Как Черногория легализует самострои: новый закон и первые результаты

Фото: Unsplash

Власти Черногории предлагают собственникам урегулировать статус незаконных построек, количество которых может достигать 100 тысяч. До 14 февраля 2026 года владельцы такой недвижимости должны подать заявления на легализацию, сообщает портал Investitor.me. Этот процесс назван ключевым для наведения порядка в сфере кадастрового учета страны.

Откуда поступают запросы

Новый закон вступил в силу 14 августа 2025 года. Глава Управления по недвижимости Марко Булатович рассказал, что с этой даты поступило около 2000 заявлений. Большая часть — из Подгорицы, Бара, Улциня, Котора, Будвы, Жабляка, Даниловграда, Херцег-Нови, Никшича и Рожае. При этом объём текущей работы ведомства остаётся высоким: ежегодно там обрабатывают до 100 тысяч регулярных запросов. Сейчас в кадастровой системе числится примерно 59 тысяч нелегальных объектов, однако реальная цифра, по оценке чиновников, значительно выше.

Параллельно готовятся поправки к закону о государственном кадастре недвижимости, которые приведут его нормы в соответствие с новым законом о легализации. Предлагаемые изменения касаются прежде всего технических аспектов — структуры геодезического отчёта и порядка регистрации построек, — чтобы весь процесс соответствовал актуальной правовой базе.

Процедура легализации

Булатович подчеркнул, что новый закон делает процесс легализации проще и прозрачнее. Владельцы получили шестимесячный срок — до 14 февраля 2026 года — для подачи документов, включая обязательный геодезический план, который служит основой для внесения объекта в кадастровый реестр.

На территории страны работает около сотни лицензированных геодезических организаций, но спрос на их услуги резко вырос, поэтому многие владельцы только сейчас оформляют необходимую документацию. Основная волна обращений ожидается ближе к истечению срока, как это уже было при оформлении личных документов.

Особое значение, как отметил глава ведомства, имеет спутниковый снимок территории, сделанный в июле 2025 года: независимо от наличия других документов, в реестр будут внесены только те объекты, которые отражены на этом изображении. Это требование закреплено в новом законе, и Управление не сможет зарегистрировать строения, не отражённые на спутниковых данных. Граждан рекомендуют не откладывать подачу заявлений на последний момент, так как затем внести нелегальные постройки в кадастр будет невозможно.

Кадровый дефицит

Управление по недвижимости выполняет ключевую роль на всех этапах легализации: от первичного внесения данных о самовольных постройках и выдачи кадастровых выписок до окончательного снятия отметок о нелегальном статусе после утверждения решений о легализации. Для каждого объекта, отсутствовавшего в реестре, готовятся два документа — о внесении в кадастр и о последующем снятии ограничений. Владельцы, чьи объекты уже были зарегистрированы ранее, могут сразу приступить к подаче заявлений и завершению процедуры.

Одной из главных проблем Управления остаётся нехватка кадров: в учреждении вакантны более 130 должностей, что серьёзно осложняет своевременное рассмотрение заявлений. Особенно остро кадровый дефицит ощущается в муниципалитетах Будвы, Котора, Улциня и Жабляка, где на сотни обращений приходится один-два юриста. Булатович отметил, что ведомство рассчитывает на поддержку профильного министерства и правительства, чтобы укрепить штат и довести работу до уровня аналогичных органов в соседних странах региона.

Оценки экспертов

Юристы JPM & Partners отмечают, что закон о легализации самовольных построек стал важным шагом к созданию прозрачного и устойчивого рынка недвижимости Черногории. Однако наряду с преимуществами документ содержит ряд спорных положений. Наиболее чувствительным стало ограничение, предусмотренное статьёй 33, которое запрещает любые сделки с неузаконенными объектами до завершения процедуры легализации. По оценке Нотариальной палаты Черногории, такая норма уже фактически привела к «замораживанию» части рынка, поскольку нотариусы отказываются удостоверять сделки с подобными объектами.

По данным портала MonteBASE, реальное количество нелегальных построек в Черногории достигает 100 000, что почти вдвое превышает официальные оценки Управления по недвижимости. Эксперты компании считают, что процесс легализации станет «одним из крупнейших административных вызовов последнего десятилетия», поскольку требует скоординированной работы муниципалитетов, геодезистов и нотариусов.

Аналитики International Investment отмечают, что пока рынок недвижимости Черногории остаётся непрозрачным и рискованным для инвесторов. Существенная часть объектов по-прежнему не имеет законного статуса, а сделки с ними невозможно зарегистрировать без завершения процедуры легализации. При этом единая база данных и полная синхронизация кадастровых систем до сих пор отсутствуют, что затрудняет проверку прав собственности и происхождения активов. В таких условиях инвесторы сталкиваются с повышенной неопределённостью, особенно в прибрежных регионах, где доля самовольных построек остаётся высокой.