Гарантированный доход – решающее преимущество на рынке строящейся недвижимости

Все девелоперы обещают покупателям выгодные условия «после покупки». Как определить реальность этих обещаний? Сегодня мы разберём такую опцию как «гарантированный доход», который может разрушить всю пирамиду обещаний застройщиков.

Что такое гарантированный доход?

Гарантированная доходность — что это на самом деле? Это доход, который будет получать инвестор от приобретенной недвижимости. Уровень этого дохода инвестору обещает компания-застройщик — девелопер. Насколько это обоснованное обещание? Не является ли оно просто маркетинговым ходом или вовсе сознательным обманом?

Рассмотрим пример строящегося отеля, в котором продаются номера. Девелопер обещает покупателям «гарантированный доход». Что это? Как он формируется? Кто его гарантирует?

Итак, в проекте имеются:

- девелопер

- отельный бренд

- управляющая компания.

Кто гарантирует доход: девелопер, бренд или управляющая компания?

Гарантированный доход — это обязательство девелопера. Уже на этом этапе инвестор может отсеять 90% вариантов. Уверенный в своём продукте застройщик выплачивает гарантированный доход с момента получения оплаты — уже на стадии строительства. Таких предложений на мировом рынке — единицы.

Выплата гарантированного дохода с момента оплаты, уже на стадии строительства — это однозначно гарантированный доход.

Разумеется, эти условия должны быть прописаны в договоре – иначе гарантий нет.

За счёт чего застройщик выплачивает гарантированный доход владельцу номера в брендовом отеле?

Фактически покупатель кредитует застройщика. Финансовая модель партнерства между покупателем и застройщиком — такая же, как банковская. Только застройщик берёт кредит не у банка, а у клиента. А гарантированный доход является аналогом процента в банковском кредитовании. В Грузии банки кредитуют застройщиков под 12-15% годовых. Поэтому застройщику выгоднее платить процент клиенту в виде гарантированного дохода на уровне 10% годовых. Причем платить гарантированный доход уже с момента получения денег, на стадии строительства — также, как застройщик платил бы банку. Эта модель взаимовыгодна. Клиент начинает получать прибыль уже с момента покупки, ещё до завершения строительства. А застройщик экономит деньги на выплате процентов банку.

Такая модель — клиентоориентированная. Для клиента выгоднее, чтобы застройщик платил проценты ему, а не банку. Такая модель математически обоснована. Поэтому застройщик, используя деньги клиента и выплачивая ему гарантированный доход вместо банка, снижает риски и для себя, и для клиента. А застройщик, который берёт банковские кредиты, повышает риски и для себя, и для клиента.

Критика этой модели строится на том, что гарантированный доход застройщик просто включает в стоимость своего объекта. Эта критика несостоятельна и легко опровергается математически. Если застройщик обещает выплату гарантированного дохода в течение года после покупки, то эту сумму действительно можно просто включить в стоимость объекта. Но в случае с Wyndham Grand Batumi Gonio застройщик выплачивает гарантированный доход бессрочно. Обязательство застройщика выплачивать гарантированный доход вносится в договор сроком на пять с возможностью пролонгации договора вплоть до бесконечности. Обязательство выплачивать гарантированный доход в течение года — это 10% от стоимости объекта. Эту сумму ещё можно включить в стоимость. Но обязательство выплачивать гарантированный доход в течение пяти лет — это половина стоимости. Увеличить стоимость в полтора раза невозможно — в таком случае теряется любая рентабельность, рушится сама финмодель. Только застройщик уверенный в своей финмодели и реальном доходе может взять на себя многолетние обязательства по выплате гарантированного дохода. И это свидетельствует о высокой надёжности продукта. Если застройщик не берёт на себя многолетние обязательства по выплате гарантированного дохода, значит он не уверен в своем продукте и в своей финмодели.

Чем обеспечивается выполнение условий договора по гарантированному доходу?

