В Испании массово продают квартиры со сквоттерами

Собственники избавляются от захваченного жилья

В Испании активно выставляют на продажу квартиры со сквоттерами. Они стали заметной частью предложения на рынке недвижимости, отмечает Idealista. Наибольшая доля такого жилья сосредоточена в Каталонии. Собственники предпочитают избавиться от проблемных объектов вместо прохождения длительных и сложных процедур выселения.

Почему владельцы продают квартиры со сквоттерами

Одной из причин стали особенности законодательства, особенно в Каталонии. Юристы отмечают, что региональные нормы создают дополнительные сложности для владельцев и увеличивают сроки выселения. Различия между региональными и национальными правилами усиливают правовую неопределённость и приводят к росту числа судебных споров.

Существенное значение имеет и длительность судебных процедур. Выселение требует времени и финансовых затрат, а результат не всегда можно получить быстро. Одновременно на владельцев пустующего жилья могут распространяться дополнительные требования, включая обязанность предлагать социальную аренду.

Значительная часть таких объектов принадлежит банкам и инвестиционным фондам, которые получили недвижимость после дефолтов по ипотеке. Продажа позволяет им сократить число проблемных активов и избежать дальнейших расходов, связанных с их содержанием и судебными разбирательствами.

Кто покупает квартиры со сквоттерами

Основными покупателями такого жилья становятся инвесторы и профессиональные участники рынка, знакомые с юридическими особенностями подобных сделок. Их привлекает возможность приобрести недвижимость по заниженной цене — скидки могут достигать 50% от рыночной стоимости. Они рассчитывают получить полный контроль над объектом после урегулирования ситуации.

Часть сделок проходит с участием самих сквоттеров. В некоторых случаях крупные владельцы, включая банки и фонды, продают объект людям, которые уже проживают в квартире. Это позволяет быстрее закрыть вопрос без судебных процедур и снизить расходы.

Распространена и другая схема — продажа через уступку долга. Новый покупатель приобретает не сам объект, а обязательства по нему, рассчитывая впоследствии урегулировать ситуацию и восстановить контроль над недвижимостью. Такой подход позволяет финансовым организациям сократить число проблемных активов, а инвесторам — выйти на рынок с более низким порогом вложений.

Где больше всего жилья с окупасами

Каталония занимает первое место в Испании по числу квартир со сквоттерами, выставленных на продажу. По данным Idealista за третий квартал 2025 года, на регион приходится 39% всех подобных объектов в стране — это 8 926 квартир и домов.

На уровне провинций самые высокие показатели зафиксированы в Барселоне, Таррагоне, Льейде и Жироне. Во всех этих провинциях доля таких объектов превышает средний уровень по Испании. Особенно выделяются административные центры. В Жироне почти каждая десятая квартира на рынке продаётся со сквоттерами, в Таррагоне этот показатель близок к 9%. В Льейде и Барселоне доля ниже, но также остаётся значительной.

Около 80% всех незаконно занятых объектов в Каталонии сосредоточено в провинции Барселона. При этом регион в целом остаётся крупнейшим рынком такого жилья в стране. Эксперты отмечают, что речь идёт только об объектах, уже выставленных на продажу, и фактическое число захваченных квартир может быть значительно выше.

Ранее Idealista сообщала, что в третьем квартале 2025 года в Испании насчитывалось 23 010 объектов со сквоттерами, выставленных на продажу. Это около 3% от общего объёма предложения на рынке недвижимости. Среди крупнейших городов и тогда выделялись Барселона, Мадрид и Севилья, а также Мурсия, Малага и Валенсия.

Как собственники решают проблему захватов жилья 

Продажа стала для многих владельцев основным способом выхода из ситуации с незаконным заселением. Это связано не только с длительностью судебных процедур, но и с дополнительными обязательствами, которые могут возникать у собственников пустующего жилья. В отдельных случаях владельцы обязаны предлагать социальную аренду, что усложняет возврат полного контроля над объектом.

Часть сделок проходит по соглашению между сторонами. Иногда объект продаётся людям, которые уже проживают в квартире, или инвесторам, готовым самостоятельно урегулировать ситуацию. Эксперты отмечают, что такие решения позволяют быстрее закрыть вопрос и избежать затрат, связанных с выселением и судебными разбирательствами.

Одновременно продажа используется банками и инвестиционными фондами для сокращения числа проблемных активов. Вместо длительного управления такими объектами они предпочитают вывести их из портфеля, даже если это требует продажи на менее выгодных условиях.

Почему этот рынок продолжает расти

По данным МВД Испании, в 2024 году зарегистрировано 16 426 случаев незаконного заселения — на 7,4% больше, чем годом ранее. В среднем фиксируется около 45 новых случаев в день. Эксперты отмечают, что реальные масштабы могут быть выше, поскольку часть собственников не обращается в полицию и решает проблему самостоятельно.

Рост числа продаваемых квартир со сквоттерами связан с общей ситуацией на рынке жилья. Недостаток доступной недвижимости, рост арендных ставок и ужесточение условий ипотечного кредитования увеличивают число людей, которые не могут решить жилищный вопрос обычным способом. Это создаёт условия для увеличения числа незаконных заселений.

Дополнительную роль играет структура собственности. Значительное количество пустующих объектов находится в портфелях банков, фондов и других крупных владельцев. Такие квартиры могут длительное время оставаться без использования, что повышает риск их захвата.

Продажа в этих условиях становится практическим решением для владельцев. Она позволяет зафиксировать стоимость актива и избежать длительных процедур, расходов и неопределённости. Это, в свою очередь, поддерживает дальнейшее расширение этого сегмента рынка и привлекает новых покупателей, готовых работать с такими объектами.

Влияние на рынок недвижимости Испании

Рост числа квартир со сквоттерами уже влияет на структуру рынка недвижимости Испании. Владельцы, опасаясь незаконного заселения, всё чаще снимают объекты с рынка аренды или продают их раньше запланированного срока. Это сокращает предложение доступного жилья и усиливает дисбаланс между спросом и предложением.

По оценкам экспертов, общее число захваченных объектов в стране может достигать 80 000. В 2024 году зарегистрировано более 16 000 новых случаев незаконного заселения, и значительная их часть приходится на Каталонию. Власти приняли поправки, направленные на ускорение выселения, однако они не распространяются на ряд категорий жильцов, включая арендаторов, прекративших платить. В таких случаях судебные разбирательства могут продолжаться годами.

Аналитики International Investment отмечают, что лишь часть инвесторов готова вкладывать средства в проблемные объекты. Большинство воспринимает ситуацию с захватами жилья в Испании и неопределённость с защитой прав собственников как высокий риск. Это заставляет многих участников рынка пересматривать стратегии вложений.