В России зафиксирован рекордный объем непроданных квартир

В начале апреля 2023 года в России значительно увеличилось количество квартир, которые были выставлены на продажу, но остались невостребованными. Москве общая площадь такого жилья составляет 10 миллионов квадратных метров, пишет «Московский комсомолец». Одни эксперты считают, что это проявление затоваренности, другие говорят об особенностях политической и экономической ситуации.

Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов уверен, что спрос упал в связи с геополитическим кризисом, и это главная проблема для рынка недвижимости РФ. Глава Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко подчеркнул, что к дисбалансу привело искусственное снижение ипотечных ставок в ковидные 2020-2021 годы и небывалый рост цен, связанный с этим. Всего за два года жилье в Московском регионе подорожало в 1,5-2 раза в зависимости от сегмента, причем в экономе значительнее, чем в категории элитного жилья. Стоимость новостроек в Москве выросла со средних 178 тысяч рублей за кв. м в конце 2019 года до 272 тыс. в апреле 2022-го. В 2023 году важным фактором стали огромные объемы предложения и низкий уровень покупательских возможностей. Спрос упал и продолжает снижаться, несмотря на то что в марте застройщики делали скидки до 40%, предлагали подарки в виде машиноместа или кладовки. Впрочем, генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова заявила, что снижение цен происходит только в неконкурентоспособных жилых комплексах.

Основатель брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов подчеркивает, что объем предложения в Москве стал рекордным за всю историю строительства в России, поэтому многие застройщики и не спешат выводить новые площадки. Во многих российских городах строительство жилья вообще прекратилось. Девелоперы к тому же начали уменьшать размеры квартир. В 2018 году средняя площадь жилья в Москве составляла 84 «квадрата», теперь – 70. Этот показатель рассчитан по всем классам недвижимости, кроме эконома, где средние размеры держаться на уровне 32 кв. м. При этом многие горожане не могут позволить себе даже крошечную «однушку», потому что с начала года стоимость квадратного метра в Москве выросла на 6%.

Больше всего новых квартир в пределах МКАД предлагают в Западном административном округе Москвы — 8 404. Там же зафиксирована максимальная средняя цена метра — 499 000 рублей. Меньше всего квартир выставлено на продажу в Восточном округе, 2 750. И здесь же самая низкая цена «квадрата» – 313 000. В центре Москвы сосредоточено премиальное жилье, поэтому при анализе его не учитывали, в ЦАО, например, средняя стоимость кв. м – более миллиона рублей, есть предложения за 3-5 и больше млн только за один «квадрат». В Новой Москве цены ниже, чем внутри МКАД – от 170 000-180 000 за кв. м.

Портал РИА Недвижимость сообщает о сокращении активности на рынках премиум-недвижимости Москвы и в бизнес-классе Санкт-Петербурга. В элитной Рублевке продаж стало меньше в три раза, а количество предложений тоже увеличилось. В исследовании консалтинговой компании SRG указано, что в марте 2023 года на первом месте по снижению цен на недвижимость оказались Санкт-Петербург, Тверь и Нижний Новгород. Сильнее всего выросла стоимость жилья в Иваново, Пензе и Новокузнецке. За год максимальное падение цен зафиксировано в Калининграде и Москве. Количество городов с уменьшением цен стало больше.

Возможно, во втором квартале 2023 года ситуация измениться. По крайней мере, аналитики «Эксперт РА» ожидают в этом году роста объема ипотечных выдач на 2-4%, до 4,9–5 трлн рублей. Предполагается, что почти половина кредитов, 44%, придется на льготную ипотеку. Без ее продления рынок сократился бы на 35%. Отмечается, что уровень прогнозируемого роста слабый, потому что цены на квартиры увеличились на 23%, а доходы снизились на один процент. Платежеспособных заемщиков стало меньше.

Введение надбавок к ставке резервирования по ипотеке от застройщика с 30 мая 2023 года снизит объемы выдачи жилищных кредитов. Ослабит потенциал роста и введение надбавок к коэффициентам риска по займам с низким первоначальным взносом, что планируется сделать с 1 июня. Аналитики считают, что из-за ужесточения регулирования в 2023 году банки могут лишиться порядка 80 млрд рублей прибыли. Впрочем, кардинальных изменений они не ждут даже при негативном сценарии. Под этим подразумевают дальнейшее обострение геополитической ситуации и новых санкций, связанных с конфликтом на территории Украины. Это отразится на доходах населения, приведет к наращиванию импорта при закрытии экспортных направлений, возможно снижение ВВП на 4%.

Эксперты International Investment считают, что Россию ждет дальнейшее снижение стоимости жилья. Уже сейчас эта тенденция распространилась на гораздо большее количество городов, чем в 2022 году. Рынок недвижимости РФ остается непредсказуемым и рискованным. При этом жилье в Европе тоже перестало быть привлекательным для российских инвесторов после введения большого количества ограничений, вплоть до запрета на сделки – это уже сделали в Литве обсуждают в Финляндии. Спрос на рынке Турции, которые входил в ТОП популярных среди россиян в 2022 году, упал после февральских землетрясений и исследований, показавших очень низкое качество строительства. Вдобавок, в Турции готовятся к новому значительному сейсмовозмущению, которое может произойти до 2030 года. Сейчас один из самых доступных рынков недвижимости находится в Грузии, где стали возводить в том числе элитные качественные объекты. Доходность по аренде и последующей продаже стремительно растет – особенно по жилью, расположенному в престижных курортных зонах Батуми.