Банки вводят комиссии для застройщиков. Эксперты ожидают повышения цен

Фото: ПИК

В конце декабря 2023 года правительство России повысило первоначальный взнос при покупке новостройки по льготным ипотечным программам до 30% и урезало объем субсидий из бюджета. После этого банки начали перекладывать недополученные доходы на девелоперов. Лидировал в этом процессе «Сбер», который с 11 января 2024 ввел комиссию 7,5-11,5% от суммы займа для застройщиков, клиенты которых используют льготную ипотеку, пишет «Коммерсантъ». Затем к этому процессу присоединились другие финансовые учреждения.

До сентября 2023 года государство компенсировало банкам разницу между ключевой ставкой и по госпрограмме, а также добавляло 2,5% сверху. С 23 декабря размер помощи из бюджета сократился до 1,5%. Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко пояснил, что на фоне высокой ключевой ставки и роста стоимости депозитов льготная ипотека становится для финансово-кредитных учреждений убыточной.

Центробанк РФ считает, что новые условия ипотечных госпрограмм остались прибыльными для банков, введение комиссий за выдачу льготных кредитов создает риски для заемщиков. Ведь девелоперы могут переложить эти расходы на покупателей, что приведет к увеличению ценового разрыва между новостройками и «вторичкой». ЦБ планирует проверять корректность оценки ипотечных залогов. Оператору программы АО «ДОМ.РФ» предложено рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготной ипотеки для тех финансовых учреждений, которые не вводят комиссии.

По новым правилам «Сбера» ставки для девелоперов зависят от выбранной программы. Минимальный уровень в 7,5% возможен, если дольщик покупает жилье по «Госпрограмме-2020» под 8%. «Семейная ипотека» под 6% повлечет комиссию для застройщика в 8,4%, пятипроцентная ипотека для айтишников – 8,9%, двухпроцентные дальневосточная и арктическая – 11,5%.

С 12 января 2024 года дополнительные комиссии для девелоперов ввел ВТБ, с 15-го Альфа-банк, сообщает Сian. Затем аналогичные решения приняли Промсвязьбанк, Росбанк, Совкомбанк. Газпромбанк заморозил выдачу льготной ипотеки клиентам, которые не получают в этом ведомстве зарплату. В банке «Дом.РФ» заявили, что не будут вводить комиссии для девелоперов.

Девелопер Санкт-Петербурга Setl Group объявил о приостановке работы с банками, которые ввели комиссии. В ГК ФСК продолжают сотрудничать со всеми и платят комиссию, но коммерческий директор компании Ольга Тумайкина пояснила, что покупателям сейчас активно предлагают «альтернативные варианты с ипотекой от других банков». По ее подсчетам, стоимость квадратного метра может вырасти минимум на 5% в связи с введением новых сборов. В ГК «А101» пока платят комиссионные Сбербанку, ВТБ и Альфа-Банку. Среди мер, которые, возможно, будут приняты для решения проблемы дополнительных расходов, повышение стоимости квартир для покупателей и сокращение расходной части проектов за счет более простых продуктовых решений.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отметил, что раньше банки не вели «такую агрессивную кредитную политику на рынке ипотеки». Он предположил, что это желание максимизировать прибыль. Застройщики вряд ли откажутся работать с ведущими банками страны. Более вероятно повышение цены квартир для покупателей, которые захотят взять ипотеку с господдержкой. С этим согласны представители ГК «А101» Рустам Азизов и ГК «Самолет» Кирилл Храпов, которые добавили, что дополнительная нагрузка может отразится на финансовой модели девелоперских проектов, и это будет невыгодно банкам, выдающим кредиты под строительство.

Сейчас размер комиссий в финансово-кредитных учреждениях доходит до 13%, пишет RBC. Около 85% ипотечных выдач производится в Сбербанке, ВТБ и Альфа-банке, которые уже ввели дополнительные сборы для застройщиков. И далее количество таких организаций будет увеличиваться. Впрочем, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков считает, что к этому процессу присоединяться не все банки. Менее крупные наверняка попробуют использовать ситуацию, чтобы нарастить ипотечный портфель, они не станут вводить новые сборы.

Если обращаться в учреждения, которые ввели комиссии, то дополнительные траты выглядят внушительно. Например, сейчас 2-комнатная квартира в ТиНАО стоит около 12 млн рублей. При покупке по шестипроцентной семейной ипотеке со сроком выплат на 20 лет первоначальный взнос достигнет 2,4 млн рублей, сумма кредита – 9,6 млн., а комиссия девелопера превысит 806 тысяч. Такую же квартиру в Ленинградской области можно купить за 7 миллионов. При использовании льготной ипотеки под 8% на срок в 20 лет взнос в 30% составит 2,1 млн рублей, кредит – 4,9 млн, комиссия для застройщика – более 365 тысяч.

Консультант по инвестициям в жилую недвижимость, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету» Дарья Изварина отметила, что ПИК уже скорректировал свои ипотечные программы и цены с учетом новых комиссий. На сайте девелопера выложены два варианта покупки через ипотеку с господдержкой, в которых цены при оформлении в ВТБ и Альфа-банке выше на 350 000 – 450 000 рублей, чем в других банках, где сборы не введены. Практически вся сумма комиссии переложена на покупателя.

Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов прогнозирует повышение цен на недвижимость, приобретенную с льготной ипотекой, на 7-8%. Это в свою очередь приведет к снижению востребованности льготных программ и доступности жилья. Президент НОСТРОЙ Антон Глушков ожидает еще большего сокращения спроса на первичном рынке, уменьшения объемов строительства. По его мнению, снижение рентабельности на 6-7% на сегодняшний день является «критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков. Покупатели же в ближайшее время, скорее всего, пойдут за ипотекой в банки, которые еще не ввели дополнительные комиссии.

Читайте также:

Минфин предлагает использовать накопления россиян

Самое дешевое жилье в России 2023