений на покупку жилья для иностранцев – можно использовать как предложения о рассрочке от застройщика, так и жилищный кредит. Банки дают ипотеку иностранцам под 6-8% при условии оплаты первоначального взноса – не менее 30%. Пакет необходимых документов каждое учреждение устанавливает индивидуально. В некоторых организациях достаточно паспорта.

ВНЖ Грузии за покупку недвижимости – объекты стоимостью более 100 000 долларов дают право претендовать на годовой вид на жительство , более 300 000 долларов – на пятилетний.



Самые популярные сайты для выбора недвижимости:

ss.ge

myhome.ge

Найти жилье можно также через многочисленные телеграм-каналы, стоит только написать «Батуми квартиры» или «Батуми недвижимость». Несколько групп работает в Facebook (Запрещенная в России соцсеть). Ищите жилье самостоятельно, с риелторами или работайте напрямую с застройщиками. В любом случае вложения в недвижимость оправданы – при покупке не самого лучшего объекта появляется возможность как минимум сохранить обесценивающиеся деньги. А если выбрать более перспективный объект, то в последующем можно жить за счет пассивного дохода.

Татьяна Бородина

Читайте также:

Экономисты прогнозируют повышение цен на грузинскую недвижимость на 15-20%

Прямые иностранные инвестиции в Грузию увеличились в 2 раза

Доходы от туризма в Грузии выросли на 182%