Выполнение прописанных в договоре условий обеспечивается активами компании-застройщика — не только конкретного объекта, но и другими проектами, земельными участками, всем имуществом.

Например, девелопер отельного комплекса Wyndham Grand Batumi Gonio — European Village LCC – выплачивает гарантированный доход с момента получения оплаты, уже на стадии строительства. Все эти условия включены в договор.

European Village также является пионером в сегменте премиального малоэтажного строительства в Аджарии и на всем морском побережье Грузии. Комплексы премиальных вилл, построенные этой компанией, стали первым подобным инвестиционным продуктом на черноморском побережье страны. Острый дефицит такого продукта на грузинском рынке позволил компании гарантировать доход на многие годы. Вот уже пять лет European Village продолжает выплачивать покупателям этих вилл гарантированный доход в размере 8% годовых и пролонгирует договора о гарантированном доходе, оставаясь единственным девелопером в Грузии, который выплачивает гарантированный доход своим клиентам постоянно, что подтверждается владельцами вилл. Это единственный в Грузии пример подтверждённых инвестиционных ожиданий покупателей.

Концепция отеля — основа финансовой модели

Как и в случае с премиальными виллами, дефицит продукта является надёжной основой финансовой модели проекта Wyndham Grand Batumi Gonio. Концепция элитного отеля с первыми в Грузии сервисами all inclusive не имеет аналогов на грузинском рынке.

Рыночная статистика показывает, что заполняемость отелей от международных брендов в Грузии в 2025 году превысила 70% и достигла показателя 72% в среднем по году. В высокий сезон заполняемость брендовых отелей от международных брендов превышает 90%. Для сравнения: среднегодовая заполняемость небрендовых отелей и отелей локальных брендов в Грузии составляет менее 50% в среднем по году. Заполняемость апартаментов не достигает даже 40%, а зачастую вообще меньше 30% при посуточной сдаче.

Средняя стоимость по году аренды апартаментов в курортном Батуми составляет около 30 долларов в сутки.

В небрендовых апарт-отелях и отелях локальных брендов даже в высокий сезон составляет в среднем 80 долларов.

В отелях от международных отельных сетей стоимость проживания достигает 250 долларов в среднем по году.

В отелях уровня luxury составляет 500-700 долларов в сутки в среднем по году. В Грузии отелей уровня luxury единицы. Например, Paragraph Freedom Square A Luxury Collection в Тбилиси и Paragraph Resort & Spa в Шекветили.

А отелей all inclusive в Грузии вообще еще нет. Следовательно, их цена будет выше существующего рыночного потолка по причине эксклюзивности. А цена all inclusive luxury — ещё выше, до 3000 и даже до 5000 долларов за ночь.

На основе этих рыночных данных и выстраивается финансовая модель для элитного отельного комплекса Wyndham Grand Batumi Gonio. Недостающие данные о рынке пока несуществующего в Грузии all inclusive luxury берутся с аналогичных рынков соседних стран — Турции и России (Краснодарский край), где отельный номер в этом узком сегменте стоит до 5000-7000 долларов за ночь.

Таким образом, гарантированный доход на апартаменты не может превышать 3-4% в лучшем случае, на номер в отеле локального бренда или небрендовом отеле — максимум 8%, и то если отель 5 звезд, а эксклюзивное предложение гарантированного дохода в наивысшем сегменте all inclusive luxury от мирового бренда может достигать 10% и более годовых. Только для такого предложения застройщик может предлагать гарантированный доход на 5 и более лет.

Является ли недвижимость от мирового бренда инвестиционной?

Брендовая недвижимость не всегда является инвестиционным продуктом. Даже у мировых лидеров отельной индустрии в линейке брендов есть отельные резиденции. Отельные резиденции — это недвижимость для отдыха и проживания, а не для получения дохода. По сути, это жилье, но с гостиничным сервисом. Даже в сегменте лакшери такой продукт не предполагает получение прибыли, его цена формируется без учета возможной прибыли, поэтому обещания гарантированного дохода от застройщиков в таком случае являются, как правило, не более чем маркетинговым ходом.

