В Черногории хотят запретить владельцам самостоятельно продавать недвижимость

В Черногории обсуждают законопроект, касающийся рынка недвижимости – собственникам будет запрещено самостоятельно рекламировать и продавать объекты. Если новые правила примут, то обязательным станет посредничество агентств, что, по подсчетам экспертов, повысит цены минимум на 3%, сообщает портал Investitor.

Инициатором создания проекта стало Министерство экономического развития и туризма, представители которого подчеркивают, что новый закон касается брокерских услуг, а не прав на собственность. И он нацелен решить такие проблемы, как теневая экономика, некачественное обслуживание, отсутствие страхования ответственности и профессиональной подготовки посредников. Сейчас возможны сделки, когда покупатель не получают полную документацию по недвижимости.

Брокерские соглашения практикуются, но редко, потому что в них не прописаны все обязательные элементы сделки, а комиссионные часто выплачиваются не через счет, а наличными. Сказывается и недобросовестная конкуренция, когда люди занимаются бизнесом без лицензий и регистрации. Государство теряет значительную часть средств из-за высокой доли теневой экономики в этой сфере из-за незарегистрированных комиссий и работе без налогов.

Министерство предлагает, помимо прочего, изменить срок действия брокерского контракта – с года до 6 месяцев. И настаивает на том, что в рекламе должна указываться цена. Группа по торговле недвижимостью торговой палаты предложила ввести независимый орган для контроля реализации закона и обязать агентства иметь депозитный счет. Министерство заявило, что проверками будет заниматься компетентный орган, представляющий правительство, а счета брокеры уже могут открывать и без дополнительного законодательного акта.

Еще одной новинкой станет создание реестра тех, кто занимается торговлей недвижимостью, и введение обязательного профессионального экзамена для посредников. Предусмотрено, что гражданин, сдавший профессиональный экзамен, должен иметь место жительства на территории Черногории и как минимум IV уровень квалификации, то есть среднее или профессиональное образование. Сдача экзамена будет проводиться раз в полгода и включать устную и письменную части. Агентам, которые не сдадут экзамен, запретят заниматься посредническим бизнесом.

Отметим, что правительство Черногории начало проводить более жесткую политику на рынке недвижимости еще весной 2023 года, когда были утверждены поправки законодательства, повышающие налоги с 3% до 5-6% для некоторых покупателей жилья на вторичном рынке. Эти изменения вступят в силу уже с 1 января 2024 года ставка будет прогрессивной, с фиксированной суммой и добавочными процентами. Она останется прежней для покупателей объектов до 150 тысяч евро. Если цена будет выше, но в пределах 500 000, то налог стартует с 4 500 евро, к которым нужно будет добавить еще 5% от суммы, превышающей указанный минимум. При стоимости выше 500 тысяч назначен фиксированный налог в €22 000 + 6%. Покупатели новостроек пока будут по-прежнему освобождены от оплаты налогов.

Эксперты считают, что повышение ставок негативно отразится на секторе бизнес и премиум-класса и особенно на сделках, которые заключаются с инвестиционными целями. Больше придется платить и покупателям жилья в среднем ценовом сегменте. Затронет он и тех, кто покупает относительно недорогую недвижимость. Например, за дом стоимостью 180 000 евро сейчас платят 5 400, а в 2024 году налог повысится до 6 000. Налог для виллы за 300 тысяч увеличится с 9 000 до 12 000.

Стоит учитывать и то. Что цены на недвижимость в Черногории продолжают расти. Во втором квартале 2023 года квадратный метр нового жилья стоил в среднем 1500 евро, в третьем – 1 643, по данным Национальной службы статистики (Monstat). Эксперты считают, что новый закон, регулирующий рынок, еще больше поднимет стоимость недвижимости, ведь при заключении сделки понадобится учитывать расходы на агентства.

Пока закон не принят, но велики шансы на то, что его одобрят. Подобные тенденции наблюдаются и в Турции, Испании и Португалии. В этих государствах новые меры пока не привели к желаемым целям, зато существенно подорвали инвестиционную привлекательность недвижимости.

Читайте также:
Черногория продолжает выдавать золотые паспорта, несмотря на прекращение программы