В Черногории увеличили налог на покупку недвижимости

Фото: Wikimedia

Власти Черногории утвердили поправки в закон, в соответствии с которым налог для некоторых категорий покупателей повысится с 3% до пяти-шести. Изменения вступят в силу с 1 января 2024 года, ставка будет прогрессивной, с фиксированной суммой и добавочными процентами. Покупатели новостроек пока по-прежнему освобождены от оплаты налогов, изменения касаются лишь вторичного жилья.

Стандартный налог на сегодняшний день одинаков для всех – 3% от стоимости приобретаемой недвижимости. Он останется прежним для участников сделки, которые купят объект стоимостью до 150 000 евро. А вот если цена квартиры или дома будет выше, то размер сборов тоже увеличится:

более 150 000 евро (до 500 000) – €4 500 и еще 5% от суммы, превышающей указанный минимум;

свыше 500 000 евро – фиксированная сумма налога €22 000 + 6%.

Директор агентства Tradegoria Светлана Замотина отметила, что новый закон затронет, прежде всего, покупателей недвижимости бизнес и премиум-класса, особенно с целью инвестиций. «Но и покупателям жилья в среднем ценовом сегменте также придется платить больше, – добавила она. – Дело в том, что за последние пару лет цены на недвижимость сильно выросли. Если раньше в бюджете 150 000 евро в Будве можно было купить хорошую квартиру с двумя спальнями, то сегодня только с одной. Средняя стоимость квадратного метра сегодня в Баре – 2000-2200 евро, в Будве – 2500-2800 евро. Цены порой растут настолько стремительно, что даже мы, риелторы, с трудом успеваем к ним адаптироваться».

Светлана Замотина уверена, что закон затронет и тех, кто покупает относительно недорогую недвижимость. Например, обычный дом стоит 180 000 евро, сейчас налог при покупке такого жилья составляет €5 400, а в следующем году он повысится до 6 000 – 4500 фиксированный платеж +5% с суммы, превышающей €150 000. Налог с виллы за 300 000 в 2023 году равен 9000, а в 2024 будет уже €12 000 (4500+7500).

Экономический аналитик Предраг Дрекун считает, что лимит в 150 000 евро слишком низок, потому что цены на жилье в Черногории выросли. В Будве, Подгорице, Которе вряд ли можно купить двухкомнатную квартиру за 150 000 евро, причем такое жилье явно не относится к роскошному. «Предел должен быть значительно выше, если цель состоит в том, чтобы облагать налогом роскошь, – подчеркнул аналитик. – В целом, я не думаю, что налогообложение оборота элитной недвижимости является хорошим решением, потому что это открывает пространство для различных форм уклонения, законных или незаконных».

Предрак Дрекун полагает, что лучшим решением было бы налогообложение высоких доходов, депозитов и других активов, а не сделок по покупке жилья. Коррективы, которые внесены в 2023 году, затронут, по его мнению, слишком широкий круг людей, в том числе молодых людей и супружеские пары, пытающиеся решить квартирный вопрос. «Вместо того, чтобы давать им определенные льготы, которые впоследствии мультипликативно возвращаются обществу за счет роста рождаемости или увеличения личного потребления, государство препятствует в самом начале жизни, – констатировал экономический аналитик и добавил, что квартиры чаще всего покупаются в кредит, поэтому процентные ставки также повысятся. Вырастет спрос на квартиры меньшего размера, а значит, и цены на них.

Ситуация на черногорском рынке недвижимости резко ухудшилась в 2022 году после начала конфликта на территории Украины. Начали расти цены на жилье в Подгорице – с 13% до 15%, в приморских муниципалитетах зафиксировано увеличение с 20 до 25%. Цена квадратного метра новостроек колебалась от 1300 до 2500 евро, на вторичном рынке поднялась до 1800. Самые высокие цены отмечены в Будве и Боко-Которском заливе:

Котор – € 2500-4000 за кв. м;

Будва – €2300;

Герцег-Нови – около € 2000;

Бар – € 1800.

Покупка недвижимости для среднестатистического гражданина Черногории стала практически невозможна.

По данным Монстата, средняя рыночная цена квартир в новостройках за последний квартал 2022 года составила 1409 евро. В Подгорице – 1 477, в приморском регионе – 1 387 евро, в центральном – 691, на севере – 1 268 евро. Для сравнения – в первом квартале 2019 года жилье в Черногории стоило в среднем €1 129, в тот же период 2022 года – €1 346.

В 2022 году лидерами инвестирования в Черногории стали россияне. Только с января по апрель они вложили более 41 млн евро, из них 20 млн – в покупку недвижимости. Это на 15 миллионов больше, чем за аналогичный период 2021 года. За последние 15 лет граждане РФ инвестировали в Черногорию порядка полутора миллиардов евро. В 2021 году они были на третьем месте по объему вложений (около €130 млн), а в 2022 вышли на первое. Повышенный спрос был отмечен с февраля, причем если раньше было востребовано жилье для отдыха, то в 2022 более активно стали искать объекты для постоянного проживания. Риелторы отмечали, что цены резко выросли и стало сложно найти варианты дешевле €1800 за кв. м, а хорошо отремонтированная или новая недвижимость подорожала еще больше, цены стартовали от 2000 евро за кв. м. Летом 2022 года в собственности россиян было около 19 000 объектов недвижимости в Черногории.

Граждан РФ, как и других иностранных инвесторов, привлекала возможность получить гражданство страны. Паспорт Черногории давали при покупке недвижимости за 250 000 евро на севере или в центральной части страны, за исключением Подгорицы, или за 450 000 на юге, в прибрежный районах и в столице Черногории. С 31 декабря 2022 года власти Черногории закрыли эту программу ради согласования визовой политики с Евросоюзом. Комиссия ЕС считает продажу ВНЖ и гражданства рискованной, подобные способы зачастую используют для коррупционных схем и отмывания средств, полученных незаконным путем. Одной из основных рекомендаций 2022 года была отмена подобных программ.

Эксперты International Investment отмечают, что привлекательность инвестирования в недвижимость Черногории несколько снизилась после отмены программы «золотых паспортов». Уровень необходимых вложений сравним со странами, которые входят в ЕС, а в некоторых городах даже выше. Цены пока остаются на пиковых значениях. Со следующего года наверняка повысится стоимость жилья небольшой площади. В остальной сфере ожидается замедление и даже возможно снижение. Есть более доступные и перспективные варианты инвестирования, например, в элитную недвижимость Грузии, где наблюдается высокая доходность. Границы страны открыты для большинства иностранцев, гражданам почти ста стран можно жить здесь без виз целый год. ВНЖ доступно при покупке недвижимости от 100 000 долларов. Выгоднее и надежнее всего вкладывать средства в брендированную недвижимость в престижных районах Батуми.