Проект Wyndham Grand Batumi Gonio — это отель в полном смысле этого слова, отельная недвижимость, функцией которой является принесение дохода. Wyndham Grand — это исключительно отельный бренд. В структуре этого комплекса — 20-этажный отель, отельные виллы и таунхаусы, а также семейные резиденции. Семейные резиденции в данном случае — это продукт, сочетающий одновременно и комфортное проживание, и извлечение прибыли. Но только в данном случае. В проекте Wyndham Grand Batumi Gonio семейные резиденции интегрированы в инфраструктуру отельного комплекса, то есть являются частью отеля и приносят прибыль как отель. Многие застройщики предлагают исключительно семейные резиденции под отельным брендом. Но без отельной инфраструктуры резиденции не являются инвестиционным продуктом.

Приносит ли казино в отеле дополнительную прибыль владельцам номеров?

Отели с казино не только не приносят прибыль владельцам номеров, но и являются препятствием для максимизации их дохода. Казино управляет либо управляющая компания, либо третья сторона — компания, которой принадлежат технические помещения игорных залов. Как правило, концепция казино с отелем предусматривает получение основной прибыли именно от казино, а не от проживания в номерах. Поэтому для привлечения в казино большего количества посетителей управляющая компания снижает стоимость проживания в таком отеле практически до себестоимости. Это наносит прямой ущерб владельцам номеров и их финансовым интересам. Кроме того, контингент постояльцев отелей с казино является несовместимым с концепцией семейного отдыха, концепцией отельных резиденций. Поэтому продажа «семейного отдыха» в отеле с казино — это не более чем маркетинговый трюк, финансовый риск для инвестиций в такие объекты. Наконец, наличие казино является препятствием для привлечения в отель гостей с одним из самых высоких чеков в мире — из мусульманских стран арабского мира. Они являются желанными клиентами для казино, но для отдыха с семьей они не выберут отель с казино. А для владельцев номеров потеря этого контингента — это финансовые потери.

Таким образом для финансовой модели прибыльного отеля важно, чтобы объект был исключительно отелем, а не резиденцией. И без казино, которое является совершенно другим, хотя и смежным, видом бизнеса, а не инвестиционной отельной недвижимостью.

Кто обеспечивает гарантированный доход после завершения строительства отеля?

Когда отель достроен, он передаётся в управление управляющей компании. В случае Wyndham Grand Batumi Gonio, — мировому лидеру отельного управления, компании Aimbridge Hospitality.

Управляющая компания занимается привлечением постояльцев, обеспечивает высокий уровень сервиса, рост популярности отеля и стоимости проживания в нём. Вместе со стоимостью растёт доход отеля, а значит и доход владельцев номеров.

Отельный доход также во многом зависит от бренда. Отельные бренды имеют программы лояльности. У ведущих мировых брендов количество лояльных клиентов исчисляется десятками и даже сотнями миллионов. Профессиональный инвестор опирается на этот показатель.

Крупная международная управляющая компания – это проверенные десятилетиями маркетинговые наработки по привлечению клиентов. Именно таким является Aimbridge Hospitality. А локальная управляющая компания – это не более чем staff, технический персонал.

Кроме заполняемости, бренд также обеспечивает высокую стоимость проживания в отеле и, соответственно, доход отеля и собственников номеров. Чем крупнее бренд, тем выше заполняемость отеля и стоимость проживания в номере.

Кто и как именно «гарантирует» владельцу номера в брендированном отеле определенный уровень дохода?

