English   Русский  

Как закон о выселении арендаторов в Нью-Йорке регулирует ставки

Как закон о выселении арендаторов в Нью-Йорке регулирует ставки


В Нью-Йорке недавно был принят закон, по которому владельцы недвижимости не могут выселять арендаторов без уважительной причины. Эксперты отмечают, что на самом деле это ослабленная форма регулирования платы, о которой в документе говорится наряду с прочими основаниями – всего их насчитывается более десятка, пишет Forbes.

Закон Нью-Йорка о «веских основаниях» позволяет владельцам ежегодно повышать арендную плату не более чем на величину, равную инфляции (измеряемой индексом потребительских цен), плюс пять процентных пунктов. В некоторых случаях рост может достигать 10%. Этот показатель пересматривается ежегодно, сейчас он составляет 8,82%. Процент гораздо больше, чем незначительное повышение, обычно разрешённое в рамках других схем регулирования арендной платы в Нью-Йорке, которые в публикации Forbes названы карательными и неразумными.

Если владелец хочет повысить арендную плату сверх установленной суммы, а арендатор не хочет платить больше, то не будет считаться уважительной причиной. Теоретически у собственника есть возможность попытаться убедить суд в том, что расходы на строительство или другие обстоятельства оправдывают повышение ставки, но мало кто пойдёт на это.

Разрешённое по уважительной причине повышение даёт владельцам разумную (или, по крайней мере, более реалистичную) возможность поддерживать арендную плату на уровне расходов – при условии, что инфляция остаётся под контролем. Ежегодное повышение арендной платы в этом случае определяется технократическим путём, с помощью формулы. По этим причинам выселение по уважительной причине не так опасно, как схемы стабилизации и контроля арендной платы в Нью-Йорке, которые не позволяют владельцам недвижимости справляться с растущими расходами и вместо этого постепенно ухудшают состояние жилищного фонда.

С тех пор как в 2019 году Законодательное собрание ужесточило эти законы о регулировании арендной платы, стоимость пострадавших многоквартирных домов резко упала — это очевидное неконституционное изъятие собственности, хотя Верховный суд неоднократно уклонялся от решения этого вопроса. Многие инвесторы и кредиторы по очень веской причине решили полностью отказаться от многосемейной недвижимости в Нью-Йорке.

В реальном мире мало кто из владельцев жилья стал бы пытаться повышать арендную плату на 8,82% в год. Если владелец попытается взимать значительно больше рыночных ставок, арендаторы уйдут. И в этом случае владелец несёт значительные расходы и теряет прибыль. Поэтому обычно собственники стараются удержать арендаторов. При этом они действительно пытаются повышать арендную плату каждый год, но рынок их ограничивает. Как правило, рост ставок значительно ниже 8,82%.

Ограничение на повышение арендной платы по веским причинам может подтолкнуть владельцев недвижимости к тому, чтобы попытаться увеличить ставку больше, чем они могли бы сделать в других условиях. Ведь в этом случае изменения применяется к каждому году отдельно. Если владелец повышает арендную плату меньше, чем предусмотрено ограничением, в один год, он не может перенести неиспользованную часть на последующие периоды. Это ещё один пример того, как прогрессивное законодательство, принятое из благих побуждений, часто наносит ущерб тем самым людям, которым законодатели хотели помочь.

Если осторожный владелец опасается будущей инфляции или других увеличений расходов, ему следует каждый год повышать арендную плату в той мере, в какой это позволяет рынок, оставаясь чуть ниже предельного уровня, чтобы компенсировать будущие годы, когда предельный уровень может помешать владельцу внести целесообразные коррективы. Такая динамика должна побуждать владельцев повышать арендную плату больше, чем они делали бы в других условиях. Теперь у них есть все основания не делать этого, если они считают, что не потеряют арендаторов.

Закон о выселении «по уважительной причине» даёт законодателям возможность освободить рынок съемного жилья в Нью-Йорке от бремени более строгого регулирования, которое также распространяется на многие квартиры. Это создаёт резервную систему, которая всё равно защитит арендаторов от резкого повышения платы, если Нью-Йорк откажется от существующих режимов стабилизации и контроля. Изменения позволят плавно уйти от действительно разрушительной схемы регулирования арендной платы, которая десятилетиями обременяла рынок жилья в Нью-Йорке.

Закон способен помочь восстановить функционирующий рынок, устранит политическую подоплёку искусственно заниженной арендной платы, возможно, улучшит отношения между собственниками и их клиентами в Нью-Йорке, облегчит «жилищный кризис», а также поможет сохранить недорогое жильё, которое в противном случае продолжало бы разрушаться.

По данным Zillow на 15 января 2025 года, средняя арендная плата за все типы недвижимости в Нью-Йорке составляет 3300 долларов, это на $50 меньше, чем в таком же месяце 2024-го. Ставка на 65% выше, чем средний показатель по стране ($2 000). Стоимость аренды домов варьируется от $325 до $150 000 в зависимости от локации и типа жилья. В настоящее время в Нью-Йорке доступно для аренды 15 869 объектов.







Читайте также:

Сектор элитного жилья в Нью-Йорке взлетел до беспрецедентных высот. ТОП самых дорогих сделок 2024

В Нью-Йорке сократилось количество предложений на рынке недвижимости

Экономические прогнозы для США на 2025 год