Рынок недвижимости Вьетнама: рост в Ханое, стагнация в Хошимине

Фото: Needpix

Рынок жилой недвижимости Вьетнама демонстрирует разнонаправленную динамику: в Ханое наблюдается уверенный рост цен и спроса, тогда как Хошимин продолжает восстанавливаться после спада. Как отмечает Global Property Guide, главными драйверами стали экономический подъем, реформа законодательства и увеличение предложения.

Сделки и цены: 2024-2025 годы

В 2024 году рынок недвижимости Вьетнама начал выходить из стагнации: зафиксировано более 47 тыс. сделок, объем реализованного жилья достиг 72% от общего предложения. Основную долю составили квартиры. Спрос поддерживался снижением ставок, активизацией иностранных инвестиций и восстановлением экономики. В Ханое выросли продажи и цены. В Хошимине ситуация оставалась сдержанной: средняя стоимость увеличилась всего на 1,4 % за год, а количество новых проектов было ограничено. Предложение было низким, особенно в бюджетном сегменте.

В 2025 году тенденции закрепились. В Ханое средняя цена квартир достигла $2865 за кв. м, что на 29,6 % выше уровня прошлого года. Продажи увеличились на 49% в годовом выражении, хотя по сравнению с четвертым кварталом 2024 года снизились. Основной спрос пришелся на жилье среднего класса (Grade B), а почти 85% проданных квартир составляли новые лоты. В сегменте таунхаусов и вилл продажи также выросли вдвое по сравнению с прошлым годом.

В Хошимине средняя цена квартир в первом квартале 2025 года составила $3316 за кв. м, увеличившись на 1,5 % в годовом и на 1,6 % в квартальном выражении. Объем продаж снизился на 46% за квартал, составив около 1400 сделок. Первичное предложение в городе ограничено: в сегменте вилл и таунхаусов зафиксировано всего 89 новых объектов, а в более дешевом сегменте доля жилья до $382 тыс. сократилась до 11 %.

Важные факторы

Аналитики объясняют рост в Ханое сразу несколькими факторами. Главный из них – вступление в силу новых законов о земле, жилье и недвижимости. Они упростили процедуры и усилили правовую защиту, что активизировало покупателей. Кроме того, в столице завершаются масштабные проекты с улучшенной инфраструктурой. По данным Savills, только три проекта – Vinhomes Ocean Park, Smart City и Global Gate – обеспечили почти 90 % нового предложения в I квартале. В сегменте вилл основным драйвером стал проект Vinhomes Wonder City.

Ситуация в Хошимине связана со слабым спросом и дороговизной. Городской рынок сосредоточен в премиум-сегменте: 70% нового предложения – жилье дороже $1,15 млн. В то же время многие проекты отложены или находятся в ожидании разрешений. Однако власти активно устраняют юридические препятствия, и в течение 2025 года ожидается улучшение ситуации.

По мнению CBRE, 2025 год стал поворотным для Вьетнама в целом: вступили в силу ключевые законодательные поправки, началось масштабное строительство, увеличился приток иностранных инвестиций. Экономика страны также растет: во II квартале 2025 года ВВП увеличился на 7,96 %, а объем FDI достиг $11,7 млрд. В сектор недвижимости в I полугодии направлено $5,17 млрд – 24 % от общего объема.

Прогнозы остаются осторожно-позитивными. В Ханое ожидается завершение еще 7400 квартир до конца года, а с 2026 года на рынок выйдут 99 проектов. В Хошимине дефицит в бюджетном сегменте сохранится, но новые очереди крупных комплексов должны улучшить ситуацию. В долгосрочной перспективе рынок будет поддерживаться за счет урбанизации, доступных ставок и увеличения предложения в пригородах.

Иностранные инвестиции и правовое регулирование

Вьетнамский рынок недвижимости становится все более открытым для иностранных инвесторов, сообщает портал Vietnam Briefing. Поправки к законодательству, вступившие в силу в 2024 году, упростили процесс покупки жилья и коммерческих объектов для иностранных граждан и компаний. Представителям других государств разрешено приобретать квартиры и дома, однако земля остается в государственной собственности. При этом действуют количественные ограничения: не более 30% квартир в одном жилом доме и до 350 объектов в рамках административной единицы.

Рынок сталкивается с несколькими проблемами, основная из которых – смещение предложения в сторону премиального сегмента: около 70% новой недвижимости ориентировано на обеспеченных покупателей. В то же время доступное жилье остается в дефиците, что побуждает власти расширять программы социального строительства. Ограниченный доступ к финансированию и колебания ликвидности оказывают влияние как на покупателей, так и на застройщиков – особенно в Хошимине. Ставки по кредитам снижаются, но доступ к заемным средствам по-прежнему остается критическим фактором для реализации проектов.

Для инвесторов важно учитывать особенности законодательства, состояние инфраструктуры и особенности спроса. Только при понимании этих факторов можно эффективно работать на быстрорастущем, но все еще неравномерном и нестабильном рынке Вьетнама.