Девелопер берёт на себя риски владельца номера. В проекте Wyndham Grand Batumi Gonio застройщик гарантирует клиенту 10% годового дохода и вносит эти обязательства в договор. Значит он уверен, что реальный доход будет больше. Разница между реальным доходом и гарантированным доходом является заработком девелопера. В таком случае если отель, например, принёс доход 15%, то девелопер зарабатывает 5%, а оставшиеся 10% выплачивает владельцу номера.

Однако представим, что случилась турбулентность туристического потока. Например, пандемия. И отель принёс всего 3% реальной прибыли. В таком случае недостающие до гарантированного дохода 7% владельцу номера выплачивает девелопер из своего кармана.

Важно помнить: владелец номера сам решает, что ему выбрать — гарантированный доход без рисков или реальный доход с рисками. Если он выбирает реальный доход, то он заработает больше, но принимает на себя риски. В хороший год он заработает, допустим, все 15%, а в год турбулентности, например, всего 3%. Если же клиент перекладывает все риски на девелопера, он получает тот самый гарантированный доход (10%), независимо от обстоятельств.

Это и есть гарантированный доход. Доход без рисков. И именно из-за рисков девелоперы не предлагают клиентам эту опцию. Только самые надёжные и стабильные застройщики берут на себя риски и гарантируют клиентам безрисковый доход.

Должна ли быть прописана в договоре возможность пролонгации при желании владельца номера в отельном комплексе? Как именно?

Гарантированный доход обязательно должен быть прописан в договоре. Обещают гарантированный доход почти все застройщики. Но мало кто из них вносит свои обязательства по выплате гарантированного дохода в договоры.

Также есть застройщики, которые вносят в договор гарантированный доход на год или два после завершения строительства. После чего снимают с себя эти обязательства. Это тоже, по сути, обман.

В договоре обязательно должна быть возможность продления договора о гарантированном доходе. Стандартная практика Wyndham Grand Batumi Gonio — заключение договора о гарантированном доходе на 5 года с пролонгацией договора при желании владельца номера.

Отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio строится под брендом Wyndham Grand. Это лучший бренд в линейке мирового лидера — компании Wyndham Hotels & Resorts. Программа лояльности компании включает более 100 млн клиентов.

 Управляет комплексом Ambridge Hospitality — мировой лидер отельного управления. Доход между ней и владельцем номера распределяется в пропорции 60% на 40% в пользу владельца. Эти условия включены в договор между владельцем номера и управляющей компанией.

Договор о гарантированном доходе включается в договор с девелопером сроком на 5 года с условием пролонгации по желанию владельца номера.

Всё это — юридические гарантия и реальные обоснования высокого дохода.

Какая реальная доходность «на руки» при инвестициях в отель международного бренда? Это «грязными» или «чистыми»?

Как правило, у застройщиков доход указан «грязными», брутто. То есть, от суммы дохода дополнительно минусуются налоги, расходы и т.п. В результате покупатель получает в лучшем случае 3-4% годовых «чистыми», а то и вовсе уходит в «ноль».

В отельном комплексе Wyndham Grand Batumi Gonio гарантированный и реальный доход указан «чистыми», нетто. То есть, расходы на зарплаты, коммунальные услуги, расходные материалы, ремонты и т.п. ложатся на управляющую компанию. После получения гарантированного дохода в размере 10% от прибыли владельцу номера остаётся только заплатить подоходный или корпоративный доход — в зависимости от его статуса.

Максимальный размер налога 5%. Но это 5% не от общей прибыли, а от его личного дохода. То есть, эти 5% не являются половиной от 10% гарантированного дохода, а являются 5% (двадцатой частью) от суммы. То есть, всего 0,5%, которые отнимаются от 10%. В итоге получается 9,5% «чистой» прибыли уже после уплаты налогов. Иных издержек нет.

Как понять надёжность финансовой модели с гарантированным доходом от владения номером в отеле международного бренда?

Надёжность финансовой модели определяется рыночной статистикой, независимыми исследованиями рынка в целом.

