Покупка жилья в США за счёт пенсионных накоплений: новая инициатива Трампа

Президент США Дональд Трамп намерен объявить о новой инициативе, которая позволит использовать часть средств из пенсионных накоплений 401(k) для первоначального взноса при покупке жилья, сообщает Bloomberg. Презентация плана запланирована на Всемирный экономический форум в Давосе. Решение вписывается в более широкий курс администрации на снижение стоимости заимствований и расширение доступа американцев к рынку жилья.

Что хотят изменить

401(k) — это корпоративные пенсионные планы в США, которые формируются за счёт отчислений работников и работодателей и предназначены для долгосрочных сбережений. Директор Национального экономического совета Кевин Хассетт пояснил, что вкладчикам разрешат использовать часть этих средств для первоначального взноса при покупке жилья. В качестве примера он описал схему, при которой покупатель вносит около 10% стоимости дома, а эквивалентная доля капитала в объекте недвижимости учитывается как актив внутри 401(k). Такой подход позволит пенсионному счёту расти за счёт увеличения стоимости жилья, не превращая использование накоплений в безвозвратное изъятие средств.

В настоящее время использование средств 401(k) для покупки жилья уже допускается, однако подобные операции жёстко ограничены и финансово обременительны. Как правило, они сопровождаются комиссиями и налоговыми издержками, особенно для более молодых вкладчиков, из-за чего такой механизм остаётся малодоступным для большинства домохозяйств.

Ситуация на рынке

Высокая стоимость жилья остаётся одной из ключевых экономических проблем для США на фоне подготовки к промежуточным выборам в Конгресс в ноябре. После пандемии цены на недвижимость резко выросли, а ипотечные ставки почти удвоились, что заметно снизило доступность покупки жилья для широкого круга домохозяйств и привело к падению рыночной активности.

Reuters сообщает, что в декабре 2025 года продажи существующих домов выросли до сезонно скорректированного годового уровня в 4,35 млн единиц — это максимальный показатель с февраля 2023 года и выше ожиданий аналитиков, однако объём по-прежнему остаётся ниже допандемийных значений, а предложение на рынке ограничено.

Национальная ассоциация риелторов указывает, что активность на вторичном рынке в 2025 году находилась на минимуме за три десятилетия, а медианная цена дома превысила $414 400, что продолжает создавать барьеры для покупателей, особенно для тех, кто впервые выходит на рынок. Комбинация мер по удешевлению ипотеки и расширению возможностей для первоначального взноса рассматривается как способ постепенно изменить ситуацию.

Снижение стоимости кредитов

Параллельно Белый дом продвигает меры по снижению стоимости кредитования. Дональд Трамп распорядился, чтобы Fannie Mae и Freddie Mac выкупили ипотечные ценные бумаги на сумму $200 млрд с целью сделать 30-летние кредиты с фиксированной ставкой более доступными. Рынок уже отреагировал на это решение, а сокращение спрэда по ипотечным ставкам рассматривается как фактор потенциального оживления спроса на жильё.

Отдельным элементом экономической повестки стала инициатива ограничить процентные ставки по кредитным картам на уровне 10%. Предложение вызвало жёсткую реакцию со стороны крупных финансовых институтов, однако администрация ведёт консультации с банковским сектором о форматах расширения доступа к кредитам для заёмщиков с устойчивыми доходами, но ограниченной кредитной историей.

Реализация без Конгресса

Обсуждается запуск новых финансовых решений, которые могут быть реализованы без законодательных изменений и на добровольной основе со стороны банков. Такие инструменты ориентированы на клиентов со стабильным уровнем доходов, но недостаточной кредитной историей, не вписывающихся ни в стандартные банковские требования, ни в сегмент рискованного заимствования.

Кевин Хассетт также отметил, что реализация части инициатив, включая новые кредитные продукты, не обязательно потребует одобрения Конгресса. Банки могут предложить такие решения добровольно, если сочтут их коммерчески оправданными и соответствующими текущей регуляторной среде.

Он допустил неопределённость вокруг подготовки второго законопроекта в рамках процедуры бюджетного согласования в 2026 году. Окончательное решение будет зависеть от оценки поддержки внутри Республиканской партии со стороны лидера большинства в Сенате Джона Тьюна и спикера Палаты представителей Майка Джонсона.

Пенсионные риски

Эксперты по финансовому планированию предупреждают о рисках, связанных с использованием пенсионных накоплений для покупки жилья. Даже при изменении правил такие решения могут подорвать долгосрочную финансовую устойчивость вкладчиков, поскольку досрочное изъятие средств из 401(k) связано с налоговыми штрафами и потерей эффекта сложного процента, который формирует основу пенсионного дохода.

Дополнительным фактором остаётся снижение уверенности американцев в своей пенсионной перспективе. По данным Investopedia, около трети держателей 401(k) сомневаются в способности накопить достаточные средства на пенсию на фоне высокой инфляции и роста расходов на жильё и здравоохранение.

Аналитики International Investment отмечают, что предложенные меры способны временно расширить доступ к рынку жилья, однако одновременно усиливают структурные риски для пенсионной системы. В условиях высокой стоимости недвижимости и снижающейся уверенности в пенсионных накоплениях использование 401(k) для покупки жилья может сместить финансовые риски с текущего рынка на будущее домохозяйств, сделав баланс между доступностью жилья и устойчивостью сбережений ключевым вопросом экономической политики в ближайшие годы.