Недвижимость в Черногории подорожает из-за НДС 21% на землю под застройку

Черногория планирует ввести НДС 21% на сделки со строительными участками, что может добавить к стоимости нового жилья минимум 50 евро за квадратный метр. Поправки к закону вынесены на общественное обсуждение, сообщает Investitor.me. Преобразования проводятся в рамках масштабных реформ, направленных на приведение национального законодательства в соответствие с правилами Европейского союза, и затронут в том числе владельцев жилья в многоквартирных домах.

Что изменится

Министерство финансов поясняет, что действующие правила позволяют занижать налоговые обязательства: в ряде договоров стоимость земельного участка искусственно увеличивается до половины общей цены новостройки. Ожидается, что новая система устранит такую практику. Дополнительный контроль при продаже объектов сократит возможности для сокрытия фактических цен и позволит точнее отслеживать деятельность участников рынка.

По закону о кондоминиумах владельцы жилой и коммерческой недвижимости в многоквартирных домах являются совладельцами земли под зданием, уточняют Vijesti. Эти участки входят в стоимость покупки и теперь также будут облагаться налогом. В договорах купли-продажи потребуется отдельно указывать площадь и стоимость участка, который передается вместе с объектом, а также рассчитывать для него НДС как самостоятельный элемент. Для соглашений, заключённых до вступления закона в силу и полностью оплаченных авансом, сохранится прежний порядок: НДС на участок начисляться не будет. Это позволит компаниям завершить проекты, запущенные по действующим правилам. Предполагается, что новые нормы увеличат доходы бюджета на 3–4 млн евро в год. Общественное обсуждение поправок продлится до 14 декабря.

Сколько это будет стоить

Представители строительных компаний, опрошенные Vijesti, считают, что введение НДС на землю неизбежно скажется на цене нового жилья. В качестве примера они взяли участок в Подгорице площадью 2 000 кв. м, где цена земли начинается от 500 евро за квадрат: общая стоимость достигает примерно 1 млн евро, а сумма НДС — около 210 тыс. На такой территории можно построить около 4 000 кв. м жилья, что формирует налоговую нагрузку в размере примерно 52 евро на квадратный метр. Если участок больше или дороже, что встречается часто, итоговое подорожание будет выше. Застройщики также ожидают разъяснений, включат ли эту сумму в базу для расчёта налога на оборот недвижимости.

Дополнительную сложность для покупателей создаёт общая структура налогообложения недвижимости в Черногории. По данным Sotheby’s International Realty, на рынке действует несколько видов платежей, влияющих на итоговую стоимость владения. Новостройки облагаются НДС 21%, который обычно уже включен в цену объекта, тогда как сделки на вторичном рынке подпадают под налог на передачу права собственности.

Помимо этого, собственники ежегодно платят налог на имущество по ставке от 0,25% до 1% в зависимости от муниципалитета. Для инвесторов добавляется налог на доход от аренды, а при перепродаже — налог на прирост капитала, если объект реализуется дороже, чем был приобретён. Таким образом, введение НДС на земельные участки станет ещё одним элементом в сложной системе налоговой нагрузки, а итоговые расходы будут зависеть от этапа и формата покупки.

Реакция инвесторов

Аналитики [url=http://]International Investment[/url] отмечают, что налоговая реформа вокруг строительных участков — лишь часть более широкой программы преобразований, которые Черногория проводит для гармонизации законодательства с нормами Европейского союза, куда страна рассчитывает вступить к 2028 году. Недавно были ужесточены финансовые требования к иностранцам, покупающим недвижимость с целью оформления ВНЖ: минимальный порог установлен на уровне 200 000 евро. Ранее власти не выдвигали никаких условий по стоимости, именно это привлекало многих покупателей.

Инвесторы стали более осторожны уже в ходе обсуждения реформ, активность некоторых групп покупателей снизилась. В частности, россияне, которые долгое время входили в число наиболее активных участников рынка, выбыли из топ-5. В дальнейшем стоит ждать новых правил, регулирующих рынок, что может негативно сказать на доходах.