Грузинский рынок гостеприимства широко изучен независимыми исследованиями. В частности, рекомендуются к изучению:

- исследование BDO;

- исследование GIG;

- открытые источники.

Ключевые преимущества проекта Wyndham Grand Batumi Gonio для покупателей отельных номеров / инвесторов в отельный комплекс — это вообще первый all inclusive в Грузии и тем более первый all inclusive в сегменте luxury в Грузии, а также мировой лидер отельного управления, крупнейшая в стране отельная инфраструктура, круглогодичная заполняемость. Всё это не представлено на грузинском рынке другими компаниями и позволяет корректировать ожидаемый доход (средний по рынку) в сторону увеличения.

В какой валюте выплачивается гарантированный доход от владения номером в отеле международного бренда?

Вопрос важный. Потому что если инвестор покупает номер в какой-нибудь местной валюте, то его доход подвержен инфляции, вместе с этой валютой.

Многие застройщики размер выплаты указывают в местной валюте. За год нестабильная валюта обесценивается.

Например, самый резонансный прецедент имел место в турецком Измире — в отеле Radisson RED Izmir Point Bornova. Там доход выплачивался в турецких лирах. В Турции инфляция местной лиры составляет ежегодно десятки процентов. К моменту выплаты дохода владельцам номеров, их реальный доход в долларовом эквиваленте успевал уменьшиться в два раза и больше.

В отельном комплексе Wyndham Grand Batumi Gonio гарантированный доход выплачивается в евро. Размер гарантированного дохода в договорах также указывается в евро. Как и сумма сделки.

Существуют ли риски задержки строительства отельного комплекса? Как это скажется на доходности? Что будет, если отель не откроется вовремя?

Долгострои — это ключевой риск строительного рынка. Задержка строительства оттягивает сроки получения прибыли инвесторами.

Устранить этот риск можно только прописав в договоре конкретный срок начала выплат, без привязки к фактическому завершению строительства. Такие предложения на рынке практически отсутствуют.

Одно из уникальных исключений — проект Wyndham Grand Batumi Gonio. Покупатели номеров в этом отельном комплексе начинают получать гарантированный доход уже с момента оплаты. То есть, даже раньше запланированного срока строительства и независимо от его возможных задержек.

Чем застройщик обеспечивает гарантированный доход и за счет чего платит его уже на стадии строительства?

Обеспечение гарантированного дохода до запуска отеля осуществляется за счет активов самой компании-застройщика. Это экономически оправдано и выгоднее банковского кредитования застройщика и, как следствие, инвестора.

А выплачивается он за счёт того, что застройщик не берёт банковских кредитов и не платит проценты банкам. Вместо этого он платит гарантированный доход клиентам.

Ставка гарантированного дохода ниже банковской ставки кредитования. Девелопер выбирает между банком и клиентом. Выбор клиента — это взаимовыгодная опция. Выбирая клиента, девелопер предлагает ему более выгодные условия покупки.

Фактически клиент действительно кредитует застройщика, получая взамен более выгодные условия. Но в восприятии клиента эта опция более тревожна. Банковское кредитование субъективно менее пугающее, однако в действительности оно повышает риски и застройщика, и инвестора.

Девелопер Wyndham Grand Batumi Gonio отказался от общепринятой практики банковского кредитования с началом стагнации на мировых рынках, чтобы улучшить условия покупки для клиентов, поскольку «арифметика» одинаково выгодна и для самой компании, и для клиентов.

Позиция бренда по гарантированному доходу: что важно учесть при подписании договора?

Важный вопрос: остаётся ли бренд безучастным к обещаниям гарантированного дохода своим застройщиками?

Бренд не гарантирует доход и не занимается опциями, выходящими за рамки стандартной рыночной практики. Но работая с застройщиком, бренд проверяет его благонадёжность и обеспечение.

