В России упали продажи элитного жилья

Значительное снижение количества сделок отмечается в поселках Подмосковья. Сократилась активность на рынках премиум-недвижимости Москвы и в бизнес-классе Санкт-Петербурга. В элитной Рублевке продаж стало меньше в три раза.

Портал РИА Недвижимость сообщает, что в загородных поселках вдоль Рублёво-Успенского шоссе (Подмосковье) в 2022 году продано всего 74 дома, продаже упали более чем втрое. В 2021 году зарегистрировано более 250 сделок. При этом в 2022 году выросло количество предложений на 12% – до 657, за счет новостроек, но элитное жилье осталось маловостребованным. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын считает, что снижение вызвано резкими колебаниями валютных курсов после начала боевых действий на территории Украины и общей экономической, политической нестабильностью.

По данным консалтинговой компании NF Group, общая стоимость выставленной на продажу элитной загородной недвижимости Подмосковья выросла за 2022 год на 2% – до 595 миллиардов рублей. На этом рынке экспонировалось почти 2,3 тысячи лотов (+14% к 2021 году), из них более 80% относятся к вторичному сегменту. Основной объем предложения сосредоточен на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях. Самые высокие средние цены на вторичном рынке элитного жилья зафиксированы в Рублевке – 481 млн рублей за коттедж. За год цены выросла на 5%.

Количество сделок по аренде элитного жилья стоимостью от 150 000 рублей в месяц в Москве упало на 49%. Специалисты NF Group отметили высокую турбулентность на рынке недвижимости, которая привела к коррекции спроса во всех сегментов. Наибольшее снижение активности наблюдалось в сентябре-октябре 2022 года. Партнер и региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев считает, что низкий спрос со стороны арендаторов сохранится в краткосрочной перспективе. Также в компании фиксируют смещение спроса в сторону менее дорогого элитного жилья и увеличение индивидуальных скидок, которые варьируются от 5 до 20%.

Цена недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге увеличилась в 2022 году на 18%, до 364 000 рублей за кв. м. Объем предложений с новостройками стал больше на 6% и составил 3,2 тыс. квартир, а спрос сократился на 23% по сравнению с 2021 годом – продано лишь 2,9 тыс. квартир, причем 41% с одной спальней, доля студий за год повысилась до 8%.

Напомним, в 2022 году застройщики России не выставили на продажу половину квартир из-за кризиса на рынке. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, только 409 тысяч квартир в 1,6 тыс. домах выведено на рынок, это 53% от общего объема задекларированных под привлечение средств дольщиков. С 1 января по 31 декабря 2022 года были поданы проектные декларации на 3,7 тыс. многоквартирных домов или на 766,2 тыс. квартир.

Генеральный директор и основатель VIPFLAT Леонид Рысев пояснил, что к концу февраля 2023 года на рынке недвижимости России вновь изменилась ситуация в связи с падением рубля. Бессмысленно стало продавать жилье и покупать на эти средства валюту, многие квартиры снимают с продажи, продавцы занимают выжидательную позицию. В нестабильной экономической ситуации, по мнению эксперта, весьма рискованно держать большое количество накоплений в рублях. При этом многие собственники, покидая Россию, оставили на рынке элитной недвижимости довольно много хороших вариантов, но перспективы пока непонятны. Возможно, что уже к осени начнут сказываться последствия разрыва с общей мировой экономикой и появятся связанные с этим проблемы.

По мнению экспертов, которые высказали свое мнение на портале «РБК-Недвижимостью», цены на жилье в 2023 году с большой долей вероятности будут снижаться, а ипотечные ставки расти. В связи с этим к инвестированию в недвижимость нужно подходить особенно осторожно. Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева уверена, что стадия коррекции только началась и может продлиться от полугода до двух лет. «Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками – снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян», – пояснила она, добавив, что миграция также уменьшает долю платежеспособного спроса и увеличивает сроки окупаемости. Причем при перепродаже недвижимости в РФ доходность ожидается ниже, чем от долгосрочной аренды.

Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина отметила, что прогноз делать сложно, потому что много внешний факторов, которые могут кардинально изменить ситуацию, но в целом инвестиции в российскую недвижимость сейчас выглядят как инструмент сохранения капитала, а не приумножения. Для вложений лучше рассматривать проекты на начальной стадии строительства с большим дисконтом, рекомендует директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. Альтернативные вариант для частных инвестиций – коммерческая недвижимость, где можно получить прибыль от 8 до 15%, средний уровень доходности по таким объектам в России – 8-10%. При выборе стоит учесть, что подобными активами управлять сложнее, а порог входа обычно выше, чем в жильё. Сохраняются и риски, связанные с геополитической ситуацией.

Эксперты International Investment отмечают, что многие инвесторы предпочли не рисковать и перешли на рынки недвижимости других стран – ОАЭ, Кипра, Черногории, Турции и Грузии. В Эмиратах высокий порог входа и довольного много ограничений для иностранцев. Турция потеряла былую привлекательность после землетрясений и проверок, показавших очень низкое качество строительства. Кроме того, физлицам в этой стране запрещено сдавать жилье в аренду посуточно, многие районы закрыты для иностранцев. Стало труднее получить ВНЖ и гражданство по всем основаниям, в том числе и по недвижимости. Сейчас самые простые условия пребывания и оформления сделок в Грузии. Россияне могут там жить без визы целый год, разрешен визаран. Условия покупки и эксплуатации жилья одинаковы для граждан страны и приезжих. Идет активное строительство, растет спрос на элитное жилье, особенно в Батуми (на 399%), ведь там строят объекты в самых престижных курортных районах. А наибольшую доходность дают проекты, которые реализуются при взаимодействии со всемирно признанными брендами. Причем, некоторые застройщики, например European Village, даже прописывают гарантию доходности и обязательство об обратном выкупе по большей цене в договоре.