Аренда через Airbnb в Подгорице: умеренная доходность и сезонные колебания

Фото: Unsplash

Рынок краткосрочной аренды жилья через платформу Airbnb в столице Черногории остается стабильным, хотя темпы прироста доходов снижаются. В отчете AirROI проанализированы 472 активных объекта в Подгорице, данные охватывают период с ноября 2024 по октябрь 2025 года.

Средний суточный тариф (Average Daily Rate, ADR) в Подгорице составил $53 при уровне заполняемости 36%. Типичная выручка одного объекта за 12 месяцев оценивается в $5031, что на 6,9% ниже прошлогоднего показателя. Пиковым месяцем остается август, самый слабый по спросу – январь. Лидирующие по доходности 10% объектов (около пятидесяти квартир) обеспечивают владельцам свыше $1214 в месяц при загрузке более 78%. Средние по рынку показатели – $528 и 34%. Наименее успешные 25% предложений зарабатывают около $247 при заполняемости 17%.



Помесячная динамика демонстрирует устойчивую сезонность. В январе средний доход составлял $457 при заполняемости 32%, в феврале – $493 и 36%. Весной рынок постепенно активизировался: март – $565, апрель – $570, май – уже $649 при среднем уровне загрузки 39%. В июне доля посетителей осталась такой же, а доход немного повысился – до $665. Более значительные перемены отмечены в июле – $828 и 44%, а максимум достигнут в августе – $839 и 45%. Осенью показатели стабилизировались, сохраняясь выше зимних значений: $619 в сентябре, $669 в октябре, $513 в ноябре и $596 в декабре при средней заполняемости 38%.





Разница в среднесуточных ставках колебалась в пределах 12 долларов. Самые низкие показатели наблюдались в феврале-марте – $50 и январе, апреле, ноябре-декабре – $51. Октябрь был близок к этому уровню – $52. Значительно выше плата начислялась в мае – $58, а также в июне и сентябре – $60. Пиковые значения зафиксированы в июле и августе – $62-63.



На рынке краткосрочной аренды в Подгорице преобладают квартиры с одной спальней – их доля составляет 64,2% всех объявлений. Вместе с двухкомнатными объектами они охватывают 81,1% предложений, что указывает на концентрацию спроса в этом сегменте. Такое распределение отражает интерес со стороны индивидуальных путешественников и пар: более половины рынка занимают студии и небольшие апартаменты. Объекты с тремя и более спальнями формируют лишь 2,3% предложений, оставаясь нишевым направлением, где потенциал для размещения групп пока ограничен.

Подавляющее большинство предложений (86%) приходится на квартиры и апартаменты. Доля домов составляет менее 7%, а сегменты отелей и уникальных мест размещения – около 6% совокупно. В среднем объект рассчитан на трех гостей, а основную долю предложений (более двух третей) составляют варианты на 2-4 человека.



Примерно 42% объявлений допускают бронирование на одну ночь, 19% – на две, а 24% рассчитаны на длительное проживание сроком от 30 дней. Доля объявлений с гибкими условиями отмены достигает 41%, строгие правила в 25%, умеренные – в 23%. Средний срок между бронированием и заездом составляет 22 дня, летом увеличивается до 34, а в августе – до 42.

Более половины объявлений (54,9%) доступны для бронирования почти круглый год – от 271 до 366 дней. Всего 83,1% объектов остаются открытыми не менее чем на полгода. Среди основных удобств владельцы зачастую указывают Wi-Fi, кухню и кондиционер. Не везде встречаются телевизор, стиральная машина, фен.



Большинство гостей, бронирующих жилье в Подгорице через Airbnb, – иностранцы: их доля составляет около 94%. Основные страны происхождения – Великобритания (17,2%) и США (11,5%), на третьем месте Германия (7,5%). Путешественники из Черногории формируют лишь 6,2% общего потока. Наиболее распространенные языки – английский (42,5%) и французский (7,8%). Половину гостей составляют представители поколения Z, родившиеся после 2000 года.



Анализ доходности показывает, что наибольшие результаты достигаются за счет качественного менеджмента и расположения. Сказывается и эффект масштаба при профессиональном управлении. По географии наибольший интерес представляют центральные районы Подгорицы. В деловом и туристическом ядре города сосредоточено большинство востребованных объектов. Старый город привлекает исторической атмосферой, а район Gorica – современными домами и семейными апартаментами. Перспективными считаются также Dajbabe и Koplik – пригороды с природным окружением и потенциалом развития экотуризма.

Рынок краткосрочной аренды в Подгорице заметно отличается от прибрежных зон Адриатики, что подтверждает сравнительный анализ AirROI. В исследование включены соседние направления – черногорские и хорватские курорты, среди которых Кримовице, Ледениче, Лапчичи и Радовчичи, расположенные между Будвой и Котором, а также населенные пункты региона Конавле – Мочичи, Требесин, Чилипи, Чибача и Заврелье, прилегающие к Дубровнику.

Средние показатели Подгорицы значительно ниже, чем в прибрежных и приграничных локациях. При средней ставке $53 за ночь и заполняемости 36% типичный доход составляет около $5031 в год, то есть примерно $420 в месяц. Для сравнения, в курортных районах Кримовице, Ледениче, Мочичи и других средний месячный доход варьируется от $2000 до $2400 при суточных ставках $220-490 и загрузке 30-48%. В Дубровнике зарегистрировано почти 4900 активных объявлений; средняя цена за ночь составляет $198 при заполняемости 49%.

Помимо умеренной доходности, сохраняются и некоторые риски, которые могут ограничить устойчивость доходов. Главный из них – выраженная сезонность и зависимость от иностранного туризма, что делает рынок чувствительным к внешним условиям. Дополнительной сложностью остается низкая ликвидность столичного рынка: перепродать апартаменты или перевести их в формат долгосрочной аренды часто затруднительно.

Дополнительным риском остается низкий уровень контроля: на рынке встречаются мошеннические схемы, отсутствует прозрачность сделок. Сейчас краткосрочная аренда в Черногории фактически не ограничивается, но уже обсуждается введение обязательной регистрации объектов и налоговой отчетности. Ужесточение правил может снизить привлекательность частного найма – по крайней мере, для мелких инвесторов.