Какие риски? Что происходит при кризисе, форс-мажоре или падении турпотока? Риск-менеджмент и сравнение условий при инвестициях в отельный комплекс международного бренда

Условиями безопасности инвестиций и надёжности проекта являются:

- включение условий выплаты гарантированного дохода в договор купли-продажи, что исключает риски неполучения дохода в случае задержки строительства;

- выплата гарантированного доход с момента получения оплаты — уже на стадии строительства;

- наличие крупного международного бренда с не менее чем 100 млн лояльных клиентов;

- наличие крупной международной управляющей компании;

- распределение дохода между управляющей компанией и клиентом в пользу клиента;

- «чистый» гарантированный доход, только с подоходным налогом, без вычета зарплат, коммунальных платежей, расходных материалов, амортизации и прочего;

- добровольный выбор клиента между гарантированным и реальным доходом;

- право клиента на пролонгацию опции о гарантированном доходе с включением этого права в договор;

- надёжность финансовой модели, подтвержденная рыночной статистикой и независимыми маркетинговыми исследованиями;

- наличие уникальных для рынка опций — сервиса, инфраструктуры;

- фиксация в договоре выплаты дохода в стабильной валюте.

На мировом рынке одним из немногих проектов, соответствующих всем этим требованиям, является отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio. На грузинском рынке такой проект всего один.

Можно ли продать объект во время действия гарантированного дохода?

Отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio позволяет перепродать купленный номер ещё на стадии строительства. Сделать это можно двумя способами.

Первый способ — продать номер застройщику по возросшей цене. Более того, по желанию клиента застройщик обязан выкупить этот номер.

Второй способ — перепродать свой номер через застройщика по рыночной цене. Если застройщик не смог перепродать номер за полгода, покупатель может продать свой номер сам.

При любом из этих способов, опция «Гарантированный доход» продаётся вместе с номером и оформляется на следующего покупателя.

Как работают гарантии в реальных проектах?

Большинство застройщиков никак не гарантируют обещанный доход. Это маркетинговая уловка, а зачастую, просто сознательный обман.

Лишь немногие застройщики включают гарантированный доход в договор, но на год или два после завершения строительства. Причём без возможности пролонгирования этой опции по желанию покупателя.

Условия гарантированного дохода, которые предлагает Wyndham Grand Batumi Gonio, — уникальные для Грузии и являются одними из лучших на мировом рынке в целом.

Когда гарантия может не сработать

Риски присутствуют всегда. Это форс-мажоры. Например, стихийные бедствия или мировые финансовые кризисы, из-за которых банкротятся не только крупные компании, но и целые государства.

Но даже в этом случае роскошные отели от ведущих мировых брендов являются более защищенным сегментом. Страховые компании с большей готовностью страхуют такие объекты. А в мировые кризисы сегменты luxury отмечают лишь падение доходов, но не убытки.

Других причин, по которым гарантия может не сработать, в проекте Wyndham Grand Batumi Gonio нет.

Сравнение: гарантированный доход vs реальный (плавающий) доход

Реальный доход — это доход, который будет приносить отель после завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Реальный доход — плавающий от года к году. Он зависит от количества туристов. А количество туристов, в свою очередь, зависит от многих факторов. Турбулентность туристического потока — это определенный риск. И каждый владелец номера сам делает выбор — взять эти риски на себя или выбрать опцию «Гарантированный доход» и переложить эти риски на девелопера.

Например, отель приносит в среднем 15% годового дохода в хорошие годы. Допустим, владелец номера выбрал реальный доход вместо гарантированного. В таком случае эти 15% являются его доходом. Но вот наступает пандемия, границы закрывают, туристов нет. В таком случае владелец номера остаётся без прибыли.

А что происходит, если владелец номера выбирает опцию «Гарантированный доход»? Например, на уровне 10% годовых. В таком случае в хороший год девелопер, который гарантирует этот доход владельцу номера, зарабатывает 15%, из которых 10% отдает владельцу номера. 5% остаются у девелопера. Но вот наступает пандемия. Отель не принес доход. В таком случае девелопер все равно выплачивает 10% гарантированного дохода владельцу номера из своего кармана.

