В Норвегии снижаются цены на жилье и объемы продаж

Рынок жилья Норвегии охлаждается на фоне быстрого увеличения процентных ставок, высокой инфляции и замедления экономического роста, по данным Global property guide. Во втором квартале 2023 года индекс цен на недвижимость снизился незначительно, лишь на 0,14%, но год назад в это время наблюдался рост на 6,35%. С поправкой на инфляцию цены на жилье в Норвегии упали на 6,25% и снижение наблюдается уже второй квартал. Это худший показатель с января-марта 2018 года.

В Осло индекс цен на жилье снизился на 0,68% (-6,75% с поправкой на инфляцию) в годовом исчислении. По сравнению с прошлым кварталом стоимость выросла на 2,93%, а с учетом инфляции на 0,6%. В Ставангере наблюдается рост на 2,44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но в реальном выражении фиксируется падение на 3,83%. Относительно первого квартала цены увеличились на 6,09% или на 3,69% с учетом инфляции. В Бергене и Тронхейме цены упали при подсчете по обоим параметрам.





В регионах наибольшее годовое снижение цен произошло в Акерсхусе (за исключением Берума) – на 1,75% (-7,76% с поправкой на инфляцию). Далее следуют Вестфолд, Телемарк и Викен (-1,46%), Норд-Норге (-0,54%) и Инландет (-0,07%). В целом растут цены, за некоторым исключением, в в таких регионах как Мере-ог-Ромсдал и Вестланд, Тренделаг, хотя и гораздо более медленными темпами – на 0,84%, 2,13% и 3,18% соответственно.



В течение восьми периодов, начиная с 1990 года, цены на жилье в Норвегии росли более чем на 10% ежегодно, по крайней мере, в номинальном выражении. Это связывают с сильным экономическим ростом и низкими процентными ставками. Годовое падение цен наблюдалось только в течение пяти коротких периодов:

1-2 квартал 1993 года: -3,2% в годовом исчислении (-5,6% с поправкой на инфляцию);

3 кв. 2008 - 2 кв. 2009: -4% (-7,2%);

1 кв. 2018: -1,1% (-5,3%);

1-2 кв. 2023 года: -0,1% (-6,3%);

2 кв. 2003 года: -1,1% (-3,2%).



В 2022 году, по данным Статистического управления Норвегии, общее количество сделок с жилой недвижимостью сократилось на 9,3%, до 93 292 единиц. Это при том, что в 2021-м наблюдалось увеличение на 7,1%. В 2023 году рынок остался слабым, объем сделок по всей стране снизился в 1 квартале 2023 на 0,2% в годовом исчислении, до 18 635 единиц.

Ввод жилья в 2022 году тоже уменьшился – на 0,9%, завершение строительства снизилось на 1,4%. За первые семь месяцев 2023-го объемы ввода жилья упали на 29,7% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го – до 12 371, а количество строящихся домов сократилось на 12,7%, до 43 001. С другой стороны, завершенных объектов стало больше на 8%, до 16 380.

В августе Norges Bank, центральный банк страны, для борьбы с инфляцией повысил ключевую процентную ставку еще на 25 базисных пунктов, до 4%. Это было двенадцатое повышение подряд в течение менее двух лет, что привело к увеличению стоимости заимствований до самого высокого уровня с 2008 года. Инфляция замедляется, но пока остается намного выше целевого показателя центрального банка. Если ситуация не будет меняться к лучшему, то ставку повысят вновь уже в сентябре. Эксперты отмечают, что экономика материковой части Норвегии выросла в 2021 году на 3,9%, в 2022-м на 3,3%, поскольку активность восстановилась после сбоев, связанных с пандемией. В 2023 году ожидается рост лишь на 1,3%, а в 2024-м на 1,6%.

Для сдерживания роста цен правительство ввело более жесткие требования к оформлению ипотеки с 1 января 2021 года до 31 декабря 2024. При этом с 2012 по 2022 год индекс цен на жилье (HPI) вырос примерно на 60,5%, среднемесячная арендная плата увеличилась с 51,9% для домов с одной спальней до 59,8% для объектов с четырьмя спальнями. Однако в Осло и в соседнем муниципалитете Берум цены на жилье опережают арендную плату. Индекс потребительских цен Осло сильно вырос примерно на 77,5% с 2012 по 2022 год, в то время как среднемесячная арендная плата увеличилась примерно на 45,9% до 53,3%.

По словам Моргена Гранхауга из M3 Rental, многие инвесторы приобрели квартиры для сдачи в аренду, что снижает цены. Владение домом относительно дешевле, чем аренда недвижимости, утверждают главный экономист Nordea Кьетил Олсен и главный аналитик Эрик Брюс, отчасти из-за сильной налоговой поддержки. Выгоднее купить жилье площадью 30 квадратных метров за 3 миллиона норвежских крон (281 687 долларов США), чем годами снимать подобную недвижимость.

При этом аналитики отмечают, что Осло один из самых дорогих городов в мире (15 место) для покупки жилья, и пока снижение цен не принесло кардинальных изменений. В Европе Осло занимает 8 место по дороговизне. А доходность аренды жилой недвижимости в этом городе довольно низкая – от 2,28% до 4%. Для сравнения – в Батуми (Грузия) – уровень арендной доходности достигает 12,31%, а в элитной брендированной недвижимости он еще выше.