Ликвиден ли объект с гарантией?

На стадии строительства номер в отельном комплексе Wyndham Grand Batumi Gonio имеет мгновенную ликвидность. Обязательство застройщика выкупить номер по возросшей цене оговорено в договоре опцией «Обратный выкуп».

Однако в этом проекте не было ни одного желающего продать номер обратно застройщику с наценкой 10% за каждый год. Потому что элитная отельная недвижимость от мирового бренда дорожает ежегодно на 30% и более.

Вот статистика цен, по которым продавались номера в отельном комплексе Wyndham Grand Batumi Gonio (за квадратный метр на начало года):

в 2023 году (начало года) - $4360

в 2024 году (средняя цена сделок за год) - $6170 (+41,51% за год)

в 2025 (средняя цена сделок за год) - $8830 (+43,11%).

Таким образом капитализация этих активов уже на стадии строительства составляет более 40% в год.

Девелопер также предлагает владельцам помощь в продаже номера по рыночной цене. Эта помощь также оговорена в договоре. Помощь в продаже оказывает в течение полугода с момента обращения владельца номера.

В каком праве заключён договор — местном или международном? Что делать инвестору в случае спора?

Договора заключаются в соответствии с законодательством Грузии и регистрируются в Министерстве юстиции Грузии.

Разрешением хозяйственных споров занимается соответствующая судебная инстанция в Грузии.

Может ли договор быть изменён в одностороннем порядке?

В проекте Wyndham Grand Batumi Gonio ни у одной из сторон нет возможности самостоятельно изменять условия договора. В договоре нет никакого «мелкого шрифта».

Это тоже важное преимущество проекта. Поскольку у многих других застройщиков договора составлены таким образом, что любые возможны споры изначально трактуют в пользу девелопера.

Что именно считается «выполнением обязательств по доходности»? Факт начисления или фактическая выплата?

Выполнением обязательств застройщика перед клиентом по гарантированному доходу является фактическая выплата.

Какова фактическая маржинальность отеля без гарантии? И почему международный бренд выигрывает?

Согласно рыночной статистике за последние годы, заполняемость отелей международных брендов в Батуми непрерывно растёт и уже составляет более 70% в среднем за год. А в высокий сезон составляет более 90%. В противовес этому обычные апарт-отели заполняются в среднем менее чем на 30% в среднем за год.

Стоимость проживания в сетевых брендовых отелях также стабильно растёт и в 4-5 раз превышает стоимость проживания в апарт-отелях. В целом маржинальность сетевых брендовых отелей в 7-8 раз выше, чем маржинальность апарт-отелей.

Кроме того, на грузинском рынке наблюдается многолетний устойчивый тренд — рост номерного фонда в небрендовых отелях и в отелях локальных брендов увеличивается быстрее, чем рост туристического потока в этом сегменте. По информации операторов рынка, после пандемии номерной фонд в этом сегменте вырос на 50%, а количество туристов в этом сегменте растет всего на 3-4% в год. В результате падает заполняемость таких отелей и, соответственно, доходы. Отельеры в этом сегменты вынуждены даже снижать цены, чтобы выиграть конкуренцию за клиента. В противоположность этому в дефицитных сегментах посещаемость растет каждый год, вместе со стоимостью проживания, а предложение растет медленнее, чем поток туристов с высоким чеком.

Кто несёт расходы при недозагрузке? Инвестор или управляющая компания?

В сетевых брендовых отелях отсутствует такое понятие как «недозагрузка». Их заполняемость и стоимость проживания в них всегда приносят прибыль. При распределении прибыли, как уже было сказано, все расходы несет управляющая компания.

Кто конкретно управляет отелем — бренд или локальная команда?

Отельным комплексом Wyndham Grand Batumi Gonio управляет Aimdridge Hospitality — крупнейшая в мире управляющая компания.

Заполняемость отеля также увеличивается за счет лояльных клиентов международной отельной компании Wyndham Hotels & Resorts. Таких клиентов насчитывается более 114 млн.

Как в отелях международных брендов решается вопрос сезонности?

Отельный комплекс Wyndham Grand batumi Gonio рассчитан на круглогодичный отдых. Для этого в комплексе есть самая инфраструктура в Грузии и одна из самых больших в мире. Всего — более 100 объектов, рассчитанных на то, чтобы обеспечить отдых, оздоровление, досуг для всей семьи, работу и бизнес в течение всего года.

Есть ли у управляющей компании долгосрочные контракты с туроператорами?

Наличие таких контрактов и индивидуальных условий сотрудничества с туроператорами, платформами AirBNB, Booking и им подобных является одним их главных преимуществ Aimbridge Hospitality и других мировых управляющих компаний перед локальными, местными управляющими компаниями.

Насколько рынок Батумского побережья перегрет?

На рынке Аджарии сформировался переизбыток предложения в эконом-сегменте — бюджетных квартир и апартаментов.

В то же время в регионе сохраняется острый дефицит в премиальном и роскошном сегментах — в первую очередь элитных вилл и luxury-отелей.

Wyndham Grand Batumi Gonio станет первым в Грузии роскошным отелем от ведущего мирового бренда с сервисами all inclusive.

На рынке также наблюдается дефицит свободной земли под застройку. В исторической части Батуми такой земли не осталось. Основная строительная активность сосредоточено в батумском районе Гонио.

Это «золотой берег», узкая полоска дефицитной земли между горами и морем, протяженностью всего несколько километров.

Эти земли получили статус рекреационных, высота будущего строительства ограничена здесь 15 метрами. Это гарантирует, что роскошная отельная недвижимость на «золотом берегу» всегда будет оставаться в дефиците, не будет избыточно застроена другими многоэтажными отелями.

Как облагается доход инвестора от вложений в отель мирового бренда налогами?

Как уже было сказано, инвестор платит всего 1% подоходного налога. Все остальные расходы берет на себя управляющая компания.

Может ли налоговый режим измениться в одностороннем порядке?

Грузия — это налоговый рай для инвесторов. Здесь одна из самых благоприятных для бизнеса налоговая система (что ежегодно отмечается соответствующими рейтингами Мирового банка).

Кроме того, в Грузии существует уникальное конституционное положение: повысить ставку налога здесь можно только путем проведения национального референдума.

Насколько легко продать номер с действующей гарантией?

Продать его можно мгновенно — обратно застройщику. Согласно договору, застройщик отельного комплекса Wyndham Grand Batumi Gonio обязан выкупить номер по требованию владельца. В том числе ещё на стадии строительства. Причём по возросшей цене.

Также владелец номера может назвать свою цену, а застройщик оказывает ему помощь в продаже, используя свои маркетинговые ресурсы. Такая возможность также оговорена в договоре.

Дополнительные преимущества проекта Wyndham Grand Batumi Gonio

Важной привлекательной для европейских и американских покупателей концепцией в проекте Wyndham Grand Batumi Gonio являются:

- ориентированность отельного комплекса на людей с особыми потребностями. Инфраструктура комплекса оснащена всем необходимым для этой категории гостей - от пандусов до собственной клиники физиотерапии и реабилитации.

- строгое следование международным экологическим стандартам - использованию экоматериалов, минимизации ущерба для окружающей среды при эксплуатации отеля, декарбонизация и т.п. Это глобальная программа Wyndham Green - требование бренда ко всем отелям сети, которое контролирует бренд.

- преодоление расовых предрассудков. Например, в отельном комплексе предусмотрены халяльная и кошерная кухни, бассейны и спа, в том числе халяль. Концепция отеля объединяет людей разных вероисповеданий, национальностей и рас идеей общего открытого мира для всех.